不動産融資で債務超過になるとどうなる？～失敗例から対策まで～

債務超過とは、自分の持っている物件を売却しても負債を返せない状態のことです。

また、元金返済よりも利子返済額の方が多いということです。この状態になっている人は意外と多くいます。

金融機関によっては数年後に金利値下げ交渉に応じますって言ってくれるところもありますが、可能性があるというだけで絶対ではありません。

そうならないために、どうすればいいのか？
失敗談を用いてこういう場合にどうしていけばいいのか？というのを以下で説明していきます。

これを読んで債務超過について知って頂ければと思います。

債務超過を図にしてみた

債務超過について冒頭で少し説明しましたが、言葉だけだと難しいですよね。
そのため、図にして以下で説明していきます。

債務超過は上記のようなことを指します。

図を見て分かるように、資産より負債が上回ってますよね？これを「債務超過」と言います。

債務超過による失敗事例3つ

債務超過によりどのようなことが起きてしまうのか？またその際の対策としてはどうすればいいのか？を以下で説明していきます。

事例1：年収400万円のAさん

Aさんは自己資金がほぼない状態で不動産投資を始めようと不動産購入を考えました。

アパート1棟目購入の際に、貯蓄がなく限度額上限まで金融機関より借入れをして購入しました。
その後、事業拡大をしようと2棟目を購入しようとしたら「債務超過」とみなされて融資を受けることができませんでした。

事例2：不動産を相続するBさん

Bさんは親が他界したため、親が所有していた不動産を相続することになりました。

所有権移転登記しようとしたところ親が借金を抱えていたことが分かりました。もし相続すると、借金もBさんの負債になってしまいます。
一方、相続放棄をすれば今後その不動産は売却などできなくなります。

事例3：会社代表のCさん

Cさんは金融機関から融資を受ける際に、このまま返済していたら会社が倒産するから融資期間を伸ばそうと言われて、超長期で借りました。

しかし、そうすることで負債がでかくなってしまいました。

債務超過から抜け出す方法とは？

先程お話した失敗事例3つの対策を以下で説明していきます。

対策1

銀行によって、一般的な銀行評価額よりも高い金額の融資の場合があります。つまり、本来なら担保不足でダメなものでも融資が受けられるので負債が多いです。
対策としては、銀行選定はもちろんですが「自己資金」をある程度用意しておくことでしょう。

対策2

まず、全ての相続人の「相続破棄手続き」を行い相続人がいない状態にして借金を引き継がないようにする。
その上で、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てる。選任された後、相続財産管理人を交渉して不動産の共有持分を所得できます。

対策3

金融機関から超長期での融資をオススメされても負債が大きくなってしまうので、あんまりオススメできません。超長期ではなく普通に融資を受けましょう。

総括

債務超過から抜け出す方法として1番良いのは、「物件売却」でしょう。
なぜなら、債務超過状態・高金利・耐用年数超過融資という状況が終わるからです。
そうすることで、他の金融機関から融資が受けられる可能性もあります。

しかし、売却できるかはその時の市場にもよって変わるので絶対とは言えません。リスクと常に隣りあわせです。

つまり、絶対の解決方法はないので無理して不動産を買うのはやめましょう。
金融機関や不動産業者に頼りきりになるのではなく、自分でしっかりと知識を付けて決めることが良いのではないでしょうか。
そうすることで失敗せずに融資を活用できるでしょう！