プロパーローンを不動産投資で利用する際のデメリット｜アパートローンとの比較

プロパーローンの融資を受けて不動産投資をする場合、メリット、デメリットがあるので十分理解しておく必要があります。

プロパーローンは比較的自由度の高いローンで、融資金額の上限もありません。

しかし住宅ローンやアパートローンには融資金額の上限があります。

さらにプロセスから審査内容など、基本的なことがそれぞれ異なります。

このように考えるとプロパーローンはとても魅力がありますが、デメリットがいくつかあります。今回はプロパーローンとアパートローンを比較しながら、プロパーローンのデメリットについてお話ししたいと思います。

プロパーローンは収益物件購入に向けたローン

プロパーローンはもともと事業者向けに作られたローンですが、法人と個人のどちらも利用可能となっています。

不動産において一般的には収益の得られる物件購入を対象としたローンとなっています。

自分が住むためであれば、プロパーローンはデメリットが多いため、住宅ローンを利用するのが一般的です。

居住用のためにプロパーローンを利用する事例は非常に少ないのが現状ではありますが、プロパーローンを利用される方も中にはいらっしゃいます。

不動産投資において住宅ローンと比較して考えてはダメ

基本的に住宅ローンは申込者の居住用の家を購入するための融資です。よって住宅ローンは不動産投資としての収益物件購入はできません。

ローンの実行時には購入物件へ住民票の移転をしているか、必ず銀行はチェックします。

仮に虚偽の申告をし、居住用でないことが知られるとローン契約は解除されます。

投資用物件の購入において住宅ローンは適用外であることに注意して下さい。

マイホーム購入で住宅ローン審査に落ちたらフラット35

もし住宅ローン審査に通らなかったら、フラット35を申し込んでみましょう。

これらは同じ銀行が窓口となっていても商品が異なります。

住宅ローンは窓口となっているのは銀行ですが、審査は保証会社が行います。

保証会社は銀行によって異なるため審査基準も異なりますが、ある程度厳しくチェックされるというデメリットがあります。

一方フラット35は借入金は国から出るため保証会社の審査がありません。よって少し審査基準が甘くなります。

プロパーローンのデメリット

プロパーローンにはいくつかデメリットがあります。

審査において、住宅ローンの場合は保証会社によるペーパー審査です。

一方プロパーローンは銀行の担当者と直接会って審査を受けるので、時間と労力が必要になります。

個人事業主であれば身だしなみに気を付けなければなりません。
また話し方にも気をつける必要があります。

こうした点はプロパーローンのデメリットと考えられます。

プロパーローンとアパートローンを比較して考える

不動産投資物件の融資を受ける際、プロパーローンとアパートローンを比較されることが多いと思います。

この二つは全く別物なので、どちらが適しているかはしっかり検討しなければなりません。

いずれも銀行独自による審査という点では同じですがメリット、デメリットを比較し、それぞれの特徴を理解しておかなければなりません。

違いは銀行毎のパッケージ型かオーダーメイドか

プロパーローンは商品名ではありません。
融資の一形態です。

プロパーローンは事業性融資という側面が強いという性質上、融資金額、融資期間など柔軟に対応してもらうことが可能です。

つまりオーダーメイドができるのです。

一方アパートローンは商品名であり、パッケージ型としての融資になります。
よって融資金額、融資期間など審査基準があらかじめ決まっているので、その該当者しか申し込むことができません。

こうした制約を受ける点がデメリットとなります。

1.審査期間が長い

プロパーローンはオーダーメイドなので個別に対応してもらえるというメリットがあります。

しかし、窓口で担当者との直接やりとりが必要で、さらに審査にも時間がかかるというデメリットがあります。

基本的にはプロパーローンは支店決済なので、申込、審査、ローン実行までの一連のプロセスがその支店で行われています。

そのほとんどは担当者が請け負っているため、その時の仕事量が審査期間に影響してきます。また小さな銀行であれば担当者が一人なので、審査に多大な時間がかかるということもよくあります。

2.基本的に連帯保証人が必要

保証会社の保証がないため、連帯保証人は原則必要というデメリットがあります。

銀行側は不良債権化するのを恐れているので、連帯保証人なしというのはリスクが高すぎます。そのリスクに備えて連帯保証人は必ず求めてきます。

一般的には親族を求められる場合が多いです。融資金額にもよりますが、専業主婦、年金受給者、無職であっても連帯保証人として認められる場合が多いです。

3.審査の厳しさ

アパートローンと比べて物件の収益と同時に「事業主としての力」を見られるため、審査が厳しくなるのがデメリットです。

申込みの際、資金計画、投資利回りなどをしっかりと提示し説明する必要があります。事業主として計画性をもって投資することを十分アピールしなければ契約には辿りつけません。

プロパーローンを不動産投資で利用する理由

融資額の限界を越えれらる

アパートローンには融資期間、融資金額の上限が決まっています。主な理由は、

• ・融資金額は個人事業主の収入で決まる
• ・家賃収入はローン返済原資にできない

ということが挙げられます。不動産収入以外の収入がある個人を対象にした融資なので、アパートローンは融資額で限界がかかってしまう点がデメリットです。

ところがプロパーローンは個人、法人どちらでも利用できます。またローン返済に家賃収入を見込むことができるので、融資額の限界はありません。

アパートローンと比べれば金利が低い

銀行によって違いますが、一般的にアパートローンの金利は1％～4.5％以上、プロパーローンは1%～3%程度が目安となっています。プロパーローンの方が低く設定されていることが多いです。

不動産経営の法人化を目指す上で

節税目的などで100%法人化（所有物件）を目指すのであれば、プロパーローンが向いています。アパートローンは個人向け融資のため、法人は借り入れが困難な場合が多いです。中には一部条件付きで法人の申込もできるところがあるようですが、基本的にはできないと考えたほうがいいでしょう。

プロパーローンを借りる上で

このようにプロパーローンにはメリットだけでなくデメリットもたくさんあります。

これからプロパーローンの融資を受けて不動産を購入する人は、こうした特徴をしっかり理解しましょう。

そして、不動産投資の資金計画をしっかり立てて下さい。これは融資を受けやすくするというだけではありません。

経営者として安定した事業を計ることが何よりも重要です。
たとえ融資を受けることができても、途中で収益が見込めなくなり返済ができなくなるということは絶対に避けたいところです。

ある程度、高い利回りが期待できるような不動産へ投資し、確実に利益が見込めるよう計画を立て、慎重に検討しましょう。
 

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