【エリア調査】岡山県の不動産投資事情を徹底解剖!きびだんごだけじゃない岡山の魅力

岡山県は観光地として有名だけでなく、移住先として人気が高いです。

そんな岡山県を不動産投資の対象にするのは、適切な判断でもあります。

 

有名なのは伝説で知られる「桃太郎」と「きびだんご」。

降水量1mm以上の日数が日本で最小であることから、「晴れの国おかやま」というキャッチフレーズがついています。

ここでは、そんな岡山県の魅力と、岡山県の不動産投資事情を中心に、解説していきます。

1. 岡山県とは?


中国地方の南東部に位置し、広島県と鳥取県と兵庫県と隣接、四国地方の北部に位置します。

県庁所在地は岡山市で、人口が集中している政令指定都市のひとつです。岡山県で有名なのはきびだんごで、お土産として買って帰るという観光客が多いとされています。

また、移住したい都道府県ランキングで、岡山県は4位(2016年時点)になっているので人気があります。

移住する理由は、岡山県の魅力に惹かれたとか、自然が豊かとか、医療や子育て環境が充実しているなど、人によって様々です。

観光スポット

【エリア調査】岡山県の不動産投資事情を徹底解剖!きびだんごだけじゃない岡山の魅力

奥津名物の「足踏み洗濯」風景

 

岡山県の観光スポットはたくさんありますが、注目したいポイントは、グルメ、自然、温泉です。

グルメは、岡山ばら寿司・日生カキオコ・岡山デミカツ丼

自然は、山と森と滝、鍾乳洞、四季の花や紅葉。

温泉は、湯原温泉・湯郷温泉・奥津温泉。これら以外のものを含めると、注目すべきポイントは山ほどあります。

お土産として、きびだんご・備前焼・マスカットもあります。

その他に、レジャー施設、体験、フルーツ狩りなどもあるので盛りだくさんですね。

2. このエリアで成功する投資戦略

岡山県は移住したい都道府県ランキング4位なので、移住先として、高い人気を誇っていることから注目したいのが不動産投資の戦略です。

人口が集中しているところに、アパートやマンションを建てるのは、どこのエリアも一緒です。

しかし、人口が集中しているからという理由だけで不動産投資が成功するとは限りません。

なぜここに住みたいのか、どのような人を対象にしているかなど、お客様目線で考えなければなりません。

そもそも賃貸需要はあるのか

ずばり、賃貸需要はかなりあります。

しかし、賃貸に出すよりもおすすめなのが、民泊です。岡山県は観光スポットが多いので、それを目的に訪れる旅行者がたくさんいます。

アパートやマンションほどの安定的な収益は期待できませんが、空き家を宿泊したい観光客に提供すれば、宿泊費を得ることができます。

その空き家がリフォーム済みで、設備が整っているなら、宿泊費1~2万円を設定しても、宿泊したい観光客が集まってくる可能性は大きいです。

3. おすすめ・人気エリアは?

おすすめのエリアは、やはり市の中心である岡山市内で、大学徒歩圏内や駅徒歩圏内などが挙げられます。交通の利便性が高いエリアでの不動産投資がおすすめだということです。

観光スポットで不動産投資をするなら、民泊のほうがおすすめです。

観光スポットが人気エリアでもありますが、入居者より旅行者を対象にしたほうが、家賃より高い収益が見込めます。

4. 岡山県不動産データ

4-1. 岡山県の人口の増減

 

グラフから見てわかる通り、2005年から岡山県の人口は緩やかに減少に転じています。

2040年には160万人まで減少する予想ですが、まだそこまで著しい減少はありません。

尚、岡山市の人口が70万人超(2016年)と県全体の人口の約36%を占めています。

4-2. 周辺家賃相場

シングル向け(ワンルーム・1K・1DK・1LDK)の家賃相場は、3~5万円となっています。

物件自体が古い場合は、家賃を安く設定しなければなりません。しかし、立地条件と利便性が優れているなら、もう少し高く設定してもいいでしょう。

ファミリー向け(2LDK以上)の家賃相場は、5~8万円となっています。3LDK以上となると、7万円以上がほとんどです。中には10万円以上の物件もあります。

家賃を設定するとき、周辺の相場をリサーチすることは大切ですが、いくら物件が古くても、立地条件と利便性が優れ、さらにリフォームすれば、新築並の家賃を設定することができます。

4-3. 平均利回り

東京都と比較しても、岡山県を含めた地方都市のほうが、平均利回りは高いです。

(東京都:6% 岡山県:16.4%)

利回りに加えて注目すべきポイントは、空室率です。

岡山県の賃貸用住宅の空室率は全国平均が19%に対して、18.6%となっています。(2017年11月現在)

しかし、アパートやマンションなど、収益物件を販売する不動産のほとんどが、満室を想定した利回りだけを算出しています。

仮に満室になって、収益が安定しても、維持管理費や税金やその他の諸経費などが支出されるので、そのことを考えなければなりません。空室率を低くするのは大事なことです。

ただ、アパートやマンションによりますが、空室率2割以下になっても、ゆとりある経営は可能でしょう。

(この項のデータ参照:LIFULL HOME’S 見える!賃貸経営 http://toushi.homes.co.jp/owner/okayama/

4-4. 交通事情

交通機関が充実しているところであれば、不動産投資を積極的に行ってもいいでしょう。

駅やバス停の付近の物件でなければならないという人は多いです。通勤がしやすいとか、車を持っていないというのが、理由でもあります。

反対に、交通機関がなく、駐車スペースが広々としている物件も好まれる傾向はあります。その人達は車を持っており、交通機関に頼る必要性がないなどが理由です。

4-5. 犯罪件数・治安の良し悪し

地域にもよりますが、全体的に見ても、岡山県の治安はいい方だと言えます。

静かで住みやすいという移住者からの声が多く聞かれます。しかし、夜になると、治安が悪くなる傾向にあるので、可能な限り、夜は1人で出歩かないようにするのが一番です。

犯罪件数については、岡山県警察のホームページを確認すると認知件数が約1万3千件と高く見えますが、全国と比較すると、少ない方です。

5. 今後の成長予測(ぶっちゃけ未来どうなるの?)

