不動産投資における融資の審査基準と通過しやすくする4つのポイントを紹介！

今は歴史的な低金利の時代であり、金融機関にお金を預けてもわずかな利子しか付きませんよね。
余裕資金を株式やFXに投資しようと考えても、「リスクが大きすぎる！」と躊躇する人も。
そこで不動産投資なら比較的リスクが少ないので、「始めて見ようか？」と考えている人も多いでしょう。
不動産投資を始めるときには、よほど資金に余裕がある人以外は、金融機関から融資を受けて物件を購入します。
ローンを組むのが初めての人は、融資審査にはどのような基準があるのか、どうしたら審査を突破できるのか心配することでしょう。
この記事では初めて不動産投資をする人のために、不動産投資ローンの特徴や審査の概要について解説します。

不動産投資ローンの特徴とは？

住宅を購入する場合には住宅ローンを組みますが、不動産投資をする場合には不動産投資ローンを利用します。
それでは不動産投資ローンには、どのような特徴があるのでしょうか？

審査基準が厳しい

住宅ローンは、融資を受ける本人が住む住宅についての借り入れであり、返済の原資は給与収入などです。
不動産投資ローンは、不動産投資を行うための借入で、購入した物件からの家賃収入が返済の原資。
したがって住宅ローンは、安定した収入があれば比較的融資は受けやすいです。
不動産投資ローンは、家賃収入が主たる返済原資となるためにリスクがあり、審査が厳しいのが一般的です。

金利が高めに設定される

住宅ローンの場合には安定収入の給与などで返済していくので貸し倒れのリスクは少なく、0.5～2％程度での低金利で借り入れが可能です。
不動産投資ローンは、貸付金額が大きくしかも貸付のリスクも高いので、金利は1.5～4.5％程度と高め。
不動産投資ローンの借入先は、都市銀行・地方銀行・ノンバンクなどがあり、通常都市銀行は金利が低くノンバンクは高く設定されています。
またアパートの一棟投資や築古物件は融資金利が高く、ワンルームマンションは一般的に低金利で借り入れができます。

高額融資を受けられる

住宅ローンは主に給与などでローンを返済していくので、年収の5倍～7倍程度の借り入れしかできません。
不動産投資ローンでは、主に家賃収入によりローンの返済をしていきます。
したがって自己資金が少なくても高収入が期待でき、レバレッジ（テコの原理）を利かせて高額の不動産物件を購入可能。
金融機関や担保物件によっても異なりますが、年収の10倍～20倍程度の借り入れができます。

不動産投資融資の審査項目とは？

不動産投資ローンを利用する際には、金融機関の審査を受けなければなりません。
主な審査項目には個人の属性・自己資本率・物件の収益力が挙げられますが、次にその内容について説明しましょう。

個人の信用力

金融機関の融資条件で大きなポイントは、融資を受ける人の属性と信用力です。
信用力とは返済能力であり、勤めている会社や収入・借入金の有無・資産状況などを見て将来的に返済が可能かを見極めます。
したがって融資を受けようと思う人は、信用力を高めること意識した生活態度を心がけなければなりません。
また契約には団体信用生命保険加入が義務付けられるので、健康管理にも気を付けることも大事なことです。

「信用力」は何で判断されるのか？

金融機関が重視するのは、融資したお金が間違いなく返済されるかどうかです。
したがっては下記に記述した項目を中心に、個人の信用力を総合的に判断します。

• 本人確認…氏名・住所・電話番号・生年月日
• 家族構成…配偶者の有無
• 職業…正社員かどうか
• 年収…安定した収入があるか
• 資産状況…貯蓄の状況やローンの有無
• 住宅…持ち家か借家か
• 勤続年数…長年安定して働いているか
• 勤務先…会社員や公務員は高く評価

自己資本率

審査をパスするため、また安定した不動産経営をするためには、自己資本率を高めなければなりません。
自己資本率は次の式で表せます。
自己資本比率＝純資本÷総資本×100
純資本とは自由にできるお金で、総資本は保有している全体の資金を言います。
審査を通るための自己資本比率は通常20～30％は必要とされますが、収益性の高い担保物件があればそれ以下でも可能です。

物件の収益性

不動産投資ローンの審査で、最も重視されるのは物件の収益性です。
多少年収が少なくても、購入した物件から確実に家賃収入を得ることができれば、金融機関は安心して融資できます。
またローンが滞るようなことがあっても、収益性の高い物件であれば金融機関は売却し借入金の返済に充てることが可能。

