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コインランドリー投資は人気急上昇中!不動産投資としてアリなのか検証してみた

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コインランドリーというのは、1930年ごろにイギリスで生まれ、

日本では1971~1975年ごろに国産で初のコイン式乾燥機・コイン式ガス乾燥機なるものが開発されてから毎年設置台数が増加しているものです。

私が思う昔ながらのコインランドリーは

洗濯機がない一人暮らしの男性がマンガ週刊誌などを持ち込み、洗濯が終わるまでひたすらマンガを読んで過ごしている….

というイメージでした。

しかし今はコインランドリーも進化し、ネイルサロンが併設されていたり、カフェ風なおしゃれな内装だったりするものもあり、若者からサラリーマン・主婦・老人まで…つまり老若男女に人気な施設へと変わっているのです。

 

では副業が解禁された今、新たな土地活用の一種として「コインランドリー投資」に参入したら儲かるのでしょうか?

  • そもそもコインランドリー投資ってどういうもの?!
  • コインランドリー投資で失敗しないためには?!
  • 不労所得を得る方法としてありかなしか?!

この記事で全てお答えしてしまいましょう。

1. 年々増えているコインランドリー店舗

厚生労働省「コインオペレーションクリーニング営業施設に関する調査」より
http://www.mhlw.go.jp/bunya/kenkou/seikatsu-eisei22/pdf/coin-operated_laundry.pdf

このように、国内のコインランドリーは毎年約300店舗のペースで出店数が増加しています。今後は4万店までは増加の見通しです。

なぜコインランドリーが人気?

近年、コインランドリーの需要は単身者だけにとどまらず、

  • 家庭では洗えない布団なども丸洗い・乾燥が簡単
  • クリーニングに出すよりも早くて安くて手軽
  • 高温の熱風で乾燥することによってダニも死滅・ふっくらしあがる
  • 良い洗剤を使うことで衛生面にも配慮

などのメリットがあるため、ファミリー世帯への人気も高まっています。

コインランドリーも進化している

さらに、冒頭でも申し上げましたが、最近ではおしゃれな内装だったり、ネイルサロンやカフェなどが併設されていたりと、設備を充実させることで若い女性やファミリー人気も獲得。大注目されています。

例えば最近まとめサイトなどでも話題になっているベルリン発の「フレディレック・ウォッシュサロン」。東京都目黒区にあります。
おしゃれな店内にはカフェスペースが併設され、老若男女のコミュニティスペースとしても利用可能。

コインランドリー投資

(フレディレック・ウォッシュサロンホームページ https://www.freddy-leck-sein-waschsalon.jp/)

こういった画期的なコインランドリーは都内を中心に増加しています。

2. コインランドリー投資の利回りと費用

人気も店舗数も増加しているコインランドリー

それに伴ってコインランドリー投資に参入する投資家も増加の傾向にありますが、賃貸物件のように空室続きで全く収入がない…入居者の出入りのたびにリフォーム….

といったリスクも格段に低くなります。

では、実際の不動産投資とはどう違うのでしょうか?

2-1. 利回り

コインランドリー投資の利回りは、

FC(フランチャイズ)の場合が約15%

自分で経営していく場合は20%と、高い利回りを見込むことができます。

※FC(フランチャイズ)とは・・・加盟店(オーナーになる人)が事業本部(企業)と「フランチャイズ契約」を結び、商標・店の看板・商品・ビジネス・経営ノウハウ・技術サポート・研修などすべてが一体となった「パッケージ」を得ることができるビジネス形態。
その対価で月の売り上げの数%を事業本部に渡す(ロイヤリティ)。現代ではコンビニがFCの代表格。

2-2. コインランドリーの収益シミュレーション

コインランドリーの平均利用単価が600円(小さいもので400円から、大きいもので1,500円程度まで)、

1日大体1万5,000円~5万円の売り上げの店舗が多いです

なので1日2万円で考えても1ヶ月60万円となります。

ランニングコストを25%程度と仮定して考えると15万円。

他に店舗ローンの返済(コインランドリー経営は事業ローンとしての融資のため、住宅ローンなどよりも金利が高いので注意)や

洗濯機をローンで購入している場合もそのローンが追加されるため実質手残りは半分以下になると考えましょう。(20~25万円ほど)

2-3. コインランドリーの投資費用

まず、コインランドリー投資をするときの初期投資額の相場として1,000~2,000万円は見込むと安心です。

ランニングコスト

そしてコインランドリー投資をするときに考えられるランニングコストとして

  • 借地の場合は借地料
  • 洗剤などの消耗品
  • 光熱費
  • 家賃
  • 清掃などの人件費・・・店舗の規模にもよるが月3万円前後
  • (リースの場合は)業務用洗濯機のリース料・・・規模により10~30万円/月
  • (購入した場合は)業務用洗濯機の購入料・・・大きさにより大体50~270万円ほど
  • 機械の修理・メンテナンス料
  • 防犯・警備や盗難保険代
  • FCの場合はロイヤリティ(ないところも)
  • 固定資産税

などがあります。

ランニングコストは総売り上げの25%前後で考えましょう。

3. コインランドリー投資のメリット・デメリット(リスク)と対処法

では、普通のマンションアパート経営などの不動産投資と比べて、コインランドリー経営にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか?

