海外不動産でも大丈夫!~特殊な物件への融資を通す秘策を大公開~

海外不動産はもちろん、一風変わった「特殊物件」で不動産投資をしたいと考えている人はいると思います。

ただ、そういう物件に融資っておりるの?と不安点がありますよね。

今回は、特殊な物件に融資がおりるのか?融資をおりやすくする秘策?について記事にまとめました。

不動産投資をする上でほとんどの人が融資を受けると思います。特殊物件に関しての融資についてもノウハウをここで身に付けてください!

物件条件は融資に大きく影響する

金融機関から融資を受ける、不動産投資ローン(アパートローン)は物件の収益性を重視します。

なぜなら、あくまでも不動産を担保にしてお金を貸す為、返済不可能になった際に担保にしている物件を回収します。
その際に、収益性がある物件、収益性のない物件、金融機関はどちらの物件に融資をしたいかと言われれば即答ですよね。

物件の中でも特殊な条件の物件はさらに融資を通しづらいです。
特殊物件とは

  • 海外不動産
  • 競売物件
  • 築古物件
  • 個人売買物件

などが挙げられます。

これらの物件に融資が実際おりるのか?融資を受けるにはどうすればいいのか?について次の項目で説明していきます。

特殊な条件の物件で融資はおりるのかを検証

先程、特殊な条件の物件は融資を受けづらいというお話しましたが、では実際にどうなのか?

先程挙げた4種類の物件タイプそれぞれに対して不動産投資をする際に、どうすれば融資が降りるのかについて以下で説明していきます。

海外不動産

海外不動産とは、文字通り海外の不動産です。海外不動産が人気な理由としては、「キャピタルゲインが見込める」ということです。
日本はデフレが続いており、人口が減ってきています。それよりも、良い状況の国、これから発展が見込めるエリアに投資したいということです。
海外で不動産投資をする上で、把握しておかなければならないことがありあす。

  • 融資を受けるのは難しい
  • 為替の変動
  • 信頼がおける管理会社と物件選定

日本で普通の物件に投資するのと大きく変わります。この点がとてもネックです。

今回は融資に注目してお話をしていきます。

難しいとありますが、融資が受けられないわけではありません。ただし、融資を受けるにあたっていくつかの条件をクリアする必要があります。

・自己資金比率「30%程度」あれば、HSBC・Citi・地元の銀行などから融資を受けることが可能です。

・売主が買主に融資する「返済は金利のみで元本は物件売却時に返済」という特殊なローン制度もあります。

つまり、普通の物件よりも融資を受けるのは難しいが、条件をクリアすれば融資を受けることは可能です。

競売物件

競売物件は、金融機関からの融資を受けるのには、審査が厳しいです。事前に金融機関から内諾を得ていたとしても、融資を断られることもあります。都市銀行は、ほとんど融資をしてくれないでしょう。

地方銀行・信用金庫・信用組合の方が、まだ融資の話を聞いてくれます。

ただ、第三者占有物件・築年数が古い・接道問題・未登記物件で融資が受けられなくなる可能性があります。

オススメの金融機関としては、日本政策金融公庫です。ここは、投機的な事業は対象外と融資時の要件にあります。また、保証料などの諸経費はかからないので、コスト削減できます。

日本政策金融公庫で融資を受ける条件

・抵当のついていない物件を保有しておくこと。

・競売物件の融資について事前に、窓口で相談をしましょう。

つまり、事業を目的に使うこと。資産が別にあること。をクリアすれば融資を受けることができるでしょう。

築古物件

築古物件は、金融機関から長期間の融資を受けるのが難しい場合があります。ただ、この状況も徐々に変化してきています。

木造築古物件の、修繕やメンテナンス費用を収支計画に含んでおきましょう。
耐震基準の建物でメンテナンスをしっかりとしていれば、築古物件でも入居者はスムーズに決まるでしょう。

先程も融資の難しさが変化してきていると記載しましたが、どのように変わってきているのか。

築古アパート物件でも20年超えの長期間融資を積極的にする銀行も増えてきています。築古物件の流通を後押しいているのが国土交通省。つまり、国です。
そのため、築30年を超える木造のアパートでも、修繕とメンテナンスをしっかりとすれば市場で価値のある物件になります。

築古物件は金融機関から融資を受けやすい状況に、徐々に変化していっています。

個人売買物件

個人売買物件は、金融機関から融資を受けようとすると、「不動産業者を挟まない限り融資はできない」と言われます。そのため、融資を受けるのは難しいです。

個人間売買サポートであれば、買主にあった金融機関との住宅ローンをアドバイスしてくれます。本来、仲介業者に依頼した場合、仲介手数料は高いです。

個人間売買サポートのEプランであれば、180万円ほどかかるものが、40万円ほどと150万円コストを抑えられます。
これ以外にも様々なプランがあり、買主に合ったプランを提供してくれます。

つまり、個人で金融機関から融資を受けるのは難しいです。しかし、個人売買サポートを利用することで買主にあったプランで住宅ローンを組む手助けをしてくれます。

特殊な条件の物件で不動産投資をするにあたって

特殊な条件の物件で不動産投資をするにあたって、やはり「自己資金」をある程度貯蓄してから始める事をオススメします。

特殊な条件の物件は「担保」としては、やはり普通の物件に比べては弱いです。そのため、自己資金で補うことで1番ベストだと思います。

不動産投資を始める前に自己資金を蓄えてから不動産投資を始めて頂くことが大切です。

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