[必見]不動産投資であるシーン別トラブル事例と具体的な対処法

不動産投資にはどのようなトラブルがあるのでしょうか?
この記事では、

  • どのようなトラブルがあるのか/その対処法とは
  • 不動産投資詐欺の手口とは
  • 成功するために抑えておくべきポイント

の上記3つを紹介してきます。

不動産投資トラブルがどのようなものでどう対処すればいいのか抑えましょう。そうすることで、トラブルを未然に防げる可能性が高くなります。

また、もし仮にトラブルが発生した場合でも対処法を学んでおくことでスムーズな対応が出来ます。

1. 不動産投資トラブルとは一体?|対処法付き

不動産投資にはどのようなトラブルがあるのでしょうか?以下で購入までと購入後に分けて説明していきます。

1-1 購入までのトラブル

購入までの代表的なトラブルを以下で確認していきましょう。

電話勧誘トラブル

電話での勧誘だと怖いと感じ、断りたいと思うが「どう断ればいいの?」と思う方いらっしゃると思います。そういう事例はとても多いです。

以下で対処法を説明していきます。

まず電話がかかってきた際は「社名/担当者名/電話番号」を必ず聞きましょう。その後、要件を聞きます。
その上で契約の意思がなければ、しっかりと断りましょう。それでも、しつこく話を続ける場合は「電話を切ります」を伝え受話器を置きます。

そもそも不動産売買を行う際、宅地建物取引業法により国土交通大臣や都道府県知事の免許が必要になります。宅地建物取引業法施行規制で、

  • 正当な理由なく、契約締結するかどうか判断するために必要な時間を与えるのを拒むこと
  • 電話での長時間の勧誘、私生活や業務の平穏を害することで困惑させること

上記の内容は禁止されています。
なにか困った際は、地域の消費生活相談窓口に相談しましょう。

1-2 購入後のトラブル

購入後の代表的なトラブル2つを以下で確認していきましょう。

1-2‐1 家賃滞納トラブル

家賃滞納からのトラブルが起きると毎月の収入がなくなり、大家さんが赤字になってしまう事例があります。最悪の場合だと、破産してしまう場合もあります。そうならないために、どう対処すればいいのでしょうか?家賃滞納と言っても大きく分けて4タイプあります。以下で説明していきます。

  1. 賃料振り込み日を無視して、自分の都合で振り込んでくるタイプ(放置すると滞納が始まります)
  2. 催促を一切無視して居続ける開き直りタイプ
  3. 契約書に記載されている賃料と異なる料金を振り込んでくるタイプ
  4. 連帯保証人も記名/押印/印鑑証明を提出したのに、連帯保証に応じないタイプ

など上記4つです。この場合に自分で解決されようとする方いらっしゃると思います。しかし、この行為は「自力救済」といい日本では認められていません。つまり「不法行為」に位置付けられています。

では、どのように対処すれば良いのでしょうか?以下で説明していきます。

上記の図の流れで対応していきましょう。訴訟の手続きを行う際は必ず「専門家」に相談をしましょう。手続き処理や対応が簡単ではなく、場合によっては訴訟自体が受け付けてもらえないケースもあります。そのため「専門家」への相談は必須です。

1-2‐2 ペット飼育トラブル

ペットブームもあり、昔と比べるとペットの飼育環境は随分と変わりました。ペットを飼っている、または飼いたいと思っている方は多いと思います。そのため、ペット可にするか否かで入居率も変わります。しかし、その傍らでペット飼育トラブルも増えてきています。

その対処法を以下で説明していきます。

ペット可物件で特約がなかったとしても物件を使用する場合、民法上の使用法に従い適切に使う義務が発生します。これを「用法遵守義務」といいます。例えば、排泄物の処理/夜鳴きをしないようきちんと躾るなどが含まれます。
買主が義務を果たしていない場合は「用法遵守義務違反」ということで賃貸契約解除ができるでしょう。

その他の対処法として入居前にペットの躾ができているか確認したり、万一問題が発生した場合は退室して頂く旨を伝えておくのも良いかもしれません。

2. 不動産投資にはこんなリスクが?!

トラブルを防ぐ為には、不動産投資のリスクを理解しておく必要があります。以下で代表的な6つを紹介していきます。

  1. 債務リスク
  2. 空室リスク
  3. 家賃滞納リスク
  4. 資産価値下落リスク/家賃下落リスク
  5. 地震リスク/火災リスク
  6. 管理会社の倒産リスク

など6つが上げられます。投資なのでリスクがゼロではありません。しかし、把握しておくことでトラブルを未然に防げたり、回避またはリスク軽減することができます。上記のリスクは抑えておきましょう。

詳しくは以下の記事を参照してください。

関連記事不動産投資初心者が最初に読むマニュアル|流れと成功法を大公開!

