マンション投資を基礎から解説！ マンション投資のメリットとリスクとは？

今後のことを考えて資産運用を考えているけど何から始めたらいいのかわからない。

株や債券、投資信託などありますが不動産、特にマンション投資をおすすめします。

マンション投資が資産運用の観点で優れているメリットがあるのです。

もちろん投資なのでリスクや注意点もあります。

マンション投資に関することを可能な限りわかりやすく解説しますので一読ください。

マンション投資とは？

マンション投資と聞くと難しいというイメージがあるかもしれません。

しかし、実際に知ってしまえば意外と簡単なものですので、マンション投資について簡単に説明していきます。

購入物件は投資用マンション

マンション投資する際に購入するのは投資用マンションになります。

自身が住むマンションの場合、自分のライフスタイルに合っている物件を選びますが投資用だと少し勝手が違います。

収益性を考え、マンションに住むと思われる人の属性を調べて人気が出る工夫をする必要があるからです。

自分がいいと思うマンションではなく、大勢の方が良いと思うマンションを選ぶ必要が出てきます。

マンション投資で利益を得る仕組み

マンション投資で利益を得る方法は2つあり、キャピタルゲインとインカムゲインがあります。

キャピタルゲインとは売却した際に得た利益を指します。

例えば2000万円で購入したマンションを3000万円で売ることができたら1000万円の儲けになります。

こんな例はあまりありませんが、実際にキャピタルゲインで利益を出している人もいます。

 

しかし、キャピタルゲインを得るのは初心者には難しいのが実情です。

周辺地域が今後どうなるのか？を見通す力や交渉力、情報、豊富な経験と知識が必要だからです。

そこで、おすすめしたいのが2つ目のインカムゲインです。

インカムゲインは毎月得る家賃収入から経費を引いたキャッシュフロー（利益）を指します。

 

インカムゲインは投資したお金こそすぐに回収できるわけではありません。

しかし、不動産は短期で値段が大きく変動しないので安定した収入にしやすいのが魅力です。

毎月のキャッシュフローを得て長期的にお金を得るスタイルは会社員として働きながらでも可能なのです。

マンション投資にも種類がある

マンション投資と一言で言っても大きく3つの種類のマンションがあります。

マンション一棟

マンション一棟は建物自体を指します。

規模が大きく、相応の資金が必要になりますが大きな利益を得ることができます。

その分、失敗すると大きな損失を出してしまうので注意が必要です。

初心者の場合は急にマンション一棟ではなく、仮に失敗してもやり直せる規模から始めるのがいいでしょう。

区分マンション

区分マンションはマンション一棟のうちの1区分を投資することを指します。

マンション一棟よりも必要な資金が少なく、流動性が高いのが魅力です。

ここでいう流動性とは売買のしやすさを言います。

 

マンション一棟の場合だと大きい金額が必要で売りたくてもすぐに売れない問題があります。

区分マンションはマンション一棟よりも金額が少なく済むので、買いたい人を見つけやすいのです。

ワンルーム

もっとも手軽にマンション投資をしたいならワンルームがおすすめです。

マンション投資の中でも必要な自己資金がもっとも低く、都内なら高い需要があります。

また、ローンを返済し老後の住む場所としての活用方法もあるので多岐にわたる戦略を練れます。

最近は結婚をしない人も年々増加傾向であり、よりワンルームの需要が高まりつつあるのが現状です。

マンション投資を始めるまでの大きな流れ

マンション投資をするためにも大きな流れを予め知っておくといいでしょう。

スムーズに行うことで、時間を無駄にすることなくできるようになります。

①予算と目的を決める

最初は予算と目的を決めましょう。

マンション投資に限らず、すべての投資において予算と目的は大事です。

何のためのマンション投資なのか？自身が出せるお金はどれくらいか？を決めないと行動できません。

 

老後のためにマンション投資をする、収入の1つの柱にする、子どもの学費のためなど目的はさまざまです。

目的が定まったら予算を設定してください。

目的によって必要な予算はまちまちですが、自身の生活レベルを落とさない程度の資金で投資するのがベターです。

貯金の80%を使って投資をした結果、失敗してしまうと目も当てられません。

 

予算と目的を定めることで冷静な対応ができやすくなりますし、万が一の時の対応もできるようになります。

出口戦略とは？

予算と目的を決める際にできれば設定したほうがいいのが出口戦略です。

不動産でいう出口戦略とは購入した物件を最終的にどうするか？ということです。

ローンを払い終えたら自分で住む、売却してしまう、相続するなどさまざまです。

自身の家族の状況やライフスタイルによるので最終的に物件をどうしたいのか？だけでも決めておくと物件選びがスムーズになります。

②ターゲットを決める

ターゲットとは物件を借りる人の属性を指します。

富裕層なのか中間層なのか、男性なのか女性なのか、家族なのか独身かなどターゲットはさまざまです。

ターゲットを決めることで物件選びもスムーズになります。

 

