田舎での不動産投資で儲けることは出来る？｜物件の選び方や成功させるポイントを紹介

「田舎は過疎化が進んでいるから不動産投資には向いていないのでは？」

そんなイメージをお持ちの方も多いかもしれません。

しかし、田舎は物件を安く購入でき不動産投資に力を入れている人も都会に比べれば少ないため、しっかりと対策を行えば儲けることは可能です。

今回は田舎で不動産投資を行うことの優位性や物件の選び方など、田舎での不動産投資で儲ける方法を解説するので、ぜひ参考にしてください。

1. 田舎で不動産投資は儲けることは出来る？

「田舎の不動産投資は儲からない」という人がいますが、実際にどうなのでしょうか。

田舎でも不動産投資で儲けることは可能

結論を言えば、田舎でも不動産投資で儲けることは可能です。

ただ、どんな地域であろうとも、不動産投資で儲けることは簡単ではありません。

しっかり勉強をして手間暇をかけ、管理会社に任せっきりにせずに自身で対策を練るなど、不動産投資を成功させるための努力は必要不可欠です。

都会と田舎での不動産投資の違いを押さえよう

田舎での不動産投資で利益を上げるためには、都会との違いを押さえなければなりません。

たとえば、

• 田舎の地価は安い
• 田舎での主な移動手段は車
• 客付けはポータルサイトからの問い合わせが多い
• 都会より利回りが高い

これらの都会と田舎との違いは、不動産投資においてはメリットになることも多く、しっかりと違いを押さえることで田舎でも儲けられるのです。

2. 田舎で不動産投資をするメリット

それでは、実際に田舎で不動産投資を行う場合、どんなメリットがあるのでしょうか。

低価格で物件が購入できる

田舎の地価は都会と比べると安いのが特徴です。

低価格で物件を購入できれば利回りが高くなり、それだけ大きく儲けることができます。

また、田舎の物件は土地が安い分、建物の金額が多くの割合を占めるために減価償却費を多く計上できるのもメリット。

計上できる経費が多ければ、その分税金が安くなり利益が大きくなります。

競合相手が少ない

田舎は都会と比べて本格的に不動産投資を行っている人が少ないです。

都会では大手不動産会社や建設会社、資金の豊富な個人投資家などの競合相手が多く、初心者がチャンスを掴むのが難しい場合もあります。

一方で田舎では、昔からその土地に住んでいる「地主大家」が多く、主に税金対策のために物件経営を行っているため物件の管理などに力を入れていないこともあり、都会の不動産投資家と比べてビジネスを行っている意識が低いのが現状です。