2018.02.23

3. 不動産投資詐欺とはどのようなものなのか?

不動産投資トラブルの中には、不動産投資詐欺があります。どのような詐欺があるのか以下で説明していきます。

3-1 よくある誘い文句6選

実際に詐欺でよくある誘い文句を6つ以下で紹介していきます。

  1. 高利回りばかり強調してくる
  2. 強引でしつこい勧誘をしてくる
  3. 偽物のおとり広告を使っている
  4. クーリングオフの解約に応じてくれない
  5. 家賃保証が実際ついてないのにあると言われる
  6. 女性ターゲットの「デート商法」

の上記6つが特に多い誘い文句です。この内容だけ見ていると、詐欺の手口分かりやすいと思う方多いと思います。しかし、詐欺被害は減るどころか年々増加傾向にあります。その理由としてはやはり、「法的にグレーなところ、またはホワイトなところを攻めてくる」からです。そのため気付かぬうちに被害にあう方が非常に多いです。
最近では、女性投資家の増加に伴い「デート商法」が増えてきています。他にも「海外不動産」の詐欺被害も急増しています。

事例など不動産投資詐欺について詳しくは以下の記事を参照してください。

関連記事不動産投資の最新詐欺手口9選!知っておくと騙されないある方法とは?

2017.09.04

4. 不動産投資ブログから実体験を学ぼう|おすすめブログ3選

実際、不動産投資家の皆さんがどのようなトラブルが起きて、どう対処しているのか?という疑問があると思います。そんな時は、投資家さんのブログを見ることをオススメします。今回は、おすすめブログを3つ以下で紹介していきます。

  1. アパート大家としての初トラブル発生!!リタイア生活中のブログ、経済的自由をアフィリエイト・株・不動産投資で実現!!
  2. もちぼしの不動産・年金・お金のブログ
  3. 赤井誠のゼロからの不動産投資 元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ

上記の3つには実体験など書いてあり、分かりやすいので参考にしてみてはいかがでしょうか。

5. 不動産投資で成功する方法とは?ポイント4選

ここまでトラブルや詐欺を紹介してきました。では成功するためにはどうすればいいのでしょうか?そのポイントを以下で紹介していきます。

5-1 物件の種類はどんなものがあるのか

物件と言っても様々な種類があります。大きく分けて「住居系」「非住居系」「その他」の3つです。以下に表でまとめたので確認していきましょう。

住居系 非住居系 その他
  • アパート
  • 一棟マンション
  • 区分マンション
  • 戸建賃貸
  • 一棟商業ビル
  • ホテル
  • 店舗
  • 事務所
  • オフィスビル など
  • 倉庫
  • 駐車場
  • トランクルーム
  • コインランドリー
  • コンテナ

マンションには一棟と区分あります。

  • 一棟は文字通りマンション一軒の建物を指します。一棟だと物件全室だけでなく土地も付いてくる投資法です。(場合によって土地が付いてない場合もあります)
  • 区分はマンション一室のみを購入する投資法です。

という違いが2つにはあります。

5-2 良い物件を選ぶのに知っておくべき4つのポイント

では物件を選ぶ際にどのような点に注意して購入すればいいのでしょうか?以下で4つのポイントを説明していきます。

物件選びの際に知っておくべきポイントとして、

  1. エリア選択
  2. 周辺環境
  3. 管理/メンテナンスの状況
  4. 設備や仕様が整っている

の上記4つがとても大切になってきます。不動産投資は物件を賃貸することで家賃収入を得ます。つまり入居者がいないと家賃収入はゼロになってしまいます。そのため、「需要のある物件選び」がとても大切になってきます。

物件選びのポイントについて詳しくは以下の記事を参考にしてください。

関連記事不動産投資物件選びに失敗しないための大事なポイント4選!

2017.06.08

6. 不動産投資ローンを活用する方法

不動産投資は高額商品なので始める際、金融機関から融資を受けてる方がほとんどです。

では、不動産投資ローンとは?投資目的の不動産を担保にして、金融機関から融資を受けることです。
不動産投資ローンについて詳しくは以下の記事を参考にしてください。

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7. 不動産投資について勉強してトラブル回避しよう

いかがでしたでしょうか。なにをするにもトラブルは付き物ですよね。しかし、トラブルの内容を理解しておくだけで未然に防げる場合があります。

仮にトラブルが発生した際の、対処速度も変わるでしょう。

そもそも不動産投資についてある程度の知識を持っていればほとんどのトラブルを回避することができます。
そのため、不動産投資を始めようとしている方、または始めている方皆さんが記事の内容を理解し吸収した上で、不動産投資に取り組んで頂けたら幸いです。

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