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失敗しない不動産投資見極め術|勝ち組マンションオーナーが推奨する5ポイント

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「最近不動産投資をしたいと思って、勉強を始めています」

「このご時世何があるかわからないので、マンションオーナーになり、少しでも不安を取り除きたい」

不動産投資に興味がある方々であれば、一度は投資物件情報を探したり、本などでみた事があると思います。ただ、今は情報社会と言われている世の中、探せば探すほど多くの情報が入ってきてしまいます。

情報収集中の方の多くの悩み
「うまく不動産投資で稼いでる人達はどうやって”良い物件”を探して、選んでいるんだ!?」

そこで今回は「勝ち組の見る情報の見方」をポイントごとにお伝えします!

投資物件情報を集めるときに必要な5つのポイント

投資用の物件情報見ていると、色々な項目に目移りしてしまう事でしょう。
利回りは、価格は、駅からの距離は、築年数、建ぺい率?階数、…etc

ここでは、抑えるべき情報、必要最低限5つをピックアップしました。

1.利回り

投資物件の収益性を表す指標を「利回り」と言います。

利回りには4種類「表面利回り」「実質利回り」「自己資金投資利回り」「借入金返済後利回り」があります。今回は物件探しの時に知っておくべき「実質利回り」に着目します。

実質利回りは、年間の運用諸経費と購入時の諸経費を踏まえたものになります。

簡単に言えば実質利回りは収益から費用を差し引いたうえで計算しているので、より正しく物件の収益性を表すことができます。

実質利回りの計算方式
(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100=実質利回り
ランニングコスト(管理費や修繕積立金、賃貸管理代行手数料などの経費)を考慮した実質利回り
注意しなければならないのが、
投資物件の掲載しているサイト情報や雑誌等に「利回り○○%」と書いてありますが、概ねこの利回りは表面利回りです(年間家賃収入を購入価格で割って計算しただけの数値)

正確な収益性を判断するためにも、ご面倒でも手計算で気になる物件の実質利回りを算出しましょう!

他の利回りに関し気になる方は下の記事をご覧ください

関連記事初めての不動産投資!利回り何%なら儲かるの?|ホントのこと教えます

2018.03.08

2.徒歩○分

駅からの距離に関してですが、駅から歩いて10分以内が投資物件としての条件です。

条件としては稀少性が高くなりますが、良い物件選びの基準としては最低ラインを敷きましょう。
なぜ10分以内かと言えば、ご自身でそれも一人暮らしで賃貸物件選ぶ際にまずどの条件から見られますか?

家賃に続き「最寄駅からの徒歩分数」ではないでしょうか?(生活環境でもちろん条件の優先度は変わります)

最寄の駅より徒歩10分以上の距離が離れると、競争物件の数が増えることになり、空室ができる危険性が増します!空室リスク回避のためにも距離は大事です。

物件の所在地は徒歩10分以内、理想は徒歩7分以内で探しましょう 

3.築年数

マンションが建築された年で、地震に対する強度が異なります。
地震に強い物件を選ぶには、1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことです。

ターニングポイントは1981年6月1日 

1978年の宮城県沖地震を受けて改正されたもので、この改正以前を旧耐震基準、以降を新耐震基準と呼んでいます。

新耐震基準を簡単に説明すると、「大地震が起きても人命に関わる甚大な被害が出ないこと」と言えます。具体的には建物の強度に関しては次のような基準があります。

  • 震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと
  • 震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと

新・旧の耐震基準の差は阪神・淡路大震災で発生した住宅被害の差として、はっきりと表れています。国土交通省の「阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害」によると、

  • 死者数の大部分が建物等の倒壊が原因
  • 現在の耐震基準を満たさない昭和56年(1981年)以前の建物に被害が集中

という2点が明記されています。
具体的には死者の88%が家屋、家具類等の倒壊による圧迫死と思われるものです。
また旧耐震基準の70%近くの建物が小破から大破以上の被害を受けたのに対し、新耐震基準ではその割合は30%以下まで抑えられていました。

2016年4月の熊本地震では、国土交通省国土技術政策総合研究所が発表した資料によると、震度7を2回観測するなど最も被害の大きかった益城町中心部では、

  • 旧耐震基準による建物702棟のうち225棟が倒壊した
  • 新耐震基準による建物1042棟のうち80棟が倒壊した

という点が明らかになりました。
倒壊率で見てみると、旧耐震基準では32.1%、新耐震基準では7.6%になっています。

阪神・淡路大震災、熊本地震等の大地震などに於いて、新耐震基準が倒壊のリスクを減らすために機能していたことがわかります。

災害リスクを減らすためにも「倒壊しにくい物件」を選びましょう!