例えば一般的な社会人で独身の女性をターゲットにしたとします。

すると家賃はそこまで高くなく、駅から安心して帰れて、生活環境も充実しているところが候補に挙がります。

不動産物件は数多くあり、すべてを見ることは不可能です。

しかし、ターゲットを絞ることで物件を見つけやすくなります。

ターゲット選定が大切な理由

物件選びにおいても重要ですが他にも大切な理由があります。

ターゲットを絞ると物件を借りる候補の人が減ってしまいますが、実際はターゲットになる人にとっては魅力的な物件になるのです。

ターゲット層が少なくても、自分に合った部屋であると認識してもらえれば入居率は上がります。

つまり、空室リスクが低くなるのです。

 

不動産において空室リスクは安定した経営を目指すのであれば避けたいところです。

安定したキャッシュフローが得られず、マイナス収益になると目も当てられません。

ターゲットを選定することは安定した経営をする上で重要なのです。

③物件を探す

予算や目的、ターゲットの選定ができたらいよいよ物件を探します。

物件を探す方法は大まかに2つです。

1つはインターネットで探す方法、2つ目は不動産会社に行って紹介してもらう方法です。

個人的におすすめな方法としてはインターネットで物件を探して、興味が出た物件があれば不動産会社に相談する方法がいいです。

 

現代の社会人は忙しいので、出勤時間や休み時間の合間にインターネットで物件を探すのが効率がいいからです。

休日に不動産会社に行って相談をし、自身に合った投資であるかを判断するといいでしょう。

現地にも足を運んでみよう

物件探しにおいて必ずしておきたいのが現地に足を運ぶことです。

実際にどんな物件なのか外観や内観を確かめましょう。

自身のお金で投資するわけですから、納得のいく物件であることを目で確かめてください。

また、現地に足を運ぶ理由は他にもあります。

 

それは最寄駅から物件までの道中や周辺施設の確認です。

生活するうえで必要な施設が揃っているか？道中は安全な道であるか？も確認しましょう。

可能であれば朝昼夜の時間帯別で確認することをおすすめします。

例えば朝や昼は最寄り駅への道が安全と思えても夜になると街灯が少し暗いというパターンもあります。

 

男性ならあまり気にしないかもしれませんが女性は暗い街灯のある道はなるべく避けたいものです。

道以外にも周辺がどんな土地であるか確認するとより安定した経営ができるでしょう。

④融資の相談をする

物件探しをして条件に合えば早速、購入するための準備をしましょう。

不動産の多くは自己資金のみで行うわけではなく、金融機関から融資を受ける形で行います。

融資を受けるということは借金をすることになり、大丈夫だろうか？と不安になるかもしれません。

しかし、不動産においては融資を受けることがレバレッジを生むことになり、自己資金だけよりも大きな利益を得やすいのです。

複数の金融機関へ打診しよう

金融機関への融資の相談は複数に打診することをおすすめします。

理由としては金融機関ごとに投資物件の評価方法が違うためです。

投資物件の評価によって融資できる金額や金利、返済計画などが変わってくるためです。

複数の金融機関に打診していれば、どれかは融資してくれるでしょうし、有利な条件を提示してくれるところも出てくるでしょう。

 

投資をするのですから、少しでも良い条件で利回りを上げる努力をしましょう。

⑤契約をする

無事に融資が下りれば後は諸々な契約をすることで自身の物件になります。

売買契約や融資契約をすることで、マンション投資まであと少しです。

手数料はどれくらい掛かる？

不動産は契約の際にさまざまな手数料がかかります。

不動産仲介手数料や印紙代、司法書士手数料などです。

一概にいくらかかるかは不動産価格によりますが、不動産仲介手数料は400万円以上の物件の場合「物件価格の3％＋6万円」が上限になっています。

印紙代も物件価格により変動し、1000万円以上5000万円以下なら1万円と定められています。

⑥引き渡し

契約が無事に済めば、いよいよ引き渡しです。

売主や仲介人、司法書士、金融機関の人が同席したうえで引き渡しされます。

諸々の手数料を支払ったら完了です。

管理は誰が行うか

購入した物件は自身のものになるので、管理が必要になってきます。

購入者が管理することもできますが、社会人の場合働きながら物件管理をするのは難しいです。

管理費こそかかってしまいますが管理会社に頼むのがベターです。

物件の修繕や入居者の管理、トラブル時の対応などしてくれます。

マンション投資のメリットとリスク

マンション投資をする流れはわかりましたが、投資をするならメリットとリスクについて知っておきたいです。

どんなメリットとリスクがあるのか？見ていきましょう。

マンション投資のメリット

まずはマンション投資のメリットから見ていきましょう。

①少ない金額から始められる

不動産投資と聞くと数千万円という金額が必要なイメージがあるかもしれません。

マンション投資、特に区分マンションやワンルームであれば比較的少ない金額から始めることができます。

場所や物件にもよりますが、100万円以下で始めることも可能なのです。

いきなり大きなお金を動かすのではなく、少ない金額からマンション投資の流れやノウハウを学ぶことができます。

②安定した収入を得られる

マンション投資は需要が高く、安定した収入が得やすいです。

そもそも家賃自体が株のように大きく変動することはありません。

家賃が安定しているということは収入が安定しやすいです。

株の配当は会社状況によって配当金が少なくなる、配当がなくなることもあります。

 

