不動産投資で初心者が陥りやすい罠とは？｜罠に陥らないようにするために知るべきポイントを紹介

不動産投資は、節税や将来の年金代わり・手元資金の有効活用などさまざまな目的で始めます。
また株やFXなどと比べると比較的安全なので始めたという人も…。
しかし不動産投資は、投資であることに変わりはなく、失敗し大損をした人や詐欺にあったというような事例も数多くあります。
そこでこの記事では、不動産投資で初心者が陥りやすい罠、および回避する方法などについて解説しましょう。

初心者が不動産投資で罠に陥ってしまう可能性は高い

不動産投資は儲かるというのではじめて、その結果詐欺に巻き込まれた例も数多くあります。
特に初心者は知識やノウハウが少なく、陥りやすいと言えるでしょう。

不動産投資で罠に陥りやすい人の特徴

それではどんな人が不動産投資で罠に陥りやすいのか解説します。

十分な知識を持たず投資を始める

不動産投資は比較的リスクは少ないといっても、空室が埋まらなかったり・家賃滞納が長期間続いたり・風水害により建物が崩壊したり、失敗例はさまざま。
失敗例で共通して言えるのは、十分な知識や情報を持たずに投資をしたことです。
不動産投資をする場合には、しっかりと勉強して十分な知識を身に付けてから始めるようにしましょう。

自分で判断をできない

不動産物件の購入は大きな買い物、安易に考えて始めると大損し、取り返しのつかないことになってしまう場合があります。
不動産会社の言葉を丸ごと鵜呑みにして契約したり、よく考えず勢いで物件を購入したり、優柔不断のために契約に追い込まれてしまったり…。
不動さん投資を始める場合には、自分でしっかりと判断できるよう、能力を高めておかなければなりません。

不動産投資セミナーで陥りがちな罠

不動産投資セミナーは、有益な情報や知識を手に入れられるので欠くことのできないものです。
しかし気を付けないと、とんだ罠に陥ってしまうことも。

誰でも不動産投資が出来るなどのワードが書かれている

不動産投資初心者を対象にしたセミナーの中には、「誰でも儲けられる！」など甘い言葉で契約を誘導するものも。
このようなセミナーは、誤った情報や知識を与えて契約に持ち込みます。
良いセミナーの基準は次のようなものが挙げられます。

• 信頼できる運営会社の開催
• セミナーの開催回数が多いこと
• 不動産投資の経験が豊富な会社の運営
• 講師が本の執筆も多く著名であること
• 適正な参加料

セミナーを選ぶ基準を自分で決め、それに合ったものに参加するようにしましょう。

海外の投資物件を対象にした初心者向けのセミナー

「発展途上国は人口が増加しているので必ず儲かる！」と魅力的な言葉で勧誘するセミナーもあります。
しかし外国は言葉が通じず、各国の事情もそれぞれあり、法律や税制などについても詳しく知ることはまず不可能。
さらに最も大事な不動産管理会社とのコミュニケーションが、うまくいかないことも多々あります。
まさに暗闇の中を航行する船と言っても過言ではありません。
したがって思わぬ失敗をしてしまうこともあるので、海外の投資は避けた方が無難です。

不動産営業マンのセールストークにも罠がある

不動産会社の営業マンの目的は、物件を売却して得る手数料。
そのため怪しいセールストークで、商談を進める不動産会社も…。
この章では不動産投資初心者が陥りやすいセールストークを紹介します。

新築不動産だから購入するほうが得

｛新築物件なので、部屋はすぐ埋まりますよ」と不動産投資があたかも旨くいくような甘言で勧誘する営業マンもいます。
しかしいくら新築でも、需要のないエリアの物件や周辺より高い家賃に設定すれば、入居希望者は現れることはないでしょう。
確かに新築であれば、アピールポイントの一つにはなりますが、最終的には物件に入居者を引くつける魅力があるかどうかです。

