マンション経営とアパート経営のメリットやデメリット・リスクを比較｜失敗例から見るマンション経営のコツ

今は超低金利の時代であり、金融機関にお金を預けていてもわずかな利息しか付きません。
そこで株式投資やFX・仮想通貨などと比べて、比較的リスクの少ない不動産投資を始めてみたいと考える人もいるでしょう。
マンション経営は自己資金をさほど用意しなくても始められるので、初めて投資をする人でもとっつきやすいと言えます。
この記事ではマンション経営に興味がある人のために、マンション投資のすべてを分かりやすく解説します。

マンション経営とは？

マンション経営はまずマンションを購入し、それを他人に賃貸することによって家賃収入を得ます。
購入する際には一般的には不動産投資ローンを組みますが、その返済原資は給与収入ではなく、賃貸人が払う家賃収入です。
マンション経営は自己資金をそれほど用意しなくても始められ、毎月の支払いも家賃収入なので自分の生活を圧迫することはありません。
不動産投資の主なものはマンション経営とアパート経営ですが、両者にはどのような違いがあるのでしょうか？

マンション経営とアパート経営の違いとは？

マンション経営を始める際は、通常一棟投資ではなく区分マンションの一室を購入して賃貸します。
一方アパート経営では、一棟丸ごと購入し賃貸します。
したがって、アパート経営をするためには自己資金や経営ノウハウが必要ですが、マンションはお金や知識がそれほどなくても投資可能。
不動産投資の初心者はまずマンション経営から初め、資金力が付き経営ノウハウを身に着けてからアパート経営を行うのも良いでしょう。

マンション経営とアパート経営のメリットとリスクを比較

不動産投資をすることによるメリットは、数多くあります。
この項では、マンション経営とアパート経営を比較し、それぞれ特有のメリットとデメリットを解説します。

マンション経営のメリット

不動産投資は、節税効果や年金の補完・余裕資金の有効活用・老後への蓄えなど多くの利点があります。
この項では特にマンション経営のメリットに限定して解説します。

多額の初期費用を必要としない。

マンションの場合には、通常1室から始めます。
したがってアパートの一棟買と比べると、まとまった初期費用を必要としません。

長期的運用に向いている

木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、鉄筋コンクリート住宅の場合には47年です。
マンションは堅牢であり経年劣化しにくく、ローン完済後も長期にわたって安定した収入を得ることが可能。
また出口戦略を考える場合でも、劣化しにくいので長い間所有しても売却しやすいと言えます。

空室が出にくい

一般的にマンションは、都心の交通便利なエリアに建設される場合が多いです。
都会の人気の高い地域にあるマンションを購入すれば、空室が出てもすぐに借り手が現れるでしょう。

自由度が高い

マンション経営では、通常一棟丸ごとではなく一室ずつ購入します。
そのため条件の違うマンションをいくつか購入したり、一室ずつ売却することも比較的容易に可能。
したがって自由度が高いと言えますが、物件を分散することによりリスクを低減メリットもあります。

マンション経営のデメリットやリスク

次にマンション経営のデメリットやリスクについて説明します。

無収入のリスク

マンションを一室だけ購入し賃貸する場合には、100％満室か空室かどちらかです。
空室が長期にわたって続く場合に、家賃収入が0となりローン返済できなくなることも…。
無収入のリスクを避けるためには、魅力あるエリアの物件を購入すること。
購入後は陳腐化したマンションにならないよう、リノベーションやリフォームを行い入居者にとって魅力的な物件として維持することが重要です。

家賃滞納リスク

また入居者選びを間違えたような場合には、滞納が続くトラブルもあり得ます。
この場合も家賃収入が途絶えるので、空室と同様で借入金の返済が不可能になることも。
このような問題に対処するには、入居者の選定をきちんと行うこと、優秀な管理会社を選ぶことの2つにつきます。

アパート経営のメリット

マンションと比較した場合のアパートのメリットには、次のようなものが挙げられます。

空室リスクが低い

アパート経営のメリットは、マンションを一室保有した場合と比較して空室リスクが低いことです。
マンションでは空室が出た場合家賃収入は0となりますが、アパートでは全室が空室になることはまずありえません。
したがって、安定した収入が期待でき、ローンの返済ができなくなるリスクも低いでしょう。

