株vs不動産｜投資を始めるならどっちが正解？知れば納得する資産運用の魅力

将来のために少しでも貯蓄を増やしておこうと投資について検討している人も多いのではないでしょうか？

投資と一言にいってもその種類はFXや不動産、最近では仮想通貨など多岐にわたるため、結局はどの投資法が一番いいのかわかりません。

投資の中でも特に積極的に行われているのが株式と不動産になりますが、具体的にどのような違いが両者にあるのでしょうか？

株式投資と不動産投資における違いについて項目ごとに比較し、どちらの方が魅力的な投資法なのか検討してみましょう。

利益の出し方による違い

株式投資の場合は、証券取引所を介して株式の売買を行うことによって差益（利益）を得ているイメージがありますが、不動産投資における賃貸物件経営の場合はどうでしょうか？

不動産投資の場合は、株式投資のように株式の売買を行うのではなく、最初にアパートやマンションなどの物件を購入し、入居者から定期的に徴収する家賃によって利益を得る仕組みです。

投資によって得ることができる利益はインカムゲインとキャピタルゲインの大きく2つに分けられており、利益の発生の仕方に大きな違いがあると言えるでしょう。違いは以下の通りです。

・インカムゲイン

保有し続けることによって投資対象物から発生する利益のことを指します。利益を発生させるために売買などの特別な取引を必要としません。

・キャピタルゲイン

投資対象物の売買を行うことによって発生する差益（利益）のことを指します。保有しているだけでは利益は発生せず、利益を確定させるためには取引を完結させなければなりません。

それでは株式投資と不動産投資がどちらに該当するのか見ていきましょう。

保有しているだけで利益が発生？インカムゲインとは

資産を保有し続けることによって資産から発生する利益のことをインカムゲインと言い、投資対象物の価格変動に関係なく安定した利益を確保し続ける取引方法になるため、利益は大きくありません。

インカムゲインが発生する主な取引は以下の通りです。

• 外国為替取引（FX）におけるスワップポイント（金利）
• 確定期日まで保有することによって発生する株式投資の配当金
• アパート経営などの不動産投資によって定期的に発生する家賃収入
• 確定期日まで保有することによって発生する投資信託の分配金

不動産投資の場合は、基本的にはアパートなどの物件を購入し運用することで定期的に安定した家賃収入を確保できることから、インカムゲインに該当します。

株式投資の中でも配当金目的で行う株式投資の場合には、売買することによる利益の発生ではなく保有していることによって利益が発生するため、キャピタルゲインには該当しません。

取引しただけ利益が発生？キャピタルゲインとは

投資対象物の売買を行うことによって発生する差益（利益）のことをキャピタルゲインと言い、投資対象物の価格変動の大きさを狙った取引になるのですが、必ずしも利益が生じるとは限りません。

キャピタルゲインが発生する主な取引は以下の通りです。

• 外国為替取引（FX）で為替差益を取引によって完結させた場合の差益
• 株式投資で保有している銘柄の価格差を取引によって完結させた場合の差益
• 不動産投資で保有している物件の売却を行った場合に生じる差益（売却益）
• 保有している投資信託を売却することによって生じる差益

株式投資の場合は、安く買って高く売る（その逆もあり）ことによって差益（利益）を得るため、キャピタルゲインに該当します。

転売目的で行う不動産投資の場合には、保有していることによって利益が発生するわけではなく売買を行うことによって差益（売却益）が発生するため、インカムゲインには該当しません。

利益率で見る両者の違い

インカムゲインとキャピタルゲインでは、価格変動の大きさというところに焦点を当てるとキャピタルゲインに関連する投資方法の利益が大きいように感じます。

実際にはどちらの方の利益率が高くなるのでしょうか？

株式投資の利益率

株式投資の利益率は価格変動があるため一概に〇％と表示することはできませんが、株式市場において比較的取引が積極的に行われている銘柄の値幅は、1日当たり最低でも±1％の合わせて2％はあります。

1日当たりの値幅の上限と下限が約±15％に設定されていることを考えると、1日当たりの価格変動の大きさが大きいことが理解できるでしょう。

不動産投資の利益率

不動産投資の利益率は価格変動が生じているわけではないので、一定の値を維持することになります。

例えば、600万円の物件を購入して月額5万円で賃貸物件として運用した場合には、年間の収入が60万円になるので利益率（利回り）が10％になるでしょう。

利益率は物件の価格と家賃で決められるため、高利回りの物件を探すことが投資を成功させる近道になりますが、アパート経営の場合で高利回りと言われる物でも10％前後になってしまいます。

