不動産投資で中古マンションを選ぶときの基本を解説｜失敗しやすい理由と対策方法とは

不動産投資に興味があっても、リスクを恐れて今一歩踏み込めない人もいるかもしれません。

中古マンションを購入して賃料収入を得る「中古マンション投資」は、比較的に少ない資金で始められて利回りも高いため、とても魅力的な不動産投資手法です。

今回の記事では、中古マンションを選ぶ時の基本から中古マンション投資で失敗しがちな理由や対策方法、注意点などを解説します。

不動産投資で中古マンションを選ぶときの基本

中古マンションを購入する際には、立地や物件の状態をしっかりと確認しなければなりません。

また、不動産投資を行うのであれば中古マンション投資の種類を知ると共に、利回りについても理解を深めておく必要があります。

不動産投資物件としての中古マンションで重視するべき要素

まず、物件を購入する際に重視すべき要素を見ていきましょう。

立地

中古マンションを選ぶ際、立地はとても重要です。

例えば、

• 駅から近い
• 都心部へのアクセスが良好
• コンビニやスーパーが近い
• 役所や病院など公共施設が近い
• 治安が良い

上記のような条件を有する利便性が高く暮らしやすい地域では、賃貸需要が安定しており継続的に入居者が見込めます。

地方では100万円台で購入できる低価格な物件もありますが、低価格だからと立地を無視した物件選びをしてはいけません。

物件の状態・築年数

中古マンションの購入を検討する歳には、物件の状態や築年数をしっかりと確認しておきましょう。

部屋に設置してある機器などが古い場合、購入後に故障や交換などで大きな負担が生じる場合があります。

また、築年数の古すぎる物件は地震へのリスクが高いです。

1981年（昭和56年）以降の物件には、震度6～7程度の地震でも倒壊しない構造基準「新耐震基準」が設けられています。

大地震で大事な資産を失わないよう、新耐震基準をクリアしている物件を選びましょう。

物件の専有部分

購入した中古マンションの住戸部分は専有部分なので、部屋の扉やクロスの変更などインテリアに関する部分は変更可能です。

リフォームしてから賃貸に出す場合には重要な部分になるため、しっかりと確認しておきましょう。

一方で、玄関の扉やバルコニー、窓ガラスなどは共有部分であるという位置づけであり、勝手に変更はできません。

中古マンション投資の種類

中古マンション投資の種類には、大きく分けて2つあります。

区分マンション投資

区分マンションとは、マンションの部屋単位で所有する投資方法。

中古マンションの場合、築年数の経過や老朽化の度合いによっては新築時の価格よりも安く購入できるため、初心者でも始めやすいです。

ただ、安く購入出来る分、設備の故障や交換などの負担が大きくなる場合もあるため、購入時にはしっかりと確認しましょう。

1棟マンション投資

中古マンションを1棟丸ごと購入する投資方法です。

1部屋購入の区分マンション投資では、その1室に空室が発生した場合には家賃収入が得られませんが、1棟マンションなら数部屋で空室が発生しても収入はゼロにはなりません。

ただ、経験と資金が必要な投資手法なので、一定の経験があり資金力のあるベテラン投資家向きの投資手法と言えるでしょう。

投資物件の利回りの計算方法

家賃収入で収益を得る不動産投資では、利回りの計算は欠かせません。

利回りの計算方法には、以下の2つがあります。

表面利回り

年間の家賃収入と物件価格から算出したのが表面利回りです。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100

