足立区の不動産投資の穴場は開発が進む北千住|魅力と出口戦略を徹底解説!

足立区にはどんなイメージをお持ちですか?治安が悪い・・・というイメージをお持ちの方も少なくないと思います。

しかし、最近足立区、特に北千住で開発が進んでいて、不動産投資としての注目度が赤丸急上昇中なのです。

そんな足立区の魅力とともに、北千住での不動産投資のコツを探っていきましょう。

1. 足立区の概要


23区最北端に位置し、葛飾区・北区・荒川区・墨田区と埼玉県八潮市・草加市・川口市に接しています。

面積53.20k㎡(23区中3位)、人口は684,159人(23区中5位)339,143世帯(平成29年7月1日現在)。

人口密度は12,972人/km²(23区中6番目に少ない)

1-1. 足立区のエリア情報

★行政主導で積極的に大学誘致活動を進めた結果、東京藝術大学・東京電機大学・帝京科学大学・東京未来大学などの大学がキャンパスを設立し、北千住周辺には学生が増えた。2020年には文教大学が花畑地区に開校する予定です。

★区立公園面積が2,309,324㎡で、23区内第1位(平成29年4月1日現在)。

★足立区はかつて刑法犯罪の認知件数が都内でワースト1になっていた時期がありました。(平成29年5月時点では自転車窃盗が35%と自転車窃盗が多い。)

足立区は巡回を強化したり、自治体の対策により、2010年からはワーストワンを脱却することに成功。(平成25年度4位)

1-2. 交通アクセス

足立区の鉄道は東部スカイツリーライン・大師線・つくばエクスプレス・常磐線・東京メトロ日比谷線・千代田線・京成本線・日暮里舎人ライナーの8路線が通っています。

新宿・池袋・渋谷などへは40分以内でアクセス可能。

北千住・綾瀬・西新井・竹ノ塚各駅に主要バスターミナルもあり、葛飾や川口、赤羽など各方面にアクセスできます。

1-3. 観光スポット

西新井大師

東武大師線大師前駅下車徒歩1分・都営日暮里・舎人ライナー西新井大師西駅下車徒歩20分他。
川崎大師・観福寺大師堂とともに関東三大師の一つになっている總持寺(そうじじ)の通称です。
毎月21日は弘法大師さまのご縁日があり人でにぎわいます。

舎人公園

日暮里舎人ライナー・舎人公園駅すぐ。
4月には数千本の花火と千本桜まつりが開催され、八重桜の名所でもあります。バーベキューやドッグランもある公園です。

2. 足立区の住みやすい街ベスト3

足立区は最近北千住がSUUMOの穴場だと思う町ランキング3年連続1位・住みたい街でも1位(2017年版)と大飛躍を遂げている街。

そんな北千住をはじめ、住むのにオススメな街を3つまとめました。

No.3 南花畑(みなみはなはた)

  • 新しい住宅が多く、つくばエクスプレス開通による人口流入もあって子育て世代が多い。
  • 商業施設や病院・教育施設が多く暮らしやすい
  • 緑地と道路がしっかり整備されており、大型団地が立ち並ぶ地域

No.2 西新井

  • マンションも多くなり、近くには環状七号線も走っている
  • 東部スカイツリーライン他、池袋に一本で行けるバスが運行している
  • 駅直結のショッピングビルや大型商業施設があり買い物は非常に便利

No.1 北千住

  • 複数路線が乗り入れていて、駅周辺は大型商業施設もあり栄えている
  • 足立区の中では治安もいい
  • 隅田川と荒川に挟まれていて、荒川の土手は「金八先生」のロケ地としても有名。土手にはサイクリングコースもあり、夏には花火大会が開催される
  • 北千住駅は世界の駅の乗降者数ランキングで6位

3. 足立区での不動産投資のコツ

足立区の不動産投資の穴場は開発が進む北千住!魅力と出口戦略を徹底解説!

