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豊洲での不動産投資はワンルームがおすすめ!オリンピック効果による注意ポイントも解説

東京オリンピック・パラリンピックの中心地として脚光を浴びる近代都市「豊洲」。

中央区から江東区に渡って広がる湾岸エリアに位置する豊洲はもとは工業地帯でしたが、

再開発によりタワーマンションや商業施設が相次いで建設されたことで一介の工業地から住みやすい住宅地へと変貌を遂げました。

 

今後も豊洲の利便性はより一層向上することが予想されるため、不動産投資先としても有力な候補となるでしょう。

そこで今回は住みやすい街として高い人気を誇る豊洲での不動産投資でワンルームマンションをおすすめする理由と、オリンピック効果による注意点について解説していきます。

不動産投資に興味がある方はぜひ参考にしてみてください。

(※当記事内のデータは2019年11月現在のものです。)

1. 豊洲駅周辺の魅力と地域情報を紹介

豊洲駅周辺の魅力と地域情報を紹介

大手不動産情報サイトのランキングには入っていないものの、豊洲は独り暮らしにもファミリーにとっても住みやすい魅力的な街です。

そこでまずは豊洲の中心地、豊洲駅周辺の魅力と地域情報をご紹介していきます。

豊洲駅が人気なワケを考察

豊洲は、超高層マンション群と開放的なベイエリアが混在する近代的な街です。

さらに運河に囲まれた立地を生かした再開発が現在も着々と進んでいて、今後のさらなる発展が期待できます。

そんな近代都市、豊洲が人気を集めるワケを具体的に考察していきましょう。

交通の利便性がある

豊洲駅には東京メトロ有楽町線とゆりかもめが乗り入れていて、東京駅・銀座駅までは約10分、渋谷駅までは約20分で行けます。

また都営バスによる羽田・成田空港や東京駅・新橋駅など都心部の各方面へのアクセスも充実していて、非常に便利。

以前は東京湾岸の埋め立て地にある工業地帯で利便性とは程遠い街だった豊洲ですが、

近年のめまぐるしい再開発によって交通網の整備が飛躍的に進み、現在の利便性の高さが実現しています。

新鮮な食材を手に入れられる

2018年10月に開場した豊洲市場では、首都圏の基幹市場ならではの新鮮な生鮮食材を豊富に取り扱っています。

豊洲市場の敷地内ではそこでしか味わえない絶品グルメを堪能できるほか、市場の新鮮な食材を手に入れられるのは大きな魅力です。

大きなショッピングモールなどのレジャー施設も充実

豊洲駅目の前にはアーバンドッグららぽーと豊洲があり、約180店舗の専門店が集結しています。

子供から大人まで一日中楽しめるレジャー施設としての機能も十分で、

建物敷地内からは東京湾を一望できるため最高のロケーションを堪能できるでしょう。

運河沿いにある大きな公園

アーバンドッグららぽーと豊洲近くの運河沿いにある区立豊洲公園は、広大な敷地面積を誇る開園して13年の新しい公園です。

芸術性に富んだ遊具が象徴的に配置されていて、開放感あふれる空間を演出しています。

地面には衝撃吸収材を採用し、子供たちが転んだりしてもケガをしないよう安全性にも配慮している点はこの公園が持つ大きな魅力の一つ。

区立豊洲公園であれば、赤ちゃんから大人までのんびりと穏やかな時間を過ごせるでしょう。

豊洲の治安

再開発によって近代都市に変貌を遂げた豊洲ですが、その開発に伴い治安面も飛躍的に良くなっています。

再開発が進みだんだんと治安が良くなっている

再開発によって道路や街灯などの整備が進み、また警察官によるパトロールも頻繁に行われていることから、豊洲の治安はどんどん良くなっています。

警視庁が公表している2019年1月~9月までの罪種別及び手口別認知件数による、豊洲の犯罪件数とその内訳は以下の通りです。

※江東区豊洲1丁目~6丁目までのデータ

罪種 件数
粗暴犯(暴行・傷害・脅迫・恐喝など) 14
侵入窃盗(出店荒し・空き巣など) 2
非侵入窃盗(自転車盗・車上ねらい・万引きなど) 129
その他(詐欺・置き引きなど) 33

このように豊洲の治安の良さは、犯罪件数からも一目瞭然です。

中でも高層マンション群がひしめく豊洲1丁目と5丁目の治安は非常に良く、マンションのセキュリティが強化されていることもあってか、空き巣などの窃盗被害は一切ありません。

豊洲は女性の一人暮らしの方にもおすすめできる、安心安全の街と言えるでしょう。

豊洲の交通事情

豊洲駅には、「東京メトロ有楽町線」と「ゆりかもめ(東京臨海新交通臨海線)」の2つの路線が乗り入れています。

豊洲駅からターミナル駅への所要時間は以下の通り。

(乗り換えにかかる時間は考慮していません)

所要時間
東京 約10~15分
新宿 約20~25分
渋谷 約18分
品川 約18分

また豊洲駅前発着の都営バス路線による、各方面への所要時間は以下の通り。

バス停 所要時間
東京駅八重洲口 約29分
新橋(東京都) 約20分
台場駅前 約22分
成田空港第1ターミナル北ウィング 約1時間10分
羽田空港国際線ターミナル 約35分

