不動産投資は年金対策としておすすめ！メリット・デメリットと失敗しないためのポイントを紹介

日本の将来はいっそう少子高齢化が伸展し、老後の年金制度も当てにならない時代になると言われています。
また金融庁は報告書で「公的年金以外に老後に必要な資金は2,000万円必要」と！
このような時代に備えて、自分の生活は自分で守らなければなりません。
豊かな老後を送るための生活資金を得るためには、比較的リスクの低い不動産投資が良いとされます。
この記事では不動産投資が、年金対策として有効な理由などについて解説します。

老後の年金対策を考えるなら不動産投資がおすすめ

老後の生活資金を蓄えたいといっても、株式や投資信託・FX・仮想通貨などの金融商品はリスクが高いです。
せっかく積み上げてきた貯金を失っては、元も子もありません。
その点不動産投資ならきちんと準備をすれば、最悪の場合でも不動産だけは残るので、金融商品ほどリスクは高くありません。
したがって、安全性を重視したい人にとってはオススメの投資法と言えます。

「定期的な収入を得られる」ということでは年金と同じ

不動産投資を行えば、年金と同じように毎月継続して定期的な収入を得られます。
したがって、毎月余分な額の年金をもらえると同じこと！
リタイアすると孫へあげるお小遣いにも不自由することもありますが、不動産投資をすれば年金で不足する資金をカバーでき、ゆとりある老後を送ることが可能です。

不動産投資が年金対策として有効になる理由

次に不動産投資は、年金対策として有効である理由について詳しく解説します。

家賃収入と年金の組み合わせで老後にゆとりが生まれる

厚生年金基金がある会社や個人で年金を積み立てていれば、多少ゆとりのある老後を送れるかもしれません。
しかし国民年金または厚生年金だけだと食べていくのがやっとで、旅行をしたり趣味を楽しむだけのゆとりはまず生まれてこないでしょう。
不動産投資はローンの残債があるうちは金融機関へ返済していかねばなりませんが、完済したときには家賃収入に上乗せして生活することが可能に。
したがって年金が少なくても家賃収入が上乗せできれば、老後の生活にゆとりと張りが出てくるでしょう。

不動産投資は相続対策としても利用できる

不動産投資をすれば、相続税対策にもなることをご存知でしょうか？
相続税は現金や貯金・有価証券などは時価で評価されますが、不動産は時価よりも安く評価されます。
建物の評価額は固定資産時評価額が使われますが、これは通常建築費の5割から6割程度。
さらにアパートやマンションのような不動産投資物件であれば、さらに3割程度低く評価されます。

市街地の土地の評価は路線価方式で、それ以外の地域は倍率方式で評価されますが、一般的に公示価格の8割程度です。
さらに投資物件が建っている場合には、貸家建付地となり2割程度減額が可能。
したがって不動産投資は、相続税対策として有効であると言えます。

現物資産が残るため売却でき、売却益を得られる

不動産投資は家賃収入により利益を得る方法（インカムゲイン）と、物件を売却することで利益を得る方法（キャピタルゲイン）があります。
インカムゲインを得ることを目的としていても、最終的には物件を売却するなどの出口戦略が必要になります。
また空室なかなか埋まらないようなときには、ローンの返済ができず売却せざるをいないことも。
そのような場合でも物件を売却すれば、不動産の売却益を得ることが可能です。

年金対策で不動産投資をすることによるメリット

それでは年金対策として、不動産投資をするメリットについて説明をします。

不労所得である家賃収入を得ることが出来る

高齢になると、いつまでも働いて稼ぐことはできません。
しかしアパートやマンションをきちんと運営管理すれば、毎月安定した家賃収入を得ることが可能に。
働かずして収入を得られるので、高齢者に向いた資産形成方法であり年金対策として利用できます。

固定資産があるため投資資金がゼロにならない

例え不動産投資に失敗しても、通常土地と建物は手元に残ります。
したがって株や投資信託などの金融商品のように、投資資金がゼロになるリスクは少ないでしょう。

年金対策で不動産投資をすることによるデメリット

ここまで解説してきたように、年金対策として不動産投資を行うメリットは非常に大きいですが、デメリットもあるので注意しなければなりません。

人口減によりニーズが減少する可能性がある

日本は少子高齢化の時代で、人口はこれからも減少するでしょう。
そのため入居者のニーズに合った不動産投資を行わないと、取り残されることに！
また周辺環境の変化が、不動産投資に大きな影響を及ぼします。
近くの会社が移転したり、工場が閉鎖されるようなことがあれば、その周辺人口は減りアパートやマンションから退去する人も現れるでしょう。
また交通機関の廃止やルートの変更などによっても、地域の人口が大きく減少することも。

物件に関する想定外のランニングコストがかかる

不動産投資をするためには、管理料や修繕費・各種税金・損害保険料・ローンの利息などさまざま経費が掛かります。
きちんと計画を立てて経営をしていても、突然の災害によって修繕費がかかったり、退去者が出て原状回復費用がかかったり、古くなった設備を一新しなければならないことも。
想定していないことによりコストがかかり、経営を圧迫することも起きかねません。

売却のタイミング

不動産投資で、留意しておかねばならないものの一つは出口戦略です。
家賃収入で利益を得ていても、最後の売却がうまくいかなければトータル費用で赤字になることも。
したがって不動産投資を始めるときに、あらかじめいつごろ売却するのか、買い替えをするのか、リノベーションの時期など出口戦略を考えておかなければなりません。

リスクの長期化

不動産投資は、比較的少ないと言っても必ずリスクはあります。
空室が長期化するようであれば、家賃収入は入らず経営は苦しくなります。
家賃収入が入らなければ、金融機関への返済もできなくなり最悪の場合には物件を手放さなくなることも。

