不動産を貸したいときに自分でするべきこと9つ｜チェックすべきポイントとは

「持っている物件を貸し出したいけど、何から始めたらいいの？」初めてだと、貸し出そうにも疑問だらけですよね。不動産を貸すときには、さまざまなポイントをチェックしておく必要があります。ここでは、物件を貸したいときにするべきことや貸すまでの流れ、その他疑問点について詳しく解説します。

不動産を貸したいときにするべきこと6つ｜貸すまでの流れ

所有している不動産を貸し出したいと思っても、「何から始めればいいのかわからないんだけど…」と困ってしまうこともあると思います。所有物件を貸したいときにするべきこと・貸すまでの流れを確認しておきましょう。

①いつまで貸すのか決める

住まいを貸し出すのには、転勤や長期出張など、各自それぞれ理由があってのことかと思います。理由によっては「また数年後に自分たちで住みたい」ということもあるでしょう。まずは、いつまで貸すのかという期間を考えましょう。今後自分たちで住む予定がないなら、売却するというのも選択肢として考えられます。

自分がまた住むのなら定期建物賃貸借契約がオススメ

賃貸物件として貸し続けるなら普通借家契約（賃貸借契約）が選択されることが多いです。でも、いつかは自分たちで住む予定なのであれば、契約の終了が確実となる定期借家契約（定期建物賃貸借契約）の選択も検討するとよいでしょう。

②近隣相場をチェックする

住まいを貸すことを検討する際、収支の目安を知っておくことも大切です。まずは広告などに掲載されている近隣物件の賃料情報を調べ、ある程度の相場を把握しましょう。住まいの賃貸借の場合は、募集時の賃料と実際に契約した時の賃料に大きな差はないとされていますが、あくまで参考情報として考えておきましょう。

査定前に調査しておこう

賃貸として貸し出せば、当然賃料が得られるわけですが、税金・管理費などの支出についても考えておかなければなりません。収入（賃料）と支出できちんとバランスが取れるかどうか、査定を依頼する前に試算しておくことをおすすめします。

③収支計画表を作る

住まいを貸し出すと、収入だけでなく支出もあるということを先ほどお伝えしました。具体的に収入としては毎月入ってくる賃料・管理費（共益費）、一時的に入ってくる礼金・更新料、借主から預かる敷金などが挙げられます。支出としては、管理委託費（不動産会社に入居者・建物管理を依頼する場合）、所有物件の場合は購入時のローン（ローンを利用している場合）、固定資産税など各種税金、管理費・修繕積立金（分譲マンションの場合）などが挙げられます。住み替えをする場合は、住み替え先の賃料または新居購入費用（ローン）も必要となります。
こうした収支をきちんと把握してまとめた収支計画表を作っておくと、貯蓄やローン返済なども計画しやすくなります。

キャッシュフローをチェック

不動産投資のキャッシュフローは、賃料から経費・ローン返済を除いて残るお金の流れを指します。経費の振れ幅は大きくありませんが、ローンの返済額は金利や融資年数などによって大きく変わってくるため、注意が必要です。月々の返済額を簡単に算出できるシミュレーターのアプリなど、スマホで手軽に利用できるものもあるので、そういったものも活用してキャッシュフローをチェックしておきましょう。

④不動産会社を探す

入居者募集をはじめ、入居後の賃料の授受・トラブル対応など、自分たちが対応できない場合は不動産会社に依頼することになります。信頼できる不動産会社を見つけられるかどうかは、賃貸運営の成功のカギともなる部分です。しっかり見極めて相性のよい業者を見つけましょう。

複数の業者にあたってみよう

不動産会社と一口に言っても、各社の特徴はさまざま。それと同時に、お客様目線に立って提案できる担当者もいれば、利益最優先の担当者もいるなどさまざまです。できるだけ複数の業者をあたって、信頼のおける業者（担当者）を見つけてお願いしましょう。また、会社の規模が大きいから安心（信頼できる）とは一概には言えません。口コミ評判なども参考に、担当者と接していく中で信頼できるかどうかを見極めていきましょう。

⑤不動産会社と契約を結ぶ

信頼できる不動産会社が見つかったら、いよいよ契約締結です。

任せる業務を決めておこう

入居者募集の依頼は仲介業務、入居後の各種管理の依頼は管理業務を不動産会社にお願いする形となります。全部を任せるのか、部分的に依頼するのか、依頼前に任せる業務を決めておきましょう。
仲介業務や管理業務を自分たちで行うことも不可能ではありません。しかし、仲介業務には法律などの専門的な知識も必要になりますし、働きながら大家業をするのは簡単なことではありません。その点も踏まえてよく考えましょう。

⑥入居者を募集する

不動産会社に仲介業務を依頼した場合、担当者と賃料や契約期間など、さまざまな条件を相談して決定します。その後、不動産会社と貸主が合意した方法により入居者を募集します。

賃料や契約期間などを改めて設定

募集条件では、賃料、管理費（共益費）、契約期間、契約時の敷金・礼金、連帯保証人の有無、保険加入の有無、ペットの可・不可、駐車場（駐輪場）の利用などしっかりと検討する必要があります。
特に賃料は契約・入居後は簡単に変更できないので注意しましょう。敷金や礼金は月額賃料の1～2ヶ月分というところが多いですが、なしというところもあります。敷金・礼金だけでなく、管理費（共益費）も地域性を踏まえて考える必要があるので、業者（担当者）ともよく相談するようにしましょう。

