マンション投資で得られる節税効果とは｜知っておくべきことと注意ポイントを紹介

マンション投資は節税になることをご存知でしょうか。

正しい知識をもってマンション投資を行うことで、効果の高い節税ができます。

とはいえ、節税目的でマンション投資を行ってしまうと、失敗しやすいのもまた事実。

そこで、この記事では「マンション投資の節税効果」に関連して、

・マンション投資のメリット
・マンション投資の正しいやり方
・マンション投資のリスク

を解説しています。

私たちと一緒に正しい知識を身に付けて、損をしないマンション投資を学んでいきましょう。

マンション投資をすることで得られる節税効果

マンション投資を行うことにより、以下の4つの税金を節税することができます。
・所得税
・住民税
・相続税
・贈与税

所得税と住民税は、マンション投資で得た賃貸収入を赤字計上することによって、数万円の節税効果が期待できます。

とはいえ、所得税と住民税はそれほど大きな節税はできません。

対して、相続税と贈与税には、大きな節税効果が望めます。

なぜなら、現金で相続する場合は最大で55％の税金がかかりますが、土地や建物の場合、公示価格の8割程度の評価額となるからです。

例えば、1億円を相続する場合、現金ならそのまま1億円が税金の対象になりますが、土地や建物だと、公示価格の8割程度なので、約8000万円が税金の対象となります。

詳しくは、「マンション投資で節税をした場合としない場合の比較シュミレーション」で解説しています。

マンション投資が節税対策として有効と言われている理由

マンション投資が節税対策として有効とされている理由は以下の2つです。
・不動産投資は総合課税によって計算されるため
・不動産投資は帳簿上で赤字になりやすいため

「赤字になりやすいから」と聞くと、良くないイメージが沸きますよね。

ですがマンション投資の節税において、赤字にすることはとても重要です。

詳しく見ていきましょう。

不動産投資は総合課税によって計算されるため

不動産投資は、「総合課税」として計算されるため節税効果が高いです。

「総合課税」とは、10種類ある所得税をまとめて計算する方法。

まとめて計算することで、他の所得が高かったとしていも、不動産所得がマイナスになれ
ば、相殺されて節税ができます。

例えば、他の給与所得が600万円で、不動産投資が100万円の赤字なら、
600万+（－100万）＝500万円 が税金のかかる対象となり、かかる税金も減らせるのです。

さらに、不動産投資で計上する赤字は、様々な費用を経費として計上することで、実際には存在しない赤字を作り出すことができます。

不動産所得は帳簿上の計算で赤字になりやすいため

不動産投資で節税するためには、「実際にはお金の出入りはないが、帳簿上では赤字になっている」という状況を作り出す必要があります。

そのことを踏まえて、不動産投資は赤字になりやすいため、節税効果が高いです。

具体的には、賃貸収入よりも必要経費を大きくすることで赤字を作りだします。

そこでポイントになるのが「減価償却費」です。

物件は年を重ねるごとに価値が落ちますよね。

その価値が下がっていくスピードを会計上で定めたのが「減価償却費」。

「減価償却費」が特別なのは、実際には動いていないお金だという点です。

実際には動いていないお金を経費にできるので、帳簿上で赤字になり、節税ができます。

マンション投資で節税効果を狙ううえで知っておきたいこと

マンション投資で節税効果を狙ううえで知っておきたいことは以下の3つです。
・「減価償却費」を利用した節税の方法
・節税目的のマンション投資は失敗しやすい
・マンション投資の所得が赤字では意味がない

また「赤字」という言葉がでてきて混乱するかもしれませんね。

ですが、マンション投資を行う上で、大切なことなので必ず知っておきましょう。

減価償却費を利用した節税の方法

「減価償却費」は物件の価値が下がっていくスピードを会計上で表したものです。

具体的な表し方は以下になります。
・木造：22年
・軽量鉄骨造：19年または27年
・重量鉄骨造：34年
・鉄筋コンクリート造（RC）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）：47年