2. 豊洲の不動産投資データ

豊洲の不動産投資データ

開発がめざましい都心近郊の湾岸エリアである豊洲は、不動産投資先としても高いポテンシャルを持っています。

ここからは、豊洲の投資先としての適性を探っていきましょう。

豊洲の人口推移

豊洲の過去10年間の人口推移は以下の通りです。(各年1月1日現在のデータ)

参考:江東区 町丁別世帯数、人口及び人口密度(平成10年~平成31年)

豊洲の人口は、この10年間で約1.6倍に増加しています。

豊洲を含め有明や晴海などの湾岸エリアでは近年大規模マンションの建設が相次ぎ、その総戸数分が世帯・人口の増加数に直結していると言えるでしょう。

豊洲の賃貸需要

人口増加が続く豊洲の賃貸需要は、単身世帯・ファミリー世帯ともに高い傾向にあります。

東京都が優先的に整備を進めている東京メトロ有楽町線の豊洲駅~住吉駅延伸構想が実現すれば、さらに豊洲エリアの賃貸需要は高まるでしょう。

収益物件では区分マンションが多い

豊洲駅周辺で販売されている収益物件は、ほとんどが区分マンションです。

そのうちの約9割が豊洲駅より徒歩15分圏内に位置していることから、駅近の賃貸需要が高いことが伺えます。

公表されている物件のデータを見ると、利回りは

  • 単身用のワンルーム・1Kマンションで4~5%前半
  • ファミリー用の1DLK~4LDKマンションで4~6%の間

となっていて、平均的な数値です。

豊洲の不動産平均価格

豊洲の過去10年間の公示地価平均価格(/㎡)は以下の通りです。

参考:土地代データ

過去10年間においては底値を記録した2012年を皮切りに、地価は以降上昇の一途をたどっています。

これは2013年4月から行われた日銀による金利緩和政策により、

これまで不動産購入に消極的だったファミリー層やシニア層の購入意欲が高まったことが背景にあると考えられるでしょう。

また2013年9月に東京オリンピック・パラリンピックの開催が決定したことも、地価上昇に拍車をかけている要因と言えます。

豊洲の賃料相場

豊洲の賃料相場は、以下の通りです。

間取り 家賃相場
ワンルーム 13.19万円
1K 11.02万円
1DK 15.62万円
1LDK 17.89万円
2LDK 24.83万円
3LDK 26.03万円

参考:LIFULL HOME’S 豊洲駅の家賃相場情報

富裕層が集う湾岸エリアにある豊洲は、交通・生活上の利便性の良さから家賃相場は高めです。

3. 豊洲での不動産投資のコツと将来性

豊洲での不動産投資のコツと将来性

再開発によって工業地から住みやすい住宅地へと変貌を遂げた豊洲は、不動産投資先として大きな魅力を持つ街です。

ここでは、豊洲での不動産投資のコツと将来性について解説していきます。

豊洲は人口の増加が期待できる街

2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックの中心地となる豊洲では、今後も大型商業施設やマンションの建設が予定されています。

また前述の通り、東京メトロ有楽町線の豊洲駅~住吉駅間の延伸計画が実現すればより一層交通アクセスが向上し、さらなる人口流入が期待できるでしょう。

豊洲での不動産投資はワンルームマンションがおすすめ

豊洲では、単身世帯をターゲットとしたワンルームマンション投資がおすすめです。

豊洲はファミリー世帯から人気を集めているイメージがありますが、一方で利便性が抜群であることから単身世帯の賃貸需要も高い傾向にあります。

電車やバスなどの公共交通機関によるアクセスの良さはもちろんのこと、

道路が広く確保されているため歩行者や自転車の移動に不便さは全くありません。

また飲食店や商業施設が駅周辺に充実していることから、生活用品の調達に労を費やすこともないでしょう。

オリンピック効果で続いた中古マンション価格高騰の反動には注意

オリンピック効果による豊洲の中古マンションの価格高騰は、注視すべき現象です。

近代都市として脚光を浴びる豊洲をはじめとした湾岸エリアは、

東京オリンピック・パラリンピックの開催が決まって以降地価・不動産価格が上昇の一途をたどっています。

一時豊洲市場の土壌汚染が表面化し問題となったものの、これを要因とした地価の下落は見られませんでした。

ただ豊洲のマンションは供給過多の状況で在庫が余っているにもかかわらず、なぜか地価は上がっているという不自然な状態にあります。
したがって現在の豊洲の中古マンション価格は正当な評価価格ではなく、東京オリンピック人気による一時的かつ作為的なものである可能性が否めません。
今後売り手次第では価格は一気に暴落することも考えられるため、購入は慎重に検討する必要があるでしょう。

4. 豊洲の不動産投資は価格上昇が不自然に続いているエリアには注意

豊洲は中央区から江東区に渡って広がる湾岸エリアに位置する近代的な街で、不動産投資先としても多くの魅力を持っています。

東京オリンピック・パラリンピックの中心地としても脚光を浴びていることから現在も価格上昇が続いていますが、その一方不自然に高い価格で取引されているエリアがあるのも事実です。

豊洲での不動産投資を検討している人は、候補とする物件の不動産価格が正当な資産評価に基づいたものであるのかを精査するようにしましょう。

 

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