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知って得する!杉並区で不動産投資物件を探す8つのポイント

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新宿へのアクセス抜群。人気の中央線エリアが含まれる「杉並区」不動産投資目線で物件を選ぶには地域の特性を理解することが大切です。杉並区の人気エリアから行政の政策まで、杉並区で不動産投資を始める前にまず知っておきたい基本情報をまとめました。杉並区って実はとても魅力的なエリアなんです。

1 杉並区ってどんなとこ?

杉並区は東京23区の西部に位置しています。面積は34.02㎢。東京23区の中では8番目の広さです。都心へのアクセスも良く、緑豊かな公園が多いのも特徴です。夏は「高円寺阿波踊り」や「阿佐ヶ谷七夕まつり」、秋にはアートイベントが多数開催されます。また古くからの商店街が残っており、飲食からファッション、カルチャーまで幅広く楽しむことのできる地域です。行政も生活環境向上にむけて積極的に取り組んでおり、特に子育て支援に力を入れています。

2 杉並区の人気エリア4選

阿佐ヶ谷

阿佐ケ谷駅南口から青梅街道にかけて、通称「ジャズストリート」と呼ばれる全長約800mの商店街「パールセンター」があります。様々なジャンルの店舗が240ほどあり、8月には「高円寺七夕まつり」が開かれます。年間を通して様々なイベントを開催しているのも特徴です。古本屋も多く、どの本屋も特徴的な店構え。古本屋好きにはたまらない街。高架下には「阿佐ヶ谷アニメストリート」コスプレ店など、なかなかディープな品ぞろえの店舗が並びます。お隣の高円寺よりも落ち着いていて、駅前に大型スーパーが2件、TSUTAYAもあります。住んでよし、遊んでよしの街ですね。

高円寺

古着とおしゃれなカフェが集まる街。異国情緒あふれるごはん屋さんもある、個性的なエリアです。高円寺駅南側は古着屋さんが軒を連ね、激安の掘り出し物からヴィンテージのプレミア品まで、人と同じじゃつまらない!が叶うので、若者に人気があります。アクセスは中央線で新宿まで電車で10分以内。JR以外にも丸の内線、西武線を利用することができます。都営バスも多く走っています。家賃、物価も比較的安く、24h営業のスーパーがあり、生活環境も整っています。「日本のチベット」なんて呼ばれています。

荻窪

高円寺や阿佐ヶ谷のような派手さはないですが、JR中央線と東京メトロ丸の内線が乗り入れていて、都内の主要エリアへのアクセスに困ることはないです。しかも急行が止まります。駅前には「タウンセブン」という複合施設があり、食料品から衣料品・本まで揃うのでとても便利。駅前から少し歩くと閑静な住宅街が広がっています。お隣の吉祥寺まではサイクリングがてら行くこともできます。なんとなく、穏やかな空気に包まれていて、帰るとホッとする。そんな温かみのある街です。家賃相場は阿佐ヶ谷・高円寺に比べると少し高め。

西荻窪

荻窪のお隣。通称「ニシオギ」

アクセスはJR中央線・総武線。平日は急行も停車します。良い意味でごちゃごちゃしている。でも、それが安心する。ほっとできる街です。南口に大きなピンクのゾウがいます。どこへ行くにも便利な立地でありながら、都会の喧噪からは切り離された西荻窪。荻窪と同様で、具体的な理由は説明できないけど、住んだらわかるよ。ホッとする街なんだ。人気スポット「善光寺公園」も歩いて行けます。

3 杉並区荻窪エリアの周辺情報

緑あふれる13の公園

その中でもファミリーに人気の公園を5つ紹介します。

  • 善福寺川緑地公園
  • 杉並児童交通公園
  • 蚕糸の森公園
  • 森井原っぱ公園
  • 塚山公園

上記以外にも、複数の公園があり、荻窪周辺は自然豊かなエリアです。

新宿まで11分!利便性バツグン

荻窪駅はJR中央線の快速停車駅です。国内屈指のターミナル駅である新宿駅まで「11分」というアクセスの良さ。また、東京メトロ丸ノ内線の始発駅ですので、荻窪に帰ってくるときはウトウトしても大丈夫。利便性の良さはとても魅力的です。

自転車で行ける「吉祥寺」

住みたい街ランキングで常に上位の「吉祥寺」荻窪からなら自転車で訪れることができます。買い物から観光まで時間を気にせず存分に楽しむことができます。老若男女に人気の街です。

やはりおすすめ!お隣はサブカルの街「高円寺」

古着やおしゃれなカフェがある「高円寺」小説の舞台になったり、阿波踊りのお祭りがあるなど、活気あふれるエリア。路地裏など初めてではたどり着けない場所にも、お店があるので、自分のお気に入りをゆっくり探す楽しみがあります。若者に人気ですが昔ながらの商店街も多いので、長年住んでる地元の方も多く見かけます。

4 将来性を考えても杉並区は優秀だった

不動産投資は長期投資です。杉並区が今後どのようは変化を遂げていくのか、今ある情報をもとに考えていきましょう。

23区の中で空室リスクはどのくらい?