この期間で資産価値が0円になるように、計上していくのです。

例えば、8000万円のマンションを買った場合、8000万円÷47年＝毎年170,2万円を経費とし
て計上できることになり、この金額は給与所得の控除にできます。

控除とは、税金がかからないお金のことです。

例えば、賃貸収入として100万円を売り上げ、経費に80万円、減価償却費に50万円あれば、帳簿上は、100-(80+50)＝－30万円になります。

しかし実際には、「減価償却費」の50万円は発生していないなので、100-80=20万円の儲けがあります。

20万円儲けているにも関わらず、帳簿上でマイナスにするのが、「減価償却費」を利用した節税方法です。

節税目的のマンション投資は失敗しやすい

節税効果の高いマンション投資ですが、節税目的でおこなうと失敗しやすいのも、また事実です。

なぜなら、賃貸収入を上げるのが難しいからです。

例えば、あまり人がいないエリアのマンションを買ってしまうと、空室状態が続き、賃貸収入はあまり望めませんよね。

賃貸収入が少ないと、減価償却費の恩恵も十分に受けることができません。

もし、賃貸収入が50万円、経費が80万円、減価償却費が50万だった場合、50万円-(80万円+50万円)＝-80万円となり、帳簿上はマイナスになります。

ここまでは良いのですが、これだと実際の売り上げが 50万円-80万円=－30万円ですよね。

節税するためには、「実際は黒字だけど帳簿上は赤字」としなければいけないため、これでは節税になりません。

マンション投資の所得が赤字では節税の意味がない

マンション投資の所得が赤字では節税の意味がありません。

なぜなら、マンション投資で出た赤字は、他の給与所得と相殺されるからです。

例えば、マンション投資の賃貸収入で30万円の赤字で、他の給与所得が50万円なら、あなたの所得は -30+50=20万円 になってしまいます。

これだとかかる税金は減りますが、手元にお金が残りません。

節税目的のマンション投資にはリスクがある

節税目的のマンション投資には以下の4つのリスクがあります。
・黒字経営になると税金の支払い額が増加する
・赤字経営を続けることで信用スコアが落ちる
・物価の減少によって資産価値が減少する
・マンション投資で節税効果があるのは、最初の数年のみ

