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不動産投資において防音マンションは需要が高い?|防音物件を選ぶメリットを紹介

楽器を演奏する人は、一般のマンションだと音漏れが気になりますし、楽器不可のマンションが多いもの。

また、遊び盛りの小さいお子様がいる方もなるべく外に騒音を漏らしたくはありませんが、自分での防音対策には限界がありますよね。

そんな方々が求めているのが「防音性の高い賃貸」(楽器可の賃貸)。

 

不動産投資において重要なのが「需要」ですが、防音マンションの需要は高いのでしょうか?

また、不動産投資において防音マンションを選択するメリットにはなにがあるのでしょうか?

今回は上記の疑問にお答えすることに加え、不動産投資において防音マンションを選ぶメリットや、防音物件を選ぶ際のポイントについて解説していきます。

不動産投資の一種として、ぜひ参考にしてみてください。

1. 不動産投資における防音マンションは需要が高い?

 不動産投資における防音マンションは需要が高い?

現在日本で、娯楽を含めた楽器演奏をしている方の推定人口は約1,133万人。

平成28年社会生活基本調査 「社会生活基本調査」における「趣味娯楽=楽器演奏」の行動者率(全国集計)より)

日本人のおよそ11人に1人は楽器を演奏しているという計算になります。

 

楽器はどうしても大きい音が出てしまうので、音楽学生やプロの演奏家などは防音や遮音の部屋を探すでしょう。

実際に防音マンションの需要が高いのは音楽学校の生徒や講師、演奏家など、音楽に関わっている方が多数です。

また、楽器だけでなく、小さいお子様がいて、できるだけ防音性の高い賃貸を選びたいというニーズもあります。

 

ところが賃貸サイトで楽器可の条件で絞り込んでみると全国に25,000件(2019年7月現在)しか賃貸物件は出てきません。

防音マンションの需要に対しての供給が足りないと言えます。

2. 不動産投資で防音性の高い物件を選択するメリット

不動産投資で防音性の高い物件を選択するメリット

では、防音性の高い物件で不動産投資をするメリットはあるのでしょうか?

実は、防音性の高い物件にはあまり目を向けられていなかった魅力的なメリットがあるのです。

様々な層から需要があり、安定的な需要を見込むことができる

防音物件を選択するのは、音楽関係者だけでなく

  • 音楽鑑賞を楽しみたい
  • 子供が騒ぐ
  • 仲間でわいわい騒ぎたい
  • ダンスを習っていて練習したい

など、様々な層から人気が集まっています。

また、上述の通り防音物件の需要に対しての供給数も少ないため、長く居住してくれる傾向が強く、空室も生みにくくなるのです。

高い収益を得ることが出来る

「防音」という付帯設備がつくことで賃料を相場より2~3万円高めに設定することができます。

時間や周囲を思い切り楽器演奏をしたい、音楽演奏をしたいという方などは多少賃料を多く払っても、防音物件を選択します。

防音の練習室を頻繁に借りたりするよりは安く済みますね。

賃貸が密集している地域で、思い切り音を出せる家というのは貴重です。

3. 防音性の高い賃貸物件の種類

防音性の高い賃貸物件の種類

一口に「防音物件」といっても、大きく分けて2つの種類と特徴があります。

楽器相談・楽器可マンション

楽器相談、もしくは楽器可という条件は賃貸の検索サイトで見たことがある方も多いのではないでしょうか?

これらの賃貸の特徴として、防音設備は整っていないものの、鉄筋コンクリート造(RC)・もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC)のことが多く、木造や鉄骨造と比べると、音漏れが少ない構造です。

そして楽器可・相談は条件が限られている場合が多く、「楽器は20時まで」などと時間帯が決められていたり、楽器相談の場合は後に他の入居者から苦情が出た時に禁止されてしまう場合もあります。

費用はそこまでかからず、「楽器可」という特色をつけることで競合物件と差をつけ、入居者を呼び込むことができるでしょう。

音楽専門・防音・遮音マンション

音楽専門・防音・遮音マンションは、防音壁・防音床・防音扉・換気口に取り付ける遮音装置などによって、防音設備が施されているため、ほぼ音漏れの心配がなく、24時間いつでも楽器の演奏や、機材の音を出すことができます。

防音にするためのリフォーム費用はそれなりにかかりますが、上述の通り、2~3万円家賃をアップすることが可能に。

更に入居者同士の騒音トラブルに発展することはないでしょう。

4. なぜ防音の不動産投資物件が増加しないのか?

なぜ防音の不動産投資物件が増加しないのか?

需要に対しての供給が足りないなら、一見絶対やった方がいい!と思わせる「防音物件」ですが、なぜ数が増えないのでしょうか?

理由をご説明しましょう。

建築会社には防音に関するノウハウがない

まず、防音物件が増えない一番の原因としては「そもそもディベロッパーに防音物件の建築ノウハウが少ない」ということです。

そもそも防音設計の経験が豊富な建築士・会社両者とも揃わないと、良質な防音物件の建築は難しいでしょう。

防音物件に強い建築会社は数少ないことが防音物件が増えない理由の1つだと言えます。

防音物件にするために多額の費用がかかってしまうため

防音工事には安いとは言えない費用がかかってきます。

以下の表はおおよその場所別の防音工事費用。

ただ、広さ(大きさ)やスペック、依頼する会社によって金額は大きく変わってくるので参考程度にご覧ください。

場所 費用
遮音フローリング 24~30万円
壁の遮音施工 18~25万円
二重窓 7~15万円
換気口に取り付ける遮音装置 2~5万円
防音(遮音)ドア 4万円~35万円

また、既存の鉄骨造や木造物件は、建て直しをしない限り物理的に防音物件に転用することはほぼ不可能です。

もし既存物件を防音物件にして不動産投資をしようと考えているなら、費用対効果を十分に検討してから投資を決定しましょう。

5. 不動産投資における防音物件を選ぶ際のポイント

不動産投資における防音物件を選ぶ際のポイント

最後に、不動産投資をする際に防音物件を選ぶ際のポイントをご紹介しましょう。

防音物件を取り扱っている不動産業者を見つける

まずは、音楽物件や防音物件に特化した不動産会社を見つけましょう。

地方となると数は少なくなりますが、都内には防音に特化した不動産会社がいくつかありますし、防音物件を取り扱う不動産会社が多くあります。

防音物件のメリットデメリットをしっかりと伝えてくれる不動産会社選びをしましょう。

防音レベルの高さを確認する

実際の内見の時には、室内で声を出す(出してもらう)などして、本当に防音になっているのかをよく確認しておくと安心できるでしょう。

会社によっては、防音マンションの遮音体感ができるところもあるので参加してみてください。

物件周辺環境が充実しているかの確認

不動産投資自体のコツになりますが、いくら防音機能がよくても、

駅からのアクセスが悪い・周辺に買い物できる施設が何もない・治安が悪い…など入居者が敬遠しがちな材料が揃っていると、空室を生みます。

物件の防音対策のみに力を入れるのではなく、周辺環境の利便性にも目を向けましょう。

6. 費用対効果を見ながら防音物件で不動産投資をしよう

需要に対しての供給が足りないため、空室を生みにくく、家賃も多く取れる防音物件ですが、「不動産投資の基本」を忘れてはいけません。

入居者が住みたいと思えるような物件で不動産投資をすることが空室を生まないためのコツです。

防音物件にリフォームするための費用とキャッシュフローを鑑みて、防音物件での不動産投資を決定しましょう。

 

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