引用:
阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害(国土交通省)
益城町の悉皆調査に基づく構造別・建築時期別の建築物被害状況の集計(国土交通省国土技術政策総合研究所)

4.修繕積立金・管理費

管理費は日常的な管理に対して発生する費用、修繕積立金は共用部分の計画的な修繕に対する費用として積み立てるものです。

管理費

管理費とは、マンションの共用部分の管理に使用される金銭のことをいいます。

エレベーターのメンテナンス費用、エントランスなどの清掃費用、管理人さんのお給料などに充てられます。最近は警備会社と提携しているマンションも増えていますが、それらの費用も当然この管理費から毎月警備会社へ支払われていることになります。スポーツジムや病院の併設だった場合はもちろんその分、管理費に追加されたりもします。

この管理費は規模や地域差で全く異なるので平均値などが分かりにくいです。
首都圏マンションの管理費相場は、1㎡あたり200円~250円ほどだと言われています。(あくまで参考値として)

修繕積立金

修繕積立金とは経年劣化により生じる修繕費用のことです。

外壁の塗装だったり、給配水管の老朽化など、年数が経過すれば必ず直面する問題があります。当然それらのメンテナンス費用は所有者で負担しなければなりません。

修繕積立金の目安に関しては国土交通省が平米当たり約200円/月だとしてます。

見るべきは?

この管理費と修繕積立金、安ければ良い!というものではありません。

上の目安よりも極端に低い金額の投資物件を見ることがありますが、修繕積立金や管理費を低く抑え(ランニングコストを抑える)、投資利回りを高くみせるために設定している可能性が高いです。

修繕積立金が低く抑えられている場合、大規模修繕工事にそなえるために、いずれは大幅な値上げが検討されるはずです。値上がりを見込んでしっかりと資金計画を立てておきましょう。
管理費、修繕積立金が安いから良い物件!は間違いです

5.総戸数

  • 総戸数20戸未満の物件は、将来の修繕積立金の負担が大きくのしかかる可能性大。
  • 総戸数20戸以上のマンションを目安に。

総戸数の違いでどう変わるかと言えば、
総戸数100戸の物件と総戸数20戸の物件であれば、工事費用の1戸1戸の負担額に大きな差が出ます。

大規模な修繕工事などが行われた場合戸数が5〜10倍違っても工事費用の差はせいぜい2~4倍程度です。

購入したばかりときは修繕積立金の金額が同額でも、戸数が少ないマンションのほうが、修繕積立金の値上がり幅が大きくなる可能性が高くなります。毎月の修繕積立金額が高い投資用不動産ほど、投資利回りも悪化し、収益性も鈍くなります。

投資物件の探しかたのまとめ

ポイントを抑えたところで早速、物件情報を漁って見ましょう!
着目すべきポイントを抑えながらであれば、今まで見てきた物件の見方が変わります。

自分で探す

ネットで探す

スマートフォンやパソコンのブラウザなどで探す人が、ほぼ100%でしょう。
電車の中でも、休憩時間でも、会社の勤務中でも(もちろん仕事最優先ですよ)、ご自宅で、暇ができればいつでも見れます。
良い物件に巡り会いたいのであれば、各サイトで会員登録をして、立地や価格、利回りなどの希望をお気に入り登録できるサイトも多いので、最新の情報をGETしていきましょう!
ネットの利点は情報の更新の速さです。

主要なサイト2つだけご紹介

1 楽待

掲載物件数 64,473件(2017年8月現在)
ウェブサイトの使いやすさ、情報量とコンテンツ、便利な機能・サービス、どれも満足度の高い評価をユーザーから得ている。
収益物件数、利用者数もNo.1を自負しているサイト

http://www.rakumachi.jp/

2 LIFULL Home’s

・掲載物件数 18,430件(2017年8月現在)
一度設定した条件は、次回訪問時に自動的にセットされる.。
対象物件を選択後に【見比べ表示】に切り替えをすると、物件を比較することができる。
見比べ表示では、ユーザーが各物件へ自由にメモを入力することができ使いやすい。
など物件を探す際の機能の充実さ、利便性が高い。

http://toushi.homes.co.jp/

その他にもサイト情報を以下の記事でまとめてあります

関連記事投資物件をサクッと検索!おすすめサイト12選

2017.08.06
日々更新されますので、日頃から、できれば毎日見るようにしましょう。
相場感や物件の良し悪しが肌感覚で身につきます

不動産会社に依頼する

不動産会社から投資物件を紹介してもらう場合、「仲介」と「売主」の2つの方法があります。

仲介の場合

仲介の場合、不動産会社は買主と売主の間に立ち、契約成立の仲立ちを行います。
仲介会社は依頼主の代わりに投資用不動産を探してくれるので、時間がなく、手間も掛けたくない人には大変便利なやり方です。 仲介会社は投資用不動産を探し、契約成立を仲介した報酬として、仲介手数料がかかります。

・仲介手数料の計算式
400万円超の物件 不動産価格×3%+6万円
200万円超から400万円以下の物件 不動産価格×4%+2万円
200万円以下の物件  不動産価格×5%

