不動産投資で保証協会を上手に活用する方法｜メリットやデメリットを紹介！

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資物件を購入できるという大きなメリットがあります。

自己資金が少なくても、金融機関から借り入れた資金でアパートや賃貸マンションなどの投資物件を購入できるのです。

よって利用する金融機関の良し悪しが成功を左右すると言っても過言ではないでしょう。

なぜなら、利用する金融機関によって融資内容が異なるからです。

 

そこで、今回は金融機関から融資を受ける際に利用できる「信用保証協会」について紹介しましょう。

信用保証協会の制度を活用すれば、金融機関の審査が通りやすくなるのです。

不動産投資では、信用保証協会を上手く活用することが成功のポイントになります。

 

ただし、信用保証協会を利用するためには様々な条件があります。

したがって、上手く活用するためには、内容はもちろんのこと、そのメリットやデメリットも確認しておく必要があるでしょう。

当記事で具体的に説明しますので参考にしてください。

1. 信用保証協会を使用することで借入しやすくなる

不動産投資では金融機関からの融資が欠かせず、融資を利用するためには厳しい審査があります。

何よりも保証人をつけることが難しい課題だと言えるでしょう。

しかし、信用保証協会の制度を利用することで融資が受けやすくなるのです。

そもそも信用保証協会とは

信用保証協会とは、中小企業や小規模事業者が融資を受ける際の「保証人」になってくれる機関です。

信用保証協会法という法律に基づく公的な制度であり、中小企業等が金融機関から融資を受けることを支援するための制度になります。

公的な機関が保証人を引き受けてくれることで、安心した資金調達が可能になるのです。

保証協会の保証付き融資

信用保証協会の保証を受けて金融機関の融資を受けることを「保証付き融資」と言います。

一般的に金融機関から借入をする時には、金融機関のみの審査になるのですが、「保証付き融資」では信用保証協会の審査も必要です。

 

「保証付き融資」の流れとしては、信用保証協会または融資を受ける金融機関の窓口に申し出て審査を受けます。

審査が通れば信用保証協会から金融機関に「信用保証書」が交付されるので、その後金融機関の審査が通れば融資が決定されるのです。

保証協会が保証できる限度額と期間

信用保証協会が保証する額と期間については制限が設けられています。

保証額の上限は、無担保枠として8,000万円、担保枠として2億円が設定されているのです。

したがって、融資可能な上限額としては、合計で2億8,000万円になります。

保証期間の上限は、無担保枠で10年間、担保枠で20年間と設定されていますが、様々な条件により期間は異なります。

信用保証協会はどんな時に使うと良いのか？

信用保証協会は、賃貸業を本業として融資枠の拡大を予定しているような時に利用することになります。

原則として、保証人や連帯保証人の必要がなく、担保がなくても利用できる保証もあるからです。

 

中小企業や小規模事業者を対象にした保証ですが、創業時にも利用することができます。

したがって、これから専業大家など、本業としての賃貸経営を目指す場合でも利用できるのです。

サラリーマンが活用するには中々難しい現状

現状では、サラリーマン大家が信用保証協会の制度を利用するのは難しいと言えます。

なぜなら、サラリーマンであれば賃貸収入を副業とするケースが多いので、信用保証協会の審査が通りにくいからです。

サラリーマン大家が信用保証協会を利用するためには、副収入を得るための副業としてではなく、本業としての賃貸経営を実施する必要があるのです。

したがって、アルバイト感覚で利用することは難しいでしょう。

信用保証協会の審査は厳しい

信用保証協会の審査では、融資された資金の使用目的を審査します。

なぜなら、使用目的が達成されるかどうかをチェックしなければならないからです。

そのために、過去2年の実績が審査されます。

 

過去の実績だけではありません。

さらに「事業計画書」の提出により今後の経営体制も確認されます。

これらの審査は、融資決定の最重要ポイントである返済能力の有無をチェックするために行われるのです。

信用保証協会を利用するには保証料が必要

信用保証協会を利用するためには保証料が必要です。

保証料の額は、融資額や業績などそれぞれの条件に応じて異なります。

金融機関の利子に0.3～2.0％程度の保証料が加算されるのが一般的です。

2. 保証協会を活用するメリットとデメリット

中小企業や小規模事業者は、信用保証協会を利用することで、融資額の拡大や保証人が不要であるなどの他にも様々なメリットがあるので紹介しましょう。

しかし、デメリットも存在するので注意してください。

メリット

中小企業の場合、融資が受けやすくなる

信用保証協会を利用することで、金融機関が中小企業等に対して融資がしやすくなるのです。

金融機関は、債務者からの返済が滞ってしまうリスクを回避する必要があるので、融資をする条件として返済の確実性が問題になります。

 