節税目的のマンション投資がオススメできない理由はこれらのリスクがあるからです。

詳しく見ていきましょう。

黒字経営になると税金の支払い額が増加する

マンション投資は、黒字経営になると税金の支払い額が増加します。

帳簿上で所得が増え、増えた分に税金がかかるからです。

例えば、他の給与所得が30万円あり、マンション投資の所得が100万円あると、130万円に税金がかかってしまいます。

節税するためには、マンション投資の収入を帳簿上で赤字にする必要があるのです。

赤字経営を続けることで信用スコアが落ちる

マンション投資は、赤字経営を続けることで信用スコアが落ちてしまします。

なぜなら、ローンを出している金融機関は、あなたのマンション経営が赤字なのか黒字なのかを評価基準にしているからです。

赤字が続けば、信用されなくなっていきます。

そうなると、新たに不動産投資をしたいとき、融資を受けにくくなるのです。

信用スコアが下がるのは、節税目的で行う不動産投資の大きなデメリットだと言えるでしょう。

物価の減少によって資産価値が減少する

物価が減少することで資産価値が減少します。

なぜなら物価が減少すると、給料がさがるため購買意欲が無くなり、入居者も減るからです。

牛丼の値段が200円なのを考えると分かりやすいですよね。

１つ200円の商品をいくら売っても、大きな利益は望めませんし、従業員に給料も払えません。

これは牛丼屋だけではなく、どこも同じです。

給料がないと、購買意欲が下がってしまいますよね。

なので、物価が減少すると購買意欲も下がり、入居者も減るのです。

入居者がいないと、賃貸収入も確保できないわけで、資産としての価値も減少します。

「物価が減少すれば、入居者は減りやすい」と覚えておきましょう。

マンション投資で節税効果があるのは最初の数年のみ

マンション投資で節税効果があるのは、最初の数年だけです。

なぜなら、減価償却費にはタイムリミットがあるからです。

タイムリミットとは、減価償却費が会計上で提示した「物件の価値が0円になるまでの期間」のこと。

例えば、計算上4年間の減価償却費が認められた場合、マンション投資で節税効果が期待できるのは、その4年間だけとなります。

4年間が過ぎると、不動産所得を赤字で計上するのは難しく、逆に大きな税金がかかってしまうこともあるのです。

この性質から、「減価償却費」を利用した節税方法は諸刃の剣だといわれています。

マンション投資で節税をした場合としない場合の比較シュミレーション

マンション投資は節税効果がありますが、具体的にはどれほどでしょうか。

次は、マンション投資をした場合としない場合の比較シュミレーションをみて、具体的にどれほどの節税効果があるのかを見ていきましょう。

所得税・住民税を比べた場合

所得税・住民税の求め方

所得税と住民税を比べると、数万円の節税効果があります。

例えば、あなたの年収が500万円の場合、求める税額は次のような計算式になります。

年収×税率-控除額＝税額
「500万円×0,20-427,500円=572,500円」

次に給与控除額は「給与所得控除額」の表を参考にして、以下の式で割り出します。

「500万円×20%+540,000円＝1,540,000円」

■所得税の税率
（国税庁 No.2260 所得税の税率 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htmより引用）

課税される所得金額	税率	控除額
195万円以下	5%	0円
195万円以上　330万円以下	10%	97,500円
330万円以上　695万円以下	20%	427,500円
695万円以上　900万円以下	23%	636,000円
900万円以上　1800万円以下	33%	1,536,000円
18,000万円以上　4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円以上	45%	4,796,000円

■給与所得控除額
（国税庁 No.1410 給与所得控除額https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/1410.htmより引用）

給与等の収入金額 （給与等の源泉徴収の支払い金額）	給与所得控除額
1,800,000円以下	収入金額×40％ （650,000円に満たない場合は650,000円
1,800,000円以上　3,600,000円以下	収入金額×30％＋180,000円
3,600,000円以上　6,600,000円以下	収入金額×20％＋540,000円
6,600,000円以上　10,000,000円以下	収入金額×10％1,200,000円
10,000,000円以上	2,200,000円上限

所得税・住民税の比較シュミレーション

所得税・住民税の比較シュミレーションをするにあたり、次の2つを比べてみましょう。

・年収500万円の方の所得税と住民税のケース
・年間の不動産所得で50万円赤字を出したケース

 

項目	年収500万円	年間の不動産所得が50万円赤字の場合	結果
給与収入	500万円	500万円
給与所得控除額	154万円	154万円
給与所得	346万円	346万円
不動産所得	0円	-50万円
総所得金額	346万円	296万円
所得控除額	107万円	107万円
課税所得金額	239万円	189万円
所得税	約14万円	約10万円	約4万円の節税効果
住民税	約25万円	約19万円	約6万円の節税効果
所得税＋住民税	約39万円	約29万円	合わせて10万円の節税効果

この表をみて分かるように、不動産投資で50万円の赤字を計上できると、所得税と住民税を合わせて、約10万円の節税ができるのです。

贈与税を比べた場合

贈与税を物件にかえて受け取ると、物件の評価額が8割程度になり、節税になります。

ここでは、具体的にどれほど節税効果があるのかを見ていきます。

贈与税の求め方

贈与税の計算式は以下のようになります。

（もらった財産の価格-110万円）×税率-控除額=贈与税

110万円は基礎控除です。

もらった財産の価格が110万円以下なら贈与税の納税は必要ありません。

そして、贈与税の税率は以下になります。

■贈与税の税率
（No.4408 贈与税の計算と税率（還暦課税）/国税庁https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4408.htm　より引用）

基礎控除後の財産価格	税率	控除額
200万円以下	10％	なし
400万円以下	15％	10万円
600万円以下	20％	30万円
1,000万円以下	30％	90万円
1,500万円以下	40％	190万円
3,000万円以下	45％	265万円
4,500万円以下	50％	415万円
4,500万円以上	55％	640万円

