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東京郊外での不動産投資の人気が高まっている!選び方や成功させるポイントを紹介

近年、ますます多くの方から注目を集める不動産投資。

多くの方が都心の物件に注目しがちですが、感度の高い投資家は東京郊外にも目を向け始めています。

当記事での東京郊外とは、東京23区外・神奈川県・埼玉県・千葉県などをイメージしてください。)

今回は、東京郊外での不動産投資について、その魅力と留意点などについてお話していきます。

Index

1. 東京郊外での不動産投資の人気が増加している!その理由とは

東京郊外での不動産投資の人気が増加している!その理由とは

これまで不動産投資といえば都心部の物件が主流でした。

そんな中、東京郊外での不動産投資の人気が増加している理由とは一体何なのでしょうか。

東京郊外なら低価格で不動産投資が可能

まず、東京郊外の物件は都心の物件と比較して、安価で取得できます。

都心の物件は需要がどんどん過熱しており、価格が高騰している最中。

一方、東京郊外の物件は都心ほどの注目度はなく、価格の上昇具合も都心と比較してマイルドです。

東京郊外の人口が増加してきている

総務省が作成している「住民基本台帳人口移動報告 平成30年(2018年)結果」において、

転入超過(転出より転入が多い)の都道府県は、東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県・愛知県・福岡県・大阪府・滋賀県の8都府県、残りの39道府県はすべて転出超過となっています。

特に、年少者(0~14歳)の人口移動については、主に東京近郊の郊外エリアで転入超過となっており、東京23区では転出超過となっているエリアも。

これは若いファミリー世代(30代~40代)が子育てのために東京郊外に引っ越しをしているためです。

家賃を抑え、十分な養育費を確保したいというファミリー世代にとって、都心の価格・賃料は高騰しすぎてしまっていることが要因と考えられます。

(出典:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告平成30年結果

東京23区へのアクセスが充実してきている

埼玉県方面からは埼京線や副都心線、神奈川県方面からは東海道線や東急東横線、

千葉県方面からは常磐線や総武線や京葉線等、東京郊外から都心へのアクセスは昔に比べて非常に充実してきています。

今後も、羽田空港アクセス線の開通、都営大江戸線の延伸(東所沢まで)など、

郊外と都心を結ぶ交通網の拡大構想がありますので、東京郊外の交通利便性は今後も向上していくでしょう。

在宅ワーク・テレワークの種類が増加している

テクノロジーの発展・働き方改革の推進に伴い、時間や場所に縛られず働ける、在宅ワークやテレワークが広まっています

上記のような働き方が主流なると、住まいの選び方は大きく変わる可能性が。

現在重視されている都心へのアクセス性は重要度が低下し、より広い面積や部屋数が確保できる郊外で暮らすという選択肢が今後取られやすくなるでしょう。

2. 東京郊外での不動産投資物件の選び方

東京郊外での不動産投資物件の選び方

次に東京郊外での不動産投資物件の選び方をポイント毎にご紹介します。

立地から物件を選ぶ

投資用不動産選定のポイントは、まず第一に立地です。

東京郊外の不動産の選定に当たっては、次のような点に注目してみましょう。

人気のあるエリア

  • 東京都では、三鷹・立川・唐木田・田無など
  • 埼玉県では、大宮・浦和・川口など
  • 神奈川県では、横浜・川崎・大船・海老名など
  • 千葉県では、柏・松戸・津田沼など

基本的に都心へのアクセスに優れたエリアに人気が集中する傾向があります。

アクセスが充実しているエリア

アクセスの充実度については、以下の点を特に着目してください。

  • 最寄り駅までの距離
  • 複数路線使用可能か
  • 急行や快速の停車駅か
  • 最寄り駅から都心駅(東京、新宿、渋谷、品川等)までの所要時間

治安が安定しているエリア

東京郊外物件の主な需要者は、若いファミリー世代です。

若いファミリー世代は、子育ての環境を重視して住居を決定します。

治安を調べる方法としては、警視庁や自治体が発表している犯罪情報マップを参考にするのが有効。

また、現地に行き、その街の雰囲気を感じ取ることも大切です。

ゴミ捨て場の荒れ具合、不法投棄の有無等も現地に行った際にはチェックしてみてください。

家賃設定から選ぶ

不動産投資の収益の源泉となるのは家賃です。

物件選定に当たっては、現在の家賃が相場から大きく外れていないか否かを確認する必要があります。

特に、家賃設定が高く設定されている場合には、その後同等の賃料設定が継続して実現できるかどうかを検証しましょう。

以下では、郊外で人気のあるエリアの平均賃料をピックアップしました。

単身者向け(ワンルーム)