ローンを組むことが出来るから大丈夫

中には、「頭金がなくてもローンを組めるから大丈夫」と言って、物件の購入を勧める営業マンもいます。
しかし多額のローンを組めば月々の返済額が多くなり、空室が埋まらないような場合には金融機関への返済が滞ってしまうことも。
ローンを組むということは借金を背負うこと、ローンの残債があるために自宅を購入する際に金融機関から融資を拒否されることにもなりかねません。
融資を受けるときには、慎重に考えて決めることが重要です。

投資は将来の備えになる

銀行にお金を預けておいても、わずかな利子しかつかないような時代。
「公的年金はあてになりませんよ、将来の年金代わりになりますよ」と言って不動産投資を勧める営業マンも。
しかし、将来物件を売却した際に、赤字であったということはあり得ることです。
物件管理をしっかり行い、いつ売却するかと言う出口戦略まで考えて投資するようにしましょう。

不動産を購入することで節税が出来る

不動産所得とは別に給与所得などがある場合には、不動産投資で帳面上の赤字を計上すればトータルの税金を少なくできます。
特に減価消化費は鉄筋コンクリート造の住宅であれば、47年の償却期間があるので毎年経費計上切るのは大きなメリット。
また不動産投資を行うと登録免許税や不動産取得税がかかるので、経費計上することで大きな節税となります。
しかしそれも初年度だけ、翌年以降も経費計上できるわけではありません。

家賃保証があるから安心

家賃保証とはサブリースとも言い、不動産会社が大家より物件を借り上げ、オーナーには一定の家賃を保証する制度。
家賃が保証されるので良いと思われがちですが、入居者が埋まらないと家賃保証額を下げるようサブリース会社から要求されます。
家賃保証制度は、よく契約書を読んで慎重に判断しないと、赤字となり最悪の場合には物件を手放さざるを得ないことにもなりかねません。

生命保険の代わりとして利用できる

不動産投資をする際には、通常団体信用生命保険に加入することを義務付けられます。
生命保険に加入すれば、借主にもしものことが起きても、遺族はそれ以降のローンは免除されることに。
そのため「不動産投資は、生命保険の代わりになります」言って勧誘する営業マンもいます。
しかし、団体信用生命保険も、加入に際しては審査があるのは、ほかの生命保険と同じ。
したがって健康に問題がある人は加入できませんので、不動産投資ができないということも。

投資物件を選ぶ際に陥りやすい罠

それでは次に物件を選ぶときに初心者が陥りやすい罠について解説します。

自己資本がなくても不動産投資をすることが出来る

不動産投資は確かに自己資金を用意しておかなくても、金融機関から借り入れできる場合があります。
しかしある程度の資金を用意しておかないと、金利がかさみローン総額が大きくなってしまいます。
またある程度の余裕資金を持って不動産経営をしない場合には、空室の発生などにより家賃収入が途絶え、金融機関への返済が不可能になることに。

立地が良ければ不動産経営をすることが出来る

不動産投資で成功するためには、需要のあるエリアで物件を購入することです。
しかし会社や学校の人がターゲットの物件所有しているときに、その施設がほかのエリアに移転をしたような場合には借り手が全くいなくなることも。
またバス便が廃止されたり、急行が止まらなくなった場合にも立地条件は悪化します。
立地条件は常に良いということはなく、変化することを覚えておかねばなりません。

投資物件の家賃を下げれば何とかなる

空家が発生した場合に、家賃を下げれば部屋が埋まることもあります。
しかし建物のリフォームや設備の一新を行わない場合には、いくら家賃を下げても空室が埋まらないということはよくあること。
最初から家賃を下げればなんとかなるというようなことは考えず、入居者にとって住みやすい魅力ある物件にする努力をしましょう。

不動産投資で罠に陥っているかもと思った時の対処方法

不動産投資で罠に陥っていると分かった時には、どのように対処したらよいでしょうか。

周りの不動産投資家に相談する

既に不動産投資を行い成功している人には、経験とノウハウがあります。
周りの不動産投資家に、相談すればきっと良いアドバイスを貰えることでしょう。
不動産投資セミナーで知り合いになったり、ブログでよい情報を発信している不動産投資家が相談に乗ってくれることも。