例えば、表面利回りが5％であれば、物件価格を回収するまで20年間かかる計算になります。

ただ、表面利回りは満室が前提である上に経費は一切含まれていないため、実際の収益は計算できません。

実質利回り

上記の表面利回りに、管理費や修繕積立金などの諸経費を計算に入れて算出するのが実質利回りです。

実質利回り＝（年間家賃収入－諸経費）÷（物件価格）×100

諸経費が差し引かれる分、当然表面利回りより数値は下がりますが、より現実的な収益の予想が可能です。

中古マンション購入までの流れを簡単に解説

では、実際に中古マンションを購入するまでの流れを確認しておきましょう。

①中古マンション投資の目的を確認する

中古マンション投資には、毎月の家賃収入を得る「インカムゲイン投資」と、購入した物件を相場が上昇した時に売却して利益を得る「キャピタルゲイン投資」があります。

中長期に渡って継続的に収益を得る手法と、予想通りに価格が上昇した場合のみで利益を得られる方法では目的が異なります。

どちらの手法で不動産投資を行うのか、目的を明確にしておきましょう。

②資金計画を立てる

どの程度の規模の物件を購入するのかによって、必要な手元資金や金融機関からの借入額は異なります。

特に、金融機関から借入する場合には、自身の年収や勤務先など「属性」が重要。

自分がどの程度の規模の不動産投資が行えるのか、物件選定の前にしっかりと資金計画を立てなければなりません。

③物件を探す

自己資金額や借入額の規模の目安がつけば、実際に物件を探しましょう。

物件検索サイトを活用して物件を探すほか、不動産会社への問い合わせをします。

ネットで検索すれば、不動産投資を得意とする不動産会社も探せるので活用しましょう。

④購入申し込みから物件の引き渡し

物件が決まれば購入を申し込みます。

この時点では自己資金額や借入額、管理会社への委託費用なども明確になっているはずなので、中長期の収支をシミュレーションしておきましょう。

シミュレーションの結果、当初の目的を達成できる内容であれば、購入を決定します。

契約に関する諸手続きが完了すれば引き渡しです。

中古マンション投資で失敗しやすい理由とは？｜実例を紹介

中古マンション投資で失敗するケースにはどんな理由があるのでしょうか？
実例を交えて紹介します。

安さに惹かれて失敗する

地方で100万円台の中古マンションを安さに惹かれて購入したものの、まったく借り手がつかず毎月のローンだけが負担に。

また、売却したいと考えて売りに出しても、なかなか売れない。

こんな事態が実際に起こりえます。

地方では空室リスクが高いケースがあり、数ヶ月以上に渡り借り手が決まらない場合もあるので注意が必要です。

中には利回り10％以上と表示されている物件もあり一見魅力的ではありますが、安い物件にはそれなりに低価格に売りに出されている理由があると考えて良いでしょう。

ローンを借りすぎて失敗する

中古マンション投資で失敗する理由の多くが、ローン借入額の大きすぎるケースです。

属性が評価されて金融機関から多額の住宅ローンを組んで物件を購入したものの、予想していたより入居率が悪く、空室が続いたため月々のローンが負担になり破綻。

このように、借入額が多く月々のローン負担が大きい場合、空室や家賃滞納が続くと大きな打撃を受けます。

また、ローン額が大きいほど金利負担も多くなるため、変動金利で借入れている場合には特に注意が必要。

金利が大きく上昇した際には、空室や滞納が発生していなくてもローン支払いが困難になり、不動産投資が立ち行かなくなる可能性が大きくなるのです。

修繕費やリフォーム代で失敗する

入居者がいる状態で売買契約を交わした場合、内見できないケースもあります。

契約の際に不動会社から「部屋の傷みはたいしたことない」と聞かされていたが、入居者の退去後に部屋を確認したら予想以上に傷みが酷く、想定外の高額な修繕費やリフォーム代が必要に。