これは法律で定められた上限金額となります。

仲介手数料は、あくまでも法律で上限金額を決められているだけで、不動産仲介業者により仲介手数料を半額もしくはゼロ円に調整することが可能です。

最近ではコスト削減をするなど仲介手数料を「半額」もしくは「ゼロ円」にする不動産仲介業者が増えています。

売主の場合

直接不動産会社から物件を購入する場合、契約の相手側は 不動産会社自身になります。不動産会社自身が売主になるので、仲介の時と異なり手数料は必要ありません。

万が一の保証の違い

仲介と売主の違いは仲介手数料の有無だけでなく、投資用不動産の欠陥(瑕疵)に対する責任も異なります。

瑕疵(かし)とは、 物件の欠陥のことをいいます。隠れた欠陥があった場合、その欠陥に対して責任を負うものが瑕疵担保責任です。
例えば

  • シロアリによる柱の劣化
  • 購入後に発生した雨漏り

売主が個人のケースでは、瑕疵担保責任の期間を不動産を引渡してから数ヶ月、場合によっては責任自体を負わないという特約をつけることも可能です。

一方、売主が不動産会社であるケースでは、責任をとらなければならない最低期間は2年と定められています。
責任期間から単純に比較すると、不動産会社から購入するほうが買主にとっては有利です。

投資物件の種類

物件の種類で利用者(借主)の層も変わります。物件のタイプごとにどういった層がその物件に住むか想像しましょう。

ワンルームマンション

最も賃貸需要の多い単身者が入居者。空室期間は短く、リフォーム費用も低額で済み、投資効率が高い。

新築ワンルームと中古ワンルームを比較すると、価格、利回り、いずれの面でも中古ワンルームマンションの投資物件としてほうが優れています。

ファミリーマンション

ワンルームに比べて価格は高く、利回りも低い。一方、ファミリー層が住むことになるので、単身用のワンルームに比べて入居期間は長くなる。

ただ、ファミリータイプの物件の場合は、低利回りが続いていることから持ち家志向が強くあり、この層の賃貸需要はワンルームに比べて少ない。

1棟アパート

東京23区内のような賃貸需要のあるエリアでのアパート経営は安定しますが、賃貸需要の少ない郊外・地方都市の駅から離れた場所のアパート経営は将来の空室リスクが非常に高くなります。

土地があるからアパート経営をするという考え方だと、不動産投資で失敗する可能性が大。

入居者の立場、生活を想像することで、買った投資物件に人が入るのか。空室というリスク回避につながります

目星をつけたら判断基準を

わからないまま探していた物件情報も見るポイントがわかることで数を絞れて来るでしょう。

ただし、ゴールは不動産投資で成功すること。

ここまでポイントごとに抑えてきましたが、一番大事なのは自分の投資基準を明確にすることです。
基準を明確にしないままネットの情報の波に乗っても、仲介の不動産会社に頼んでも、投資を始められません。

そこで基準づくりに大切な考え方の基礎をご提案

立地と売買価格の比較

投資物件選びの基準のなかで『立地と価格』は絶対条件です。
不動産投資で失敗するもっとも典型的なケースは、『立地の悪い物件を、高く買うこと』です。

価格が高ければ投資利回りは低くなり、立地が悪ければいくら努力しても空室を埋めることは困難です。

なお、価格に関しては景気動向にも左右されますので、不動産市況が過熱して、価格が高くなりすぎたと感じるのであれば、不動産投資を休むことも必要です。

切り捨てる条件の見極め

絶対にはずせないものが『立地と価格』であれば、投資物件選びでは捨てる要素を選ぶことも大切です。必要のない基準を思い切って捨てることで、今度は対象となる物件の可能性が広がります。

誰が住むかを想定する

捨てる基準を明確にするため、自分が住む目線で物件を選ばない。
その部屋に住む人(人達)の目線で物件を選び、入居者が必要としない条件を捨てましょう。

単身者を想像してください。賃貸物件を選ぶ、探す条件とはなんでしょう?
勤務地との関連、駅からの徒歩圏内、手頃な家賃で住むことに重きを置くはずです。
生活圏の良し悪し(近隣のお店や公園、病院など)に関しては二の次、日当たりや角部屋などは普段日中部屋にいない人にとっては条件として優先順位は低いはずです。

一方で、ファミリー向けの場合は駅からの徒歩圏内で選ぶよりは、生活圏に何があるかを重要視することでしょう。学校の学区、病院、スーパー。車が主な住宅地であれば尚更です。

入居者のニーズ、ターゲット戦略が重要です。

絶対は存在しない

情報社会の荒波に飲まれ、情報に溺れる時代です。
今はネットを通じて、いつでも、どこでも、何でも、誰でも、情報がつかめます。

何より大事なことは、情報の取捨選択です。

知っているということは、必要な情報を選びそれを活かすことにあります。

「絶対に儲かる話」や「絶対に失敗しない」なんてことはありません。
多額の金額が関係してくる不動産投資は、詐欺や詐欺に近いような物件を買わされたなんて失敗談も少なくありません。

何が必要で、何が自分に不必要か、見極める力を経験とともに積んでいきましょう!
有益な情報をまたさらにお送りしていきます。

また次回の記事でお会いしましょう。

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