建築費が安い

アパートは比較的安価で建てられるため投資効率が良いです。
また取り壊す場合にも費用が掛からず、短期間で更地にできます。

アパート経営のデメリットやリスク

アパート経営のデメリットやリスクには、次のようなものが挙げられます。

災害に弱い

マンションは堅牢な鉄筋コンクリート造りで、アパートは木造が多いです。
木造建築物は、火事や台風などの災害には弱いのが普通です。

家賃滞納が起こりやすい

家賃が安い分、入居者選びもきちんと行わなければなりません。
しっかりした管理会社を選ばないと、家賃滞納で苦労することも。

火災保険料が高い

前述のように、木造アパートは災害に弱いです。
そのため鉄筋コンクリートマンションと比べると、火災保険料は高くなります。

マンション経営をするのに必要な費用や経費

次にマンション経営にかかる税金や費用・経費について解説します。

税金

マンション経営する場合に避けて通れないのが税金です。
税金には不動産を購入し保持しているだけでかかる税金と、マンション経営をすることでかかる税金があります。

購入した場合及び持っているだけで課される税金

①不動産取得税
不動産を購入したときには、不動産取得税がかかります。
取得して6ヶ月〜1年半ほどたつと納税通知書が届くので、金融機関で納めなければなりません。
不動産取得税は下記の計算式により算出します。
土地・建物の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 4％
税率が軽減される場合があります。

②登録免許税
不動産を購入したときは、所有権保存登記や移転登記等を行う必要があり登録免許税がかかります。
税額＝課税標準 × 税率
なお、自己居住用でない場合には、軽減の特例は受けられません。

③固定資産税・都市計画税
土地や家屋・償却資産の所有者に対して、市区町村が税額を計算し課税する地方税です。
●固定資産税の計算
税額＝課税標準 × 1.4％
●都市計画税の計算
税額＝課税標準 × 最高0.3％

④消費税
売主が課税事業者の場合、建物部分について8％の消費税がかかります。（2019.10.1からは10％）

マンション経営をすることによりかかる税金

①所得税
前年の家賃所得に対して、翌年の2月16日～3月15日までに税務署に支払います。
所得税の税率は5％から45％の7段階の累進課税です。
所得税の税率については国税庁ホームページをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
なお所得税では経費を控除できるので、不動産で節税する場合の大きなポイントになります。
経費については、後程詳述します。

②住民税
所得税をもとに、都道府県に支払う地方税です。
税率は地方自治体によって異なります。

メンテナンス・原状回復にかかる費用

マンション経営では、マンションを魅力ある物件に維持するためのメンテナンス費用と、退去者が出た場合の原状回復費用が必要です。
メンテナンス費としては、共有スペースの清掃や電球などの交換・故障した設備の修理や買替えなどの費用が必要です。
また退去者が出た場合には、部屋の清掃・畳の取り替え・壁紙の張り替えなどにより、以前の状態に戻すための原状回復費用が不可欠。
原状回復費用は、一般的には家賃の1ヶ月分程度は用意しておく必要があるでしょう。

マンション経営で計上できる経費、できない経費

マンション経営の最大のメリットは、必要経費を計上することによってできる節税です。
不動産所得は家賃や共益費・礼金などの総収入から経費を引いたものなので、必要経費が大きければ所得が少なくなるので節税することが可能。
経費には計上できるものとできないものがあります。

経費計上できるもの

• 建物や附属設備の減価償却費
  建物の取得にかかった費用を定められた年数で割った金額を、減価償却費として毎年費用計上可能
  素材により鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年
• 税金固定資産税
  ・都市計画税
  ・登録免許税
  ・不動産取得税
  ・収入印紙代など
• 損害保険料
  ・火災保険
  ・地震保険
  ・損害保険料など
• 管理費
  ・管理会社に管理を委託した場合の業務委託料
  通常家賃の5％程度
• 司法書士や税理士への報酬
  ・確定申告や不動産の登記を依頼した場合の報酬
• 修繕費
  ・部屋のクリーニング代
  ・壁紙の交換
  ・給湯器やエアコンの交換などの費用
  ・部分の清掃
  ・メンテナンス費
  ・大規模修繕のための費用
• ローン金利・借入金の金利
  ・ローン手数料
• その他
  ・物件を見に行った時のガソリン代や電車代などの交通費
  ・管理会社や入居者などの連絡に使用した電話代や郵便代・インターネット通信費など
  ・税金に関する本を購入した際の書籍代
  ・不動産屋への手土産代
• 消耗品
  ・文房具
  ・物件撮影のためのカメラ
  ・物件案内状を作成するためのパソコンやプリンター代