現在の年金はいくらもらえるのかを確認してみよう

豊かな老後生活を送るためには、まず生活費がいくら必要なのか知る必要があります。
つぎにあなたの生活費ともらえる年金額とのギャップは、どれほどあるのか調べてみましょう。

現在の年金を受け取れる額

厚生労働省が発表した平成30年度における67歳以下の人の1ヵ月分の年金額は、国民年金で64,941 円/1人、厚生年金で221,277 円/夫婦となっています。
夫婦2人で1カ月をこの年金額で暮らす場合、果たしてゆとりある老後生活を送ることができるのでしょうか？

◎平成30年度67歳以下の人の年金額

【出典：厚生労働省】https://www.mhlw.go.jp/file/04-Houdouhappyou-12502000-Nenkinkyoku-Nenkinka/0000192296.pdf

豊かな老後を送るために必要になる金額

会社をリタイアしても旅行をし、趣味を楽しみ、たまには孫にお小遣いをあげられるようなゆとりある生活を送りたいですよね。
令和元年度の生命保険文化センター「生活保障に関する調査」によると、ゆとりある老後生活の平均額はなんと36.1万円必要だとしています。
ゆとりある生活の使途としては旅行やレジャー、趣味や教養、日常生活の充実、身内との付き合いなど。
最低日常生活費の厚生年金受給額との差は14万程度あり、単純に考えればこの分の収入を何とかしなければならないということになります。
【出典：（公財）生命保険文化センター「生活保障に関する調査」／令和元年度】
https://www.jili.or.jp/lifeplan/lifesecurity/oldage/7.html

将来的に受け取る年金受給額は減少する可能性が高い

日本は少子高齢化が伸展中であり、少数の現役世代が多数の高齢者世代を支える構図はさらに進むものと思われます。
したがって将来受け取る年金受給額は増えることはないとしても、減る可能性は高いと言えるでしょう。

不動産投資で年金対策するときに考えるべきこと

年金対策として不動産投資を行う際に、注意しなければならない点を解説します。

老後にどれくらいの資金が必要になるか

既に述べたようにゆとりある生活を送るためには、年金のほかに14万円程度の収入を考えなければなりません。
しかし通常の生活を送ることであれば、月に28万円程度の収入があれば良いとも言われます。
平成30年度の厚生年金受給額が221千円なので、それでも月々6万円程度の収入が不足することに！

セカンドライフのための収入源

したがって豊かな老後生活を送るためには、年金のほかに収入源を求めなければなりません。
あらかじめ老後の生活を考え、コツコツと貯蓄をしてきた人もいるでしょう。
しかし十分な蓄えがない人は、定年後も働かざるを得なくなりますが再就職先を見つけるのは簡単ではありません。
そこで収入源の一つの選択肢として不動産投資があり、きちんと計画すれば働かずして収入を得ることができます。

年金対策とするために目標計画

不動産投資はただやみくもに行っても、なかなか成功することはおぼつかないでしょう。
不動産投資を年金対策とするためには、きちんと収支計画を立てる必要があります。
用意できる自己資金額・金融機関からの融資額・予定する家賃収入・必要経費等々綿密な収支計画をきちんと作成しなければなりません。
また収支計画と同等に大事なのは物件の選定で、人気のあるエリアに投資物件を購入できれば成功の可能性はさらに高まるでしょう。

年金受取額が減少する可能性

既に述べたように今後年金制度は、少数の現役世代で多数の高齢者を支える時代がやってきます。
したがってこれ以上現役世代の負担を増やすことができないことを考えると、必然的に年金受取額が減少することに。

不動産投資で失敗しないためのポイント

年金対策として不動産投資をしても、失敗しては元も子もなくすことになります。
次に不動産投資で、失敗しないポイントについて解説をします。

不動産投資に関する知識を身に付ける

不動産投資を取り巻く環境は、絶えず変化しています。
経済情勢は激しく変動し、景気の良し悪しで金利は大きく動きます。
金利が動けば、金融機関へ支払うローン総額も変わってくることに。
また不動産に関する法律が改正されることもあり、対策をしてかなければとんだ不利益をこうむることも。
したがって、不動産関係や経済情勢・法律・金融などの勉強を絶えず行い、正しい知識を身につけなければなりません。

勉強する方法としては書籍やインターネットで勉強する方法がありますが、セミナーに出席し勉強することをオススメします。
セミナーでの勉強は最も新しい知識を身に着けられ、また同じような悩みを持つ物件オーナーの話を聞くこともできるでしょう。

長期間収益が出る投資物件を見つける

年金対策として家賃収入を得るためには、長期間利益を生んでくれる優良な投資物件を見つけることです
しかし利回りばかりに目を向けると、人気のないエリアの物件を手に入れてしまうことになるでしょう。
そのような物件を購入した場合には、入居者は見つからず例え入居者が現れても空室が発生した時にはなかなか埋まらないことに。
長期間収益が出る物件は、交通の便が良い都市部の人が集まりやすいエリアにあります。
そのような物件は多少利回りが悪くても、空室が発生しにくいので長期的に利益を得ることが可能です。
したがって良い物件を見つけることが、不動産投資で成功する大きなポイントであると言って過言ではありません。

不動産投資は第2の年金になりうる

以上述べたように、良い投資物件を見つけられれば年金に加えて安定した収入源になります。
長期的に安定した物件を探すためには、不動産投資の勉強を絶えず行い知識を身につけることが大事です。
なお、MIRIAMO運営元のASIS株式会社でも、不動産投資初心者向けに勉強会や個別相談会を開催しています。知識をつけたい・ASISがどんな会社か知りたい・非公開物件を紹介してほしいという方までお気軽にご参加ください。