しかし、不動産であれば入居者がいれば家賃収入は得られるのです。

家賃保証をしていれば、仮に空室でも収入は得られますので安定した経営ができます。

③生命保険代わりになる

マンション投資をする際に融資を受けますが、銀行の場合は団体信用生命保険に加入することが条件になります。

もし他の会社の生命保険を組んでいれば、そちらを解約すればマンション投資が生命保険代わりになるのです。

突然の事故や死亡は起こる可能性はあるでしょう。

もしものために大切な家族を守る盾になりますので、有用性は高いです。

④私的年金の代わりになる

国民年金や厚生年金など何かと年金問題が話題になっている昨今です。

公的な年金ではなく私的年金を自身で作り上げることが今後生きていくうえで大事になってきます。

マンション投資で安定した収益を得られれば、私的年金代わりになるでしょう。

 

また、現代は世界的に不況であり何が起こってもおかしくありません。

収入の柱となるものを複数持つことで何が起こっても対応できるようにしたほうがいいのは間違いありません。

⑤相続対策になる

不動産は相続対策にもなります。

例えば3000万円の現金と購入価格3000万円の物件で相続税を比べるとわかりやすいかもしれません。

3000万円の現金はそのまま相続税として請求されますが、物件の場合は評価額をもって請求されます。

 

しかもマンション投資の場合は借家権割合が適用されます。

借家権割合は評価額を3割も圧縮することができるので、相続の際に圧倒的に有利です。

⑥節税効果が見込める

不動産を持つことで節税効果が見込めます。

減価償却や必要経費、各種保険や管理費などを青色申告することで節税ができるからです。

一般的なサラリーマンであれば所得税や住民税などを毎月支払っていますが、確定申告の内容次第では支払った税金が戻ってくることも十分あり得ます。

 

また、仮に不動産投資でマイナス収益になっても損益通算を行うことで節税が可能です。

たとえば給与所得が500万円で不動産が赤字の100万円だった場合は合算して所得を400万円として計上できるので有効活用しましょう。

⑦インフレ対策になる

長く続いたデフレからアベノミクスの経済政策でインフレになりつつあります。

不動産はインフレ対策として有効です。

なぜならばインフレするということは物価が上がります。

物価が上がれば、土地の価格も上がり不動産価格も上がるのです。

 

インフレになれば預金額は事実上、目減りすることを指します。

しかし、不動産はインフレ対策として有効でリスクヘッジにもなるので有用なのです。

⑧最終的に住むこともできる

マンション投資をしてローンを完済すれば、真の意味で自身の所有物になります。

そうすれば、自身で住むことも可能です。

都内の場合は高い家賃を支払う必要がありますが、自分のマンションなら家賃はいりません。

老後一人になった時に住む場所として残しておく選択しがあるのは心強いです。

マンション投資のリスクと対策

マンション投資のメリットがわかりましたがリスクや対策も知っておくべきです。

主に7つありますので見ていきましょう。

①空室リスク

マンション投資において最も避けたいのが空室です。

空室になると家賃収入が得られないので実質収入0円になってしまいます。

しかも毎月かかる経費は存在しますので赤字になります。

空室リスクを避けるためには魅力的な物件であることやサブリース（家賃保証）を組むなどの対策をするのがいいでしょう。

②家賃滞納リスク

入居者がいても必ず家賃を支払ってくれるわけではありません。

お金がない、急な病気で支払えなくなったなど理由はさまざまです。

家賃滞納され、最終的に夜逃げされるというパターンもあるので注意が必要です。

家賃滞納されないためにはノウハウのある管理会社にお願いしたり、ターゲットを貧困層にしないなどの対策をあげるといいでしょう。

③金利上昇リスク

融資の金利が変動金利の場合は金利上昇リスクも考えましょう。

初めの頃は金利が5%だったとしても、急に8%になることも十分考えられます。

不動産は多額の融資を受けることが多く、1%の金利上昇でも返済額が一気に上がってしまうのです。

金利がどのくらい上昇するのかも見通しておくことが重要になります。

④建物の老朽化・資産価値の下落リスク

マンションは年月が経てば老朽化もしますし、資産価値も下落してしまうものです。

老朽化は逐一、リノベーションすることで対策は可能です。

資産価値の下落については周辺地域や土地に左右されるので難しい問題です。

中古マンションならば築15年以降であれば資産価値の下落リスクは低いです。

 

