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不動産の融資期間の重要性を解説!|融資の長さはどうやって決まるのか?

不動産投資の特徴はたとえ自己資金が少なくても、レバレッジ(テコの原理)を利かせて多額の融資を受け、投資ができることです。

しかしいくら多額の融資を受けられるからと言って、自分の返済能力を考えずに返済期間を長くすると、金利の分返済総額が多くなって大変なことに!

逆に短くしすぎても毎月の返済額が増え、返済不能に陥ってしまうことも…

 

不動産投資では金融機関からいくら融資を受けるのかということと、融資期間をどの程度に設定するのかということが成否の大きなポイントになります。

この記事では、融資期間の重要性と長期間・短期間で融資を受けた場合のメリット・デメリットについて解説します。

1. 不動産投資をする上で融資の期間は非常に重要!

不動産投資をする上で融資の期間は超重要!
不動産投資では、金融機関から多額の融資を受けますが、その返済は毎月の家賃収入から行わねばなりません。

その際毎月いくら返済し融資期間をどの程度にするのか、ということが不動産投資において大変に重要です。

融資期間の重要性

融資期間をどの程度の長さにするかということは、不動産投資をする上で重要なポイントです。

短期間で金融機関に完済しようとすれば、毎月の返済額を多くせねばなりません。

しかし十分な余裕資金をもっていないと、空室や滞納などが出るようなことがあれば、返済できなくなる事態も起きかねません。

反対に長い期間をかけて返済しようと思えば、融資に対する金利負担が大きくかかることになり、支払総額が増大してしまうことに。

したがって毎月ローンの返済をしても、手元にお金が残るような余裕のあるキャッシュフロー計画を策定しなければなりません。

金利が1%かわるだけで返済額は大きく変わる

不動産投資ローンの金利は、大まかに言って都市銀行で1~2%程度・地方銀行で2~4%程度・ノンバンク3~9%程度です。

金融機関によって大きな差がありますが、金利が1%変わるだけで返済総額は大きく変わってきます。

例として30年の期間で4,000万円を元金均等払いで返済した場合返済総額はどの位になるのでしょうか?

年 利 返 済 総 額 利 息 額
1% 46,016,493円 6,016,493円
1.5% 49,024,840円 9,024,840円
2% 52,033,165円 12,033,165円
2.5% 55,041,499円 15,041,499円

この表を見てお分かりの通り、年利が0.5%違うだけで約300万円・1%違うと約600万円・1.5%で約900万円の差が出てきてしまいます。

したがって融資を受ける場合には、極力金利の安い金融機関を選んで借り入れしなければなりません。

なおネット上には金利シミュレーションのサイトがいくつかもあり、簡単に計算してくれるので便利です。

関連記事【2019年版】アパートローン金利銀行別比較|不動産投資で生き残る術!

2019.05.15

2. 不動産の融資期間の決まり方

不動産の融資期間の決まり方不動産の融資期間は、原則として建物の「法定耐用年数」によって決まっており、法定耐用年数は、建物の構造により次のように定められています。

構 造 耐 用 年 数
木造住宅 22年
重量鉄骨造住宅 34年
鉄筋コンクリート造 47年

参考:国税庁ホームページ

中古物件で融資を受ける場合の注意点

前述の法定耐用年数は、新築物件を基準として設定されています。

したがって中古物件の場合には、建ててからの経過年数をマイナスしなければならないので、法定耐用年数はその分短くなります。

例)築10年の鉄筋コンクリートマンションの場合…

47年(法定耐用年数)―10年(経過年数)=37年が残存法定耐用年数となる

残存耐用年数よりも融資期間は短くなる可能性がある

中古物件の残存耐用年数はあくまで一つの基準であり、通常それよりも融資期間は短縮される事例が多いです。

金融機関は融資した人が返済できなくなった場合、担保物件を売却することで資金を回収しなければなりません。

そのため抵当に入れた物件の価値だけでなく、建築物の状態や周辺環境・交通の便利さなどを加味し融資期間を決定します。

金融機関が計算する「経済的残存耐用年数」

法定耐用年数は建物の寿命があと何年あるかということですが、金融機関は「経済的残存耐用年数」を重視します。

経済的残存耐用年数とは、建物診断調査報告書により物件の物理的・機能的劣化状況を調査。

次に物件周辺の立地条件や今後の伸展の可能性などを把握し、建物があと何年家賃収入を得ることが可能かを判断したものです。

3. 融資期間の長さ(長期・短期)のメリットやデメリットとは?

