不動産投資におけるIRRとは？｜簡単に計算することが出来るツールを紹介

初めて不動産投資を行う人は、お金をどのように使って投資をしたら良いかわからないのではないでしょうか？

お金が有り余っている人はそうはいないので、限られた資金をどのように投資するのが最も効率的なのか考えなければなりません。

 

そのためには、投資を評価する指標をよく知り活用する必要があります。

投資を評価する指標としてよく使われるのがIRR（内部収益率）ですが、これはどのようなものなのでしょうか？

この記事ではIRRというものは一体何なのか、計算方法などについて解説をします。

1. 不動産投資におけるIRRとは？

IRRが投資指標だと言っても、初めての人は難しそうな横文字で不安になることでしょう。

まずはIRRの意味と、その重要性から説明します。

IRRとは「内部収益率」

IRRは、Internal Rate of Returnの略で、内部収益率といい、一般的には次のように説明されます。

• 投下した費用に対する状来のキャッシュフローの現在価値の累計金額と投資した費用の現在価値の累計金額がイコールになる場合の割引率
• 投資計画のNPV（正味現在価値）が0になる割引率

これだけで理解できたという人は少ないでしょう。

わかりやすく言えば、「一定の期間に得た利益を、同じ利回りで再投資するという条件での複利運用利回り」と表現できます。

すなわち将来のキャッシュフローと投資する期間を考慮し、投資が効率的かどうかを判断できるものです。

IRR指数が大きければ投資の価値も大きく、反対に小さければ投資価値が低いということに。

不動産投資におけるIRRの重要性

IRRは、キャッシュフロー・投資の発生する時期・金額が毎年異なる場合に重宝される指標です。

不動産投資は、物件を購入することから始まり維持・管理し、最終的には売却するというように一般的には長いレンジで保有します。

不動産投資のキャッシュフローは、収入と必要経費が時期によって異なってくるので、IRRはそれに合致した指標といえるでしょう。

IRRでは、投下した金額を早い時期に回収できれば、再投資が可能なので価値が高いと判断します。

IRRの計算式

IRRの計算式は、次のようになります。

引用：Wikipedia（内部収益率法）

この式は、最初の年の数字に次年度は乗算した数字で割っていくので、初年度のキャッシュフローがより高い価値として計算されます。

具体的な計算については、後述の「不動産投資におけるIRRの計算シミュレーション｜具体例を用いて解説」を参考にしてください。

なお、エクセルにはIRR関数もあるので、これを利用すれば簡単に計算できます。

2. 不動産投資においてIRRを利用することによるメリット

 不動産投資というものは、投資する期間によって収支が大きく異なってきます。

IRRは、将来得ることのできるキャッシュフローだけでなく投資期間という概念を取り入れるので、投資が効率的か否かを判断できるのです。

不動産投資においては、年度により収支が大きく異なる場合が多いので、IRRを利用するメリットは非常に大きいと言えるでしょう。

不動産投資の全体像が見える

すでに述べたようにIRRは、投資期間を考慮してお金の価値を計算します。

したがって比較するものが同じ利益を出していても、早い時期に利益を上げている物件の方のIRRが高くなるのです。

IRRは、キャッシュフローの変動が大きい場合でも収益率を把握できるので、投資の全体像が見えるメリットが。

割引率などがなくても計算をすることが出来る

IRRは、投資額および予定する収支が分かれば算出できます。

したがって、明らかでない割引率や経費などを考えなくても計算が容易。

また算出された結果も一つになることが多いので、指標として客観的に見ることが可能です。

事前に資本コストを考慮する必要がない

企業価値を算出する方法としては、DCF法がありますが、これは資本コストを使って将来のキャッシュフローを現在価値に割り戻します。

しかし、IRRはキャッシュフローと投資期間という概念を取り入れているので、あらかじめ資本コストを考慮する必要はありません。

3. 不動産投資におけるIRRを利用することによるデメリット

IRRはメリットばかりではありません。

次にIRRを利用する際のデメリットについて解説をします。

投資規模を考慮することが出来ない

IRRは、トータル利回りの比較、すなわち収益率を重視し投資規模は考慮しません。

したがってIRRを重視しすぎると、収益率は低いが売上が大きい投資先を見逃してしまう恐れも。

IRRの高さだけで選ぶならば前者ですが、金額の大きさを考えると後者の方が圧倒的に有利。