贈与税の比較シュミレーション

贈与税の比較シュミレーションをするにあたり、以下の2つを比べてみましょう。

・現金で5000万円の贈与をうけた場合
・5000万円の物件が4000万円（8割の評価額）の評価額となり贈与をうけた場合

・現金で5000万円の贈与をうけた場合の計算式は以下です。
5000万円-640万円×55％=2,799,648

・5000万円の物件が4000万円（8割の評価額）の評価額となり贈与をうけた場合
場合の計算式は以下です。
4000万円-415×50%=17,925,000

この2つを比べると、約1000万円ほどの節税効果があることが分かります。

つまり不動産投資をすることで、贈与税なら約1,000万円の節税効果があるのです。

相続税の場合

相続税を物件にかえて受け取ると、物件の評価額が8割程度になり、節税になります。

ここでは、具体的にどれほど節税効果があるのかを見ていきます。

相続税の求め方

相続税は以下の順序で計算していきます。

①遺産の総額の把握

「財産-負債=遺産の総額」です。

財産・・・預金、土地、建物、株など
負債・・・借金など

例えば、財産が1,000万円、負債が300万円だとすると、遺産の総額は700万円になります。

②課税遺産総額を算出

課税遺産総額とは、税金がかかる総額のことです。

遺産の総額から控除を差し引いたものに相続税率がかけられます。

控除の出し方の計算式は以下です。
「基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数」

例えば、法定相続人に数が3人だとすると、
3000万円+600万円×3=4800万円 になります。

③相続税の総額を算出

先ほどの計算で割り出した答えを、法定相続分で分割したものと想定して、相続税の総額を決めます。

仮に、妻（50%）、長男（25%）、長女（25%）で分けたとすると、相続税額の計算式は以下になります。

・妻：2800万円×15％-50万円＝370万円
・長男：1200万円×15％-50万円=130万円
・長女：1200万円×15％-50万円=130万円

よって、課税合計は、630万円となります。

■相続税の税率
（No.4415 相続税の税率/国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htmより引用）

 

法定相続分に応ずる所得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	なし
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円以上	55%	7,200万円

④相続人ごとにかかる相続税を算出

先ほど算出した課税合計をもとに、相続人ごとにかかる相続税を算出していきます。

妻：630万円（相続税の総額）×50%-※=０円
※(配偶者の取得した遺産額に対する税額については、法定相続分、もしくは1億6千万円までのいずれか多い金額に対応する額までの税額控除があります。）

長男：630万円×25％=1,575,000

長女：630万円×25％=1,575,000

よって相続税の合計は、315万円となります。

相続税の比較シュミレーション

不動産投資をしていた場合、現金と比べて、評価額が8割程度になります。

次の表で不動産投資をした場合としなかった場合の相続税を比べてみましょう。
（母、長男、長女の3人が相続するとした場合）
・1億円の現金
・1億円の不動産

	現金1億円	不動産1億円	結果
相続評価額	1億円	8,000万円
相続税合計	315万円	175万円	140万円の節税

不動産で相続することにより、140万円の節税になるのです。

マンション投資において減価償却以外で節税する方法

マンション投資において減価償却以外で節税する方法は5つあります。
・確定申告で青色申告をする
・事業規模があるマンションを購入する
・小規模企業共済に加入する
・配偶者を青色事業専従者に選任する
・交際費・交通費などの経費は計上する

減価償却以外にも、これだけの節税方法があるので、詳しく見ていきましょう。

確定申告で青色申告を利用する

確定申告で青色申告をおこなうと節税効果があります。

なぜなら青色申告には、その年の赤字を翌年移行に繰り越したり、10万円、または65万円の控除を受けることができるからです。

控除とは、税金がかからないお金のこと。

例えば、100万円収入、控除で65万円ならば、35万円にのみ税金がかかるようになります。

なので、確定申告を青色申告で行うと節税効果があります。

事業的規模があるマンションを購入する

事業的規模があるマンションを購入すると、節税効果があります。

事業規模のあるマンションとは、以下の条件を満たしたものです。
・アパートやマンション・・・10部屋以上
・貸家・・・5件以上
・駐車場・・・5台でアパート1部屋分なので、50台以上