このケースのように、現状のままでは新しい入居者が見込めない場合には、リフォームするか手放すかの二択を迫られます。

手元資金が潤沢にあれば問題ありませんが、余裕のない場合には物件を手放さなければならないでしょう。

失敗しないために！中古マンション投資で発生しやすいリスクへの対策方法

中古マンション投資で失敗しないためには、発生しやすいリスクを知ると共に対策方法を理解しておかなければなりません。

下記で説明する7つの対策方法を覚えておきましょう。

人口が少ないエリアの物件を避ける

人口の少ない地方やエリアの物件は避けましょう。

賃貸需要で大きく左右される不動産投資においては、そもそも人口が少なく借り手がつかない物件は空室リスクが大きく、収益を得られない可能性があり危険です。

特に、地方では人口減少率が著しく上昇している地域もあるため注意しましょう。

ただ、大都市圏以外のエリアが総じて人口減少エリアとは限りません。

大きな工場や大学が新設されるエリアや再開発エリアなど、人口流入が見込める地域もあるため、しっかりとリサーチするのが重要です。

ファミリータイプの物件を選ばないようにする

ファミリータイプの物件は家賃が高く一見魅力的ですが、注意が必要です。

ファミリータイプ最大のデメリットが空室リスクの高さ。

ファミリータイプは一度入居が決まれば平均入居年数は長いのが特徴ですが、退去した場合に次の入居者が決まりにくいです。

自己資金力に乏しく、空室リスクによってローン支払いに影響が出る恐れがあるならば、ファミリータイプは選ばないほうが良いでしょう。

複数の不動産サイト・不動産会社を利用する

数ある中古マンションの中から優良な物件を選ぶためには、多くの情報が必要です。

複数の不動産サイトや不動産会社を利用して、有益な情報を集めるように心がけましょう。

数多くの物件から候補を絞っていく際にも、複数の情報源を活用すれば比較検討も可能です。

旧耐震基準の物件を避ける

1981年（昭和56年）に新耐震基準が設けられ、新基準以後に建築された建物は震度6～7以上の地震に耐えられるとされています。

新基準以前の旧耐震基準の物件は、大きな地震の際に倒壊の恐れがあるため、耐震工事を施工しているかを確認しましょう。

物件の瑕疵具合を確認する

物件を決める際には、物件に欠点がないか瑕疵具合を確認する必要があります。

部屋の不具合を調べるのはもちろん、建物の共有部分のチェックや設備の状態、周辺環境に至るまで、賃料や入居率に影響する部分なのでしっかりと確認しましょう。

家賃収入が6万円以下になる物件は避ける

中古マンションの築年数や立地によっては、家賃が6万円以下の物件もあります。

家賃の安い物件はその分安く購入できるため魅力を感じるかもしれないですが、注意が必要です。

例えば、退去の際の原状回復費や設備の修理・交換代などは家賃水準とは関係ありません。

そのほか、修繕積立金や管理費などの経費も家賃収入と関係なく一定の金額が必要となるため、それらの諸経費を差し引いた実質利回りを計算しなければならないのです。

あまりに家賃収入の低い物件は大きな収益が期待できないため、避けたほうが良いでしょう。

オーナーが売却する理由を確認する

オーナーが物件を売却したい理由を確認することで失敗を減らせます。

海外に転勤する場合や相続税対策などのやむを得ない事情を除いて、オーナーが売却したい何らかの理由があるはずと考えて慎重に確認しましょう。

例えば、

• 利回りは高いが駅から遠く空室リスクが高い
• 築年数が経過しており老朽化が目立つ
• 物件価格の下落が止まらず、さらなる下落が予想される
• 大規模な修繕が行われる予定があり、その前に売却したい
• 入居者の満足度が低く、入居者が決まっても短い期間で退去してしまう

上記のような物件の抱えている問題を見極めれば、失敗を未然に防げるのです。

中古マンション投資をすることによるメリット

中古マンション投資にはどんなメリットがあるのでしょうか？

4つの大きなメリットを解説します。

低価格で購入できる

中古マンションの価格は、新築マンションと比較して約7～8割とされており、中古マンション投資で最大のメリットが新築マンションより低価格で物件を購入できること。

新築マンションの価格には不動会社の利益や広告宣伝費が上乗せされているのが通常ですが、中古マンションは売主の意向で価格が決まるため、安く購入できるとはいえ質が低いというわけでもなく割安に購入出来る場合もあるのです。

資産価値が安定しやすい

中古マンション投資のメリットのひとつに、資産価値が安定しやすい点が挙げられます。

中でも築年数15～20年くらいの物件の価格下落率は緩やかになるため、売却時の差損を少なくできるのです。

また、リフォームやリノベーションで物件の価値をさらに高める方法もあり、売却益を得られる可能性もあります。

安定収入を得やすい

中古マンションは価格下落率が緩やかになると共に、賃料も大きく変動せずに安定します。

株式投資や外国為替取引のように景気動向や地政学リスクに左右されにくいため、中古マンション投資は安定的かつ継続的に収入を得やすい投資手法なのです。

資産価値を把握しやすい

多くの場合、中古マンション投資を始めるにあたり金融機関から融資を受けますが、金融機関ではローン利用者の属性を評価すると共に物件の資産価値も評価しており、実際にその物件で収益が得られるのかを判断しています。

つまり、審査を通過すれば、物件の価値が適正であるのを金融機関が証明してくれたと考えてよいわけです。

株式投資などでは適正価格を判断するのは専門家でも困難で、多くの方が損失を被ります。

中古マンション投資ならば資産価値を把握しやすく、高値で買わされるような事態も少ないのです。

中古マンション投資をすることによるデメリット

中古マンション投資にはメリットがある一方、デメリットも存在します。

金融機関からの融資が受けにくい

一般的に中古マンションは、新築マンションと比べて金融機関からの融資が受けにくいです。

築年数などによっても異なりますが中古マンションの中には質の悪い物件も存在するため、金融機関は厳しく審査するほか、仮に審査を通っても融資割合が低い場合もあります。

ただ、中古マンションでも十分に資産価値があり高い評価を受けられる物件もあるため、しっかりとリサーチして探しましょう。

ランニングコストが高額になりやすい

築年数が経過している建物は、修繕費用などランニングコストが高額になりやすいです。

機械設備などは修理で対応できないケースもあり、交換となればコストが嵩みます。

なるべく無駄な修繕費などが必要にならないよう、購入時のチェックは欠かせないでしょう。

利用可能年数が少ない

マンションの寿命は60年あまりと言われており、築年数が大分経過している場合、そもそも中古マンション投資として利用できる年数が少ないです。

老後の年金代わりとして不動産投資を行う場合や相続財産として購入するのであれば、なるべく築浅の物件を選ぶのが良いでしょう。

自然災害によるリスク

近年、日本各地で起っている自然災害がいつ自分の身に降りかかるやもしれません。

特に、大地震の影響を直接受けて建物が大きなダメージを受けた場合には、マンションの資産価値は下がるでしょう。

対策としては、1981年の建築基準法改正後の基準を満たしている物件と選ぶこと。

また、地震保険に加入しておけば、さらに安心できます。

瑕疵担保責任保険が付いていない

新築マンションの場合、住宅品質確保法によって10年間の瑕疵担保責任が義務付けられていますが、中古マンションには同法の適用がありません。

中古マンションでも数ヶ月の瑕疵担保責任保険が付帯している場合もありますが、万が一購入した物件に欠陥が見つかった場合には自分で補修工事を行う必要があると覚えておきましょう。

