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不動産投資のデッドクロスとは?|失敗しないための回避方法を分かりやすく解説!

不動産投資の初心者で、デッドクロスについてご存知の人は思いのほか少ないかもしれません。

しかし、不動産投資を始めるのであれば、その意味を知らないとスムーズに運用することは難しいでしょう。

なぜなら、デッドクロスは収支に直接関係する内容になるからです。

 

たとえば、不動産所得の計算で使用される「減価償却費」は実際にお金が出るわけではないのに帳面上費用として計上できます。

逆に、ローンの元本返済分は実際にお金が出ているのに費用として計上できません。

つまり、帳面上の数字と実際の収支は異なります。

 

今回は、不動産投資のデッドクロスについて解説します。

あわせて不動産投資で失敗しないためには、どのような対策を講じればデッドクロスを回避できるのかも紹介しましょう。

不動産投資で成功するためには、お金の出入りについて確かな知識を持つことが大切です。

1. 不動産投資においてのデッドクロスとは?

デッドクロスとは、元本の返済額が減価償却費を超えてしまうことです。

不動産投資の実践においてデッドクロスの仕組みを知ることは、経営上とても大切なポイントになるといわれています。

デッドクロスの仕組みを知る

たとえば、ローンの返済に元利均等返済を利用していれば、毎月の支払額は変わりませんが、返済当初は少なかった元本の割合が徐々に増えていきます。

そして、元本の額が減価償却費の額を超えてしまう可能性が生じるのです。

利子とは異なり元本部分は経費にできません。

一般的には減価償却費でカバーするのですが、超えた分は減価償却費でカバーできないのです。

したがって、減価償却費を超えた元本はお金が出ていくにも関わらず経費にできないといった事態に陥ります。

まず減価償却費を理解する

減価償却費とは、購入した建物や設備を一括で経費として計上するのではなく、利用することのできる期間に分けて毎年計上する方法です。

減価償却費は、お金が出ていかないのに費用として計上できるので節税のメリットがあります。

ローンの元本返済は経費として計上することができない

返済するお金は、元本と利子を合算した額になるのですが、そのうち経費として計上できるのは利子だけです。

元本については経費計上できません。

したがって、元利均等型であれば徐々に元本が増え金利が減るので、経費の計上で考えるとデメリットになります。

2. 不動産投資でデッドクロスを回避する方法を紹介

デッドクロスになると、元本支払いによりお金が出ていくにも関わらず経費にできないので、帳面上は黒字でも実際の収支ではマイナスになることがあります。

そこで、デッドクロスの回避方法を紹介しましょう。

ローン借入の返済方法を元金均等返済にする

元利均等返済であれば元本の割合が徐々に増えるのですが、元金均等返済であれば元本の額は変わりません。

元金均等返済とは、毎月同額の元本に金利を付した額を支払うスタイルです。

年数の経過により徐々に金利が少なくなります。

自己資金を多めに用意して借入金額を少なくする

デッドクロスとは、元本の額が増えることで生じる問題なので、元本自体を減らすことで避けることができます。

自己資金を多めに用意しておくことで、買い入れ時のローンの額を減らしておくのです。

返済するローンの借入額自体を減らすことで月々の元本返済額も減少するため、デッドクロスの回避方法になります。

築年数が古すぎる中古物件は注意が必要

減価償却費が計上できる期間は物件の耐用年数により決まります。

したがって古い中古物件であれば耐用年数が短くなるため、デッドクロスに陥る時期が早くなるので注意が必要です。

なお、中古物件の減価償却期間の計算は、

「(新築時耐用年数-経過年数)+(経過年数×0.2)」になります。

参考:国税庁・耐用年数表

購入前にしっかりシミュレーションをしておく

ローンの返済額や減価償却費は、あらかじめ把握しておきましょう。

購入前にしっかりシミュレーションしておくことがポイントです。

デッドクロスの時期を計算により想定することで、対応できる資金計画などを立てることができるでしょう。

