マンション経営を始めるには初期費用がいくら必要？初期費用の種類を徹底解説！

近年、マンション経営を中心とした不動産投資が話題となっていますが、初期費用がどれくらい掛かるものなのかご存じでしょうか。

投資の規模にもよりますが、数十万円から始められるものから数千万円かかるものまで幅広いです。

どのような投資の仕方をするのか、どのような物件を選ぶのかによって、初期費用の金額は大きく変わります。

安心してマンション経営が始められるには、準備をしっかりと行い、情報収集をして知識を得ることも大切です。

その中でも、最も重要と言えるのがお金の問題。

マンション経営を始める方に役立つ、初期費用に必要な種類や金額の目安などをご紹介していきます。

マンション経営を始めるのに必要な初期費用はどのぐらい？

マンション経営を始めるには、物件によって異なりますが500万円程度の費用が必要になります。

あくまでも目安であり、どのような物件のマンション経営をするのかによって、大きく初期費用額に影響してきます。

物件が都市部なのか、地方なのか。

コンパクトなワンルームなのか、ファミリータイプの3LDKなのか。

区分マンションなのか、一棟マンションなのか。

初期費用額を含めた無理のない投資額の中で、立地・間取り・規模などバランスの良い物件を選んでいきましょう。

マンション経営をする上で必要になる初期費用の種類

マンション経営を始める際に必要となる初期費用ですが、具体的にどのような項目があるのか知っておきましょう。

• ・物件所得費用
• ・土地取得費用
• ・印紙税
• ・不動産仲介会社に対する仲介手数料
• ・司法書士への報酬
• ・不動産取得税
• ・固定資産・都市計画税
• ・ローン保証料

項目を知ることで、実際にどれくらいの初期費用が必要か計算することができてきます。

項目別にどのような費用なのか、覚えておきましょう。

物件取得費用

マンション経営の中で、最も大きな費用を占めるのが「物件取得費用」。

いわゆるマンションの物件を購入する費用です。

立地や間取り、面積、築年数によって費用は大きく変わります。

マンション経営の場合は、選ぶエリアによってターゲット層も変わってきます。

自分が住むための条件ではなく、借主に合わせたマンションの条件を選びましょう。

土地取得費用

戸建ての場合には、建物価格の他に土地所得価格が必要。

土地は年数や間取りは関係なく、立地と面積、地盤状態によって費用が決まります。

印紙税

不動産購入時に交わす契約書に必要となる、収入印紙にかかる税金です。

不動産の場合は、1,000万円以下で5,000円、5,000円以下10,000円の印紙税が発生。

その他、住宅ローンの契約書にも必要になります。

不動産仲介会社に対する仲介手数料

マンションを購入する際に、不動産会社に仲介に入ってもらった場合の手数料。

ほとんどの中古マンションに必要な費用です。

新築マンションの場合は、不動産会社の仲介ではなく、不動産会社自体が元で販売となるので仲介手数料は発生しません。

物件価格が400万円を超えた場合に、最大で「物件価格×3％+6万円（税別）」の費用がかかります。

司法書士への報酬

マンションを購入すると不動産登記が必要になります。

専門分野であり司法書士への依頼にかかる費用は、4～20万円くらいが目安。

基本的には不動産会社の提携先となりますが、知り合いなどがいる場合はお願いすることも可能です。

不動産取得税

不動産を取得したことで発生する税金。

固定資産税評価額の4％が基準となりますが、物件の条件により軽減されるケースもあります。

固定資産・都市計画税

毎年1月1日時点で不動産を所有している場合にかかる税金。

条件によって、税金が軽減される場合もあります。

基本的には「固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％-減額金額」、「都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％-減額金額」という計算式で費用が決まります。

ローン保証料

住宅ローンを組む際に、金融機関に支払う住宅ローンの保証金です。

条件によっては、保証料が軽減または無くてもローンが組めることもあります。

基本的には、ローンを保証料があった方が、金利も優遇されやすいです。

マンション経営で初期費用とは別に用意しておくべき費用

マンション経営をする上で、今まで説明してきた初期費用はもちろん必要ですが、それ以外にも資金の余裕を持っておくことをおすすめします。

何も問題なくマンション経営を進められていれば良いですが、想定外のことやトラブルが発生することもあり得ます。

どのようなことに備えておくと安心できるか覚えておきましょう。

投資物件に発生するランニングコスト

マンション経営をするということは、所有しているため固定資産・都市計画税や保険などがランニングコストとして発生。

不動産仲介業者に依頼する場合は、管理費用や家賃保証料などが必要になる場合もあります。

家賃収入が安定してくれば、大きなリスクではありませんが、安定するまでは初年度分程度は持っておけると安心でしょう。

半年分の不動産投資ローン返済額

賃貸マンションの募集を掛けて、すぐに借主が決まるとは限りません。

借主が決まったとしても、家賃滞納をされるような最悪のケースも考えられます。

その場合、家賃収入が入らないので、自身の費用で住宅ローンを支払うことになります。

住宅ローンの滞納は、今後のローン条件にも大きく響いてくるので避けるようにしましょう。

万が一に備えて、半年分のローン返済額を確保できていると安心です。

リスク対策に充てる費用

マンション経営にはたくさんの魅力がある反面、リスクも潜んでいます。

不動産の変動は、物件の環境変化を始め、日本全体の経済状況によって変動することもあります。

そんなリスクも想定して、マンション経営ができると良いでしょう。

家賃下落リスク

最初に設定した家賃で、入居者が決まったからといって、ずっとその家賃で続けるのは難しいことです。

築年数が古くなれば、新しい物件より安くしないと入居者が決まらないのは想定できます。

しかし、想定できる家賃変動ではなく、想定外の家賃下落リスクも備えが必要。

目の前に高いマンションができて眺望が遮られたり、マンション住民によるトラブルなど、マンション購入時には、想定できなかったことで家賃が下落してしまうケースがあります。

