よくある失敗ランキング|不動産投資で成功へ導くリスク回避TOP5

不動産投資で失敗した人からは、学ぶ事がたくさんあります。

「空室を改善するために家賃を下げるのではなく設備費用にお金をかければよかった」「東京23区内に物件を購入すれば家賃収入が入るとばかり思っていた」

など、十人十色の失敗談は今後あなたが不動産投資を始めるうえで参考にすべきリスク対策です。

不動産投資は簡単?

いいえ。

ただ、この記事から失敗談に基づく成功ポイントさえ把握しておけば、アーリーリタイアも夢じゃないです。では、よくある5つの失敗をみていきましょう。

不動産投資で失敗した!5つのリスクランキング

このランキングは、様々なブログなどを参考に、陥りやすいリスクを順位づけしています。

5位 初期費用・頭金を低く見積もる

初期費用と頭金はゼロからでも始められます。しかし、ゼロだと何かあった際の損失が大きくなり、不動産投資を失敗するリスクは高くなります。

そのため、ある程度の初期費用・頭金を用意しておくことが重要です。

目安としては、一般的なサラリーマン年収が400~500万の人で300万円の自己資金が理想的です。しっかりと準備した上で不動産投資を始めれば、失敗リスクは軽減できます。

4位 エリア選定の失敗

不動産投資でエリア選定はとても重要です。エリアの選定で今後の運用の収益も変わってきます。エリア選定を失敗すると、入居希望者がこなくて家賃収入を得ることができません。

では、エリア選定の際に注意すべきポイントとはなんでしょうか?大きく分けて2つあります。

  • そのエリアの人口
  • そのエリアの世帯層

上記の2つはとても重要です。

エリアの人口は少ないと入居者希望者も少ないです。そのため、人口がある程度多く入居希望者が見込めるエリアの方が良いです。分かりやすく例えると、地方よりも人口が集中している都内の方が賃貸需要が高いので入居希望者も多いということです。

エリアの世帯層は、単身者が多いところにファミリータイプ物件があっても需要が低いです。ファミリー層が多いエリアにワンルームがあっても需要は低いですよね。つまり、どういう人が多いエリアなのかをきちんと調べて、物件を選ぶことが大切です。そうすればエリア選定で失敗リスクは軽減できます。

3位 表面利回りと実質利回りのシミュレーション

利回りは投資に対してどれだけのリターンが得られるかの指標です。つまり、利回りが高ければ高いほど多くリターンを得られます。利回りには2種類あり、「表面利回り」と「実質利回り」です。その大きな違いとしては、経費を含んで計算している(実質利回り)、していない(表面利回り)です。つまり、同じ物件でも表面利回りの方が高い数字がでます。ただ、正確な数字がでるのは実質利回りで、表面利回りは大まかなざっくりとした数字です。

この2つをしっかりと理解していないと失敗リスクは上がります

経費がどのようなものがあるのか確認してシミュレーションしてから不動産投資を始めて下さい。

2位 出口戦略を立てない

不動産投資の入り口が「どういう物件を購入するか」で、出口が「いつ物件を売却するか」です。

ただ、ほとんどの人が入口ばかり見ていて、出口を考えていない人が多いと思います。出口をしっかりと考え、最適なタイミング売却を行えば収益を最大化することが可能です。

では実際にどのタイミングで検討すれば良いのでしょうか?それは大きく2つあります。

  • 譲渡税の税率が変わる時
  • 物件の残存代耐用年数

上記のタイミングで売却を考えると良いでしょう。

5年以内の譲渡税率は39%。5年以上の譲渡税率は20%です。つまり、5年は所有してそれ以降に売却する方が良いでしょう。

残存耐用年数で、金融機関は融資期間を定めるのが一般的です。【法定耐用年数-築年数】
つまり残存耐用年数が多ければ多いほど、融資期間が短いです。そうするとローン返済の負担が大きくなります。
最低でも20年のローンが組めるようにしましょう。

1位 空室リスク

不動産投資で1番のリスクはやはり「空室」です。不動産投資をする上で空室は必ず発生します。その際、家賃収入は得られません。さらに、物件を金融機関から融資を受けて購入していた場合、毎月の返済があるのでマイナスです。

空室の発生をゼロにすることは難しいですが、空室になるリスクを軽減することはできます。その軽減方法としては、まず借りる側の立場から見て「需要がある物件」を選びましょう。需要が高いとは具体的にどのような物件なのかと言うと、

  • 都心の物件
  • 駅近の物件
  • アクセスが良い物件
  • 鉄筋コンクリート造のマンション
  • 単身者向けの物件
  • オートロックなどセキュリティー完備物件
  • ユニットバスではなくお風呂とトイレが別の物件

上記のような物件は人気が高く需要が高いため、空室になっても入居者を見つけやすいです。

入居募集に関しては、「賃貸管理会社」に委託することをオススメします。その賃貸管理会社選びの際に注目すべきこととしては、

  • 入居率
  • 管理戸数

をチェックしましょう。なぜなら、入居率が高ければ高いほど、入居者募集に強い会社と言えます。これに管理戸数も多ければ、かなり信頼できる会社でしょう。

上記の内容に注意すれば空室リスクを軽減でき、不動産投資をスムーズに行うことができます。

もしも不動産投資で失敗したら?

きっと、資産運用を始めたくても失敗する事が恐くて不動産投資を始められない人は多い事でしょう。

そんな時は、セミナーへ行ってみましょう。

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