不動産投資ローンの審査に通りやすくするポイント4つ

厳しいとされる不動産投資ローンですが、どうすれば審査に通りやすくなるのでしょうか？
ポイント4つを挙げて説明します。

①多くの預貯金・頭金を用意する

全額ローンの借り入れ（フルローンと言います）で不動産投資を行う人もいますが、物件の20～30％の預金や頭金を用意すれば審査に通りやすくなります。
頭金を十分用意すれば借り入れする人への信頼も高まり、毎月の返済額も少なくなるので金融機関は融資しても大丈夫と。
また経営に際しても預貯金を十分用意しておかないと、空室が多く発生したような場合にはキャッシュフローが回らなくなり、金融機関への返済が滞ってしまいます。

②収益性が高い物件を選ぶ

既に述べたように、不動産投資ローンの審査には物件の収益性が重視されます。
たとえ空室が発生しても、魅力のある物件であればすぐに埋まるので安定的な収入が期待できます。
また収益性と同時に資産性のある物件であれば、ローン返済が滞っても確実に売却できるので、金融機関は高く評価を。
したがって物件を購入する際には、収益性のある・資産性のある物件を選定する必要があります。

③借入金の返済を短期間にする

自己資金を多く用意すれば、借入金を少なくできるのでローン返済期間も短くすることが可能です。
返済期間を短縮できれば、返済不能のリスクも低くなるので金融機関の審査も通りやすく。
しかし自己資金のほとんどを頭金につぎ込んでしまうと、空室が発生したような場合キャッシュフローが悪化することも。
キャッシュフローが悪化すれば、金融機関への返済が滞ることもあり得ますので、一定の余裕資金を持つことは必要でしょう。

④不動産業者から金融機関を紹介してもらう

不動産会社はいくつかの金融機関と取引があり、その紹介で融資を申し込むと通りやすい場合があります。
不動産会社も時間と労力を使って間に入っても、ローン審査で落ちたのでは無駄な仕事になってしまいます。
したがって不動産会社は、どうしたら審査に通るか親身になって相談に乗ってくれることでしょう。

不動産投資の融資審査に通りやすい人と通りにくい人の違い

不動産投資をしようと思っていても、ローン審査が通らないのでは先に進みません。
融資審査に通りやすい人と通りにくい人はどこが違うのでしょうか？

融資審査に通過しやすい人

既に述べたように融資審査には個人の属性・物件の収益性・自己資金の用意を挙げました。
その詳しい内容についてご紹介しましょう。

融資審査書類をきちんと用意している人

不動産投資の審査には、一般的には事前審査と本審査があり、審査に応じたさまざまな書類が求められます。
事前審査は、申込者の信用情報や返済能力が、本審査では担保に入れる物件の内容および融資申込者の健康についても調べられます。
各審査で必要な書類をきちん揃えておけば、申請者の不動産投資についての姿勢や人となりが高く評価されるでしょう。
申請が遅れるような人や申請内容に疑義がある人は、融資を受けるのが難しく。

マナーや気遣いができる人

金融機関への融資申し込みは、取引の第一歩！
訪問予定の日時に遅れたり提出すべき書類が揃わなかったりでは、その人の人間性や投資への姿勢が疑われます。
社会的なルールやマナーを守り、相手に対する気遣いがあれば、「融資しても問題ない！」と高く評価することに。

融資審査に通過しにくいパターン

次の項目に該当する人は、審査に通りにくくなります。
少しでも評価を上げられることが可能なら、対処するようにしましょう。

勤続年数が短い人

会社を転々とするような人は、安定した収入がない・飽き易いと連想され評価は低くなります。
反対に勤務年数が長いと、多少収入が少なくても安定的な収入が見込める・辛抱強いとみなされ審査は通りやすく。

自己資金がない・少額の人

不動産投資ローンでは収益物件を確保できれば、自己資金がなくても融資を受けられる場合があります。
しかし一般的には自己資金が少ないと、融資額が増えるので金融機関の審査を通ることは難しくなります。
不動産投資では、空室や滞納などさまざまなリスクがあるので、自己資金が少ないと金融機関はローン返済ができなくなる恐れがあると…。
また借り入れ後に余裕ある経営をするためにも、自己資金を充実しておくことが望まれます。

安定収入を得られない職業の人

自営業や個人事業主・パート・アルバイトは、安定的な収入を得にくいので、審査が通りにくいと言えます。
また経営が黒字でも、所得税を低くするために帳簿上赤字にしている人もいます。
このような場合でも、融資はまず受けられないと考えた方が良いでしょう。
したがって自営業や個人事業主が融資を受けるためには、自己資本を充実させること・赤字を作らないこと・収益性のある物件を選定することが重要。
また都市銀行ではローンを組めなくても、審査基準の緩いノンバンクでは融資を受けられることもあるので金融機関の再考も必要。