中古マンションを購入する際には後々大きな補修工事で出費がかからないよう、しっかりと物件の状態を確認しなければならないのです。

今後の不動産投資で狙うべき中古マンションの特徴

不動産投資を成功させるためには、賃貸需要のある物件を購入しなければなりません。

今後狙うべき中古マンションの特徴を見ていきましょう。

単身者向けのコンパクト住宅

中古マンション投資で需要の高いのが、単身者向けのコンパクト住宅です。

特に、都市圏では学生や単身サラリーマンの賃貸需要が高く、単身者向けの20平米以下の物件が狙い目になるでしょう。

利便性・周辺アクセスが整った住宅

近くにコンビニやスーパーがあるなど利便性に優れ、駅や都心部へのアクセスが良好な物件を購入しましょう。

日当たりや公園があるなどの周辺環境はファミリーと単身者で重要度は異なりますが、利便性やアクセスは多くの世帯で重要視するポイントになります。

また、利便性に優れた物件は、資産価値が目減りしくいのも特徴です。

バリアフリー対策が施された物件

高齢者に対応したバリアフリー対策を施している物件を購入しましょう。

超高齢化社会の進行と共に、高齢者向け物件の需要も高まっています。

また、バリアフリー住宅は資産価値の維持にもつながるため、要チェックポイントです。

高級志向の物件

分譲マンションのようなグレードの高いハイクオリティな設備、仕様を採用した高級志向の賃貸用マンションが増えています。

満足度の高い物件は入居者に好まれて空室リスクを減らせるほか、売却時の価格にも影響するためおすすめです。

中古マンション投資をする上で押さえておくべき注意点

では、中古マンション投資をする際、押さえておくべき注意点を確認しておきましょう。

管理会社に丸投げしない

中古マンション投資では、多くの場合に管理会社に管理を委託します。

しかし、管理会社にすべてを丸投げしてはいけません。

実際に自分の目でマンションの状態を確認することによって、気づく問題もあるはずです。

自分自身も出来るだけ運営に介入し、管理を行っている意識を持ちましょう。

初心者のうちはリスクの高い物件は避ける

中古マンション投資は比較的少ない資金で始められる投資手法です。

しかし、一定のリスクは存在するため、物件を選択する際にはリスクを一つひとつ潰していきましょう。

例えば、どんなに最新の設備を導入している物件であっても、立地が悪くては入居者が集まらないかもしれませんし、立地が良くても老朽化の激しい建物では人気を得られないかもしれません。

特に、初心者の場合はなるべくリスクの少ない物件に投資しましょう。

リスクに備えて自己資本を用意しておく

リスクに備えて、手元資金を残しておきましょう。

中古マンションの場合、突発的な修繕費用が必要になる場合があります。

また、空室や滞納が生じた際には、ローンの支払いが難しくなるかもしれません。

手元資金全額を物件購入時にすべて注ぎ込まずに。ある程度の自己資本をプールしておきましょう。

日々のメンテナンスを怠らない

マンションの状態を把握すると同時に、日々のメンテナンスを怠らないようにしましょう。

メンテナンスされずに不具合がある状態では、空室率が上昇してしまい入居者もなかなか決まりません。

空室リスクを減らして安定的に収益を得るためには、惜しまずに修繕費用を投入して良い状態を保つよう心がけるのが大切です。

投資物件の条件を事前に決定しておく

不動産投資では、ターゲットを絞り込むのが重要。

借り手となるターゲットを明確にし、購入する物件の条件を決定しておきましょう。

例えば、大きな大学や工場などの単身者が多いと思われるエリアでファミリー向けの物件を購入しても、思うように入居者が決まらないかもしれません。

「立地条件からどんな世帯層がターゲットになるのか」「ターゲットが満足するのはどんな物件なのか」などを考慮して、適切なエリアや物件の選定を行いましょう。

中古マンションは価格がお手頃！これから不動産投資を始める方にオススメ

中古マンション投資は比較的に低予算で始められ、高い利回りが期待できる不動産投資手法です。

今回ご説明した中古マンション投資のメリットやデメリット、リスクへの対処方法などを参考にしていただき、不動産投資を始めましょう。

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