経費として計上できないもの

• 私生活で使用した費用
  光熱費や食費・私用の電話代金など
• 住民税と所得税

マンション経営で失敗しないための物件の選び方

マンション経営で最も大事なのは、収益を生み出してくれる物件選びです。
いくらマンション経営をきちんとやっても、マンションの借り手がいないのではどうしようもありません。
それではどんな点に注意して物件を選定したらよいのでしょうか。

需要がある都心のマンションを購入する

利回りに重きを置いて物件選びをすると、都心のマンションより地方のマンションの方が一般的に良いと思われがちです。
しかし都会は人口が多く便利で魅力的なので、大きな需要があります。
したがって多少高い家賃でも入居者を確保でき、出口戦略を考えた時でも高く早く売れる可能性があります。

新築よりも中古がおすすめ

中古マンションは、新築と比べると安い価格で購入でき、表面利回りも高いです。
また新築マンションだと入居者が現れるかどうかが一番の問題ですが、入居率の高かった物件を購入すれば、そのような心配は必要ありません。
しかし建物や設備は時間の経過とともに古くなってきますので、リノベーションやリフォームを行い魅力的な物件に維持することは大事なこと。

ファミリータイプは長く住んでくれる可能性が高い

単身向けマンションは、利用する人は若い人なので転勤や結婚・出産などがあります。
したがって仮の住まいと考える人も多く、入居していてもいつ空室になるかわかりません。
ファミリータイプのマンションならば、学校などの関係で長期的に住み続ける可能性が高く、空室も多くはないでしょう。
またワンルームマンションは、投資家だけが売買する仮需も多いですが、ファミリーマンションでは安定的な実需により購入する場合がほとんど。

マンション経営で良くある失敗例

比較的安全なマンション経営と言っても、投資なので慎重に行わないと思わぬ損失を被ることもあります。
よくある失敗事例について記載しますので、十分注意をしましょう。

節税効果が見込めるのは最初のうちのみ

不動産経営では、経費を計上することにより大きな節税に繋がります。
不動産経営をうまく行い帳簿上の赤字を出せれば、給与収入などと損益通算することで税金を少なくできます。
特に不動産購入時には、不動産取得税や登録免許税などがあり大きな節税になりますが、これも最初の年だけ。
また建物や設備については減価償却費がありますが、法定期間を過ぎると経費計上できず一気に所得が増えることに。
特に中古マンションでは、減価償却期間が短いので注意しなければなりません。

損失が大きすぎて売りたくても売れない

交通の便が良いなど魅力的なマンションであれば、継続的に需要があると言ってよいでしょう。
しかし、経営がうまくいかず売却せざるをえなくなった場合には、新しいマンションでも購入時の6割程度の値しか付かないことも。
安い値しか付かない場合には、売りたくても売れないということもあるでしょう。
したがってマンション経営にあたっては、自己資金を多めに持ち長期的な視点で投資することが大事です。

入居者が決まらず空室が続く

一室だけの経営だと、満室か空室かのどちらかです。
特に良い物件でないケースでは、なかなか入居者が現れないことも多くあります。
空室が続く場合には、ローンの返済ができなくなりマンション経営から撤退せざるを得なくなることも。
したがって物件を選ぶ場合には、多少購入価格が高くても都心の交通機関がよい魅力的な物件をえらばなければなりません。

無茶なローンの借入をした

不動産投資ローンを組む時には通常頭金を用意します。
しかし自己資金はなくても会社の信用などで、全額ローンで不動産投資を始められる場合があります、
良い物件であれば、空室が発生してもすぐに埋まるでしょう。
しかし空室が埋まらず余裕資金がない場合には返済が苦しくなり、せっかく購入した物件を手放さなければならないことに！