年収が基準額以下の人

年収が少ない人も、審査は通りにくいと言えます。
ただし、住宅ローンと違って不動産投資ローンの返済原資は家賃収入です。
したがって収益性の高い物件を確保できれば、融資を受けられることも。

物件の担保性が低い

不動産投資の成否は、物件選びに尽きると言っても過言ではありません。
収益を生み出せる物件で担保性も高高ければ、不動産経営が行き詰っても売却してローンの返済が可能です。
逆に多少自己資金が多くても、担保性の低い物件ではリスクがあり審査を通ることは困難に。

金融機関ごとの不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンの審査基準は、個人の信用力と物件の収益性であることはすべて述べたとおりです。
しかし審査基準は、金融機関によって異なり、メガバンクは一般的に審査が厳しく、ノンバンクは比較的融資を受けやすいと言われています。
それでは金融機関ごとの審査については、どのような違いがあるのでしょうか？

メガバンク

メガバンクの審査は最も厳しく、頭金も多めで審査期間も2ヵ月もかかることもあります。
ただし金利は金融機関の中で最も低いので、できればメガバンクとの融資を受けたいものです。
またメガバンクは、全国に支店があるので取引に便利。

地方銀行

地方銀行は、不動産投資ローンの融資に積極的である銀行とそうでない銀行に二分されます。
どの地銀が積極的なのか、前もって調べておくとよいでしょう。
金利はメガバンクと比べると、やや高くなります。
活動範囲は地域に絞られるので、地域によっては取引できない場合も。

信用金庫・信用組合

信用金庫はメガバンク・地方銀行と異なり社会貢献が目的で営利を目的としておりません。
したがって審査基準は、比較的審査基準は緩やかと言えます。

ノンバンク

ノンバンクは、最も審査が緩やかで審査にかかる時間も早いのが特徴です。
企業によっては投資物件だけでなく、自宅に抵当権を付けて融資する場合も。
なおローン金利は、金融機関の中で最も高く設定されています。

収入別に利用できる金融機関を記載

収入別に利用が可能な金融機関を一覧にしてご紹介します。

金融機関	主な金融機関名	取引可能な年収
メガバンク	三菱UFJ・三井住友・みずほなど	1,000万円以上
地　銀	横浜銀・千葉銀・静岡銀など	500万円～1,000万円
ノンバンク信金等	三井トラスト・SBIエステートなど	500万円以下

金融機関の審査前にしておいたほうが良いポイント

金融機関の審査の前には、できるだけ審査に通りやすい状況にしておくべきです。
次にそのポイントについて、説明します。

申込者の属性を上げられるなら上げる

既に述べたように個人の属性は、大きな評価ポイントです。
属性によっては上げられる属性もあるので、極力上げるようにしましょう。
例えば、クレジットカードの延滞があったりローンの残債があると融資が難しくなるので、すべて返済したり極力減らすようにすべきです。
また既に不動産投資ローンやの借り入れがある場合には、借り換えを行うことにより毎月の収支が改善することも。
またパートやアルバイトの人が正社員に登用されれば、故人の信頼性は増すでしょう。

綿密に事業計画を作成する

事業計画書は、金融機関の審査を受ける際に提出する必要があります。
事業計画書は実際の不動産経営を進めるうえでも重要で、綿密な計画書なしでは不動産投資の成功はありえません。
説得力のある損益計算書と資金計画書を計算し持参すれば、きっと金融機関の心を動かせることでしょう。

クレジットカードの利用可能枠を下げておく

クレジット借入限度額が大きいと、融資後もほかの金融機関から多額の借り入れをするのではないかと警戒されます。
あらかじめクレジットカードのキャッシング枠を減らしておくことも、大切なポイントです。

リボ・分割払いの残債の繰り上げ返済

ショッピングで利用したリボ・分割払いは、手数料は高いが毎月の支払いが少ないので簡単に利用しがちです。
リボ払いは元金がなかなか減らず、支払いが長く続くことになります。
特に複数のカードで利用すると、カード破産ということもあるので金融機関は警戒します。
したがってリボ・分割払いは完済しておくようにしましょう。

不動産投資の融資審査に落ちるパターンと対処法｜実例を用いて紹介

不動産投資ローンの審査に落ちるのは、いくつかのパターンがあります。
しかし、個人の努力で改善できる部分もあるので、あらかじめ対処するようにしましょう。

投資物件の価値が低い

不動産投資では、物件の担保力により融資の有無が決まると言っても過言ではありません。
物件を売却した場合に、貸したお金を取り返せるかどうかが大きなポイント。
したがって多少自己資金が多く用意できても、投資物件の価値が低ければ融資を受けることは難しくなります。
物件選びに際しては、築古物件より新築物件の方が担保価値が高いので狙い目。