⑦内見に対応する

入居希望者が現れたら、内見や各種問い合わせに対応します。不動産会社に仲介業務を依頼した場合は、不動産会社が代わりに行ってくれます。

入居希望者との交渉も行う

入居希望者によっては、賃料の値下げや入居時期などを相談してくる場合も。こういった交渉もこのときにすることになります。自分たちでもしっかり考え、業者（担当者）とも相談し、交渉に応じるかどうかを決定しましょう。

⑧入居者と賃貸契約を結ぶ

勤務先や年収、入居希望者・連帯保証人の応対などを総合的に見て審査し、入居者を決定したら、いよいよ賃貸契約の締結です。不動産会社に仲介業務を依頼している場合は、入居者の審査や契約の手続きなど全面的にサポートしてくれるので、不明点などは遠慮なく聞くようにしましょう。

業者へ払う手数料はどれくらい？

賃貸契約において不動産会社が受け取れる仲介手数料は、賃料の1ヶ月分以内が上限として定められています。仲介手数料は貸主と借主、それぞれから受け取ることになるので、半月分以内ということになります。借主の承諾があれば、どちらか一方から賃料1ヶ月分以内を受け取ることも可能ですが、原則としては半月分以内と考えておきましょう。

⑨大家として管理業務を行う

契約を結んで入居が完了したあとは、賃料の管理や苦情・トラブル対応、物件の掃除やメンテナンス、契約更新、退去手続きといった管理業務を行います。不動産会社に管理業務を依頼した場合は、これらの業務は業者が代わりに行ってくれます。

確定申告も忘れずに

住まいを賃貸に出して賃料収入を得た場合、毎年2月半ば～3月半ばの間に前年分の確定申告をする必要が出てきます。管理しやすいように、不動産賃貸用の銀行口座を開設しておくなどしておくとよいでしょう。領収書を取っておいて保存するのはもちろんのこと、領収書が発行されない費用もきちんと管理し、確定申告前に慌てないようにしておきたいものです。
なお、不動産所得の金額は前年1月1日～12月31日に不動産賃貸で得た収入（管理費・共益費、敷金・礼金や更新料など含む）から経費を差し引いた額です。赤字になってしまった場合は、その他の黒字所得と差引計算を行えます。
不動産に関連する税金についても、知識としてある程度知っておくことをおすすめします。

店舗や事務所を貸したい時はどうする？

ここまでは住まいを貸し出す場合について解説してきましたが、店舗や事務所を貸したいときはどうしたらよいのでしょうか。基本的な流れは一般の住まいと同じですが、特に留意すべきポイントをお伝えします。

①貸し出す対象を決めよう

たとえば事務所では、
不特定多数の人が出入りする
音や振動を発生する
荷物の搬入が頻繁にある
24時間使用する
などにより異なる対応をする必要が出てきます。特に居住用のマンションを事務所として利用する場合は、店舗的な要素を持たない業種に制限して貸し出したほうがよいでしょう。

②契約形態を決めておこう

基本的に賃貸の形式は一般の住まいと同じですが、契約形態はさまざまで、業務委託契約を結ぶ場合もあります。契約期間は2～3年であることが多いですが、期間は自由なので、15～20年など長期契約を結ぶ場合も。

③入居希望者と話し合うべきこと

できる限りトラブルを回避するためにも、以下のことは契約前に入居希望者と話し合っておきましょう。

公共料金やゴミの管理

電力や水道の使用料金の請求金額は、個別のメーターか建物全体を子メーターで割り振るかによって変わります。ゴミの管理についても、テナントビルなどによってそれぞれ決まりがあるので、事前に確認しておきましょう。

消防法に関するメンテナンス

特にテナントビル・ソシアルビルの防災対策に関連する規制はかなり厳しくなっており、火災報知器やスプリンクラーの設置、非常出口の確保など確認すべきことがたくさんあります。こちらもきちんと確認しましょう。

保険関係

店舗の場合、火災以外の施設賠償や什器備品などに関する保険が十分でないこともあります。保険内容をよく確認し、その補償内容で不十分だと感じるようであれば、損害保険に申し込むことをおすすめします。

不動産を貸したい人の素朴な疑問

初めて不動産を貸す場合、さまざまな疑問が浮かんできますよね。ここではよくある素朴な疑問にお答えします。

Q1　古い家を貸したい時はリフォームは必須？

汚れや劣化の程度にもよりますが、気になる部分はきれいにしておいたほうがよいでしょう。貸主自身が見て気にならなくても、第三者が見たときに気になる部分も出てくるかもしれないので、できれば不動産会社など自分たち以外の人に見てもらうことをおすすめします。
多くの方は退去時にクリーニング業者によるルームクリーニングや、壁紙・床の張り替えを行っているようです。プロのルームクリーニングは、自分たちで行うクリーニングよりずっときれいになるので、費用対効果としておすすめです。また、リフォーム資金が限られている場合は、水回り（トイレ・浴室・洗面所）を優先してリフォームすると清潔感がアップし、好印象を与えやすくなります。

Q2　マンションを貸した場合の管理会社はどこになる？

建物自体の管理は、マンションが依頼している管理会社が行います。

Q3　マンションを貸すと儲かるの？

賃貸経営をすることで賃料収入が発生するというのは大きなメリットとなります。しかし、維持費や経費、税金、管理業務を不動産会社に委託する場合はその費用などもかかってくるため、大きく儲けられるかといったら難しいかもしれません。（マンションの立地や築年数などにもよる）
また、入居者が決まらなければ賃料収入はもちろんゼロになりますし、築年数が建てば家賃の設定額が減るリスク、災害による修繕が発生するリスクなどもあります。こうしたリスクも十分理解した上で賃貸運営を始めるようにしましょう。

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