不動産投資でルールを作ることの重要性と決めておいたほうが良いルール3つを紹介

不動産投資をする上で重要なことはルールを作ることです。

人間は感情的に動く場面もありますし、ルールがないと思いもよらない行動をすることがあります。

ルールはいわば自身を守るためのモノであると考えてもいいでしょう。

今回は不動産投資でルールを作ることの重要性、また情報収集・購入判断・リスク分散それぞれのフェーズのルールについても決めておいたほうが良いルール3つを紹介していきます。

これから不動産投資を始める人は是非参考にしてください。

1. 不動産投資においてルールを作ることの重要性

不動産投資をする上でルールを作ることは重要です。

しかし、なぜなのかを理解しないままルールだけ設定してもあまり意味はありません。

ルールを作ることの重要性を理解しましょう。

投資スタイルのブレを防止できる

投資は行う人によってスタイルが違います。

例えば20代の投資家と60代の投資家では大きくスタイルが違うでしょう。

20代では積極的に投資でき、失敗しても取り戻すことは可能です。

しかし、60代は失敗をすると取り戻すことが難しいので保守的な投資になりやすいです。

 

そこでルールを設定することでどんなスタイルで投資をするのかを明確にできます。

投資において重要なのは自身が目指すゴールを達成できるかどうかです。

ルールを設定しないと、色んな投資や無駄な行動をしてしまい結果としてゴールから遠ざかります。

そのためにもルールを作って投資スタイルのブレをなくすことが重要なのです。

最短での投資プランを実現できる

ルールを作れば、どんな投資をするのかを明確にできます。

つまり投資プランが立ち、最短でどんなことが実現できるかも明確にできるのです。

投資をしてもどんなことが実現できるのか不明瞭だとモチベーションも上がりません。

しかし、最短でどんなことが実現できるかわかればモチベーションも上がることでしょう。

 

投資とモチベーションは関係ないと思われがちですが逆です。

モチベーションが高ければ高いほど、行動量も増えますし知識も身につきます。

ルールを設定することで投資の結果が大きく変わるのです。

不動産投資におけるリスクを減らせる

ルールを設定すれば、リスクを減らすことが可能です。

不動産投資においてルールを設けず、手当たり次第に投資すると痛い目に遭います。

不動産投資の失敗例で多いのが事前準備や知識がなくて赤字を出してしまうことです。

しかし、ルールを設定すれば少なくとも手を出してはいけない不動産をはじくことができます。

 

失敗をしないことが不動産投資において重要です。

リスクを減らすことで着実なキャッシュフローを得ることができるでしょう。

2. 不動産投資において決めておいたほうが良いルール3つ

ルールの設定は重要ですがどんなルールにするかが不動産投資成功のカギとなります。

細かく設定すれば色々ありますが下記3つのルールは設定したほうがいいでしょう。

①リスク分散の方法

ここでいうリスクとは危険という意味ではなく、価格の振れ幅を指しています。

不動産物件の地域や物件種類、ローンなどの条件によりリスクがどれくらいかわかります。

不動産投資で大きい利益を得たいがためにリスクの高い物件のみを保有するのは考え物です。

自身のゴールにもよりますが、積極的な利益を狙う物件と堅実に利益を得る物件にバランスよく投資するのがいいでしょう。

 

一般的にリスクが大きいのは地方の中古物件であり、都内のマンション物件はリスクが低い傾向です。

自身の資産の中で何％を積極的に運用するのかを決めておくと、投資判断の時に役に立ちます。

②物件の購入物件・売却の判断

物件の購入や売却の判断もルール設定するほうがいいです。

意外かもしれませんが投資は思った以上に感情で行ってしまうことがあります。

利益が出ている時はいいかもしれませんが、損をしている時は「これから上がるかも」という感情に支配されがちです。

 

投資の言葉で利確や損切があります。

利確とは利益が確定したときに売ること、損切は損をしたら売ることを指します。

このパーセンテージを設定しておくと、スムーズな運用ができます。

感情に流されてしまうと「もっと利益を出してから」「もう少し損を回収したい」になりがちです。

 

ルール設定をしてルール通りに行動することが賢い運用をするコツです。

③情報収集のやり方

不動産投資は情報がもっとも重要と言っても過言ではありません。

情報収集は常に行うようにしましょう。

具体的なやり方としてはネット検索とセミナーや不動産関係者に会って情報を得るの2通りです。

 

ネット検索であれば、地域や不動産会社の情報を得ることができます。

手軽に行えますし、思いのほか有用な情報もあるので便利です。

ただしネットや口コミでの情報をそのまま信用しないでください。

確実に裏を取りたいなら一次情報を得て、本当なのか確認しましょう。

例えば統計情報なら国がまとめたデータを閲覧して確認することで情報の信頼性をあげることができます。

 