事業所得が赤字

既に不動産投資をしている人は、損益通算をして赤字決算にしていないでしょうか。
帳簿上とはいえ、赤字にしておくと金融機関からは返済能力がないとみなされます。
確定申告の修正を行い、正しい所得を申告しましょう。

消費者金融からの借り入れがある

消費者金融からの借り入れがあったり、リボ払いや分割払いがある場合には審査は通らないでしょう。
また自動車ローン残高が大きいと、借り入れが難しいことも。
ローンやリボ払い・分割払いは、極力減らしておくことが肝要です。

融資希望額が大きすぎる

一般的に金融機関では、年収の30～40％程度までしか借りられません。
したがってほかの審査基準を満たしていても、融資希望金額が大きすぎると審査は通りにくくなります。
但し物件の担保力があれば、借り入れが可能になる場合もあります。
収益力・担保力のある物件を探しましょう。

不動産投資の融資審査に落ちてしまった場合には

次に不動産投資ローンの融資審査に落ちた場合の対処方法について説明します。

別の金融機関を開拓する

各金融機関の融資審査は、何を重視するか異なります。
メガバンクは金利が低いのでお勧めですが、地銀や信用金庫・ノンバンクも借り入れの対象として検討しましょう。
地銀やノンバンクの中には不動産投資ローンに熱心なところもあるので、あきらめないで別の金融機関を探すことは重要です。

CIC・JICCなどの信用機関で信用情報を確認する

個人の信用情報に傷がある場合には、審査には通らないと考えておいた方がよいでしょう。
しかし信用情報の問題点を知り是正することで、審査に通る場合があります。
信用情報を提供する機関には次の3つがあります。

• CIC（Credit Information Center）…クレジット会社の共同出資により作られ多くのクレジット会社が加入。
  インターネット・郵送・窓口で信用情報の取得が可能。
• JICC（日本情報信用機構）…商工ローン会社の各社が共同出資して設立、最も多い加入数。
  スマートフォン・郵送・窓口で取得が可能。
• 全銀（全国銀行協会）…都市銀行・信託銀行・地銀のほとんどが加入。郵送による申し込みのみ対応。

いずれの場合でも本人確認書類と手数料が必要です。
またもし信用情報に傷がついていたら、どうしたらよいか不動産会社などと相談してみることが良いでしょう。

不動産投資における融資審査でしてはいけないこととは？

融資基準を満たしていても、間違ったことをしては審査に通らない場合があります。
不動産投資ローンで、決してしてはいけないことについて説明します。

嘘の情報を記載したり隠すこと

審査の際に、年収や預貯金額などの資料を偽造して審査を受ける人がいます。
このような行為は、詐欺罪に該当する可能性があります。
また例え融資を受けられたとしても、後で発覚しローンの残債を一括請求されることも。
従ってこのような行為は、不動産業者などから勧められても行ってはなりません。

同時期に複数の金融機関で審査申し込みをする

近年はインターネットの普及とともに、一度で複数の金融機関に申し込みが可能な一括審査も増えてきています。
しかし本審査において、同時に複数の金融機関に申込みするのはNG。
金融機関に申し込んだ履歴は個人信用情報機関に登録されるので、後に他に金融機関に申し込んだ場合不利になることも。

少なめの金額で審査を受ける

自己資金が少ないと、金融機関の審査に通りにくいことは先に述べた通りです。
そこでクレジットカードを使いお金を借り出し、融資を受けようとする金融機関に預け入れする人もいます。
これにより自己資金が多いと見せかけようとしますが、このような嘘を銀行は必ず見つけ出します。
嘘をつくことにより、信用を一辺に失い本来審査に通る場合でも落ちることになるでしょう。

信用情報に関わる変化がある場合

新たにローンを組んだような場合や連帯保証人になったような場合には、融資を申し込む金融機関に報告する必要があります。
信用情報の変化は、だまっていても必ず金融機関にわかるものです。
後で発覚した場合には金融機関の心証を悪くし、本来受けられる融資も受けられなくなることに。

事前準備が大切！積極的に不動産の融資打診のアプローチをしてみよう

不動産投資では、収益性の高い物件を探し、事業計画を綿密に作成し、必要書類を前もって用意するなど事前の準備が必要です。
事前準備ができたら、あとは積極的に金融機関にアプローチするだけ。
一社に断られたと言ってあきらめず、違う金融機関にもアプローチしてみましょう。
なお不動産の融資に関するお悩みがあればMIRAIMOのオンライン無料相談をご利用ください。
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疑問の点や不明の点があれば、融資の相談をしてみましょう。