エリア 家賃
東京都三鷹市 7.11万円
横浜市西区 7.02万円
さいたま市大宮区 6.48万円
千葉市中央区 6.44万円

 

ファミリー向け(3LDK)

エリア 家賃
東京都三鷹市 15.36万円
横浜市西区 20.48万円
さいたま市大宮区 10.96万円
千葉市中央区 10.66万円

(出典:㈱アパマンショップHP 賃料相場 2019年9月現在)

物件の維持管理から選ぶ

不動産投資において、物件の維持管理は投資パフォーマンスを向上させるために非常に重要です。

物件選定に当たっては、その物件の維持管理が適切になされているかを確認し、

「予期しない多額の費用が掛かってしまった…」ということを避けるため以下の項目に関して確認をすることが重要です。

修繕積立

通常区分所有のマンションでは、長期間にわたってマンションを維持・保全していくために必要な修繕を実施するため、管理費とは別に「修繕積立金」が積み立てられます。

この修繕積立金が法外に高すぎないか、売主が滞納していないかは必ず確認してください。

特に滞納されていた場合については、管理組合は新しい買主に滞納分を請求できることが法律で決まっていますので、この確認が漏れてしまうと予想外の大出費が発生してしまう可能性があります。

設備状況

共用部・エレベーター・宅配ボックス・ゴミ捨て場・管理室・屋上防水等が適正に維持管理されているかは、非常に重要です。

これらの設備が杜撰な管理をされていると、住民からのクレームにつながる可能性があります。

また、修繕履歴(いつ・どこを修繕したのかの記録)を確認し、今後必要となる修繕費用がどの程度かを把握するようにしましょう。

例えば全く修繕履歴がない物件であれば、将来的に多額の修繕費が発生してしまう可能性がある点に留意すべきです。

ランニングコスト

ランニングコストとしては、管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料(火災保険等)・金利等が挙げられます。

これらのコストが総額どの程度かは必ず把握しておきましょう。

家賃収入がこれらのコストよりも低いということであれば、赤字決算ということになってしまいます。

3. 郊外での不動産投資で成功させるためのポイント

郊外での不動産投資で成功させるためのポイント

郊外で不動産投資を成功させるためには、いくつかのポイントがあります。

ここではそのポイントを詳しく見ていきましょう。

近隣の投資物件との差別化を図る

不動産投資は入居者を獲得してこそ、初めて成功します。

周辺物件を調査し、投資対象物件が競合物件と比較して選んでもらえる状況にあるかを確認しましょう。

例えば、近しい物件と比較して、以下の点で競争力のある状態になっているのか等を確認することが有用です。

  • 家賃設定の水準はどうなのか
  • 初期費用(敷金・礼金・フリーレント)の状況はどうなのか
  • 設備はどうなのか(セキュリティ・水回り・インターネット環境など)

エリアのニーズを把握する

投資対象物件のエリアのニーズを把握し、そのニーズに適した間取り・設備・賃料設定になっているかを確認しましょう。

例えば、単身者のニーズが強いエリアであれば、3LDKよりもワンルームや1Kの方が安定した需要を期待できます。

また、子育てのファミリー層が多いエリアであれば、セキュリティ設備を充実させ、近隣の競合物件よりも強気の賃料設定をするといった戦略も立てられます。

マーケットの情勢を確認する

不動産投資の戦略を立てる上で、マーケットの情勢を確認することは非常に重要です。

例えば、マーケットが上向きであれば、契約更新のタイミングで賃料を上げるという戦略が立てられますし、

逆に、マーケットが下降気味であれば、入居者からの賃下げ交渉に向けた準備を整えておくなどが考えられます。

物件の築年数を確認する

物件の築年数は、近隣の物件との競争力に大きな影響を与えます。

そのため、投資対象物件の築年数は必ず確認し、近隣の物件と比較して競争力を有していると言えるのか、

賃料設定は本当に適切であるのか、という点を築年数を絡めて検証しましょう。

特に、1981年6月1日以前に建築確認されたものは「旧耐震基準」で建てられたものであり、耐震性に懸念ありとして避けられがちです。

築古物件は安価で購入しやすいというメリットはあるものの、不動産投資としては1981年6月1日以前の物件は避けた方が良いでしょう。

自己資金割合を高くする

郊外のマンションを取得する際には自己資金割合を高くすることがおすすめ。

一般的に東京23区のマンションを取得する場合と、郊外のマンションを取得する場合では、後者の方が金利が高くつきます。

近年郊外の需要が高まったとは言え、都心と比較すると流動性は相対的に低いため、なるべく自己資金割合を高め、リスクを抑える方がよいでしょう。

4. 都心と郊外での不動産投資事情の違い

都心と郊外での不動産投資事情の違い

都心と郊外での不動産投資事情には違いがあります。

ここではその違いを「賃料相場」「利回り」「価格」「流動性」の4つの点から解説していきましょう。

賃料相場

2019年7月時点の分譲マンション賃料は以下の通りです。

  • 東京都:11,603円/坪(前年同月比+6.5%)
  • 神奈川県:7,127円/坪(前年同月比+1.6%)
  • 埼玉県:5,540円/坪(前年同月比+2.8%)
  • 千葉県:5,335円/坪(前年同月比+1.6%)