信用保証協会を利用していると、万が一契約者が返済できなくても信用保証協会が返済してくれるのです。

金融機関が融資額の回収を心配することなく融資できるので、中小企業等が融資を受ける可能性が高まります。

レバレッジを効かせた融資ができる

金融機関から融資を受けるのは、レバレッジ効果により投下資本を高めるためです。

レバレッジとは「テコ」のことであり、少ない資本でもテコの原理を利用して大きな利益を上げるという意味になります。

 

つまり、不動産投資におけるレバレッジ効果とは、融資を受けた資本を利用して高額な投資物件を購入し、利益となる家賃収入の額を高めることです。

レバレッジ効果が期待できるのが不動産投資の特色だといえます。

物件の耐用年数が年数が過ぎていても保証して貰える場合がある

金融機関では、耐用年数を超えた物件に融資するケースは少ないのが一般的でしょう。

しかし、信用保証協会の保証期間内については、耐用年数を超えていても融資される可能性があるのです。

耐用年数が超えた物件は価格が安くなるため利回りが高くなるのです。

したがって、投資物件としては、キャッシュフローや返済の面で有望な物件になります。

信用保証協会を利用するからこそのメリットと言えるのです。

実質金利が下がる可能性がある

信用保証協会を利用すると、金融機関の利子に0.3～2.0％くらいの保証料が加算されます。

しかし、金融機関にとって信用保証協会を利用するということは、返済リスクを軽減できることになるでしょう。

 

したがって、審査における評価が上がり、利子が引き下げられることがあるのです。

金融機関は、融資契約者の返済能力や担保力など様々な要件を評価して金利を定めます。

つまり、保証協会を利用することで、実質金利が下がる可能性もあるのです。

デメリットは「保証料がかかること」

信用保証協会の制度は、中小企業や小規模事業者を支援するための仕組みなので、利用についてのデメリットはほとんどないと言えます。

しかし、保証料という出費があるのはデメリットになるでしょう。

3. 信用保証協会の保証制度の種類

信用保証協会の保証制度には様々な種類があります。

保証制度を上手く利用するためには、あらかじめ制度の内容を確認しておきましょう。

不動産投資に関連した制度を活用することで効果的な保証制度を受けてください。

流動資産担保融資保証制度

流動資産担保融資保証制度はABL保証とも呼ばれ、 売掛債権や棚卸資産などを担保にした融資に対する保証です。

保証限度額が2億円、金融機関からの融資限度額が2億5,000万円になります。

しかし、不動産投資での賃貸経営には直接対応しない保証だと言えるでしょう。

小口零細企業保証制度

小口零細企業保証制度とは、対象が一定の要件に該当する小規模企業経営者になる保証制度です。

原則として、無担保で融資が受けられるというメリットがあります。

保証限度額が1,250万円とされ、法人代表者以外の保証人は必要ありません。

経営力強化保証制度

経営力強化保証制度とは、中小企業が認定経営革新等支援機関の協力を得て経営改善を行うという条件で、

他の保証制度の保証率よりも低率の融資により経営状況の改善を目指すことのできる制度です。

保証限度額が2億8,000万円とされ、状況に応じて担保が必要なケースが生じます。

借換保証制度

借換保証制度を利用すれば、既存の「保証付き融資」を一本化できるため、効率的な保証制度だと言えるでしょう。

特定社債保証制度

特定社債保証制度は、社債の発行により直接市場から資金調達をする中小企業に対する保証制度になります。

発行形式が振替債または登録機関登録債になり、保証人は必要ありません。

責任共有対象外（全部保証）制度

責任共有対象外（全部保証）制度を利用すれば、信用保証協会が融資額の全額を保証するため、金融機関のリスクが少なくなり融資を受けやすくなります。

ただし、全部保証を受けるためには、売上額が前年比より減少していなければいけません。

したがって、規模の拡大などにより売上が増加していれば利用することが難しくなります。

責任共有保証制度

責任共有保証制度では、信用保証協会の保証が融資額の8割になるため、金融機関が2割のリスクを負うことになります。

金融機関としては、融資した資金の回収リスクは回避したいものです。したがって、金融機関によっては融資決定の可能性が低くなるでしょう。

4. 保証協会を上手に活用する方法

信用保証協会の「保証付き融資」は、一般的に審査が厳しいと言われます。

さらに、融資期間も短くなるというデメリットもあるので、申し込みには、あらかじめ具体的な活用方法を確認しておく必要があるでしょう。

現在使用している金融機関でさらに融資が受けられる

現在使用している金融機関の融資枠が無くなっていたとしても、信用保証協会の「保証付き融資」であれば融資の可能性があります。

たとえば、他の金融機関で融資決定が受けられないのであれば、既存の取引銀行を利用する方が融資の可能性が高まるかもしれません。

新たな金融機関で融資を受ける

信用保証協会の「保証付き融資」を利用して金融機関の新規開拓を目指すことも可能でしょう。

一般的に融資が受けにくいと言われるメジャーな都市銀行を経由して「保証付き融資」を申し込むのです。

 