しかし、その分資産価値が新築時よりも4割ほど価値が減っているので自身の目的や予算に合わせて慎重に対応するべきでしょう。

⑤流動性リスク

流動性とは売買のしやすさを表します。

マンション投資は比較的、低額でできると言っても多額の資金が必要です。

100円のチョコレートなら簡単に売買ができますが、数千万円、数百万円の物件は簡単に買いたい人はそうそういません。

売りたいと思ったときにすぐに売れないことも考慮しておくといいでしょう。

⑥天災リスク

日本は地震が多く、台風もよく来ます。

天災による損害は思いのほか、多額のお金が出ていってしまいます。

各種保険に入ることで補填をすることが可能なので、できるだけ保険に入ることをおすすめします。

⑦管理会社の倒産リスク

管理会社が倒産してしまうと家賃収入が振り込まれない可能性が出てきます。

家賃収入が得られないのはオーナーとして痛手です。

可能な限り安定した経営をしている管理会社を選ぶようにしましょう。

マンション投資で失敗しないための注意点

マンション投資で最も避けたいのが失敗です。

多額の資金で投資するため、大きな失敗をすると大変な目に遭ってしまうでしょう。

どんなことに注意すればいいのかを解説しますので見ていきましょう。

①利回りに惑わされない！

利益を生むために必要な要素として利回りがあります。

自身が投資した額のどのくらいの割合で利益が得られるのかは重要項目です。

基本的に利回りが高ければ高いほどいいのですが、高い利回り＝良い物件とはなりません。

なぜならば、多くの不動産会社では利回りは表面利回りで表記されているからです。

 

表面利回りとは物件価格と予想家賃収入で計算された、いわば簡易的なシミュレーションです。

実際に不動産投資をする際にはさまざまな経費が出てきます。

表面利回りでは10%だったのに実質的に3%になることも十分にあり得ます。

利回りが高いから良い物件ではなく、実質利回りでどうなのかを調べるクセをつけましょう。

実質利回りの計算方法

実質利回りは（年間家賃収入－年間経費）÷物件価格×100で算出されます。

表面利回りは年間経費がない状態での計算です。

つまり、年間経費がどれだけかかるのかを予想することが大切になります。

 

主な経費としては各種税金、保険料、ローン、管理費、交通費、修繕費などが挙げられます。

これらを調べたうえでどのくらいの実質利回りなのかを算出すると失敗を避けやすくなります。

②マンション投資詐欺に注意！

マンション投資は年々注目が集まり、中には詐欺でお金をだまし取る例も多くあります。

ムリに手付金を支払わせる、満室を装って投資させる、○○ができるから価格が上がるなど色々です。

詐欺側も大きな利益になるのであの手この手を使っており、なかなか向分けるのが難しいのが現状です。

対策としては急な話になったら時間を置くこと、他の人に相談するなどをすると詐欺にあう確率をグンと減らせます。

危ない会社を見分ける方法｜勧誘電話など

危ない不動産会社であるかどうか見分けるのは難しいですが勧誘電話をするところは何かしら裏があると思っていいでしょう。

積極的に動かなければ売れない物件を保有しており、何とか売りたいから勧誘電話をするのです。

基本的に良い物件は出たらすぐに購入されるものです。

つまり良い物件ほど勧誘電話で紹介されることはないのです。

③下準備は入念に

不動産投資の成功は下準備で決まると言っても過言ではありません。

物件を購入すれば後は下準備を元に実行していくだけですから、事前準備こそが大事なのです。

さまざまなシミュレーションを行い、仮に問題が起こったとしても最低限の被害で済むようにするのがベストです。

不動産投資の無料セミナーにも足を運んでみよう

不動産経営をする上で持ちたいのは知識と経験です。

経験は実際に経営しないと積めませんが知識は積むことができます。

特におすすめなのが不動産投資の無料セミナーです。

無料セミナーだと不動産を買わされるのでは？と思われるかもしれません。

 

しかし最近の購買層はガードが固く、不動産を売る側もまずは信用されるところから始めるようにしています。

無料セミナーを積極的に開いて、信用を得て、納得をしてもらうために親身に対応するところも実際にあります。

また、無料セミナーに参加したら必ず物件を見なければいけないルールはありません。

知識を得て、実際に不動産関係者から話を聞くだけでも大きな価値はあるのです。

マンション投資に失敗しないためには準備が必要！

マンション投資の流れやメリット、リスクなどを解説しました。

マンション投資の成功は準備が大事であることがわかったかと思います。

しかし、準備と言われても初心者だと何からすればいいのかわからないのが実情でしょう。

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