複数の不動産会社・管理会社に相談をする

不動産投資を始める際には、不動産会社を通じて物件を購入するのが一般的。
したがって不動産会社や管理会社は、不動産投資を行う上でのよきパートナーになり得ます。
さまざまな経験をしている営業マンは、相談すればきっと良いアドバイスをしてくれることでしょう。
しかし気を付けないと、不動産会社等は何でも商売にしてしまう恐れがあります。
また不動産会社によって得手不得手の分野があるので、信頼のおける複数の会社に相談することが良いでしょう。

ファイナンシャルプランナーに相談をする

前述のように、不動産会社に相談すると場合によっては商売になってしまうことがあります。
不動産会社の儲かるように事を運んでしまう場合も。
そこでファイナンシャルプランナーに相談すれば、公平な立場からアドバイスをしてくれます。
しかし相談すれば当然費用が掛かりますし、ファイナンシャルプランナーはお金全般についてのアドバイザーなので、細かい話は熟知しない場合も。

不動産投資で罠に陥らないようにするために知るべきポイント

不動産投資で罠に陥らないようにするためには、どのようなことに気を付けたらよいか説明します。

不動産投資に関する十分な知識を身に付ける

不動産投資のリスクは比較的少ないといいますが、投資なので危険は皆無ということはありません。
そのため安易な気持ちで不動産投資を始めると、罠に陥ってしまうことも…。
罠にはまらないためには、普段から不動産投資の勉強を行い最新の知識と情報を身に付けておくこと。
勉強の方法は、不動産会社などが開催するセミナーやインターネットのブログや記事・書籍など多くあります。
特にセミナーでは、新しい情報が手に入り、オーナー仲間を増やすチャンスです。
積極的に参加するようにしましょう。

投資を始める前に出口の目安を決定する

安定的な家賃収入を得てきた住宅も、年を経るごとに家賃が下がり建物や設備も劣化していきます。
そのため、売却する際には購入時からかなり下落した価格になってしまうことも。
不動産投資では、こまめにメンテンナンスし建物を魅力的に維持しなければなりません。
それができない場合には家賃を下げざるを得ず、売却しようとしても安い価格でしか売れず、結局不動産投資は赤字であったいうことになりかねません。
不動産投資で成功するためには、投資を始める際に長期計画を立案、いつ売却するのかという出口戦略を立てることが必要です。

不動産業界の関係者との人脈を広げる

不動産投資は、自分で持っている知識や情報だけでは、まず成功はないと…。
不動産を取り巻く環境は絶えず変化していて、法律や情報・知識などは独学では得られないこともあります。
不動産会社の人たちと懇意になったり、セミナーなどにも参加し大家仲間を作るなど人脈を広げる努力は必要。
そのような人脈から、知らなかった知識や思わぬ情報を得ることもできるでしょう。

高利回り・目先の利益に惑わされないようにする

表面利回りは、物件の収益性を表す指標で年間家賃収入を物件価格で割って計算します。
郊外の物件は、物件の価格が一般的に安いので高廻りになります。
しかし郊外の物件は、必ずしも不動産投資に適しているとは言えません。
不動産投資に適した物件とは、都会にあり交通の便が良いことが第一条件。
高利回りや目先の利益に惑わされず、空室が起きてもすぐ埋まるような人気のあるエリアで物件を探した方が無難です。

罠を事前に把握することで不動産投資の成功が見えてくる！

不動産投資は株やFXなどと比べて、比較的にリスクは少なく危険性は低いと言います。
しかし投資であることには間違いがなく、失敗すれば物件を失うことも。
不動産投資にはリスクや陥りやすい罠は必ずあると考え、慎重に計画すれば必ず成功は見えてくるでしょう。

なお、不動産投資で疑問の点や不安の点がある場合には、MIRAIMOの「LINE公式アカウント」や「勉強会」にお気軽にご相談ください。