葛飾区で不動産投資をしよう|義理人情の下町ので投資をする魅力を大解剖します!

「こち亀」こと「こちら葛飾区亀有公園前派出所」や山田洋二監督の寅さんが出てくる「男はつらいよ」でも有名な葛飾区。

家賃相場が23区内で1番低く、子育て支援も手厚い下町の雰囲気を感じられる区ですが不動産投資をする場所してはどうでしょうか?

葛飾区の将来計画などの情報とともに読み解いていきましょう。

1. 葛飾区の概要


葛飾区は

  • 面積34.80㎢(23区中7位)、
  • 227,222世帯
  • 人口 457,927人(23区中9位)
  • 人口密度は13,158.8人/㎢(23区中19位)。
  • 平均世帯人員が2.24人(2010年 国勢調査)

で23区中ではトップとなっているところを見るとファミリーが多い町ということがうかがえます。

東は江戸川を境に千葉県松戸市、西は足立区・墨田区、南は江戸川区、北は大場川を境として埼玉県八潮市・三郷市に接しています。

葛飾区の地域情報

★東京23区で地下鉄が走っていない数少ない区。(あとは世田谷区のみ)

★葛飾区を舞台にした『こちら葛飾区亀有公園前派出所』は「最も発刊巻数が多い単一漫画シリーズ」でギネス世界記録に認定された。

寅さんで有名な『男はつらいよ』は「世界最長の映画シリーズ」で同じくギネス記録になっている。

★出産・子育てにあたたかい行政区1位。(SUUMO子育てサポート&教育環境徹底リサーチより)

葛飾区の家賃相場

葛飾区全体の家賃相場・区の中でも家賃相場が安い新柴又駅・家賃相場が高い新小岩駅を表にしました。

ちなみに23区で一番家賃相場が高い港区は1Rが13.43万円。倍以上のひらきがありますね。

間取り 葛飾区全体の相場 新柴又駅の相場 新小岩駅の相場
1R 5.59万円 4.78万円 6.26万円
1K 6.38万円 5.78万円 6.77万円
1DK 7.24万円 6.54万円 7.62万円
1LDK 9.09万円 8.04万円 10.56万円
2K 7.13万円 6.21万円 7.06万円
2DK 8.16万円 7.33万円 9.02万円
2LDK 11.14万円 9.91万円 13.21万円
3LDK 12.55万円 10.23万円 15.57万円

交通アクセス

京成金町線以外は東西の方向に鉄道が走っているので南北移動はバスに頼ることになっています。

しかし区内のバス路線網は、鉄道が不足している南北交通を補完する形で発展していて三郷・八潮・小岩・篠崎・船堀駅方面に向かうことができます。

走っている鉄道はJR常磐線・総武線・京成電鉄本線・成田空港線・押上線・金町線・総北鉄道総北線となっています。

新宿や池袋へは少々時間がかかりますが、東京や上野へアクセスするにはおすすめのエリアです。

観光スポット

柴又帝釈天(しばまたたいしゃくてん)

京成金町線柴又駅から徒歩数分。「男はつらいよ」の寅さんゆかりのお寺として有名な観光名所です。

矢切の渡し

江戸時代初期から続いている柴又と千葉の松戸を結ぶ、都内唯一の渡し船です。

大人片道200円、子ども片道100円で乗船可能。

柴又帝釈天の界隈とともに環境省の「日本の音風景100選」に選定されています。

亀有駅

誰もが知る「こち亀」の両さんの銅像が立ち並ぶ亀有駅。亀有地域には全14体ものこち亀の仲間たちの銅像があります。

両さんの隣に座って記念撮影ができたり、少年の両さんが見られたりとこち亀であふれた街です。

2. 葛飾区での不動産投資のコツ

葛飾区は家賃相場が23区内で最も低い区で、利回りも8.06%と23区内のトップです。

(2017年健美家「東京23区マンション投資利回りの平均」の調査結果)

利回りが高いということは、空室さえ防げれば多くの収益を得ることができますが、その分立地が若干悪く空室リスクが高いか、築年数が経っているか・・・とも言えます。

しかし、金町に東京理科大学のキャンパスが新しくできたり、駅前から大学周辺にかけて超高層ビルの複合施設「ヴィナシス金町」や37階建ての分譲タワーマンション「シティタワー金町」を中核とした「新宿六丁目地区地区計画」を進めていて、若い世代の流入人口を増やし、街を活気づけることに成功しています。