ローンの返済を繰り上げ返済する

元本を下げる方法は、融資利用時の借入額を少なくするだけではありません。

融資を受けた後でも元本を下げることができます。

繰上げ返済を利用して借入額自体を少なくすれば、月々に支払う元本も減らすことができます。

納税する資金をしっかり貯めておく

デッドクロスを回避しなければならない理由は、元本の支払いが費用にならないため、実際の収支がマイナスにも関わらず帳面上は黒字になってしまうことです。

黒字になると利益があるとみなされるので、税金の支払額が増えてしまいます。

そこで、対応策としては、あらかじめ支払わなければならない税金を貯めておけば問題ないでしょう。

そもそも、税金を必要な出費とした解決方法です。

ローンを借り換えてデットクロスの期間を伸ばす

銀行ローンを借り換えるという方法もあります。

一般的に金利を低くする際に利用する借り換えを有効に使いましょう。

借り換えの際の条件として返済期間を延ばすのです。

返済期間を長くすれば月々の返済額も少なくなるのでデッドクロスに対応できます。

デッドクロスが近づいてきたら売却する

デッドクロスが近づいてきたら売却するという出口戦略を行うことも有効です。

そのために、購入時点で立地が良いなど売却に適した物件を購入しておきましょう。

デッドクロスのために売却するというよりも、購入から売却までの一貫した計画性がポイントになります。

3. デッドクロスに陥ってしまった場合の対応策とは?

デッドクロスが問題になるのは、入ってくる家賃収入と出ていくローン返済額や税金などとの収支がマイナスになるからです。

したがって、デッドクロスに陥った場合の対応策としては、支出を抑えるか、減価償却費を増やすことになります。

支出を抑えるためには、借入期間を延ばしたり繰上げ返済で借入額を減らしたりして、月々の返済額を減らす必要があります。

また、減価償却費を増やすためには、古い物件を売却して新しい物件に買い換えるのです。

4. デッドクロスのシミュレーション方法について

デッドクロスは、投資物件を購入する前にあらかじめシミュレーションしておく必要があります。

そこで、具体的なシミュレーションを紹介しましょう。

デッドクロスのシミュレーション例

購入データ
  • 購入物件:土地が5,000万円、建物(築10年の木造)が5,000万円
  • ローン:金利が2.8%、返済期間が25年の元利金等
減価償却期間
(22年(新築時耐用年数)-10年(経過年数))+(10年(経過年数)×0.2)=14年
減価償却費
5,000万円(建物)÷14年(耐用年数)=3,571,428円
減価償却期間 減価償却費 元本の額 減価償却費-元本
1年目 3,571,428円 2,802,275円
2年目 3,571,428円 2,881,753円
3年目 3,571,428円 2,963,486円
4年目 3,571,428円 3,047,537円
5年目 3,571,428円 3,133,972円
6年目 3,571,428円 3,222,858円
7年目 3,571,428円 3,314,265円
8年目 3,571,428円 3,408,265円
9年目 3,571,428円 3,504,930円
10年目 3,571,428円 3,604,338円
11年目 3,571,428円 3,706,564円
12年目 3,571,428円 3,811,690円
13年目 3,571,428円 3,919,798円
14年目 3,571,428円 4,030,972円

上記の購入物件と融資条件によるデータでは、購入後10年目から元本の額が減価償却費を上回ることが分かります。

5. 不動産投資をする上でデッドクロスの回避策を知って安心して投資をしよう!

不動産投資をするためには、あらかじめデッドクロスの意味を知り、回避策を検討しておくことが安心して投資するコツだといえるでしょう。

帳面上が黒字だからといって、必ずしも実際の収支がプラスとは限らないことを認識しておかなければなりません。

デッドクロスなど、不動産投資について疑問や不安が生じれば、専門家のアドバイスを受けることが効率的かつ効果的な手段です。

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