平成25年住宅・土地統計調査によると、杉並区の空家率は10.3%です。東京の平均が11.2%ですので-o.9%と23区の中でも空家率が低く優秀なエリアであることがわかります。

犯罪発生率はどのくらい?

23区中4位と犯罪発生件数はかなり低いです。治安が良いエリアであるといえるでしょう。

杉並区の犯罪発生率は1.25%(東京平均は1.83%)

地価から考える投資効率

杉並区の平均地価は約181万円となっています。(23区内で14位)杉並区内の地価はあまりのないのが特徴。そこを生かして、賃貸として需要のある地域を選ぶことができれば、費用対効果の高い投資をすることができます。ですが、平均賃料(23区内で17位)が地価よりも低いため、割高に感じる物件を購入してしまう可能性があります。物件選定には注意しましょう。

積極的に住民の意見を取り入れる杉並区

東京はどこの地域でも待機児童が問題視されています。杉並区も例外ではありません。ですが、区を上げて待機児童の解消に取り組んでいます。

平成28年4月時点で、29年4月の保育所入所待機児童が560名を超えることが見込まれたため、「すぎなみ保育緊急事態宣言」をし、「待機児童解消緊急対策」として区立公園を含む区立施設等を活用した保育所の整備を、かつてない規模で進めてきました。

その結果、2,348名の保育定員等の増を図ることができ、29年4月の待機児童数は29名となりました。待機児童の解消には至りませんでしたが、昨年4月に比べて100名以上減少し、29年4月に見込まれた危機的状況を回避することができました。

引用 杉並区公式ホームページ

また、平成29年度中に12所の認可保育施設建設を進めており、より一層子育てしやすい環境が整っていきそうです。

5 杉並区で不動産投資をするリスク

不動産投資には様々なリスクがあります。すべてを回避することは難しいですが、そのエリアについて発生するであろうリスクを事前に理解しておくことで対策が立てやすくなります。

避けられない人口減少

これは日本全体で言えることですが、杉並区も2020年から2040年まで人口の減少が予想されています。杉並区の人口予想はこちらです。(国立社会保障・人口問題研究所参照)

年数 人口
2020年 536457人
2025年 522578人
2030年 505876人
2035年 486327人
2040年 464151人

この20年間で約7.3万人の人口減少が予想されています。これは2020年と比べると約13%の減少するという結果になります。不動産投資では人口減少による空室は大きなリスクとなります。ですが、杉並区は人口減少・少子化対策として、行政が積極的に政策を打ち出し、住みやすいまちづくりに努めています。

ゲリラ豪雨で浸水!?水害に注意が必要

杉並区の荻窪にある善福寺川は過去に何度か氾濫しています。「荻窪」という地名は「オギ」という植物が多い「窪地」という要因から命名されています。現在は川から離れ、ある程度高さがあるエリアであれば問題はないようですが、杉並区が提供している「洪水ハザードマップ」はぜひ確認してみてください。

杉並区公式ホームページ(洪水ハザードマップ)

6 エリアごとに投資する物件を選定しよう

杉並区はエリアによって、特色がかなり異なります。高円寺エリアは若者や学生が多く、比較的家賃が安いので、投資物件は単身者を対象とした「一棟アパート」が良いでしょう。荻窪周辺は商業エリアというよりも住宅街の印象が強いです。子育てしやすい環境が整っているからこそ「ファミリータイプ」の物件をおすすめします。築年数が古い場合でも、リフォームで間取りを変えてみましょう。住みやすい内装に変えることで、エリア平均よりも高い賃料で貸し出すことが可能になります。

その地域の入居者にあった物件を選定することが不動産投資にとってとても重要なのです。

7 まとめ

杉並区は人口減少問題に対して様々な政策を打ち出しています。これが実現すれば、不動産投資にとって最大のリスクである空室の解消につながります。国内屈指のターミナル駅である新宿駅はアクセスできる「中央線」・東京メトロ丸ノ内線の2路線が利用できる地域があり、交通の利便性は抜群です。また、杉並区内には複数の大学があるため、エリアを限定して、学生を対象とした不動産投資物件を探すこともできます。

エリアごとに収益が出る物件要素を把握して、老若男女に愛される「杉並区」で不動産投資物件を探してみてはいかがでしょうか?

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