葛飾区の将来計画

  • 葛飾区で進めていることは「街づくりの推進、子育て支援、産業の活性化と地方都市との連携
  • 中高層集合住宅の建設計画が出ていて、これからマンションが増えていくことが予想されます。
  • 「葛飾区都市計画マスタープラン」という計画もあり、安全な人にやさしい住環境を整備する計画も進んでいます。

このように葛飾区では人口を増やして街を活気づける活動も区で進めています。

少子高齢化、核家族化で需要のある間取りに着目することも大事ですが、そういった計画にのっとってエリア選定をすればワンルームやアパートでも収益を得ることが可能です。

実際に収益を見込める京成高砂駅の物件例をここでご紹介します。

京成高砂駅の収益物件例

  • 京成本線 京成高砂駅 徒歩4分
  • RC造 5階/5階建て
  • 築年月:1988年8月(築29年)
  • 総戸数:42戸

特急も止まるうえ、京成線で45分ほどで成田空港へもアクセス可能。金町線や北総線も通っていて便利な立地で利回り10%越えです。

  • 物件価格:575万円
  • 想定年間収入:57万6,000円(4.8万円/月)
  • 表面利回り:10.01%
  • 専有面積:15.78㎡
  • 間取り:1R
  • 管理費・修繕積立金:9650円

キャッシュフロー表は以下の通り。

500万強のお手頃価格なので頑張ればすべて自己資金でまかなうことも難しくなく、そうするとより多くの収益を得ることが可能です。

葛飾区では立地と、家賃相場の安さから

より多くの家賃収入を得るために他の物件と差をつけて(オートロック・駅近・築浅で広いなど)

入居希望者の目に留まるような募集方法をとることが収益を得る近道です。

京成高砂駅の周辺環境


京成高砂は羽田・成田空港へはどちらもほど近く、程よく静かな環境の場所。

駅前にイトーヨーカドーや小さい商店街があり買い物に不便なくかつ治安が良い駅周辺。

保育園の待機児童数も少なめなので子育てにもおすすめな単身ファミリーともに人気の場所です。

リスクを知って対策する

葛飾区は昔からの木造建物が密集・地盤が弱い・道路が狭いなど災害や事故に関する課題が多い地域。

やはり災害が多い世の中でそのことを気にする人も多いので立地の選定をする時はそういう点を鑑みるのも必要です。

東京都市整備局が発表している地震に関する地域危険度測定調査(http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

などで、災害危険度が低い地域を選ぶ・RCやSRCなどの頑丈な物件を選ぶ・周囲に木造物件が多い地域は避けるなど

物件選びには細心の注意を払いましょう。

3. 葛飾区で住むのにオススメな場所ランキングベスト3

住む側として葛飾区に住むならどこがいいのか?ランキング形式でまとめてみました。不動産投資物件選びの参考にもなると思います。

No.3 お花茶屋駅

  • JR山手線西日暮里駅まで11分、東京駅へ20分ほどでアクセスできる。
  • ほとんどが住宅街で公園が多く、のどかな雰囲気で治安も良い。
  • スーパーや商店街もあるので買い物には困らない。

No.2 金町

  • 高層マンションや、東京理科大学の金町キャンパスが新しくできたりと開発が進んでいる土地。
  • 格安物件が多く都心の値段以下、広さは倍以上で住める。
  • 隣が足立区で治安が悪いという意見もあるが、最近は警察の巡回なども強化されてきて改善されつつある。

No.1 亀有

  • 近くに環状七号線も通っていて、電車で都会にも出やすく交通の便は恵まれている。
  • 駅前にイトーヨーカードーがあり、買い物にも困らない。
  • 下町の商業気質な人が多く、人同士のつながりが深い。

4. 葛飾区で不動産投資をする時は他の物件を出し抜く工夫を

葛飾区は家賃が安い分、他の物件といかに差をつけていかに多くの収益を得られるかが勝負です。

城東地域の一部であるこの地はこれから徐々に頭角を現してくるでしょう。

不動産投資をする場所としてはおもしろいかもしれません。

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