定年後の不動産投資のススメ｜資産形成は今からでも遅くない

超高齢社会と呼ばれる、現代の日本。老後・定年後の計画は必須のものと言えるでしょう。

 

「退職も近いが、生活資金が不安だ。」「肉体労働が困難になってしまった、他の収入源はないか？」・・・そんな方に人気なのが、不動産投資です。リスクはあるが、その分大きなリターンが見込める事業として、金融機関も手堅い融資先として認めてます。

 

この記事では、様々な資産形成の方法を比較したうえで、不動産投資のメリット・デメリットを説明していきます。何故、不動産投資を勧めるのか？その理由とともに、著者の個人的な見解なども記しますので、参考にして頂ければ幸いです。

定年後の生活を考えて準備をする

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年金受給の年齢や定年後の資産状況を例などを交えて解説

まず、ご自身の定年後に必要な生活費を計算してみましょう。

 

ざっくりと仮定してみます。高額な医療介護費や交際費は考慮せず、単身であれば18万円、夫婦で28万円としておきましょう。（ここでは、個別の事情を踏まえて読者自身で計算してください。）

 

働ける間は、年金と合わせて給料もあるのでまだ大丈夫でしょう。しかし問題はリタイア後です。

「厚生年金保険（第１号）受給権者平均年金月額の推移」 では，平成27年度の厚生年金保険受給者の老齢年金の平均月額は145,305円。「国民年金受給者の平均年金月額の推移」では、平成27年度の国民年金受給者の老齢年金の平均月額は55,244です。

 

つまり、年金頼りの生活では、厚生年金受給者でも平均でやっと月額20万円。もちろん個別の出費を踏まえると生活に窮する方も多くいるでしょうし、国民年金のみの受給なら、なおさら苦しい生活になってしまいます。

 

個人それぞれのライフスタイルや事情に合わせた、資産の準備が求められています。

 

年金受給の年齢引き上げ

高齢者の人口（人口推移）

・高齢者人口は3461万人、総人口に占める割合は27.3％と共に過去最高

・女性の高齢者割合が初めて30％を超える

・日本の高齢者割合は、主要国で最高

（平成28年9月18日　総務省　統計トピックスNo.97　統計からみた我が国の高齢者（65歳以上）－「敬老の日」にちなんで－）

 

超高齢社会において、年金受給の年齢については大きな問題となっています。現在の受給開始年齢が65歳ですが、これが67,68,70歳に引き上げられるのも時間の問題と言えます。生活設計が狂わない様に時間をかけてゆっくり引き上げの計画が進んでいますが、政府の財政が悪化すれば当然これも早まるでしょう。

 

将来的には受給が75歳に！？

年金の受給開始年齢が75歳に引き上げられるという話も、政府の動きや統計を見れば有力な説であると言えるでしょう。

 

今後の日本人は、国や年金にすがりついて生きていくのではなく、自助努力をすることによって、安定・充実した余生を過ごせるようになるでしょう。

 

国や年金だけをあてに余生は過ごせないことを示唆

定年後のための資産形成

働くことが困難、貯蓄にも限界があるのなら、気づいた時から資産形成の準備をしましょう。

当記事にてオススメする不動産投資は、50代や定年前後から始める方が多くいらっしゃいます。

※50代から始めても遅くない不動産投資

 

リタイア後のライフプランニングを

まずは、年金を受給し始めてからの生活設計をしましょう。

 

ご自身の考えるライフプランにおいて、一カ月に、一年に、いくら必要なのかを計算したうえで、ランニングコストがどのぐらい足りないのか算出します。そして、足りない部分を補うための資産形成をしましょう。

 

※退職後のライフプランニングについて書き、資産形成の種類を以下で種別に説明

50代以上の資産形成はあくまでシンプルに！

本来資産形成においては、リスクヘッジという考え方に基づいて行うのが理想です。簡単に言うと、万が一投資先が破綻することに備えて、投資先を分散していくつもの資産を所有する形です。

 

しかし、人生においての着地点を見据えた資産形成は、時間をかけることができない事と相続が大変な事を踏まえると、シンプルに展開することが求められます。これを考慮すると、不動産投資がいかに老後の資産形成に適しているかがわかると思います。

 

以下に、代表的な投資の特徴を説明します。

※ミドルリスクミドルリターンの不動産投資に目を向けるべきと提案。以下で投資の種類を何種か説明

投資信託

投資先を投資会社のプロに一任し、投資家はお金を預ける先を選ぶだけの投資法です。投資先は様々あり、株式、債券、社債、不動産等・・・いくつかの投資先をパッケージ化し、商品として販売。売れた分の収入の一部が投資会社の収入になるというわけです。

 

この投資のいいところは、投資先をプロが選んでくれる所。小額から始められる事。長期的にみると運用益が出る期待が高い事です。しかし高い手数料率や運用益の利率を考えると、数千万や億単位の貯蓄がある人や若い方が小額から積み立てる方法でなければ有利性は低いと思われます。当然値下がりする可能性もあります。

 

株式投資

株式投資には、いくつかのメリットがあります。

 

まず、値上がり益。株式を買った時より、その値段が上がっていれば差額がそのまま利益となります。次に、配当金・株主優待。株式を持っているだけで恩恵が受けられる部分です。そして、抗インフレ。ハイパーインフレが起こり、紙幣が紙切れ同然になった時には、資産として強いものとして残ります。

 

デメリットとしては、株式そのもののリスクが高い事にあります。何十年も投資の世界に身を置くプロでも株の選定は難しく、100％値下がりしない株式など存在しません。素人が簡単に手を出すことができないのは言わずもがなでしょう。信頼のおける資産運用アドバイザーなどがいる、多少値下がりしても配当金だけで生活できるほどの巨額な貯蓄があれば別ですが・・・。