以上から、東京の賃料が郊外に比べて相当高くなっており、前年同月比を見ても、東京都の賃料は急激に上がってきてしまっていることが分かります。

(出典:㈱東京鑑定 市況レポート

利回り

財団法人日本不動産研究所発表の「第40回不動産投資家調査」によれば、各地域の期待利回りは以下の通りです。

ワンルームマンション

  • 東京城南地区(目黒区・世田谷区等):4.3%
  • 東京城東地区(墨田区・江東区等):4.5%
  • さいたま市:5.2%
  • 千葉市:5.3%
  • 横浜市:5.0%

ファミリー向けマンション

  • 東京城南地区(目黒区・世田谷区等):4.4%
  • 東京城東地区(墨田区・江東区等):4.6%
  • さいたま市:5.5%
  • 千葉市:5.4%
  • 横浜市:5.0%

以上から、やはり郊外のほうが高い利回りを得やすいことが分かります。

一般的に、ワンルームマンションのほうが流動性が高いため、利回りが相対的に低くなる傾向がありますが、

横浜はワンルームとファミリーの差がないので、ファミリーからの人気が高まってきていると言えるかもしれません。

(出典:財団法人日本不動産研究所 第40回投資家調査

価格

近年では特に都心のマンション価格は高騰しています。

都心に新築のオフィスビルが多く供給され居住用の実需が増えただけでなく、投資用としても実需が強い都心のマンションが継続的に買われ続けたためです。

郊外エリアのマンションについても、価格は上がっては来ているものの、都心と比較すると上がり方はマイルド。

投資用不動産の価格は、一般的に『価格=(純収益※)÷(利回り)』で算出されますが、

この式に当てはめると、都心のほうが賃料(純収益)が高く、利回りが低いため、やはり郊外と比較して価格が高くなっていることが分かります。

(※純収益=賃料収入-維持管理コスト)

