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江戸川区でLet’s不動産投資|ファミリー・サラリーマン共に人気急上昇中の謎を解く

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真実の物件はいつも1つ!!・・・ではありません。

江戸川区ってどんなところ?治安が悪い・・・というイメージを持つ方も多いかもしれませんが、それだけではありません。夏には花火大会。公園もたくさん。子育てにやさしい場所でもあるのです。

どんな物件で不動産投資をすればいいのか?を江戸川区の魅力とともに迫ります。

1.江戸川エリアの情報

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kuseijoho/gaiyo/gaiyo.images/map2.gif 江戸川区HP

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kurashi/kotsu/station.images/sta_map.gif 江戸川区HP

まず江戸川エリアはどんなエリアなのかご紹介します。

江戸川区の交通アクセスや生活情報、観光スポットなどの情報を知って、投資物件選びのご参考にしてください。また、江戸川エリアに興味を持った方は、ご自身で足を運んで実際に雰囲気を感じてみるのもおすすめです。

1-1. 概要

東京最東端で江東区・墨田区・葛飾区、千葉県市川市・浦安市・松戸市に接しています。

  • 総面積は49.86㎢で23区中4位
  • 区民平均年齢の若さ、合計特殊出生率共に23区中1位
  • 1人当たりの公園面積が23区中1位

1-2. 江戸川エリアの地域情報

★小松菜が有名です。小松川で将軍徳川吉宗が、名がなかった菜が入った味噌汁を飲んで「小松菜」と命名したことから、小松菜発祥の地として知られています。

★日本に住むインド人の約3割が東京で、その中でも最も多いのが江戸川区となっています。葛西、西葛西駅には都心へのアクセスの良さと家賃が安いことから、様々な国の外国人が多く住んでいて国際色豊かな区です。

★区の子育て支援が手厚く、子育てがしやすいエリアです。(乳児養育手当・私立幼稚園保護者負担手当・こども医療費が15歳まで無料など)

★江戸川区花火大会は行ってみたい花火大会ランキング1位

1-3. 交通アクセス

JR総武線、京葉線、京成電鉄、都営新宿線、地下鉄東西線が走るのみと、駅の少なさは23区中2位(1位は面積が江戸川区の3分の1ほどの目黒区)の区です。

上記の地図を見ての通り南北を走る鉄道がないので、バスが充実しています。
路線バスを利用するのがベストでしょう。

1-4. 観光スポット

葛西臨海公園

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/shisetsuguide/bunya/koendobutsuen/kasai.images/suizoku.jpg 江戸川区HP

江戸川区と言えばここ!というのがこちら。JR京葉線葛西臨海公園駅、もしくは東西線葛西駅からバスで約20分、首都高速湾岸線葛西ICすぐです。

都立公園の中でも野山北・六道山公園や小金井公園と並び、日本最大規模の公園です。敷地内には水族館や鳥類園もあり、休日を中心に行楽地としてにぎわっています。
敷地内にあるダイヤと花の大観覧車も日本最大級の大きさです。

地下鉄博物館

http://komekami.sakura.ne.jp/wp-content/uploads/p2224277-200×150.jpg
東西線葛西駅からすぐ。
地下鉄の歴史から最新技術まで「みて・触れて・動かして」学べる参加型の、ファミリーで楽しめる博物館です。
地下鉄クイズ、千代田線運転シミュレーター、メトロパノラマなど電車好きにはたまりません。

1-5. 江戸川区住みたい場所ベスト3

★人気No.1 平井

  • 小学校、中学校が多く治安は良い。
  • 平井駅近くには商店街がある。夏にはお祭りなども催され雰囲気がいい。
  • 公園や市民プール、区民館など区民が利用できる施設が豊富。
  • 産婦人科、外科、小児科、歯科の医療施設も豊富。

★人気No.2 葛西

https://www.city.edogawa.tokyo.jp/photolibrary/chiiki/kasai/kasai0014.images/kasai0013_new.jpg 江戸川区HP

  • 駅前には飲食店、ドラッグストア、銀行など一通りそろっているので買い物には困らない。
  • スーパーや小売店が充実していて物価が安い。
  • 公園が多く、自然が豊かなので子連れの家族向け
  • 環七が通っているので車の交通も◎
  • 保育園は激戦区になっていて入ることは難しい。しかし幼稚園入園の際は入園金が返ってくる制度もあり、子育てする人にはおすすめの地域。

★人気No.3 南小岩

  • 家賃と物価ともに安い。
  • 公園や区民館などが多く子育て向きの環境
  • 駅から少し離れた場所のほうが住みやすいがあまり治安がいいとは言えない通りもある。