都市銀行も 「保証付き融資」であれば、リスクが少ないので融資を引き受ける可能性があります。

融資が決まれば、後は継続した取引をすることで信用力のアップにつなげてください。

5. 保証協会を活用する時の4つの注意点

中小企業や小規模事業者であれば、信用保証協会の「保証付き融資」を活用することで融資決定の審査を有利に進めることができます。

しかし、信用保証協会を活用する時には4つのポイントがあるので注意してください。

①都市銀行で保証協会を使用する時の注意ポイント

都市銀行では、信用保証協会の「保証付き融資」などを担当しているのがビジネスローンセンターなどになるのが一般的です。

しかし、ビジネスローンの窓口では取扱金額がそれほど多くならないのが現実でしょう。

そこで、担当窓口をビジネスローンから法人営業に移していくのがポイントになります。

具体的な方法としては「プロパー」や「金利デリバティブ」などの取引を加えることで、法人営業との接点を設けるのです。

②保証協会を活用したからといって必ず融資が受けられるとは限らない

信用保証協会の保証を受ければ、どこの金融機関でも融資が受けられるとは限りません。

なぜなら、なかには信用保証協会と提携していない金融機関もあるからです。

 

また、提携していたとしても審査が通らない可能性はあります。

信用保証協会の保証とは、融資決定の可能性を高めるシステムにすぎません。

最終的に融資を決定するかどうかは、あくまで融資を受ける金融機関の判断によるのです。

③返済が出来なかった場合、返済が免除される訳ではない

契約者の返済が滞れば、最終的に信用保証協会が契約者の代わりに返済することになります。

しかし、契約者の返済が免除されるわけではありません。

保証料の支払いだけで返済が免れるわけではないのです。

信用保証協会が返済した後は、契約者が信用保証協会を債権者として返済をしていかなければいけません。

つまり、残債の支払先が変わることになります。

④初めて保証協会を活用する場合は、既に借入している金融機関でする

信用保証協会を初めて利用する時には、既に取引のある金融機関を利用してください。

借入実績のある金融機関であれば、金融機関も申込者の経営状況などをある程度把握できています。

信用保証協会への保証の依頼もスムーズに進むでしょう。

 

また、取引実績のある申込者と新規の申込者では、金融機関の対応の仕方も異なるものです。

金融機関とのなじみがあれば、信用保証協会への依頼時に申込者についての説明が有利に進む可能性が高まるかもしれません。

6. 信用保証協会の利用方法は2つ

信用保証協会の「保証付き融資」を利用することで審査を有利に進めたいものです。

そこで、信用保証協会の具体的な利用方法を紹介しましょう。

信用保証協会の利用の仕方には2つの方法があります。

信用保証協会に直接申し込む

信用保証協会に直接申し込む方法があります。

金融機関を経由せずに直接信用保証協会で話を進めるのです。

しかし、保証協会の保証が受けられても、金融機関の融資が受けられるとは限らないので注意してください。

金融機関を通して信用保証協会に申し込む

ほとんどの金融機関が信用保証協会と提携しているので、金融機関を経由して信用保証協会に申し込むのが一般的です。

やはり、信用保証協会の「保証付き融資」を利用するためには、金融機関を経由するほうがスムーズに進むでしょう。

7. 信用保証協会活用する場合は注意点を把握した上で上手く活用しよう！

信用保証協会の 「保証付き融資」を活用することで、審査がスムーズに進みます。

不動産投資で金融機関から融資を受ける時には、信用保証協会の制度を使いたいものです。

 

しかし、「保証付き融資」では、審査が厳しかったり、保証期間が短かったりします。

あらかじめ、保証制度について十分検討しておかなければいけません。

特に想定される注意点などを把握しておくことは欠かせないのです。

信用保証協会は、賃貸経営を本業として行う場合でないと利用できません。

したがって、まずは事前に対策を講じると言う経営者としての心構えが必要なのは言うまでもないでしょう。

 

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