利益率の勝敗｜株vs不動産

では、不動産投資と株式投資を1000万円の範囲内で投資を行ってみたとすると、どちらの方がより利益を出すことができるのでしょうか？

不動産投資は利益率が物件によって決まっているため、利回り10％の物件を購入した場合には、空き部屋などが生じない限りは年100万円の家賃収入が保証されています。

株式投資の場合は、結果は取引の良し悪しによって差が出ますが、積極的に毎日銘柄を選定しながら1％の利益を達成できたとすると10日間で不動産投資の利益を追い抜いてしまうことになるでしょう。

毎日積極的に取引を行わず、1つの銘柄を1年間保有し続けたとしても、ソフトバンクを参考にするとこの1年間で株価が7000円台から9500円台に上昇しているので、利益率35％を達成できています。

利益率に関して言うと、圧倒的に株式投資の方が有利になると言えますが、不動産投資のように利益が確約されているわけではありません。

株式投資の場合は1年を通して常に上昇しているわけではなく上下に変動しているため、売買のタイミングによっては損失が発生してしまうと言えるでしょう。

不動産投資の最大のメリットは、売買のタイミングに関係なく利益が確約されているということです。

税制優遇で見る両者の違い

株式投資や不動産投資で利益を得た場合には、その利益に対して経費などを差し引いた後に課税が行われます。課税の方法は全く異なっており、以下のような違いがあります。

・株式所得：総合分離課税

独自に定められた課税方法。一定の税率が課税されるという特徴があるため、取引によって発生した利益の大きさによって変動することがありません。

・不動産所得：総合課税

全ての所得を通算する累進課税。給与所得や不動産所得などの所得が増えれば増えるほど課税率が大きくなってしまい、最大で50%の課税が行われます。

具体的にどのような課税や税制優遇が行われているのか見てみましょう。

株式投資の税制優遇

株式投資の場合は、取引によって得た差益から手数料を引いたものを基準に課税が行われますが、税率は一定で以下のように決められています。

・所得税（15.315%）+住民税（5%）＝20.315％

税率が一定の株式投資による利益が大きくなってしまっても、課税額が変わらないというメリットはとても大きいと言えるでしょう。

全ての取引に対して課税が行われるわけではなく、通算してマイナスが生じている場合には損益通算と言って収支がプラスになるまで課税を繰り延べることができる制度（期限あり）があります。

また、NISA（少額投資非課税制度）という少額の株式投資を支援するサポートが開始され、毎年120万円の非課税投資枠が設けられるようになりました。

株式投資の配当金に関しては、総合分離課税ではなく総合課税が適用されることになります。

不動産投資の税制優遇

不動産投資の場合は税率が一定ではなく、不動産所得とその他の所得を通算されたものに対して課税が行われます。

不動産所得の計算方法は、家賃などの不動産収入から修繕費や管理費などの必要経費を差し引いたものになりますが、目立った税制の優遇がありません。

しかし、不動産所得は減価償却費と言って、実際の建物の値段は下がっていないものの建物に対する資産価値が低下することから、目には見えない経費が計上されることから課税総額を少なくすることができます。

不動産所得を抑えることができたとしても最終的にはその他の所得と総合課税として通算して課税されてしまうため、一定の控除額が差し引かれますが課税率が大きくなってしまうでしょう。

総合課税の場合には、年収によって大幅な差がありますが、不動産所得とその他の収入を合わせた所得が500万円程度の場合には所得税と住民税合わせて25％が課税されることになります。

不動産収入の割合が増えて年収が1000万円を超えてしまった場合には38％の税率が適用されることになり、最大で50％の課税が行われてしまうので利益が増えても素直に喜ぶことができません。

不動産投資の魅力

不動産投資の魅力は、何といっても安定した資産運用ができることと言えるでしょう。

株式投資の場合には、元本保証がないことから上場廃止や経営破綻に陥ってしまった場合には、保有していた株券は紙切れ同様になり0円の価値になってしまいます。

「どうせ規模の小さい会社の話でしょ」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、決してそうというわけではありません。
大手航空会社のJALですら、一度上場廃止になっており株価が0円になってしまったという過去があります。

不動産投資の場合には、株式のように価格変動が大きくなく不動産という安定資産を保有していることから安心して運用を行うことができるでしょう。

株式投資のようにハイリスクハイリターンを追い求めるのも1つの投資手段と言えますが、利益が確約されているわけではありません。

利益率の高いものを求めるよりも、不動産投資のようにリスクを抑えながら確実に利益を増やしていく方が安定した資産形成に向いていると言えるでしょう。

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