このように、IRRは投資規模を考慮できないので、物件規模が大きく異なる場合には利用しにくいと言えます。

試算結果が出ないことがある

IRRは、計算した解が出ない場合、複数存在する場合があります。

また算出しようとした期間で、収益がマイナスの場合や将来売却をする予定のない物件についには、答えを得ることができません。

ビジネスリスクが考慮されていない

IRR法は、事前に資本コストを考慮しないので、複数の物件を比較する際には単純に一番収益率の高いものを選んでしまいます。

また一般的にIRRの高い物件は、リスクも高くなる傾向に。

したがって収益率だけで物件を選定するのは、危険であるということを頭に入れておきましょう。

実際にいくら稼ぐことが出来るのかわからない

IRRの指標は、稼ぎ方の効率性がわかることです。

しかし実際にいくらの金額を稼げるかということは、IRRだけでは把握できません。

4. 不動産投資におけるIRRの計算シミュレーション｜具体例を用いて解説

計算式だけを見ると、IRRを出すのは難しそうと思うでしょう。

しかしエクセルを利用すれば、簡単に算出することが可能です。

不動産投資のIRRの目安は？

不動産投資のIRRの目安はどの程度あればよいのでしょうか？

IRRの目安は所有する物件にも変わってきますが、一般的に5％は確保したいところです。

例えばアパートを10年間所有して、売却したときに50％の利益を得られればIRRは5％。

投資のシミュレーションをする際は、IRRで5％を目安に物件を選定するようにしましょう。

IRRが5％の場合

分かり易い例で、1,000万円の物件を購入し、毎年50万円の利益があり5年後に同じ金額で売却したとします。

この場合のIRRは5％です。

初年度投資額	-1,000万円
1年目利益額	50万円
2年目利益額	50万円
3年目利益額	50万円
4年目利益額	50万円
5年目利益額+売却額	50万円+100万円

しかし実際には、毎年の収支は異なるでしょうし、物件の購入金額と売却金額が同じ金額になることも少ないでしょう。

5. 不動産投資のIRRを計算できるツール｜サイト・エクセル

それでは簡単にIRRを計算する方法をご紹介しましょう。

Online IRR Financial Calculator

生活や実務に役立つ計算サイトのIRRシミュレーター。

同じ金額のキャッシュフローが継続する場合は、継続期間を”期数”に指定すれば良いので簡単です。

参考：https://keisan.casio.jp/exec/user/1351775530

【IRR法シミュレーター 】

円・千円・百万円単位で初期投資額とキャッシュフローを入力するだけで簡単にIRRを出すことができます。

参考：https://keiei.co/irr-calculator/

ExcelのIRR関数を使った計算方法

6. IRRの指標から投資するべき不動産はどのようなもの？

それではIRRの指標から見た、投資すべき物件はどのようなものなのでしょうか。

キャッシュフローを生み出してくれる物件

一般的に不動産投資というものは、金融機関からの借入金で行うもの。

その返済のために、なかなか収益による複利効果は得にくいと言えます。

 

またキャッシュフローを生まない物件では、退去の際にリフォーム等に費用を掛けられず、賃料を下げなければ新たな入居者が見つからないということに。

したがって利回りが高く、融資期間を長く取れる物件を選ぶ必要があります。

具体的に言えば、区分マンションの収入は少なく経費が掛かるのでキャッシュフローを生み出してくれるのは難しいでしょう。

近年はアパートでも長期融資してくれる金融機関も多いので、キャッシュフローを生み出してくれる可能性が高いと言えます。

資産価値が安定する物件

最初にキャッシュフローが大きくても資産価値が大きく落ち込むようでは、最終的に効率が悪い投資です。

将来の人口や賃貸需要の増減を予測し、資産価値が安定する物件に投資をするようにしましょう。

7. IRRは他の指標も組み合わせることで最大限の効果を発揮してくれるもの

IRRは、少額物件や高金利の融資で得た物件などについては数字が高く出る傾向があります。

また既に述べたように、利益額の取れる物件を見逃してしまう恐れも。

投資指標には、NPV（正味現在価値）などもあるので、組み合わせて利用するようにしましょう。

 

なお、不動産投資のキャッシュフローをきちんと得られる物件を知りたい方、キャッシュフローの計算方法でお悩みの方はMIRAIMOのLINEでできるオンライン無料相談でお気軽にご質問ください。