流動性

都心のマンションの流動性は近年とても高い状態。

購入の需要が強く、売り物が不足しているとまで言われています。

現在では、竣工前どころか建築計画の段階で買い手が決まっている物件も見られるほどです。

郊外についても、都心ほどではないにせよ、流動性は非常に高くなっています。

都心のマンション価格が高騰し売り物も少なくなっている中、郊外のマンションに需要が移り、流動性が高くなっていく可能性は高いでしょう。

5. 東京郊外で不動産投資をすることのメリット

東京郊外で不動産投資をすることのメリット

東京郊外での不動産投資の人気が高まっているということは、それだけ魅力があるということ。

ここでは東京郊外で不動産投資をすることのメリットを見ていきましょう。

東京都心よりも利回りが高くなりやすい

先ほど述べた通り、東京都心よりも東京郊外のほうが利回りの高い物件が相対的に多くあります。

利回りが高いということは、それ相応のリスクもあるということではありますが、エリア・物件選定をしっかりと行うことで、リスクは低減することが可能です。

投資物件を低価格で購入できる

投資物件を低価格で購入できるのは大きなメリットです。

安定した稼働が得られれば、高利回りを達成することができます。

また、初期コストが少なく済むということは、投資を行う上でハードルが下がる大きな一つの要因です。

都心と比較して同じ価格で高グレードの物件を購入できる

東京都心と比較して東京郊外の物件は全体的に価格が安いため、同じ予算であれば東京郊外の物件のほうが高グレードの物件を購入できるでしょう。

ハイスペックな物件は近隣物件と比較して競争力が高いため、

低グレードの東京都心物件よりも、高グレードの東京郊外物件のほうが高稼働を記録するということは、結構な割合で発生します。

都心条件と比較して競争率が低い

東京郊外の物件は、まだ投資用物件に投資家が殺到するといった東京都心のような競争率ではありません。

そのため、東京都心の物件と比較して、自分が欲しいと思った物件が良い条件で購入できる可能性が高いです。

条件次第で安定した賃貸需要が見込める

東京郊外においても、安定した賃貸需要があるエリアは相応にあります。

人口が増加していたり、東京都心へのアクセス性に優れるエリアは、今後も安定した賃貸需要が見込めるでしょう。

6. 東京郊外で不動産投資をすることのデメリット

東京郊外で不動産投資をすることのデメリット

東京郊外での不動産投資にはメリットがある一方、デメリットがあるのも事実。

東京郊外での不動産投資を成功させるためには、メリットとデメリットの両面を知っておくことが大切です。

都心と比較して人口が少ない

東京郊外の中には人口が流入し増えているエリアも多くありますが、それでも東京都心と比較すると人口は少ない状態です。

人口が少ないということはそれだけ賃貸需要が少ないということでもあります。

空室リスクなどが都心よりも高い

東京都心の物件と比較して、東京郊外の物件は空室が発生した場合の埋め戻しに時間がかかってしまうケースがあります。

そのため、物件選定においては賃貸需要が旺盛な地域かつ、その地域で競争力を有するスペックの物件を選ぶことが大切です。

物件によっては金融機関からの融資を受けにくい

金融機関は確実に借入を回収できるようにローンを提供するため、リスクを高めに設定します。

東京郊外は東京都心と比べ、どうしてもリスクが高めになりやすく、それ故に金融機関から融資が受けづらかったり、条件が厳しかったりするのです。

東京近郊の物件に投資する場合には、自己資金割合を高め融資に多く頼らないスキームでの投資がおすすめ。

7. 東京郊外での不動産投資におけるおすすめのエリア

東京郊外での不動産投資におけるおすすめのエリア

東京郊外での不動産投資におすすめのエリアは、一体どこなのでしょうか。

以下で詳しくご紹介します。

東京都

田無

西武新宿線の駅で、新宿まで乗り換えなしで30分弱でアクセスが可能です。

準急・通勤急行・急行・快速急行が止まるので、通勤に便利な駅となっています。

駅周辺には「LIVIN」等の商業施設の他、市役所も徒歩圏内にあり、生活利便性にも優れたエリアです。

聖蹟桜ヶ丘

京王線の駅で、新宿まで乗り換えなしで30分弱でアクセスが可能です。

駅周辺はスーパーの他に「京王聖蹟桜ヶ丘ショッピングセンター」「聖蹟桜ヶ丘オーパ」などの商業施設があり、買い物の環境も整っています。

治安がとても良いと評判でファミリー層や女性の一人暮らしにも非常に人気が高いエリアです。

埼玉県

大宮

全部で12路線が通っている、埼玉県で最も大きな駅の1つです。

東京・新宿・渋谷・池袋等の都心主要駅へも概ね30~40分程度でアクセスが可能で、新幹線も利用可能な交通アクセスに非常に優れた立地です。

駅周辺には、大規模商業施設や商店街がある他、病院や銀行なども揃っており、生活利便性にも優れています。

川口

JR京浜東北線の駅で、東京駅・横浜駅へ乗り換えなしでアクセスすることが可能です。

単線の駅ではありますが、渋谷・新宿・池袋へも概ね30分以内でアクセスが可能な都心へのアクセスに優れた立地。

駅周辺には大手の格安スーパーが揃っており、日用品の買い物に非常に便利です。

大宮と比較すると繁華性は落ちますが、住居としての人気は高く、注目すべきエリア。

神奈川県

日吉

東急東横線の駅で、横浜と渋谷へ20分以内につくことができ交通アクセスに優れます。

商店街もあるため生活利便性にも優れ、慶應義塾大学の最寄り駅ということもあり、治安も良いエリアです。

大船

6路線使用可能で、横浜・東京・新宿・渋谷へ乗り換えなしでアクセスが可能で、交通アクセスに非常に優れます。

駅ビルにはルミネがあり、駅周辺にはスーパーも複数件あり、生活利便性にも非常に良いエリアです。

千葉県

JR常磐線と東武アーバンパークラインが利用可能で、千葉県の交通の要所。

常磐線により東京・上野方面へのアクセスが容易である他、取手方面へも1本で行くことができます。

駅周辺に商業施設がコンパクトに固まっており、駅へ行けば概ね何でも揃うという生活にも便利なエリアです。

松戸

千葉県で住みたい街ランキングの上位2位は常に柏市か松戸市です。

松戸は柏よりも東京駅に近く、乗り換えなしで約25分で行くことができる交通利便性に非常に優れています。

駅の近くには大型の商業施設や銀行、郵便局なども揃っており、生活利便性にも優れたエリアです。

8. 郊外で不動産投資をするなら今後の都市計画を確認しよう

東京郊外の不動産投資においては、エリアの選定が非常に大切です。

投資したいと思っているエリアの人口流入はどうか、都心へのアクセスはどうか、子育て支援体制はどうか等を是非確認してください。

現状の体制だけではなく、将来そのエリアがどのように開発・発展していくかを確認することも重要です。

将来の絵姿を確認するために、そのエリアの自治体が作成している都市計画を是非見てみて下さい。

郊外の不動産選定は、都心の不動産に比べて慎重に確認すべきところが多いのも事実です。

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