節税目的だけのマンション投資は危険！仕組みやリスクを分かりやすく解説

不動産投資は、一般的には家賃収入や売却益を得る目的で行います。
しかし節税目的ために不動産投資をするという人がいますが、その仕組みはどのようになっているのでしょうか。
この記事ではマンション投資に興味がある人を対象に、不動産投資が節税になる理由とそのメリットおよび危険性について解説をします。

マンション投資が節税になる仕組みとは

マンション投資をすると、所得税や住民税・相続税などが節税になりますが、その仕組みについて解説します。

所得税や住民税の減税による節税効果

給与所得者の所得税は毎月の給料から天引きされ、住民税は年間の所得をもとに翌年徴収されます。
マンションなどの不動産投資を行い、その所得が赤字であれば給与所得の黒字と合算することが可能です。
これを損益通算と言い、これにより所得税や住民税を減らすことができます。

計上できる経費の種類

不動産投資で計上できる経費には、次のようなものがあります。

• 税金…登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税・事業税など
• 損害保険料…火災保険・地震保険など
• 減価償却費…資産によって償却期間が異なります
• 修繕費…資産価値や耐久性を高めるものは対象外
• 借入金利子…元本部分および土地に関する利子は対象外
• 管理費…不動産管理会社に払う管理費や修繕積立金
• その他の費用…交通費や通信費・交際費・消耗費・税理士への費用等

損益通算による節税効果

損益通算はどんな所得でもできるわけではありません。
損益通算可能な所得としては、不動産所得や農業および漁業など事業として行っている所得に限られます。
サラリーマンの場合には、給与所得と不動産所得の損益通算が一般的です。

減価償却による節税効果

減価償却とは

建物や車のように長期間使用できる資産を、減価償却資産と言います。
これらの資産は購入時に一括費用として上せず、使用可能な期間で経費計上することが可能。
これを減価償却と言い、分散可能な期間を耐用年数と言います。
耐用年数は、資産の種類や用途などによって国税庁で定められています。

減価償却の方法と効果

減価償却は経費となるので、利益を抑える節税効果があります。
減価償却期間は国税庁により木造アパートであれば22年、RC造りのマンションなら47年など定められています。
減価償却の方法には、毎年償却額が同じ定額法と償却率が一定の定率法があり、資産によって規定。
例えば建物は定額法により処理され、4000万円のマンションを購入した場合には4,000万円÷47年＝約85万円を毎年償却できます。

贈与税による節税効果

不動産を贈与した場合には、物件の購入金額ではなく相続税評価額により計算されます。
相続税評価額は現金と比べると、20～30％程度低くなります。
相続時精算課税を選択すれば贈与税はかからず、相続が発生した時に相続税が課税されます。
なお一度相続時精算課税を選ぶと、年間110万円までは贈与税が掛からない暦年課税を選択できません。

相続税による節税効果

不動産を相続する場合には、現金と比べて実勢価格より安い価格で評価されます。

建物の場合

建物の価格は固定資産税評価額となるので、購入価格の50～60％程度で評価されます。
さらにアパートなどの貸家となっている場合には3割を減額し、空室があればさらに一定の割合を減額が可能。

土地の場合

市街地にある土地を相続する場合には、路線価格で評価され公示価格の80％程度となります。
アパートなどの賃貸住宅があれば貸家建付地となるので、借家権分を減額して評価されます。
また小規模宅地等の特例が受けることができれば、200㎡まで50％を減額できるので大幅な節税が可能。

節税を目的としたマンション投資のリスク

不動産投資を節税目的だけに絞ると、さまざまなリスクが発生します。
どんなリスクに気を付けたら良いか、次に解説をしましょう。

黒字経営をすると税金が増える

不動産投資が赤字であれば節税できますが、黒字になると税金を納めなければなりません。
運用が成功し利益が増えると、それが収入に上乗せされて合計の納税額が増えてしまいます。
特に減価償却期間を過ぎると、一気に黒字に転換する恐れがあるので注意が必要。

赤字経営を続けると金融機関の信用がなくなる

不動産投資を行う場合には、通常ローンを組んで金融機関から購入資金を調達します。
資金融資する金融機関は、不動産投資の成否が返済にかかわってくるので収支状況を常に注視しています。
不動産経営が赤字の状態が続くと、金融機関からの信用を失うことになり不動産投資を拡大する際に融資を受けにくくなります。

物価が下がると資産の価値も落ちる

景気が悪化し世の中の物価が下落すると、リンクして不動産価値も下落します。
マンションを売って利益を得たいと考えていた人は、資産価値が減少し購入価格より大幅に値下げをしないと売れないということも起こり得ます。

逆に景気が良くなり金利が上昇すれば、毎月のローン返済額も増えます。
余裕資金を十分に持っていない場合には返済が難しくなり、最悪の場合せっかく手に入れた物件を手放さなくてはならない状況も。

