法案成立でどう変わる？民泊投資の最新事情と始め方をわかりやすく解説

不動産投資を考える方は「民泊投資」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。

旅行者（外国人を含む）に対して宿泊先として物件を提供する方法です。海外旅行がお好きな方なら「民泊」を利用したことがある人もいるのではないでしょうか？

日本は近年、外国人観光客誘致に力を入れています。しかし、東京・大阪・京都・福岡などの都市部では「宿泊地不足」が深刻です。

それを解消できるかもしれない「民泊」は法改正されるほど国全体で力を入れています。しかし、運営には様々な課題があります。

いま注目されている「民泊」を「投資先」として考える際に必要となる知識をこの記事にまとめました。

「民泊とは？」という基本的な部分から、始める際に気を付けたい「初期費用」・「法律」・「条例」まで理解していただけると思います。ぜひ参考にしてください。

「民泊」とは今も昔も「シェアリングエコノミー」である

もともとの言葉が持つ意味としての「民泊」は「民家に人を無料で泊まらせること」です。

不動産投資における「民泊」は「外国人など観光客に対して個人が所有する住宅・空室の部屋に有料で宿泊させる」ことを指します。

現在主流となっている「民泊」の考え方は、インターネットを通して「個人宅・投資用に所有している部屋を有料で貸し借りするシステム」を指すことが一般的です。

無料で宿泊させる慈善事業の意味合いから、ビジネスとしての「民泊」へと変化しているのです。

とはいえ、自宅の空き部屋・空室の投資用物件といった「空いているスペースを活用しよう」というシェアリングエコノミーの一環であることに変わりありません。

旅館業と民泊の違いとは？

旅館業は「宿泊料金を受け取り、人を宿泊させること」です。
「旅館業法」を国が定めていますので、それに従い営業しています。これは何度も有料で人を宿泊させることが前提の営業方法なので、知り合いを1度宿泊させたからといって、旅館業になることはありません。もちろん無料で泊めることも当てはまりません。

旅館業は営業許可を得て有料で宿泊させる方法。本来の民泊は無償で人を宿泊させる方法のことです。

旅館業法の中には4種類の旅館業が定められており「ホテル営業」「旅館営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」があります。

合法民泊と呼ばれるものは「簡易宿所営業許可」を取得しいて始めているケースが多いです。また、「民泊新法」（住宅宿泊事業法）に関しては後ほど解説いたします。

民泊が注目を集める3つの理由

そもそも、なぜ日本でここまで民泊が注目を集めることになったのか？その要因を簡単に解説していきます。

Airbnbの普及により誰でも簡単に参入できるようになった

Airbnbは2008年にサンフランシスコで創業したホームシェアリングビジネスです。日本での「民泊マッチングサイト」といった認識で普及しています。

格安で宿泊できる部屋・普段は泊まれないような別荘・お城など多種多様な宿泊施設提供が話題となり世界中で人気となりました。

利用者側は、インターネットを通じて希望条件を入力し検索をかけ、部屋情報や写真から宿泊先を選ぶことができ、予約まで行えます。

ホスト側もAirbnbに登録すれば、インターネットを利用してホストとしての講習を受けるこができるので、宿泊価格の設定や鍵の受け渡し方法など必要情報を学ぶことができます。

また、それ以外にもオプションを利用することで様々なサポートを受けることができます。このことも参入を後押ししたポイントです。

外国人観光客増加による「宿泊施設の不足」

日本は近年、外国人観光客誘致を積極的に行っています。外国人観光客のピークは2024年東京オリンピックになると予測されています。

ですが、

人口減少による「空き家増加」への対策

外国人観光客が求める「民泊」とは？

日本人旅行者と外国人観光客が求める「民泊」には違いがあります。

日本人旅行者は「農業体験」・「漁業体験」のように、その土地の生活習慣・風習を体験する体験留学を求めるケースが多いです。

そのような「民泊手法」は限られた地域でしか行うことができません。投資としての「民泊」を都内で始めるのであれば「外国人旅行者の目線」を重視していきましょう。

外国人観光客が求める「安さ」・「体験」

ホテルに比べ「宿泊費用を抑えられる」・「日本らしさを感じることができる」という2点が人気の理由です。

ただ、安く泊まれれば良い。という考え方からAirbnbが提唱する「暮らすように旅する」を旅の楽しみとして求める海外旅行者が増えてきています。

日本でなければ出来ない「体験」・「冒険」を求める需要が高まっているようです。

安さは1つの魅力ですが、それよりも民泊ならではの「特別な体験」が今の旅行者トレンドになりつつあります。

「モノ消費」（既存の商品を購入する消費）から「コト消費」（体験・経験に対する消費）への変化は宿泊施設選びにも大きな影響を与えています。

実際「民泊」を始めるには？

・Airbnbに登録して始める

始め方解説サイトリンク

・民泊事業者と契約する

Airbnb以外の民泊運営サイトリンク

・合法民泊できる地域で自力で始める

合法民泊とは？

ちょっと解説

民泊しても許される！？特別区とは？

大阪・福岡・京都・大田区（エリアを表でまとめるついでに理由も簡単に説明）

どのスタイルで参戦するのか？

オーナー＆ホスト型

オーナー＆転貸型

賃貸ホスト型

初期費用いくらかかる？

・設備にお金をかけてある程度の宿泊料金がほしい場合

・とりあえず最低限で即スタートの場合

メリット・デメリット（表で比較）

シミュレーション（できるサイトのリンクを飛ばす）

法律上注意すること（法律を簡易でまとめる）

忘れてはいけない確定申告について

民泊に向いている物件

区分マンションなら「事務所可」がおすすめ（住民からのクレーム対策）

1棟ならシェアハウスの1室を民泊する（180日の規定でも安定して利益を出せる）

トラブル事例・成功事例（掲載ブログを引用するとか）

管理会社に対して無許可でインターネットを利用して民泊営業→管理会社に訴えられた

失敗する人のポイントと回避法

・とりあえず始めてしまう

民泊関連ビジネスが続々と増加

今後は大手企業参入で民泊がますます過熱する！？

まとめ