融資期間の長さ(長期・短期)のメリットやデメリットとは?融資期間は長ければ良いというわけでもありません。

次に短期融資と長期融資のメリットおよびデメリットについて解説します。

短期融資のメリットやデメリット

期間借入だと利息が少なくなるので、総返済額も少なくなります。

また早くローンを返済できれば抵当権も抹消でき、出口戦略を考えるときに売却が容易になるメリットも。

しかし十分な自己資金を保有せずに期間を短くすれば、空室や滞納が発生した場合にはローンの返済ができなくなってしまう恐れもあります。

したがって自己資金があまりない人は、短期間でローン返済をするのはリスクがあると言えます。

長期融資のメリットやデメリット

融資期間が長いと、毎月の返済額が少ないので余裕ある返済ができます。

たとえ空室が発生しても、毎月の返済額はすくないので金融機関への返済は可能に。

また不動産を長期的に所有することで、売却の際に税金の減免措置があるのもメリットです。

しかし返済期間が長くなると返済総額は増えるので、自己資金があまりない人向けの借り入れ方法と言えます。

融資期間の長さは短期が良いのか?長期が良いのか?

短期融資が良いのか長期融資が良いのかは、その人の自己資金の多寡によって決まってきます。

自己資金が十分にある人は、返済のリスクが比較的少ないので、返済総額を減らせる短期融資を選んだ方がお得。

逆に自己資金が十分でない人は、空室などが発生した場合にはローンの返済が難しくなる場合も。

したがって融資期間は、その人の自己資金の多さによって決まるでしょう。

4. 融資期間が変わるとキャッシュフローに大きな影響がある

融資期間が変わるとキャッシュフローに大きな影響がある既に述べたように木造住宅の法定耐用年数は22年で、鉄筋コンクリート造住宅は47年です。

築15年も経てば木造では残存期間が7年なのに対して、鉄筋コンクリートでは22年もあります。

同じ金額の融資を受けた場合には、木造では残存期間が短く返済金額が大きくなるので、キャッシュフローが回らなくなる恐れも。

したがって築古物件への投資を考えている人は、法定耐用年数の短い木造住宅よりも、長い鉄筋コンクリート造住宅への投資をおすすめします。

5. 法定耐用年数オーバーの借入は危険

法定耐用年数オーバーの借入は危険建築物の法定耐用年数は省令で定められていますが、金融機関は原則として法定耐用年数を超える融資は行いません。

しかし物件が新築の場合やリノベーションを行っている場合には法定耐用年数を超えて融資を受けられることも。

なお次のような場合は、リスクを伴いますので気を付けなければなりません。

法定耐用年数をオーバーする借入をすると苦労する?

耐用年数を超えた融資を受けた場合には、ほかの金融機関に借り換えをしてもキャッシュフローが良くならないこともあります。

例えば鉄筋コンクリート造で築20年の中古マンションを、法定耐用年数を超える30年期間で融資を受けたとします。

10年間保有してほかの金融機関に借り換えたとすると、残の法定耐用年数は通常17年。

借り換えをしなければあと20年融資期間が残っているはずなので、返済期間は3年短くなることに。

この場合金利は低くなっても、融資期間が短くなることでキャッシュフローは改善せず、むしろ悪くなることもありえます。

したがって法定耐用年数を超えて融資期間を設定した場合には、返済に苦労することもあるので気を付ける必要があるでしょう。

法定耐用年数オーバーの借入は売却時に苦労する可能性がある

また上掲の例で売却をしようとすると融資期間が短いので、購入する人にとっても良い条件とは言えないでしょう。

良い条件でなければ、売却価格を下げざるを得ないことも。

したがって法定耐用年数を超えた借り入れは、出口戦略を考える上でも支障となる恐れがあります。

数年程度の法定耐用年数オーバーであれば大丈夫

ただし法定耐用年数をわずかしか超えていなければ、借り換えの効果があることも。

例えば年間の返済金額が大きく減少するような場合では、キャッシュフローが改善できるでしょう。

6. 不動産投資の借入期間は自分に合った、無理のない期間を選ぼう!

不動産投資で融資を受ける場合に、最も重要なのは借入額と借入期間です。

無理な借り入れをすると、空室などが発生した場合にはキャッシュフローが悪化し、ローンの返済ができなくなる恐れも。

したがって融資を受ける時には、自己資金額がどれ位用意できるか考え、身の丈に合った借り入れをすることが重要です。

なおASISにはいくつか提携している金融機関があり、融資に詳しい担当がいるので、不動産ローンに関してお困りの方は「無料個別相談会」や「オンライン無料相談(LINE)」をご利用ください。

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