セミナーや不動産関係者に会う、いわば足で稼ぐスタイルも重要です。

セミナーに参加したり不動産会社に訪れたりすることで普段では得られない情報を得ることができるからです。

3. 情報収集のやり方ルール

情報収集のやり方にもルールを設定するといいでしょう。

主に4つありますので参考にしてください。

自分の目で物件を確認する

物件は自分の目で確認することが大事です。

実際に掲示されている情報にはないことがあるかもしれません。

物件以外にも近隣の情報やマンションであれば隣人の状況なども確認できるといいでしょう。

物件が良くても隣人トラブルや地域トラブルにより家賃を下げざるを得ない状況になった例もあるほどです。

複数の情報源を用意する

1つの情報源のみでは情報に偏りが出てしまいがちです。

いくつかの情報源を持つことで、より有利な不動産投資ができます。

また、複数の情報源があることで点と点が線になることも期待できます。

より正確な情報を得るためにも複数の情報源を用意しましょう。

不動産関係者の知り合いを作っておく

セミナーや知り合いの不動産投資家との交流で情報を得るのも良いです。

しかし、不動産関係者の知り合いも作ったほうが確かでしょう。

仕事として不動産を取り扱っているわけですから、一般的な不動産投資家よりも情報を多く持っています。

 

餅は餅屋という言葉があるほどです。

不動産の情報を知りたいなら不動産関係者と繋がりを持つのがベターでしょう。

プロの手を借りる部分は上手に利用する

不動産投資はさまざまな対応をする必要があります。

資金計画や物件の情報を得る行動、各種交渉など多岐にわたるのです。

自身でやることで手数料や代金を浮かせることはできます。

上手くいくのであればいいかもしれませんがプロに頼むのが一番確実です。

 

頼むところは頼んで自身でできることは自身でやるのが良い結果を出すコツでしょう。

4. 購入物件の判断ルール

物件選択をする上で設定したいルールがあるので見ていきましょう。

実質利回りが10%以上の物件

不動産の利回りで注意したいのが表面利回りか実質利回りかです。

表面利回りはあくまでも不動産会社側が出した利回りであり、手数料や経費が計算に入っていない場合があります。

逆に実質利回りは実際に運用した際の利回りなので、投資判断は実質利回りで見るのが正しいです。

 

そして、実質利回りは10%を目指したほうがいいです。

よく5%もあれば十分という言葉を聞くかと思います。

しかし、実質利回り10%は慎重に考えて、対策を取れば十分に狙える数値なんです。

このルールが全てとまではいきませんが多くの人におすすめしたいルールです。

物件の周辺インフラが充実している

いくら実質利回りが高くても周辺のインフラが充実していなければ意味がありません。

不便な場所なら借り手もそうそうできるものではないからです。

不動産投資の基本は家賃収入を得ることです。

利便性の高い場所の物件を選ばないと空室問題により、大きい損をしてしまうでしょう。

駅から徒歩15分以内の物件

借り手の心理として駅から近ければ近いほどいいのは言うまでもないかと思います。

15分以内が良い理由の一つとして「検索」が挙げられます。

不動産を紹介しているサイトでは駅から徒歩何分という条件で物件検索ができます。

その際に多くの人が15分以内を設定しているのです。

 

つまり徒歩16分の物件を持っていると、その時点で検索にかからず見てもらえない状況になります。

どんなに良い物件を持っていても見られないのでは意味がありません。

最低でも徒歩15分以内の物件を候補にしましょう。

ランニングコストが高額ではない

不動産投資においてランニングコストは思いのほかかかるものです。

例えば管理費が最たる例かもしれません。

管理費は物件ごとに設定されており、高額である場合があります。

 

高い分行き届いたサービスをしてくれると言えばそうかもしれません。

しかし、投資側はキャッシュフローを求める必要もあります。

ずさんな管理は考え物ですが高い管理費を払うのは一考の余地があるでしょう。

また、修繕費やリフォーム代金の相場、水道や光熱費もチェックしておくといいでしょう。

5. リスク分散の方法のルール

リスク分散と言ってもどのようなルールで行えばいいのかわからないかもしれません。

あくまで一例ですが紹介していきます。

不動産投資のみではなく分散投資

不動産投資にだけ注力しすぎるのはややリスクが高いです。

不動産投資は安定した収益を見込みやすいですが、不動産全体の景気が悪くなることも考えられます。

一般的にリスクが低い金融商品としては預金や国債があります。

不動産投資でリスクを取っている場合は守りの運用として預金や国債を候補に入れてもいいでしょう。

 

もしくは株や投資信託の方に手を出すのもアリです。

投資する金融商品自体を分散すれば、何かしらが悪くなっても他の金融商品がカバーしてくれます。

できれば、不動産投資以外の投資もしておくと資産運用の安定性が増します。

損切りのタイミング

不動産における損切のシチュエーションは主に購入価格よりも物件価格が一定の割合下落した時です。

ここでどのくらいの数値を設定するかは個人ごとに違ってきますが、あまり大きい数値にしない方が賢明です。

不動産価格は他の金融商品よりも緩やかに推移する傾向ですが、損をしたままさらに下がると傷口は更に広がります。

 

