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アパートの種類を知ることで有利な賃貸経営ができる|基礎編

一口にアパートといっても

  • 何で作られてるの?
  • どういう種類があるの?
  • アパートの契約形態は?

ぱっと思い浮かぶでしょうか?

自分の理想のアパート経営を可能にするにはやはりそれぞれの種類を覚えておくことは必要不可欠です。

安さに重きを置くのか、初期費用を高くしてでも良質な物件を求めるのか、投資家も悩みますが、入居者も悩みます。

まずはアパートの種類という根底から理解していきましょう。当記事を読んでいただければアパートについておおよそは理解していただけると思います。

1. アパートの基礎と豆知識

アパートとは、内部が独立した住居に分かれ、その一部屋毎に一家族ずつ住めるようにした共同住宅のことです。ちなみにアパートは英語の「apartment」を元にした和製英語です。

マンションとは区別して使われますが、明確な基準や決まりはありません

所有者の言ったもん勝ちのようなところがあり、
木造でどんなボロボロのアパートだったとしても、大家さんが「○○ヒルズ」「○○マンション」などとつけたらマンションになります。

ただ、不動産業界では基準となるポイントはあります。基本的には以下の通り。

アパート マンション
木造・軽量鉄骨造で2階までしかない 鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造で3階以上ある

ちなみにマンションは本来「豪邸」の意味があるので日本でしか通用しません!

アパートの名称豆知識

ちなみにちなみにアパートでコーポ○○やハイツ○○などがありますが、英語・フランス語・ドイツ語でそれぞれ意味があります。

「オーナーの苗字」「地名」「植物の名前」などが多い傾向があります。

名前 言語 意味
ハイツ(heights) 英語 高台
コーポ(cooperative houseの略称) 英語 共同住宅
メゾン(maison) フランス語
ヴィラ(villa) フランス語 別荘
ハイム(heim) ドイツ語 家・住まい
シャトー(chateau) フランス語 貴族が住むカントリーハウス
カーサ(casa) イタリア語

2. アパートの造り|種類別に解説

木造 鉄骨造
(S造)
鉄筋コンクリート造
(RC造)
耐震性
耐火性
防水性
防音性
通気性 ×

先ほどアパートは木造か軽量鉄骨と述べましたがもちろんそれ以外の造りのアパートもあります。ここではアパートの各造り(木造・S造・RC造)の特徴について説明していきます。

単純に言うと費用を抑えて耐久性をとるか、ちょっとお金をかけても頑丈な建物を取るかです。その部分はあなたの投資スタイル次第になってきます。

上から順に安価な造りになっています。

2-1. 木造

木造の場合、

  • 価格が安い
  • 火事に弱い
  • 音漏れがひどい
  • 耐震性も低い

などのイメージが多いかもしれません。

木造は建築費用が安く、断熱性を持つ木材で作られるため、冬は部屋が比較的暖かく感じます。
吸水性もある木造なら、夏季のジメジメな湿気も吸い取ってくれます。

更に最近は木造建築物の耐震性・耐火性・防音性を高める工法もあるため、デメリットも消えつつあります。内見でチェックしておきましょう。

2-2. 鉄骨造(S造)

鉄骨造りには「軽量鉄骨」と「重量鉄骨」の2種類があります。防音性はやはりRCには劣りますが
RCより施工期間が短く、安いという特徴があります。
強度や耐震性は高いですが、熱を伝えやすいので耐火性が劣ります。

2-3. 鉄筋コンクリート造(RC造)

アパートではあまり見られませんが、RC構造もあります。

鉄筋コンクリートとはコンクリートの芯として鉄筋を入れることで耐震性・耐火性・防音性・耐熱性・耐久性が特化された造りになっています。

ただ

  • すき間がないので通気性が悪い
  • コンクリートは外の熱を室内に伝えるので、夏は暑く、冬は寒い
  • 気密性が高いのでカビが発生しやすい

などのデメリットがあります。

3. アパートの経営タイプも多種多様

アパートには少し変わったタイプのものがあり、メリット・デメリット・経営方法も若干異なってきます。ここでは今話題の「メゾネットタイプ」「ウィークリー(マンスリー)タイプ」について説明していきます。

3-1. メゾネットタイプ

メゾネット(maisonnette:フランス語)とは1室に内階段が設置され、2階以上になっていて、まるで戸建てのように利用することができる賃貸物件のタイプです。

上下階への騒音を気にしなくていい都心に近い郊外でファミリー層に人気があります。敷地面積が少なくても床面積を確保しやすいので入居者にも広い印象を与えることができます。

需要に対しての供給が少ない物件なので、エリアや周囲の騒音が少ないなど適正な環境が揃っていれば空室リスクはかなり低くなります。
また、戸建て感覚で住めるので、入居者は安定感を得やすく、適切な管理・修繕が施されていれば長期間にわたって住んでくれることも。=家賃が高水準で保たれ、安定した不動産投資が可能になります。

ただ注意点として、上下にはいないものの横には居住者がいる・細長いつくりだと圧迫感を与えてしまうなどがあります。
横の壁の防音には費用をかけたり、あまりにも細長い物件は避けるのも手です。

メゾネットタイプまとめ★

①主にファミリー層からの需要に対して供給が少ない=適切なエリア環境で空室リスクがかなりDOWN

②まるで戸建てのように住める=長期間入居が見込める・家賃も高く保たれる

③左右の騒音問題・縦長物件には注意

3-2. ウィークリー・マンスリータイプ

アパートの空室が埋まらない時・・・思い切ってウィークリー/マンスリータイプに変えてしまうのも手です。

長期出張や旅行・家のリフォームの間の仮住居・就活・研修・受験などでの需要があり、もしかしたら今よりも収益が得られる可能性もあります。

立地や時期・内装によっても異なるのでそこはきちんと精査する必要があります。

メリット

  • 備え付けの家具家電付きなので一般のアパートより家賃を高めに設定できる
    (例えば月額家賃が6万円でも、日額3000円で設定することで月額9万円は回収できる)
  • 賃料が前払いなので確実に家賃を回収できる
  • 特別な審査・敷金礼金がないので間口を広げられる
  • まだ競合が少ない

デメリット

  • 週・月単位の契約なので契約期間や空室期間によって収支にばらつきが出る
  • 家具家電設置費用が必要になる
  • マンスリー・ウィークリータイプを取り扱っている仲介業者が少ない
  • ちょくちょく費用が出ていく(退去時の清掃・家電の修理等)

4. 土地活用でアパート経営を更に有利に

土地活用としてアパート経営をする方も増えています。

相続税対策・単に更地はもったいないからアパート経営をするなどありますが、せっかくアパート経営をするならデザイン性や設備を充実させることで魅力度をアップし、満室経営をしたいものです。

防犯対策が施されている、傷つきにくいフローリング・IH調理器などいい設備が整っていると入居者をつけやすくなります。

そんな理想をかなえてくれるアパート建設に強い大手・地域密着型企業があります。

しかし、大和ハウス・大東建託・積水ハイム・・・アパートメーカーにも種類がたくさんあり、どこで選んだらいいか悩むと思います。まずは資料請求や見積もりを取ってあなたに合った会社選びをしましょう。

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5. あなたにあった種類のアパートで無理ない不動産投資を

アパートにはタイプ・経営形態・契約期間etc…

色々な種類があることをお分かりいただけたでしょうか。構造の種類を理解しておくだけでも注文住宅を建設する際、全く違います。

アパート経営一棟土地ごと買い取るので融通がきき、自分の思い描いた不動産投資を非常にしやすくなります。

是非あなたの投資スタイルにあった造り・タイプを選んでください。

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