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不動産投資をマンションで行うコツとは? マンション投資のメリット・デメリット

テレビのニュースでは、年金問題がクローズアップされています。

どうやら、将来受け取ることのできる公的年金だけで生活していくことは難しいようです。

政府の見解では、足りない分は自分であらかじめ貯えておくようにとのこと…。

 

貯えることのできる余裕のある人が、どれほどいるのでしょうか?

本業で貯えることができないのであれば、副業を探すしか仕方ありません。

そこで、副業として現在注目を集めているのが不動産投資です。

 

そこで、今回は不動産投資をマンションで行うときのポイントを解説します。また、マンション投資のメリットとデメリットも紹介しましょう。

不動産投資で成功する秘訣は、あらかじめ運用のコツをつかんでからスタートすることです。

1. 不動産投資をマンションで行う際のコツとは

不動産投資をマンションで行う際のコツとは

不動産投資の対象としては、マンション・アパート・戸建てなど様々な物件があります。

実は、対象が異なれば、賃貸経営のスタイルも違ってくるのです。

そこで、マンションに着目した運営方法を紹介しましょう。

投資する対象と予算を決めよう

マンション投資といっても、一棟まるごとを賃貸物件として運営するだけではありません。

一戸の区分マンションを購入して賃貸経営することもできるのです。

つまり、予算に応じて対象となる物件を決めることになります。

区分マンション

区分マンション一戸であれば低予算での投資が可能です。

比較的価格が安いので、不動産投資のポイントとされる、賃貸需要の高い立地の良い物件を選択することも可能になります。

副業に適した物件だといえるでしょう。

マンション一棟・アパート一棟

アパートやマンションの一棟投資であれば、高額の資金や信用が必要です。

東京23区内のような賃貸需要のあるエリアでの経営であれば経営は安定しますが、賃貸需要の少ない郊外・地方都市の駅から離れた場所であれば将来の空室リスクが高くなります。

ワンルームマンションとファミリーマンションの違い

ワンルームであれば、最も賃貸需要の多い単身者が入居者です。

空室期間は短く、リフォーム費用も低額で済み、投資効率が高いといえます。

ファミリー向けは、ワンルームに比べて価格が高く利回りも低いですが、ファミリー層が住むため入居期間は長くなるでしょう。

マンションを探す前のコツ

マンションを探すときには、あらかじめ賃貸需要に応じたターゲットを絞り込んでおくのがポイントになります。

まずはターゲットを決める

不動産投資の生命線は賃貸需要の有無です。

物件の所在する場所で、入居を希望する可能性が高いターゲットを選択することがスムーズな賃貸経営のコツになります。

ターゲットに必要な広さや設備は?

たとえば、ターゲットが単身者であれば、部屋数や広さよりもコンパクトにまとまった間取りの方が好感を得られるでしょう。

物件選択には、ターゲットの目線で探すことがポイントになります。

ターゲットに必要な周辺環境は?

単身者とファミリー層では、それぞれが求める周辺環境も異なります。

たとえば、ファミリー層であれば、子どもが通うための学校や公園は欠かせないでしょう。

しかし、単身者であれば、駅近などの行動範囲の拡がる立地を優先する傾向にあります。

投資用マンション探しのコツ

投資用のマンションを探すときにはポイントがあります。そこで、マンション探しのコツを紹介しましょう。

自分で探す? 不動産会社に紹介を頼む?

自分で探す場合には、スマートフォンやパソコンのブラウザなどで探す人がほぼ100%でしょう。

不動産会社に紹介を頼むのは、時間がなく手間も掛けたくない人には大変便利です。

しかし、契約成立時には、仲介手数料を支払わなければいけません。

物件情報でチェックすべきポイントとは

物件情報で最低限チェックが必要なポイントは、「利回り」「徒歩○分」「築年数」「修繕積立金・管理費」「総戸数」といったところでしょう。

実際に出向いて確かめよう

物件を購入するときには、現地に足を運ぶことが大切です。

たとえば、エントランスが汚れているようなマンションであれば、管理に問題があるかもしれません。

やはり、自分自身の目で確認することが重要です。

物件を決める時のコツ

物件の購入を決めるときには、「キャッシュフロー」を意識しなければいけません。

あらかじめ、お金の収支状況を把握しておく必要があるのです。

実質利回りを計算しよう

広告などに記載されている利回りは、表面利回りである「年間家賃収入÷物件価格×100」です。

物件を購入するためには、必要な経費などを含めた実質利回り「(年間家賃収入-経費)÷(物件価格+購入費用)×100」で計算しましょう。

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2019.05.22

修繕費や管理費を忘れずに

管理費は日常的な管理に対して発生する費用、修繕積立金は共用部分の計画的な修繕に対する費用として積み立てるものです。

修繕費や管理費は、マンション投資には欠かせない費用なので忘れないようにしてください。

ローンを借りるなら

不動産投資でローンを利用するのであれば、あらかじめ複数の金融機関の情報をチェックしておきましょう。

金融機関により、金利などの条件が異なるからです。

また、年収により利用することのできる金融機関も違ってきます。

物件を経営する時のコツ

賃貸経営をするときのコツを紹介しましょう。

実際に運用する時に注意しなければならないポイントです。

管理会社にどこまで任せる?