金利上昇リスク

住宅ローンを契約する際に、「変動」「期間固定」「フラット35」など金利の種類を選択可能。

金利は安いですが、上昇してしまうリスクのある「変動」。

5年や10年を固定金利にして、残りを変動金利にする「期間固定」。

金利は低くはないですが、最大35年の住宅ローンを固定金利にする「フラット35」。

金利の変動は、国の経済状況によって大きく変動する場合があり、何年も先の予測ができるものではありません。

金利の低さと上昇のリスクとのバランスを見て、慎重に決めるようにしましょう。

フラット35のような全期間固定金利以外は、金利の上昇リスクを頭にいれておく必要があります。

中古マンションの場合には修繕費用

中古マンションの場合には、室内の劣化や損傷、設備が故障している場合があります。

入居者が退去する時には、敷金からカバーすることができますが、最初は自己資金で綺麗に修繕しなくてはいけません。

過剰な修繕は必要ありませんが、入居者が住みたいと思える清潔感のある部屋の修繕費用は必要です。

主に壁紙や床材、水回りなどがポイントとなります。

初期費用を抑えることはできる？

初期費用は全て言いなりではなく、交渉できるものもあります。

マンション経営をする上で、少しでも初期費用を抑えたいものです。

最初の費用がラクなると、その後の負担も少なくなります。

初期費用の中でも節約できるものと、節約できないものを覚えておきましょう。

マンション投資で節約出来る初期費用

初期費用の中で、一番価格の調整ができるのが物件購入費用。

物件の費用はピンキリであり、初期費用が少ない場合は無理をしない物件を選ぶことです。

そして仲介手数料も、初期費用が大きく軽減できるポイントでしょう。

「物件価格×3％+6万円（税別）」という計算式がありますが、あくまでも最大値の計算式。

これより少なければ問題はなく、0円でも構わないのです。

不動産会社に交渉してみると良いですが、不動産会社も仲介手数料が会社の利益になります。

あまり強引な交渉は、取り合ってくれない場合がありますので注意しましょう。

ローン保証料も、金融機関によって目安がさまざまであり、必ず必要な費用というわけではありません。

返済能力が高い場合は、交渉の余地がありそうです。

その他にも、火災保険や司法書士費用は、不動産会社の決めたままにならず、自分で安いところを見つければ数万円浮く可能性もあります。

マンション投資で節約出来ない初期費用

初期費用の中で、税金に関わる節約は難しいです。

印紙税・不動産所得税・固定資産・都市計画税は国に定められた税金であり、節約ができない部分です。

物件によっては、条件によって税金が軽減されるケースもあります。

マンション経営に必要な初期費用はどのようにして準備する？

初期費用は現金で持ち合わせて、マンション経営を始めるのが望ましいが、資金が足りない場合や少額でも始めることはできます。

その資金準備の方法を、ご紹介していきます。

金融機関からの借り入れ

金融機関の場合、フルローンでの借り入れが可能。

もちろん審査はありますが、初期費用の負担を大きく軽減することができます。

しかし、ローン借入額が大きくなるので、リスクがより大きくなることは間違いありません。

返済シミュレーションをしっかり立てて、慎重に考えて決めましょう。

自己資本を利用

与信業務のみを行う「ノンバンク」で資金調達も可能。

比較的、簡易的な審査で済むことが多いですが、金利が高い場合もあるので注意が必要です。

金利は毎月の返済に関わるので、ランニングコストの中でも重要なポイント。

長期間関わる部分で、リスクも増えるため慎重に進めることが大切です。

マンション経営では長期的な目線で費用を準備しておくことが大切

マンション経営のポイントは、初期費用から始まり、長期的に続くランニングコストを把握しておく必要があります。

主な初期費用の項目は、物件取得費用・土地取得費用・印紙税・仲介手数料・司法書士手数料・不動産取得税・固定資産・都市計画税・ローン保証料。

少しでも初期費用を節約したいところですが、印紙税・不動産取得税・固定資産・都市計画税などの税金関係は難しいです。

仲介手数料やローン保証料は、不動産会社や金融機関に交渉する価値はあります。

そしてマンション経営には初期費用以外にも、万が一のケースに備えて資金の余裕をもっておくと良いでしょう。

借主がなかなか決まらない場合や家賃滞納、物件修復などさまざまなケースが考えられます。

長い目でみると、家賃相場の下落や金利の上昇などのリスクもあります。

上手くいくシミュレーションと、悪い場合のシミュレーションの両方を想定しておくと良いでしょう。
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