「下がったら上がるから大丈夫」「売った後に価格が上がったらイヤ」という感情をグッとこらえて売却しましょう。

投資でもっとも怖いのは失敗してしまい、次の投資ができなくなることです。

特に不動産は大きなお金をかけて行うことが多いです。

失敗をすることは一時的に見れば大変ですが、長期的な目線をもって行動するようにしましょう。

投資スタイルを事前に決定

不動産物件を購入してからどんな運用をするか考えるのではなく、事前にどんな運用をするのか決めることが大事です。

不動産投資をより有利にしたいのであれば、自身がどんな物件を購入するか？リスクはどこまで耐えられるのか？を定めましょう。

物件購入の条件

購入する物件がどんな条件かも決定しておくといいでしょう。

例えばキャッシュフローがこのくらいある物件を買う、空室になりにくい地域の物件を買うなどが挙げられます。

物件を購入する理由は利益を得るためです。

しかし、短期投資なのか長期投資なのかでも条件が変わってくるので慎重に定める必要があります。

 

自身のゴールに合わせた物件を選ぶためにも慎重に条件を定めましょう。

リスクに耐えられるプラン

不動産投資をして上手くいくときもありますが逆の場合も十分に考えられます。

仮に上手くいかないときでも運用を続けられるのか？自身の生活に影響が出ないのか？の判断は重要です。

リスクを大きく取る場合は万が一の時に上手に立ち回れるのかを確認してください。

6. 不動産投資においてルールを作らずに投資した場合に考えられるリスク

ルール設定が面倒、そんなのやらなくても大丈夫でしょと考えてしまうかもしれません。

ではルール設定をしなかった場合に考えられるシチュエーションを紹介します。

投資スタイルに合わない物件を購入しやすくなる

投資スタイルに合わない物件を購入してしまうことはあまりよろしくありません。

不動産にはさまざまな種類があり、長期投資に向いているもの、短期投資に向いているものなどがあります。

特に自身の属性では割に合わない不動産を購入すると大変です。

資金繰りに困ってしまい、経営が上手くいかずに泣く泣く売却しなければならない事態にも…。

 

自身にとってどういう投資スタイルがベストかを判断し、ルール設定することが大事なのです。

購入するべき物件を見つけられなくなる

不動産物件はたくさんあり、自身に適している物件を探すのは思いのほか大変です。

ルール設定をするということは制限をかけていることです。

たくさんある物件の中から候補を挙げられるようにすれば、効率よく物件を探すことができます。

ルール設定をする時間がもったいないと感じるかもしれませんが結果的に設定したほうが効率的に時間が使えるのです。

7. 不動産投資での失敗を少しでも防ぐための方法

失敗をしないことが不動産投資において最重要項目です。

どうすれば失敗を防ぐことができるのか見ていきましょう。

不動産投資で失敗しやすいパターンを把握する

失敗から学ぶことが一番かもしれませんが不動産の場合、簡単に失敗はできません。

そこで不動産投資で失敗しやすいパターンを把握することがおすすめ。

隣人トラブル・近隣トラブル・ローン支払いなど多岐にわたります。

失敗した例はインターネットに紹介されていますし、不動産関係者なら多くの事例を知っているので聞いてみるといいでしょう。

不動産投資に関するセミナーに参加する

セミナーに参加することで新しい知識や情報を得ることができます。

不動産投資をする上での注意点を丁寧に教えてくれるので有用性が高いでしょう。

失敗事例からどのように学び、教訓としてきたのかがわかるのです。

一つの手段として検討しましょう。

1つではなく複数の不動産を保有する

可能であれば不動産は複数保有することをおすすめします。

複数ある分、自身の経験値が上がります。

これが1つだけ集中的な不動産投資をしていると、ちょっとした失敗で大きな損失を出すこともあり得ます。

大きい投資をする前に小さい投資から始めて経験値を得ましょう。

不動産投資をしている人のブログを読む

不動産投資家の中にはブログを運営している方もいます。

不動産投資の考え方や常にしている行動、知識やコツなどが記事になっています。

これは実際に経営している人の話を聞くのと同じかそれ以上の価値があるのです。

探せば割と簡単に見つかりますので試してみましょう。

8. 不動産投資でルールを作ることでリスクを最小限に

不動産投資においてルールを設定することがどれだけ重要かわかったかと思います。

特にリスクを最小限にできるのは大きいメリットです。

しかし、ルール設定も個人によって細かく違ってくるので自身で設定しようとしても難しい部分があるのではないでしょうか？

株式会社スマミンではあなたの条件をヒアリングしたうえで1人1人にあったキャッシュフローの出る物件をご紹介しています。

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