 

不動産投資

土地や建物を所有し、賃借したり売り渡したりすることで利益を上げる投資方法です。アパートやマンション、一戸建てに限らず、テナント、コンテナ、駐車場やコインランドリーなど様々な形態があります。

 

大昔からあるやり方ですが、大きな元手が必要な場合が多く、ほとんどが銀行融資に頼る手法です。しかし一般的な他の事業と比べると、収益を見込みやすいこともあって、銀行の融資先としては手堅いものとして一定の信頼を受けています。株式や為替などとは違った値動きをすることで、多くの富裕層はこの手法を資産の一部に取り入れています。

老後を考え、着実でオススメなのは不動産投資

50代を中心に人気が高まっている

銀行預金の低金利や、年金に対する不安を背景にして、不動産投資への注目度は上昇しています。特に預貯金があり、なおかつ年金受給前後の世代には投資先として選ばれやすく、高い人気を誇っています。

不動産投資のメリット

老後や本業の片手間で続けられる事、土地を所有していれば始めやすい事、安定した収入を得やすい事などが挙げられます。株式やＦＸ等よりも、専門的な知識やノウハウを不動産会社に頼りやすいことも人気の理由です。

不動産投資のデメリット、リスク

初期投資が高額な場合が多い（小さい規模でも数百万円～）ので敷居が高い事、投資先や運用を誤ると再起しにくい事、空室リスクなどが主なポイントです。売却したいときにもすぐに売れることはあまりないので、流動性も低いです。

 

逆に言うと、優良物件を適切に運用できれば、リスクはかなり軽減されるという事です。

※箇条書きの要領でポイントを抑え、要点を解説

定年近くになってから不動産投資を始めるには

予算（自己資金）はどの程度必要になってくるのか

自己資金は、金融機関や年収によっても求められる額に大きな違いが出ます。多めに見積もっても、物件価格の３割もあれば大丈夫でしょうが、１割＋諸経費や、諸経費分（物件購入時の仲介手数料など）でも承認が下りるケースも珍しくありません。

5000万の物件の場合

5000万円×30％＝1500万円

定期的な収入があり、これだけ自己資金があればまずＯＫでしょう。仮に自己資金が１割以下でも、信用度の高い事業計画書や強力な連帯保証人などが備わっていれば、十分融資を受けられる可能性もあります。

7000万の物件の場合

7000万円×30％＝2100万円

これだけの自己資金があれば、場合によっては１億円以上の物件も視野に入れることができるでしょう。定年後の不動産投資では、規模の小さな不動産では収益を得ることは難しいので、できればこの程度の物件を狙うべきです。

 

激安戸建や区分マンションなどは、手間や時間をかけてリフォーム・転売を行って利益を得る為のものです。相続税対策などの謳い文句で販売している業者を散見しますが、きちんと理解しておきましょう。彼らは売ったらおしまい、その後の運営はノータッチな事がほとんどです。

※自己資金割合等を交えて説明（ここではワンルームは押さずアパート経営やファミリー向けのマンションにフォーカスしてください)
まず区分は定年後の不動産投資の対象としてオススメできません

注意すべきは銀行融資！

金融機関は、例え収入が低めでも定期的な収入がある公務員やサラリーマンを評価します。個人事業主や年金受給者に対しては、高収入でも評価が低めになり、結果的に融資額や金利等の条件面でもシビアになります。当然、投資家自身の年齢は若ければ若いほど有利です。

 

上記のような属性以外にも、勤続年数や各種ローンの借り入れ状況、税金や公共料金の未払いまで厳しくチェックされます。融資を考える前にはこれらを整理しましょう（ローンに関しては、住宅ローンなど高額なものは無理して返済すべきではありませんが）。

※年齢から影響する銀行融資額や返済期間の設定

返済計画をしっかりと組み立てる

実際に銀行で提示される融資の条件をよく検討し、きちんと事業として成り立たせることができるかどうかを吟味します。数十年に渡って経営するのですから、不測の事態にも対応できる様にしなければなりません。余剰資金が十分にあるか、損害保険はどうするか、投資家自身から相続する予定の家族の事など・・・

総合的にやっていけると判断したら、実行をお願いしましょう。慎重さも大切ですが、ある種の思い切りがなければ現状を変えることはできません。

退職後にアパート経営

定年後や、自営業を廃業した後にアパート経営をする方は多くいらっしゃいます。規模が小さければ大家自身のみでの運営も可能ですし、管理会社に管理業務を委託する場合も、例えば高齢の大家自身でできる仕事もたくさんあります。

なるべく自分で業務を済ませる事で、経費を浮かせて収益を上げる事が可能です。

生活の一部として大家を営む

時間の制約が少ない環境では、大家業を営むことは至上の喜びになるでしょう。

 

自分のペースで掃除や庭木の剪定を行ったり、管理会社や入居者とのコミュニケーションをとる事が生きがいだと言われる大家は多いです。あくまで自分の可能な範囲で、無理なくやる事がポイントです。

 

腕に覚えのある大家なら、水回りの修繕や床の張替を自身で行えば、どれほど入居者に喜ばれる事でしょう。引越しシーズンには空き部屋を花や家具で彩ったり、新たな人や知識と出会い続けられるのが不動産投資の醍醐味と言えます。

 

※アパート経営は修繕などが必要、仕事などが無い中で一日の数時間は掃除を自分でやるなど、生活の一部で負担なくできる

総括

50代～定年後の方向けに、資産形成をするにあたっての不動産投資の魅力をお伝えしてきました。他の投資と比べた時の魅力や注意点はご理解頂けましたか？

 

記事の総括と自身の意見

 

対策ワード：不動産投資　定年後