事業規模のあるマンションを買うことで、青色特別控除65万円をうけられるほか、青色事業専従者給与として、家族に給料を払うことができます。

家族に払った給料は経費にできるので、節税になるのです。

さらに、賃貸収入が赤字になれば、赤字分を経費で補うことができますし、もし買ったマンションが取り壊しになった場合、その費用も経費にできます。

取り壊しの費用が高すぎて、経費として引ききれない場合は、3年間の繰り越しも可能。

なので、事業規模のあるマンションを買うことには、大きな節税効果があります。

小規模企業共済に加入する

小規模共済に加入することで、節税になります。

なぜなら、個人事業者の退職金として、年間84万円まで積み上げることができるからです。

これで積み上げたお金は控除となります。

つまり、毎年最大84万円に税金をかけなくて済むのです。

小規模共催に加入していないと、84万円にも税金がかかってしまいますよね。

なので、小規模共済に加入すると節税になります。

配偶者を青色事業専従者に選任する

配偶者を青色事業専従者に選定することで、節税できます。

なぜなら、これにより配偶者に給料を渡すことができるからです。

所得が分散すると、それだけ税金がかかるお金が減り、節税になります。

マンション投資で得た利益の一部を両親に給料として払うことで、利益を減らし、節税するのです。

よって、配偶者を青色事業専従者に選定することは、節税になります。

交際費・交通費などの経費を計上する

交際費・交通費などを経費として計上することで、節税になります。

なぜなら、マンション投資の場合、交際費や交通費が結構かかるからです。

管理人の方たちとの話し合いや飲み会、マンション投資を勉強するためのセミナー代や書籍代も経費になります。

なるべく経費を増やして所得を抑える節税方法は、マンション投資に限らず事業をするうえで一般的な節税方法なので、ぜひ知っておきましょう。

マンション投資を始める上での注意ポイント

マンション投資をするうえでの注意ポイントは以下の3つです。
①知識がゼロでは節税を有効活用することができない
②節税を目的にしてしまうと総合的に損をする可能性が高まる
③節税よりも利益をあげることで結果的に節税できる

マンション投資はリスクが高いです。

ゆえに、節税目的のマンション投資はオススメしないのですが、とはいえ、節税できることには違いありません。

注意ポイントをよく理解して少しでもリスクを回避しましょう。

①知識ゼロでは節税を有効活用することができない

マンション投資は知識がないと難しいです。

空室が続けば赤字になりますし、マンション経営が黒字になっても、税金が増えてしまいます。

さらに「減価償却費」にはタイムリミットがあり、これを迎えると一気に節税が困難に。

正しい知識がないと、節税を有効活用はできません。

よく勉強して、上手く節税するようにしましょう。

②節税を目的にしてしまうと総合的に損をする可能性が高まる

マンション投資を節税目的で行うと総合的に損をする可能性が高まります。

なぜなら、「減価償却費」でも説明した通り、節税にタイムリミットがあるからです。

「減価償却費」のタイムリミットは、数年しかありません。

「減価償却費」がなくなった翌年からは、むしろ帳簿上で黒字になり、税金が多く取られてしまう話はよくあります。

なので、マンション投資を節税目的で行うと総合的に損をする可能性が高まるのです。

マンション投資で節税できるのは最初だけ、あくまでも節税はおまけであると認識しましょう。

③節税よりも利益を上げることで間接的に節税ができる

マンション投資は節税目的ではなく、利益目的で行うと結果的に節税ができます。

正確に言うと、手元にお金が残りやすくなります。

なぜなら、マンション投資は大きな利益を上げられるからです。

賃貸収入が多いと、確かに税金は上がります。

ですが、そのぶん手元に残るお金も増えるのです。

なので、マンション投資は節税目的ではなく、利益目的で行う方が良いですし、本来そういうものです。

マンション投資を節税目的で保有することは諸刃の剣

マンション投資の節税効果やリスクについて解説しました。

マンション投資には高い節税効果があります。

しかし、反対に知っておくべきリスクもありました。

これらを総合的にみても、マンション投資を節税目的で始めるのはオススメできません。

しっかりとエリアを調査し、賃貸収入を得て、大きなリターンを得る。

これがマンション投資の本来の目的なのです。

「でも、そんなに難しいことはできない」というのが本音ですよね。

ちゃんとリターンを得れる土地や物件を選ぶことは、初心者にはとても難しいものです。

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