出費が多く、お金が残らない

住宅ローンと異なり、不動産投資ローンでは家賃収入からローンの支払いをしていきます。
出費はローンの支払いだけでなく、管理費や火災保険料・設備の修理代・退去者の原状復帰費用などさまざま。
あらかじめ収支計画をきちんと立てておかないと、手元にお金が残らないこともあり得るでしょう。

条件が悪い物件を購入してしまった

利回りだけに気を取られて物件選びをすると、郊外の人気のないマンションを購入してしまうこともあり得ます。
マンション経営で儲かるポイントは、何と言っても立地条件です。
都心にある交通の便が良いマンションであれば、たとえ空室が発生しても直ぐに部屋は埋まることでしょう。
逆に立地の悪いマンションでは空室が発生すると、次の入居者を探すのに苦労することに！

大学や企業等、一つだけの周辺施設に頼った経営は危険

大学や企業など周辺にある一つだけの施設を頼った経営をすると、移転や縮小などより経営が成り立たないことに。
ほかにショッピングセンターの閉店や交通機関の廃止・路線の変更などによってもマンション経営は大きく左右されます。
したがって人気のあるエリアから、魅力ある物件を選ぶことが大事です。
また周辺施設をよく注視し、環境の激変にすぐ対応できるようにしておくことも必要不可欠。

利回りだけを見てマンションを購入した

一般的に郊外の中古マンションは、利回りが良いです。
しかし郊外のマンションは、人気のあるエリアとは言えません。
安いからと言って中古マンションを購入すると、なかなか入居者は見つからないことに。
想定した利回りはとれず、入居者を獲得するために大幅に家賃を下げざるを得ないこともあり得ます。

内覧できないマンションを購入した

内覧ができないマンションは、どんな履歴のあるマンションであるかわかりません。
特に競売物件については、売り手が瑕疵担保責任を負わないので、リスクは高くなります。
いくら安い物件だと言っても、部屋の中が汚れ・ごみが散乱しているでは、高い買い物になるかも？
内覧できない物件は、購入しない方が無難です！

家賃保証（サブリース）による失敗

サブリース契約は、管理会社が物件を一括借り上げし、オーナーに一定の家賃を保証するシステム。
一定の収入を得られるので良い仕組みと考えがちですが、オーナーに不利な場合が多いので注意が必要です。
オーナーは契約期間を通じて一定の家賃収入を得られるわけではなく、2年に1度ほど見直しが入ります。
空室が多くて想定した家賃収入がない場合には、値下げを要求されたり契約解除を言い渡されることも。
さらに敷金や礼金はサブリース会社に入るうえに、家賃の10～20％ほどの管理料を支払わなければなりません。
したがってサブリース契約は、よく考えて契約する必要があります。

マンション経営で失敗しないためにできる5つのポイント

せっかくマンション経営を始めてもすぐに失敗し、不動産投資から撤退するようなことがあってはなりません。
次にマンション経営で失敗しないためのポイントを5つ選んで説明します。

①入居者との信頼関係づくりを大切にする

マンションを借りている人は、快適な居住空間に対して家賃を支払います。
したがってマンション経営者は、満足いく住まいを提供し信頼関係を構築するよう心掛けなければなりません。
さもないと問題が発生したときに、簡単に解決できることでも感情的になり大きなトラブルになることもあるでしょう。

②不動産の管理はプロにお願いする

オーナーがマンションの管理を行うことは、不可能ではありませんが業務は多様にわたります。
入居者の募集に始まり、契約や家賃滞納の督促・共用部分の掃除・苦情処理・退去の際のクリーニング等々。
これらの作業を、オーナーがすべてきちんとこなすのは大変。
特に家賃滞納やクレーム処理などを、早めに問題なく対応するには、プロの管理会社に依頼するほうが良いでしょう。

③トラブル等すぐに対応できるようにする

マンションを経営していると、さまざまなトラブルに見舞われます。
騒音・や階上からの水漏れ・ごみの処理など入居者や近隣の人との問題、設備の故障などすぐに対応しなければなりません。
対応が遅かったり処理を間違えると、大きなトラブルに発展してしまうことも。