2. 小岩駅エリアの収益物件例

小岩は下町の雰囲気と情緒あふれる環境が残っていてさらに物価も家賃も安い街です。

商店街が立ち並び、スーパーやコンビニにないものでも見つかります。「生活上利便性が高く住みやすい街」で実際の物件例と経営戦略を見据えていきましょう。

2-1. 物件概要

★JR総武線・中央緩行線 小岩駅徒歩6分/京成本線 京成小岩駅徒歩20分
★SRC造 6階/8階建て 南向き
★築年月:1988年10月(築29年)
★総戸数:81戸

オーナーチェンジ物件・エレベータ・エアコン・オートロックなど設備抜群。利回りも高いです。

  • 物件価格:780万円
  • 想定年間収入:75.6万円(6.3万円/月)
  • 表面利回り:9.69%
  • 専有面積:17.62㎡
  • 間取り:1R
  • 管理費:9600円

2-2. 周辺環境

小岩駅は東京まで17分。通勤に便利な立地です。駅の近くには商店街があり、スーパーから雑貨店、洋装店、コンビニ、飲食店と買い物には困りません。物価も驚くほど安いです。

バス路線も充実していて、「東京ディズニーランド」や「葛西臨海公園」がある方面へもシャトルバスが運行しています。

3. 小岩駅の家賃相場

小岩駅は都心へのアクセスが良いわりに家賃相場は安いエリアとなっています。

23区内でも葛飾区、足立区と並んで賃料が安いです。

間取り 家賃相場
1R 6.22万円
1K 6.62万円
1DK 7.34万円
1LDK 9.51万円
2K 7.29万円
2DK 8.71万円
2LDK 11.42万円
3LDK 14.61万円

4. 表面利回りと実質利回りを考慮して考える

物件を選ぶ際は、よくサイトに書いてある表面利回りだけをみてそれが高い物件を選べばよいのではなく、実質利回りも考慮しなければなりません。

表面利回りというのは、

年間家賃収入÷購入物件価格×100

となりますので、ローンの金利は計算外。では、実質利回りは表面利回りから金利を引けば良いかというと、そんな単純なものでもありません。

支払金利の他に、管理費や修繕積立金、専有部のリフォーム費用の積立などの年間の支出が、利回りに関わってきます。
なので、実質利回りの計算式はこうなります。

(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

ですので、相場以上に高い管理費のマンションだと、物件価格が安くてもその分だけ実質利回りを押し下げることになるのです。(利回りについて詳しくはこちらの記事を参考にしてください。)

都心のタワーマンションや高級分譲マンションは、物件価格だけではなく管理費も高いので、どうしても利回りが悪くなります。自己資金で購入する、かつ入居率が高くない限り、まず収益は見込めません。

上記物件はオーナーチェンジ物件なので、とりあえずは空室を恐れる必要もないです。管理費(さらに修繕積立金も含まれています)も低めです。

オートロック、駅近という条件の良さから小岩駅の周辺相場より若干高い家賃でも空室リスクは低くなるでしょう。

5. 江戸川区区分マンションの出口戦略

上記の例で述べた物件の出口戦略を表でまとめました。

以上のように十分に収益が見込める物件となります。プラスして、値段もそんなに高くないので、自己資金を多めに設定することでより多くの収入を得ることができます。

6.江戸川区の物件に投資するリスク

  • 犯罪認知件数がワースト1位と女性には少し怖いエリアもある。
    (警視庁 犯罪抑止対策本部 調査分析担当 平成25年度)
  • 電車の数が少なく、交通の便が悪い。
  • 医師数や病院が少ない

なので、江戸川区の投資物件を選ぶ際は「サラリーマン」「子育てするファミリー」などターゲット層、それに沿ったエリアの選定が必要不可欠です。

7. サラリーマンにもファミリーにも人気な江戸川区で不動産投資をしよう

ビジネス街の通勤に便利。都心に近いわりにリーズナブルな物件が多く、自然環境にも恵まれた子育て支援充実の江戸川区。

  • 葛西だったら車の便も良いので駐車場付きアパート
  • 小岩だったら女性単身者用に駅近オートロック付き

こんな風にターゲットによってエリアと投資方法を絞って不動産投資をすることが江戸川区の投資成功への近道です。

東京オリンピックまでは湾岸地区がどんどん盛り上がりを見せるので、江戸川区(城東地区)もより発展していくことが予想されます。

そんな江戸川区で不動産投資を始めてみませんか?

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