したがって、「いかに入居者を増やすか」など、入居者の立場で不動産投資を行うことにより、高い入居率を実現できて田舎においてもしっかりと儲けることができるでしょう。

お宝物件を発見できる可能性が高い

田舎では、都会より利回りが高く相場より安く購入できる「お宝物件」を発見できる可能性が高いです。

高齢化が深刻な田舎においては、相続された物件が多く売り出されることもあり、そこに大きなチャンスがあります。

都会に住んでいる相続人である子供は、相続した物件を早期に売却したいと考えているケースが多く、相場より安く売り出されることもあるのです。

そのような物件は、地元の不動産会社も狙っているので簡単に購入できるものではないですが、都会よりは初心者でもお宝を発見できる確率は高いと言えるでしょう。

差別化がしやすい

前述したように、田舎の地主大家の多くは節税目的で物件運営をしているため、部屋の内装や設備などに手をかけていないことも多いです。

すなわち、ほんの少しリフォームに工夫を凝らすことで差別化でき、物件の良さをアピールできるため、有利に不動産投資を進められるとも言えます。

3. 田舎で不動産投資をするデメリット

一方、田舎で不動産投資を行う際にはどんなデメリットがあるのでしょうか。

都会と比べて人口が少ない

田舎は都会と比べて人口が少ないです。

若い人はどんどん都会に出て行ってしまいますし、過疎化が進んでいる地域もあります。

人口が少ないということは、物件を借りる人も少ないとも言えるため、不動産投資では不利になるでしょう。

しかし、すべての田舎が急激に過疎化しているとも限りません。

人口を増やすための魅力的な取り組みを行っている自治体もあり、田舎で不動産投資を行う際には地域の現状や取り組みをしっかりとリサーチしておくことが大切です。

将来性がない

人口の流出が止まらない地域には、将来性があるとは言えないでしょう。

過疎化が急激に加速しているような田舎は、人口の減少が自治体の財政を圧迫しているため、新たな公共施設の建設やインフラの整備などが行われることはありません。

その地域に魅力がなければ、新たな子育て世代や若者を呼び込むことはできませんし、不動産投資を成功させることは難しいでしょう。

管理会社が少ない

不動産投資を成功させるためには、信頼できる管理会社と契約しなければなりません。

特に、オーナー自身が投資物件の近くに住んでいない場合は管理会社に任せっきりになることもあるので、管理会社選びは重要です。

そもそも田舎には管理会社が少ないため、選択肢が限られます。

しかしながら、昔から地域に密着した信頼できる管理会社は少なからずあるので、すべて訪問するつもりでしっかりと比較検討しましょう。

リスク発生率が上昇する

人口が減少し、新たな子育て世代や若者の流入がなければ不動産投資は立ち行かなくなる可能性もあります。

空室率の上昇や家賃や地価の下落など、リスク発生率が上昇することを考慮しながら地域の選択をするべきでしょう。

また、田舎であっても「物件のリノベーションを効果的に行う」「好条件な立地の物件を購入する」などの対策により、リスクを最大限に抑えられます。

エリアによっては融資が受けにくい場合がある

金融機関は融資する際、損失を被ることがないよう慎重に審査を行います。

融資を申請してきた人や法人にどれだけ社会的信用があっても、担保の価値が極めて少ない物件には融資を実行しません。

つまり、購入予定の物件の担保価値が低い場合、審査が通りにくいことに加えて借り入れができない可能性もあるのです。

田舎でなくとも、物件を購入する際には路線価をチェックしなければなりませんが、田舎でのエリア選定の際にはさらに慎重に物件の価値を正確に見極める必要があるでしょう。

4. 田舎で不動産投資をする際の物件の選び方

田舎で不動産投資を成功させるためには、まずは物件選びを慎重に進めることが重要です。

田舎で不動産投資を行う際の物件を選ぶポイントを確認しておきましょう。

田舎特有の需要を理解する

田舎で不動産投資を行いたいのであれば、田舎特有の需要を理解しなければなりません。

例えば、田舎では単身者は少ないため、ワンルームマンションの需要は少ないでしょう。

また、「金銭的な事情で都会に住むことが難しい」「のんびりとした田舎で子育てをしたい」「家庭菜園ができる大きな庭付き物件に住みたい」など、さまざまな理由で田舎に住みたいと考えているファミリー層やシニア層が少なからず存在します。

田舎暮らしを希望している借主は物件の質・立地・利便性よりも、自分たちの望むライフスタイルに合致するかを重要視する傾向があるため、都会での常識が当てはまらない場合も多いのです。

賃貸ニーズがある場所の物件を選ぶ

田舎においては、賃貸ニーズの少ない地域にある物件では入居者を獲得するのが難しいのが現状であり、より賃貸ニーズの高い場所の物件を選ばなければなりません。

田舎であっても都会同様、役所といった官公庁や学校、病院などの公共施設が近い物件に人気が集まります。

さらに、車でそう遠くない場所にショッピングモールがあるなど、生活の便の良い立地にある物件は賃貸ニーズが高いと言えるでしょう。

また、大学や大きな工場や企業が集まっている地域の物件も有望。

入学や就職、転勤など、賃貸ニーズは常にあるため、安定して不動産投資で利益を上げられます。

土地に関する規制がない場所を選ぶ

田舎は土地が安いため、土地だけを先に買ってから建物を建築して不動産投資を始める場合もあるでしょう。

その際、土地に対して規制があると希望通りに建築できないため注意が必要です。

土地に関する代表的な法規制をご紹介しておきましょう。

建ぺい率・容積率

敷地に対して建築できる建物の規模を表します。

建ぺい率や容積率によっては、希望の大きさの建物が建てられません。

斜線制限

北側にある隣の土地に十分な日照を確保できているかを示す「北側斜線制限」や、隣地からの建物の距離や高さなどが制限されている場合があります。

セットバッグ

土地に接する道路の幅が制限されています。

原則として、4m以上未満の場合はその中心から2m以上建物を後退させなければなりません。

5. 田舎で不動産投資を成功させるポイント

では、田舎で不動産投資を成功させるためのポイントを押さえておきましょう。

田舎のイベントに積極的に参加する

田舎で不動産投資を成功させるためには、情報収集が大事です。

田舎の特産品を販売するイベントや朝市などに積極的に参加しましょう。

イベントのスタッフと話をする機会が得られれば、有益な口コミ情報を入手できるかもしれません。

物件周辺の環境を確認する

不動産投資を成功させるためには、土地や建物に関しての情報だけでなく、物件の周辺へ出向いて周りの環境を確認するようにしましょう。

例えば、雨が降ったときや冬の積雪や凍結など、実際にその時期でないと知りえない情報があるものです。

管理会社に任せっきりにしない

物件の管理を管理会社にすべて任せっきりにするのには問題があります。

特に、多くの物件を抱えている管理会社の場合、最低限のことをこなすので精一杯であり、きめ細かい対応は期待できないかもしれません。

したがって、管理会社と契約したとはいえ安心はせず、なるべく自分でできることはやりましょう。

例えば、共有部分の設備点検や清掃など、専門家でなくてもできることはありますし、オーナー自身の目でチェックすることで見えてくることもあるのです。

信頼できる管理会社に委託する

信頼できる管理会社は、建物の状態や設備の問題点に気づけばすぐに改善策をもって報告してきます。

何か問題は発生した場合、迅速に対処にできるかどうかは後々の運営に響きますし、入居者からのクレームや家賃滞納などに対応せずにいると、不動産投資の利益にも大きく影響するでしょう。

また、信頼できる管理会社はオーナーの意向を汲みとった助言もしてくれるもの。

短期で売却したいと考えているオーナーに無駄な修繕を進めないでしょうし、修繕した場合も経費を利用した節税のヒントを教えてくれる場合もあります。

オーナーの立場になって適切な対応、助言をしてくれるなど、信頼できる管理会社と契約することが不動産投資を成功させる鍵になるのです。

6. 田舎での投資はライバルが少ない！十分な対策を練ることが重要

田舎で不動産投資を行うことには多くのメリットがあります。

利回りの高いお宝物件に出会える確率も都会に比べて高いですし、何よりライバルが少ないので多くのチャンスが転がっていると言えるでしょう。

しかし、不動産投資で利益を上げるためには、個々の資産状況や投資スタンスを考慮して十分な対策を練ることが重要です。

もし、不動産投資を始めたいけど不安が大きいのであれば、専門家に相談するのがおすすめ。

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