④マンション経営を成功させるには出口戦略が重要になる

マンションの収益には、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）があります。
いくら家賃収入をきちんと得ていても、売却という出口戦略で失敗しては最終的な利益を得ることはできません。
マンションはあまりに老朽化すると、借りる人がいなくなるので売却が困難。
したがって出口戦略を成功させるためには、マンションを購入した時点で、あらかじめいつごろ・いくらぐらいで売却するという大まかな計画を立てておく必要があります。

⑤入居者のニーズにあったマンション選びが重要

単身者は、一般的に多少環境は悪くても、都心の交通の便の良い物件を選びます。
逆にファミリー層は多少交通の便が悪くても、静かな環境で学校や病院・買い物が便利なエリアを選びます。
入居者のニーズを考えず、郊外の単身者向けのマンションを購入したり、環境の悪い繁華街にファミリー向けの物件を求めた場合には、空室は埋まらないことに。

マンション投資詐欺が増えているので注意が必要

マンション経営では、甘い言葉で勧誘する詐欺が増えているので注意しなければなりません。
詐欺の手口には、次のようなものがあります。

• 他人が所有する物件を自分のものとして売り渡す
• 大きな利回りが得られると言ってだます
• サブリース契約をすれば、契約期間中家賃を保証すると嘘を言う
• 手付金を入れたら、連絡不能になる
• 重要事項を隠して契約をする
• 大学が移転するなど、環境が変化することを言わない
• 嘘のチラシを発行してだます

マンション詐欺は、うまい話で投資家を釣り・説明すべきことをせず・最終的には強引に物事を推し進めるということが多くあります。
不動産投資に必要な知識を身つけておけば、どんな甘言に惑わされることもないでしょう。

用途にあったマンション経営

マンションの経営は、その人のライフスタイルにマッチした方法があります。
独身・夫婦・定年退職者あったマンションの経営方法について説明します。

独身でマンション経営をする場合

賃貸マンションを購入すれば、入ってくる家賃を借入金の返済に充てることができます。
ローンを完済した暁には自分の財産になり、家賃はそっくり自分のものに。
また転勤や結婚・出産などのライフスタイルが大きく変わるときには、売却し活用できます。

夫婦でマンション経営をする場合

マンションを購入する場合には、通常金融機関から借り入れを行います。
ローンを組む際には、団体信用生命保険に加入しなければなりません。
団体生命保険に入ることにより、オーナーに万一のことがあれば保険会社が借入金をすべて返済してくれ、遺された家族は無償でマンションを手に入れられることに。
遺族にとって家賃収入という大きなメリットを得ることができます。

定年後の夫婦でマンション経営する場合

公的年金だけでゆとりある生活を送ろうと考えてみても、なかなかむずかしい時代です。
賃貸マンションを経営すれば、毎月安定的に家賃収入が得られ、充実したセカンドライフを送ることが可能に。
また相続に際しても、不動産は固定資産評価額で評価されますので、相続税対策としてもってこいと言えます。

マンション経営に役に立つ資格

マンションを経営するための資格はありませんが、次のような資格を持っていれば有効に活用できます。

宅地建物取引士

宅地建物取引士（宅建）は、不動産仲介業においてはなくてはならない国家資格。
マンション経営をするときに宅建の資格を持っていれば、不動産投資のさまざまな局面で有利です。
例えば不動産会社の説明については、内容を十分理解できるでしょうし、マンション経営に本腰を入れる場合にはその知識が有効に生かされるはずです。

ファイナンシャルプランナー（FP）

ファイナンシャルプランナーは、お金についてのアドバイザー。
資格項目の中にはお金だけでなく、不動産周辺の知識も網羅されているので、マンション経営に活用できます。
特に不動産投資には収支計画が必須ですが、オーナーのライフプランを踏まえて計画することが可能に。

マンション管理士

マンション管理士は、マンションを維持・管理するための業務を司る国家資格。
管理組合のスタンスから、マンション管理についてのいろいろな問題についてアドバイスします。
資格を取得しておけば、トラブルの解決や契約・退去・メンテナンスなどの局面で知識を活用できます。

マンション経営をするためにまずは、勉強と失敗しないコツをつかんでおこう

マンション経営は、成功すれば大きな収入を得ることができますが、失敗すれば財産を失うこともあり得ます。
成功させるためには、片手間ではなくマンション経営に専念し、不断の勉強と研究が必要です。
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