今後どうなるかはわかりませんが、成長の可能性は期待できます。観光地として有名、移住先として人気が高い、人が集まってくる、不動産投資の価値はある意味都心以上と、条件は揃っています。

もうひとつの未来は、人口減少によって、岡山県そのものが廃れてしまうという内容です。人口減少に伴って、仕事が減る、アパートやマンションの入居者がいなくなる、誰も住んでいないという負のスパイラルが生じる可能性があります。

5-1. 岡山で投資する際に、知っておくべきリスク

投資先のエリアによってリスクは異なりますが、知っておきたい共通のリスクは、滞納、賃料下落、天災です。

特に滞納は、不動産賃貸業を営む人にとっては避けたいリスクでもあります。

このリスクを軽減するには、クレジットカード払いに限定するのが適切です。手数料1~3%かかりますが、滞納されるよりはずっといいです。

賃貸下落は、建物の老朽化が一番の原因ですが、修繕(リフォームなど)や立地条件で維持することは可能です。天災といっても、火災や地震など様々ですが、最低条件として、火災保険に加入するようにしましょう。

5-2. メリット

岡山県に不動産投資するメリットはかなりあります。

具体的には、岡山市など人口が集中しているところに投資すれば、大きな収益が見込めます。

立地条件と利便性という2種類の好条件を揃えれば、しばらく安定的な収入が得られるでしょう。

都市部以外でも、不動産投資する価値はあります。

駐車スペースがある不動産物件であれば、車を運転する人に好まれます。

岡山市のような地方都市だと、交通機関が充実しているので、車の必要性はほとんどありませんが、地方都市であれば、駐車スペースを難なく確保できます。

5-3. デメリット

デメリットは、岡山県の人口減少にあります。「今後の成長予測」で少し触れましたが、いくら立地条件がよくても、利便性がよくても、入居してもらえなかったら意味がありません。

その他のデメリットも、リスクについて説明しました。不動産投資は、メリットよりデメリットが多いといっても過言ではないくらいにリスクが高いです。しかし、デメリットを知ることで、リスク回避までに行かなくても、そのリスクを抑えることは可能です。

5-4. 失敗POINT

不動産投資の中で、失敗する可能性が高いのは、入居者の募集です。

最近はインターネットを利用して募集するのが主流です。しかし、物件情報を具体的に書かないと、入居者は集まってきません。駅まで何分、コンビニまで何分、部屋の中の様子も撮影したいところです。

もうひとつは、不動産投資ローンです。不動産投資ローンで物件を購入するのは難しくありませんが、問題は月々の支払いが大きいことにあります。空室率が多いほど、赤字となり、最悪自己破産になる可能性もあるということです。

成功するには

不動産投資の中で、もっとも注目すべきポイントは、なぜ失敗したのかについてです。オーナー経験者の中に、不動産投資の失敗談をブログに書き記している人はいます。

そこで、不動産投資を始める前に、成功でなく失敗談を読んだほうがいいでしょう。

その理由は、失敗したポイントを自分自身で改善し、解決することが重要だからです。順調に経営しているオーナーも失敗の経験はあります。失敗したら改善、ここをこうすればいい、自分が入居者だったら改善してほしいと思うなど、色々考えて成功に導いているからです。

5-5. 岡山県庁の対策

主に力を入れているのが、少子高齢化対策です。

少子化によって子供の数が減り、人口減少につながり、同時に社会保障の負担が大きくなります。高齢化対策は主に、老人ホームの拡充やバリアフリー住宅のリフォームや建築などが挙げられます。

その他に、防災や土壌汚染対策などを行い、人が住みやすい環境づくりに励んでいます。県庁の方の努力によって、住みやすい街づくりに発展しているということです。

5-6. ズバリ、おすすめの投資物件とは?

おすすめの不動産投資物件は、空き家です。

具体的には、空き家そのものを収益物件にするのでなく、民泊に利用します。

人口減少によって、入居者がいなくなる可能性はありますが、岡山県にやってきた観光客なら、宿泊先を民泊に選ぶ確率は高いということです。

岡山県は観光地として有名で、多くの観光客が訪れます。観光客を狙い撃ちにして、民泊を経営した方が、高い収益を見込めます。インターネットで情報を発信すれば、民泊の存在を知らしめることが可能です。

 

6. 岡山県は不動産投資対象の魅力が高い!

岡山県は、観光地として魅力があるだけでなく、不動産投資対象としての魅力が高いです。

投資する不動産は、アパートやマンションという収益物件だけとは限らず、空き家を改装して、民泊に利用して宿泊費を得るという方法もあります。

岡山県は移住先として人気が高いので、彼らに向けた不動産投資戦略は重要です。成功に導くには、入居者の立場になって考える、失敗したら改善するなど、適切に対応していくとよいでしょう。

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