マンション投資で上手に節税するには？

それではマンション投資をする上で、上手に節税するにはどうしたらよいのでしょうか。

節税はキャッシュフローとのバランスが大事

減価償却は実際の現金支出を伴わないので、帳簿上は赤字であってもキャッシュフローを良くできます。
しかしいくら節税をしてもキャッシュフローが悪いのでは、何のための不動産投資かわからなくなります。
マンション投資をする上で大事なのは、節税とキャッシュフローがうまくバランスをとれていることです。

投資する前の経費の計算方法には注意が必要

不動産投資で経費計上できるものは多くありますが、計算方法については前もって注意する必要があります。

外注管理費・修繕積立金・損害保険料

外注管理費・修繕積立金・損害保険料は、物件の種類や保険会社によって異なりますが、費用金額は年度によっては変わらないので計上しやすいと言えるでしょう。

• 外注管理費…不動産管理会社などが行う管理費や清掃費・除草費、植栽せん定などの外部に委託した費用
• 修繕積立金…建物の共用部分を維持していくためには、毎月積立の必要
• 損害保険料…火災保険料や地震保険料は、年間に掛かった費用を経費に可能

一括払いの場合には、前払費用として毎年分割して経費計上できます。

損害保険料

火災保険料や地震保険料は、一年に支払った保険料を経費にできます。
一括払いの場合には、使用した期間に対して等分割して経費計上が可能。
なお個人年金や生命保険料は、経費にできません。

借入金の利子

不動産投資での借入金の利子は経費計上できます。
しかし土地購入のための借入金の利子は経費計上できないので、その分を差し引いて計算しなければなりません。

また借入金利子は毎月返済され元本残高が減っていくので、支払年数が経つにつれ借入金利子は減少していきます。
借入金利は次の式により計算します。
毎月の借入金利子 ＝元本の残高 × 利率 ÷ 12

減価償却費

建物や附属設備などについては、減価償却費を経費計上できます。
減価償却の方法は定額法と定率法がありますが、建物についての減価償却は定額法のみとなっています。

その他の節税方法

次にその他の節税の方法について説明します。

青色申告

不動産の確定申告を青色申告で行う場合には、65万円または10万円の控除を受けることがでます。
青色申告を受けるためには次の要件を満たさなければなりません。

• 不動産が事業規模であること
• 複式簿記で記帳していること
• 損益計算書と貸借対照表を添付すること
• 3月15日の確定申告期限を守ること

不動産投資が事業規模とみなされる制度を利用

不動産が事業規模とみなされるには、一戸建ての場合には5戸以上、アパートの場合には10室以上貸していれば事業として認められます。
事業規模とみなされれば、青色申告ができ次のようなメリットがあります。

• 青色申告控除…所得税から65万円または10万円控除できます
• 青色事業専従者…家族の給与を経費にできる
• 修繕費…資産価値や耐久性を高めるものは対象外
• 減価償却の特例…30万円以下の固定資産を一度に経費にできる
• 純損失の繰り越し控除…赤字になってから3年の間に利益が出た場合、黒字から赤字を差引ける

節税目的によるマンション投資の失敗例

不動産投資を単なる節税目的にすると失敗を招くことがありますが、つぎにその失敗例を紹介します。

相続税を目的でマンション投資を始めて失敗した例

現金や金融商品でなく不動産投資物件で相続すると、低い価値で評価されるので節税につながります。
しかし投資物件を購入する際、きちんと調査しないと安い物件を高い値段で買ってしまうことも。
いくら節税はできても高い買い物をしては、何のために対策を講じたかわからなくなってしまいます。

節税目的の土地活用をして失敗した例

節税目的で自分の遊休地に投資物件を建てるような場合、その物件を借りる人がいるかあらかじめ調べる必要があります。
相続税は安くなったが、空室が目立ち赤字では何のために対策を打ったのか。

経営が好調で節税に失敗した例

不動産経営が好調だと、不動産所得が増え税率が上がってしまいます。
例えば695万円超900万円以下では所得税は23％+控除額636,000円ですが4,000万円超では45％+控除額4,796,000と跳ね上がります。
事業とした場合の800万円超の税率は、23.2％と安いのであらかじめ法人とすべきでしょう。

不動産投資のメリットしか見ずに始めるのは危険

マンション投資は、一般的に株式やFX等と比べると比較的安全と言われます。
しかし投資なので、リスクはあり失敗をすることもあります。
ただ単に、節税や利益のみを追求していると、せっかく手に入れた物件を失う危険もあり得ます。

収益を上げたいなら節税目的のマンション投資はやめよう

ここまで述べたように節税だけを目的として、マンション投資を行うと思わぬ損失を被ることがあります。
マンション投資をする場合は、どの部分が節税可能で、どうしたら収益を上げ経営を成功させられるのかということを考える必要があります。
マンション投資に関するお悩みがあればMIRAIMOのオンライン無料相談をご利用ください。
MIRAIMOの不動産投資コンサルタントが責任もってお答えします。