マンションに投資する際には、管理会社に管理を委託するのが一般的です。

しかし、委託する管理内容は、契約に応じて異なります。

管理会社にどこまで任せるかを判断することで、委託料を軽減することも可能です。

経費で落ちるもの・落ちないもの

賃貸経営をするのであれば、経営者として節税の意識を持たなければいけません。

経費として計上できるかできないかを把握しておくことで税金を軽減できるのです。

経費には、その年に全額計上できるものと減価償却費用として毎年計上するものがあります。

確定申告は忘れずに

不動産投資で稼いだ利益は、確定申告で申告し、その金額に応じた税金を納付することになります。

経営者として税金の知識は欠かせないでしょう。

あらかじめ、最低限の知識は押さえておいてください。

なぜなら、節税には利益を増やすという側面もあるからです。

2. マンションで不動産投資をするメリット・デメリットとは

マンション投資のメリット・デメリットとは

最近は、マンション投資に人気があるようです。

そこで、マンションに投資するメリットとデメリットを併せて紹介しましょう。

マンション投資のメリット

①区分なら少額から始められる

区分マンション投資とは、マンションの一戸を購入し賃貸として運用することです。

たとえば、ワンルームマンションであれば購入費用も小額になるでしょう。

初めて不動産投資をする人には手頃な物件だといえます。

②リスクが低め

マンション投資では物件を所有するため、万が一失敗しても物件を処分することで損失を補うことができるでしょう。

したがって、一般的に株式などのようなハイリスク・ハイリターンの投資とは異なり、リスクの低い投資だといわれます。

③長く安定した収入が得られる

鉄筋コンクリート造のマンションは耐用年数も長いので、長期に渡り安定した家賃収入を得ることができます。

したがって、将来の年金不安に備え、老後の不労所得を期待するサラリーマンの副業として人気があるのです。

④節税対策になる

相続税改正により、課税される非課税限度額が引き下げられました。

マンション投資は節税対策として有効になります。

なぜなら、一般的に現金や預貯金は価格の100%が評価額になるのですが、不動産であれば時価の3分の1程度まで評価額が下がるからです。

⑤現物が手に入る

投資物件を金融機関からの融資で購入し、借り入れたローンを返済すれば、賃貸物件という資産を手にすることができます。

運用が順調であれば、家賃収入でローンの返済ができるので効率的な資産形成ができるのです。

マンション投資のデメリット

①空室や滞納のリスク(家賃ゼロリスク)がある

立地の判断を誤り賃貸需要の少ない物件に投資してしまうと空室リスクの可能性が高まります。

また、入居者の選択を誤ると滞納リスクが生じることもあるでしょう。

投資対象が区分マンション一戸であれば、たちどころに家賃収入が望めなくなります。

②老朽化で資産価値が下がる

鉄筋コンクリート造のマンションとはいえ、時が経過すれば老朽化していくでしょう。

建物は古くなればなるほど資産価値が減少します。

資産価値が減少すれば家賃の額に反映するのが一般的です。

また、メンテナンス費用の増加もいなめません。

③金利上昇の可能性がある

現在は、超低金利時代だといわれています。

したがって、今後金利が上昇する可能性が高いでしょう。

変動金利タイプの融資を受けているのであれば要注意。

わずかな金利上昇でも長期に渡る返済であれば支払い総額で大きな金額になります。

④売りたくてもすぐに売れない

株式などは売りたいと判断すれば、すぐに売ることのできる流動性の高い商品です。

しかし、マンションの場合、すぐに買い手を捜すことは難しいでしょう。

一般的には、3カ月~6カ月は必要だといわれています。

⑤管理会社が倒産することも

マンション管理を委託している管理会社が倒産してしまうこともありえます。

たとえば、家賃管理を委託していれば、管理組合の口座を経由して振り込まれるのが一般的でしょう。

したがって、管理会社の倒産により家賃を受け取れなくなる可能性があるのです。

3. コツを押さえてマンション投資を成功させよう!

何の準備もなく、いきなりマンション投資を始めても成功することは難しいでしょう。

なぜなら、不動産投資には、様々なポイントがあるからです。

したがって、要点を押さえコツさえつかめば、成功する可能性はグッと高まります。

 

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