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注意すべき不動産によって変わる融資期間|投資資金の有効な借り方を徹底解説

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不動産投資において融資を利用することは「レバレッジ効果」による、より効率的な利益を生み出すために必要なものです。

融資には色々な種類や条件がありますが、その中でも融資の期間は返済、返済額にも関わってきます。
融資を受けるなら、是非とも有利な条件で受けたいですよね?

そのため、今回は融資を受ける際に必要になってくる身に付けておくべきノウハウをこの記事にまとめました。

耐用年数で借入期間は変わる!

耐用年数と物件構造で借入期間は大きく変わります。

法定耐用年数とは、減価償却の期間を法律で定めた年数です。
物件の構造によりその年数は異なり融資期間に強く影響を及ぼします。

構造で耐用年数は、どれほど変わるのかを以下にまとめました。

  • 木造22年
  • 軽量鉄骨造19年
  • 鉄骨造34年
  • 鉄筋コンクリート造47年

上記のように木造は22年だが、鉄筋コンクリート造だと47年と大きく変わります。

ローン期間の計算方法:法定耐用年数-築年数

融資期間が長ければ長いほど毎月の返済額抑えられます。不動産投資であれば安定したキャッシュフローが高く得られます

このように耐用年数と物件構造は借入期間に深く関わってきます。

ただ、融資期間が短いからダメという訳ではありません。それについては次の項目で説明していきます。

実際、融資期間は長い方がいいの?短い方がいいの?

先程、融資期間が長いことでのメリットをお話してきましたが短いからダメという訳ではありません。

キャッシュフローが出て現金が貯まりやすいのは融資期間が長い方です。
ただ、融資期間が短い方が金利が少なくなるので、トータルの支払い額は少なく抑えられます。

つまり、どちらにもメリットとデメリットがあり、ニーズが違うのでどっちが良いとは一概に言えません。

不動産投資ローンと住宅ローン、フルローンとオーバーローンの4つの違いについて以下で説明していきます。

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

住宅ローンと不動産投資ローンは同じものとして捉えている人いるかもしれません。しかし、この2つは別物です。

2つの大きな違いは、

  • 購入する目的
  • 返済の原資

です。

購入目的については文字通り、

  • 自分が住む住宅購入のためにお金を借りるのが住宅ローン
  • 投資を目的とした収益物件を購入する際にお金を借りるのが不動産投資ローン

という違いがあります。

返済の原資に関しては、

  • 住宅ローンは毎月の給料が返済原資
  • 不動産投資ローンは物件を賃貸すること得られる家賃収入が返済原資

このように2つのローンは異なります。

不動産投資ローン「フルローン」の特徴

フルローンとは、自己資金がなくても、不動産投資で必要な資金を金融機関から全て融資してもらえることです。

メリットは、自己資金を減らすことなく投資ができる。自己資金がないと、その後の活動が制限されてしまいます。
ただ、自己資金があれば、資金を活用することができます。つまり、今後の投資活動をスムーズに行いたい人に向いてるでしょう。

デメリットは、元金が大きくなり利息も増える。つまり、キャッシュフローは少なくなります。
不動産投資に限ったリスクではありませんが、毎月のキャッシュフローがマイナスになる可能性が大きいです。

フルローンは不動産投資で最もリスクが高い投資方法です。最悪の場合、返済が間に合わず不動産を所持し続けるのが困難になってしまいます。そのため、フルローンは、あまりオススメできるものではないです。

住宅ローン「オーバーローン」の特徴

オーバーローンとは、住宅に必要な金額よりも多く融資をしてもらうことです。そもそも住宅ローンは、住宅購入のために、金融機関が融資をします。それ以上の金額を借りて住宅に関係ないものに使うのは法律違反です。

また、返済困難になって住宅を売却したとしても、満額返済ができません。(売却時に物件価値が下がっている可能性の方が大きいのです)

そのため、ハイリスクなのでオススメできるものではないです。

「スルガ銀行」と「西武信金」でそれほど変わるのか?

ある程度、融資の条件などは一般的に決まっています。

しかし、金融機関によって融資プラン条件は変わります。以下でスルガ銀行と西武信金の融資プラン条件と金利を説明していきます。

  スルガ銀行 西武信金
融資限度額 ~5憶 ~1憶
借入期間 35年以内 25年以内
借入利率 変動金利 固定金利型
変動金利型
固定金利10年 なし 3,0%~
変動金利 平均4,5% 平均2,5%
返済方法 元利均等返済 元利均等返済
元金均等返済
繰り上げ返済 可能
保証人 変則不当 原則不要
団信 原則加入 原則不要

上記のように2つで異なります。

その他の銀行の特徴は以下の記事にまとめたので参照してみてください。

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融資を有効に借りるコツ

ここまで融資期間について説明してきましたが、融資期間で色々変わります。

耐用年数と構造によって融資期間は異なってきます。ただ、融資期間は長い方が良いのか?短い方が良いのか?という部分に関してはどちらにもメリットがあります。

融資期間が短ければ、金利も安く済むのでトータルの支払総額が抑えられます。
融資期間が長ければ、毎月の返済額が抑えられます。また、不動産投資であればキャッシュフローが見込る。

というように、どちらにも違うメリットがあります。

住宅ローンは住むための不動産。不動産投資ローンは不動産を賃貸することで家賃収入を得る。

融資期間も資金がどれくらいあるのか、建物構造や耐用年数で変わってきます。この記事から自分にはどれが向いているのか?など融資期間について理解した上で検討して頂ければと思います。

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