足立区で不動産投資をするならずばり「北千住」です。

先ほども書いた通り、北千住では大学を誘致したり、マンションの開発計画が進んでいたりとどんどん盛り上がりを見せている地区で不動産投資の観点から見ても、現在開発が進んでいてポテンシャルが高いエリアなのです。

交通の便がいいわりに不動産価格が安い「穴場エリア」として不動産業者の間でも話題です。

大学誘致の成功で学生の需要も増えつつあるのでターゲット層にするのも手です。

3-1. 北千住駅の物件例

  • 東京メトロ千代田線・日比谷線・JR常磐線・東武スカイツリーライン 北千住駅 徒歩8分
  • RC造 3階/5階建て
  • 築年月:1988年3月(築30年)
  • 総戸数:25戸

オーナーチェンジ物件。オートロック・対面式カウンターキッチンで北千住では珍しい利回り8%超え。

  • 物件価格:900万円
  • 想定年間収入:73万2,000円(6,1万円/月)
  • 表面利回り:8.13%
  • 専有面積:17.49㎡
  • 間取り:1R
  • 管理費・修繕積立金:18.570円

3-2. 周辺環境

  • 駅前にはマルイ・ルミネがあり、商店街も賑わっている
  • 千住一丁目では高層マンションが建つ計画など、大規模な再開発が始まっている
  • 駅前は夜でも明るいが、それ以外だと細い路地や河川など暗い場所もある

4. 足立区の家賃相場

足立区全体の家賃相場・区の中でも家賃相場が安い北綾瀬駅・家賃相場が高い北千住駅を表にしました。

足立区はどの駅周辺でも相場より大きく開きがないのが特徴です。

間取り 足立区全体の相場 北綾瀬駅の相場 北千住駅の相場
1R 5.81万円 4.39万円 6.61万円
1K 6.57万円 5.68万円 7.22万円
1DK 6.74万円 6.60万円 7.88万円
1LDK 9.25万円 8.82万円 11.18万円
2K 6.91万円 6.56万円 7.80万円
2DK 7.85万円 7.43万円 9.28万円
2LDK 10.52万円 10.44万円 13.08万円
3LDK 11.69万円 10.19万円 13.95万円

5. 表面利回りと実質利回りを考慮して考える

物件を選ぶ際は、よくサイトに書いてある表面利回りだけをみてそれが高い物件を選べばよいのではなく、実質利回りも考慮しなければなりません。

表面利回りというのは、

年間家賃収入÷購入物件価格×100

となりますので、ローンの金利は計算外。では、実質利回りは表面利回りから金利を引けば良いかというと、そんな単純なものでもありません。

支払金利の他に、管理費や修繕積立金、専有部のリフォーム費用の積立などの年間の支出が、利回りに関わってきます。

なので、実質利回りの計算式はこうなります。

(年間収入-年間支出)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

ですので、相場以上に高い管理費のマンションだと、物件価格が安くてもその分だけ実質利回りを押し下げることになるのです。

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2018.09.14

北千住周辺の物件は利回りが総じて低めですが、その分リスクが低い安定した投資ができる・将来的にもこれからどんどん開発が進む地域ということもあり、初心者にもおすすめなエリアとなっています。

5. 区分マンションのキャッシュフロー

現在開発が進み、キャピタルゲインを狙う・・・という予測もできるので売却益がもう少し得られるかもしれません。

自己資金率をなるべく多めに設定するのがコツです。

足立区の区政

治安に対しての区の対策

治安が徐々に良くなってきている足立区。区でもよくするための活動を盛んに行っていて、

  • ビューティフル・ウィンドウズ運動(青色防犯パトロール・地域防犯ボランティア・歩きタバコ減少・花を植える)
  • 「ワンチャリ ツーロック作戦」や「がっちりロック作戦」(防犯性の高いカギの無料交換)等

などの防犯の取り組みにより、さらに治安の良い街になることが期待できます。

課題は待機児童対策

待機児童が374人(平成29年)と若干子育てに若干厳しい印象です。地域ごとの保育需要の状況を分析し、待機児童解消に向けた取り組みを早急に検討しているところなので今後の問題解消に期待しましょう。

以上のことからやはりターゲットは単身(学生や主に男性)に絞ったほうがやりやすいかもしれません。

オートロックなどの防犯設備・築浅かリノベーション済で中がキレイなどオススメポイントがある物件を選んで他の物件と差をつけていきましょう。

6. 足立区で不動産投資をするリスク

★区がどんどん対策を進めているとはいえ、まだ治安が悪い箇所も多いので入り組んだ路地の物件などは避けたほうが無難。自分の目で物件を確かめましょう。

★地盤が弱いエリアなので首都直下型地震の発生で多くの建物が全壊してしまうと予想されます。
ただ、震災時の強みとして、他区より避難場所が充実しているので避難場所の近くの物件を選ぶのも手です。

7. 足立区の不動産投資は開発の進む北千住がおすすめ

足立区は犯罪発生率が多いとはいえ、多くが自転車窃盗です。しかし、それも区政により徐々に改善されつつあり、犯罪発生率ランキングワーストワンは脱却しました。

再開発がどんどん進んで投資の目線でも非常に有望な足立区北千住で不動産投資を始めてみませんか?

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