3-1. デメリットやリスクと対処法

人的トラブルや機械トラブル

機械の故障によって修理や買い替えが発生し、その分の料金が発生することも想定に入れなければいけません。

不測の事態に備えて売り上げの数%はきちんと積み立てておくと安心です。

機械だけではなく、

  • 「汚れが落ちていない」といったクレーム
  • 両替機を狙った盗難
  • 不良がたむろしていて利用客が入れない
  • 酔っ払いがコインランドリーで用を足してしまう

などといった人的トラブルも発生する可能性があります。

実際にコインランドリーを狙った下着盗難事件のニュースがありました。

男は昨年12月13日午前1時半ごろ、福岡市中央区春吉2丁目のコインランドリー店で、同区に住む女性(26)の下着4点(計2万円相当)を乾燥機から盗んだ疑いがある。

同店では昨年10月ごろから下着が盗まれる被害が頻発。被害を受け警察が設置した防犯カメラに、今回の下着を盗む男の姿が映っていた。

引用:朝日新聞デジタル「コインランドリーで女性の下着盗んだ疑い 26歳男逮捕」
http://www.asahi.com/articles/ASK1F6CVLK1FTIPE02S.html

このようなケースを防ぐためにも

業者に管理を頼む・自分で見回り・防犯カメラを付ける・盗難保険に入るなどの利用者が安心できる対策が必要となってきます。

売り上げが落ちる

周囲に新しいコインランドリーができたからそっちに行こう

このコインランドリーなんか不潔…

競合店ができることによりそちらにお客さんが流れて売り上げが落ちたり、不潔だなと感じると特に女性は二度と利用してはくれません。

結果利用客が減り、売上も落ち、失敗に終わることも…

こまめに掃除をして常に清潔に、上記のように防犯面強化をすることが売り上げを保つのに有効です。そして、売り上げに影響する最も大きな要素が、一般的な不動産投資と同じく立地です。

コインランドリーで需要の高い場所は

  • 洗濯機置き場なしのアパートや大学が近くにあり、競合がいない地域
  • 周辺にコンビニ・スーパーなど時間を潰せる場所がある
  • 布団や大量の選択を持ち込むのに車を使用する人が多いので駐車場(車が入りやすい幹線道路沿いなど)があること
  • 銭湯が近い

などの条件で、利用者を多く見込むことができます。

3-2. メリット

景気に左右されない

洗濯というのは景気がよかろうと悪かろうと毎日の生活で必要となるものです。なので、景気に左右されるということはありません。

むしろ不景気だと、大勢の人が節約しようとクリーニング店より安いコインランドリーを利用することもあります。

他にも花粉の時期・雨季・冬で全く洗濯物が乾かない時に利用するなど、時期を問わず人気があるものでもあるので、常連客を獲得すればより手堅い投資になります。

維持管理が比較的簡単

店舗の清掃・洗濯機の清掃・見回りなど多少の管理業務は必要ですが、

アパートやマンションほどトラブル対応に手間がかかることはありません。

定期的な建物修繕、空室になるたびにかかるリフォーム代などもあまり必要ありません。

洗濯機メーカーや専門業者などが定期点検・機器の清掃・修理対応を代行してくれるものもあり、マンションの管理費用などよりは低く抑えることができます。

表面利回りが高い

商売上での表面利回りと同じような意味の言葉として「粗利率」という言葉がありますが、

一般的な粗利率が40%あればいい方と言われている中、コインランドリーの粗利率は70%と高くなっています。

オープニングキャンペーンで値下げするなど、最初の客付けをしっかりするとより高い利回りを出せるでしょう。

相続税の節税になる

店舗・事務所用の土地は相続税の評価額が80%減で上限面積が400㎡となっています。

ちなみに貸付事業用の宅地は評価額50%減で上限面積が200㎡までなので、店舗であるコインランドリー投資は相続税の節税対策にもなります。

4. コインランドリー投資を考える人の勉強法

投資全般に言えることですが、何事も始める時にはある程度の知識と下調べは必要です。

今回はコインランドリー投資を考えている人のために、勉強に役立つものを3つピックアップしました。

①本「知っている人だけが儲かる コインランドリー投資のすすめ」

三原 淳さんが著者の本で、
コインランドリーの開業前の対策・フランチャイズ加盟について・成功する理由などコインランドリー投資について余すことなく書いています。

この方はコインランドリー投資についての本を他にも数冊出版しています。

②ブログ「トモさんのコインランドリー経営ブログ」

実際にコインランドリー経営をしている投資家さんのブログです。
https://coinlaundry2000.com/

トモさんご自身が体験したコインランドリーについての日記が赤裸々につづられています。主に売り上げの報告などがあり、非常に参考になります。

③セミナー mammaciao「大型コインランドリー事業説明会」

コインランドリー経営の説明会

http://mammaciao.com/seminar

マンマチャオは先ほどご紹介した本「知っている人だけが儲かる コインランドリー投資のすすめ」 の著者・三原淳さんが社長を務める、コインランドリー経営のコンサルティング会社です。

コインランドリー事業に関する説明会が全国各地で開催されています。コインランドリーの出店の相談ができます。

5. コインランドリー投資も勉強してリスクに対処すればアリ

非常に店舗数が増えていて人気なコインランドリー経営のコツは

  • 勉強をして、下調べをする
  • 業者を選定する
  • 立地の選定
  • 防犯設備の強化
  • 清潔に保つ

など基本的なことはマンション投資・アパート投資と一緒です。

もちろん対策もせずにいると失敗することもありますが、自分でできる最善の事さえすれば不労所得を得ることができるようになります。利回りも高く、非常に良い経営方法だと思います。

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