今が旬！江東区の不動産投資法｜オリンピックの経済効果だけではない魅力に迫る

江東区と言えばお台場・東京国際展示場（東京ビックサイト）などがある埋め立て地。オリンピックの数多くの協議が行われる場所でもあります。

川やベイエリアがあり水に囲まれています。水運陸運・工業に強く、オリンピックエネルギーに溢れた成長期の街です。

一方で門前仲町や深川などといった下町の雰囲気が感じられる街並みもあり、様々な側面を持ち合わせたポテンシャルの高い区なのです。

そんな江東区の不動産投資は一体いかなるものなのか？江東区の将来を含めて解説していきます。
 

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1. 江東区の概要

荒川・江戸川・豊洲運河などに囲まれた、東京23区東部の街です。

区の約半分が埋め立て地となっており、面積39.99k㎡（23区中6位）、
人口は510,839人261,724世帯（平成29年7月1日現在）。人口密度は12,620人/km²と東京都で港区に次いで2番目に少なくなっています。

1-1. 江東区のエリア情報

★江東区は大きく3エリアに分けることができます。

• 深川･･･大手町など都心に近い下町。区役所があるのもこちら
• 城東･･･亀戸（かめいど）・新木場など。団地が多く、工場地帯だが、ショッピングセンターへの転換も進んでいる
• 南部･･･埋め立て地。オリンピックで使われる施設が集まっている。大企業の本社も多く、人口は急増している

★2024年に開催される東京オリンピックの競技のうち、江東区はテニス・バレーボール・BMXなど、7競技 10種目の試合会場として指定されています。

★運輸業が栄えていて、従業員数が大田区に次いで第2位となっています。

★近年タワーマンションが相次いで建設されていて、人口が増えている。待機児童も増加しています。

1-2. 交通アクセス

江東区内を通る路線には
総武線・京葉線・東西線・有楽町線・半蔵門線・都営新宿線・大江戸線・ゆりかもめ・りんかい線・亀戸線

と10の路線が走っており、交通の便は非常に便利です。

他にバスも数多く、広い道路もあり電車移動でなくても交通の便がいい場所です。

1-3. 観光スポット

お台場

• レインボーブリッジ
• 夢の大橋
• ダイバーシティー東京
• お台場パレットタウン
• トリックアート美術館
• キッザニア東京
• 大江戸温泉物語
• 日本科学未来館

などなど。（ゆりかもめ）台場・お台場海浜公・船の科学館・テレコムセンター・青海駅

（りんかい線）東京テレポート駅などからアクセスできます。

お台場はファミリー、友達同士、カップル、どなたでも一日満喫できる観光スポットが目白押しです。（一部は港区です）

夢の島公園

東京メトロ有楽町線・JR京葉線・りんかい線新木場駅徒歩7分の場所にある公園。

昔は埋め立て地でゴミの山だったこの場所はまさに夢のようにきれいに生まれ変わりました。120本の桜や熱帯植物館など緑にあふれています。

清澄庭園

都営大江戸線・東京メトロ半蔵門線清澄白河駅下車徒歩3分の場所にある「回遊式林泉庭園」。

東京都の名勝に指定されています。きれいで美しい庭園で、都会の中のオアシスです。

2. 江東区の住みやすい街ベスト3

No.3　木場

• 大型スーパーがある
• 商店街も活気があり、コスパが多いものが多い
• 病院や総合病院もあり、医療関係が充実している

No.2　門前仲町

• 小さな商店が多く若者下町の雰囲気がある。
• 観光客が多く店にも活気がある
• 人通りも多いので女性の一人暮らしも安心

No.1　南砂町

• 駅前はそこまで栄えていないが、駅から少し歩くと「SUNAMO」「トレピックプラザ」などの大型ショッピングセンターがある。
• パトロールしている警察官も多く治安が良い。
  
• 高層マンションが多い
  

3. 江東区の家賃相場

江東区は家賃相場が高いほうで、23区の家賃相場ランキングでも9.18万円で8位となっています。

（参考：LIFULL HOME’S　ワンルーム・1K・1DK/マンション・アパート・一戸建ての相場表　https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/23ku/city/price/）

江東区の全体の家賃相場・江東区の中でも家賃相場が安い南砂町駅・家賃相場が高い豊洲駅を表にしました。

間取り	江東区全体の相場	南砂町駅の相場	豊洲駅の相場
1R	8.11万円	5.94万円	10.65万円
1K	8.94万円	7.75万円	10.38万円
1DK	10.46万円	6.32万円	14.32万円
1LDK	14.00万円	12.13万円	16.79万円
2K	9.29万円	7.96万円	–
2DK	10.74万円	8.58万円	–
2LDK	19.00万円	12.43万円	23.38万円
3LDK	20.72万円	16.58万円	26.26万円

一番安い南砂町と同じ間取りでも倍以上のひらきが出る場合もあります。

4. 江東区での不動産投資のコツ

江東区で不動産投資をするなら「利便性に比べて価格が安く抑えられている下町地域」がオススメです。

豊洲などの臨海地域はきれいな高層マンションが立ち並び、軒並み高額で利回りも低めです。自己資金でまかなえるならまだしも空室を出したり、ローンを多めに組むと赤字になる可能性もあります。

 

これからオリンピックで需要が高まり、売却益（キャピタルゲイン）を狙うのは？と考える方も多いと思います。確かに需要は高まり、これから人気の出る地区になってくることは予想されますが、物件の状態により価格変動もあります。確実に利益が出るという確実性はありません。

「自己資金をたくさん出せて自分で将来住んでみたい」

こんな方なら豊洲・東雲・有明などのワンルームマンションはいいかもしれません。

ここでは利回り・立地・価格共にバランスが取れている、東陽町の区分マンション例をご説明します。

4-1. 東陽町駅の物件例

• 東京メトロ東西線　東陽町駅　徒歩4分
• SRC造　10階/11階建て　西向き
• 築年月：2001年11月（築16年）
• 総戸数：29戸

築年数は経っていますが、中はリノベーション済みで風呂（追い炊き機能つき）トイレ（ウォッシュレットつき）別、新築のように綺麗になっています。

• 物件価格：1840万円
• 想定年間収入：1,476,000万円（12.3万円/月）
• 表面利回り：8.02％
• 専有面積：32.40㎡
• 間取り：1R
• 管理費・修繕積立金：12000円
• バルコニー面積：5.40㎡
• 管理方式：常駐

4-2 周辺環境

大手町まで東西線で10分以内の場所（他にも新宿・渋谷・池袋まで30分以内でアクセス可能）にあります。

先ほどご紹介しました「南砂町」の隣にあるので大型ショッピングモールが近く、利便性があります。

治安は良く、駅周辺にも買い物できる施設はそろっている、緑も多いとあり

ファミリー・単身共駅住みやすい駅です。

5. 表面利回りと実質利回りを考慮して考える

物件を選ぶ際は、よくサイトに書いてある表面利回りだけをみてそれが高い物件を選べばよいのではなく、実質利回りも考慮しなければなりません。

表面利回りというのは、

となりますので、ローンの金利は計算外。では、実質利回りは表面利回りから金利を引けば良いかというと、そんな単純なものでもありません。

支払金利の他に、管理費や修繕積立金、専有部のリフォーム費用の積立などの年間の支出が、利回りに関わってきます。

なので、実質利回りの計算式はこうなります。

ですので、相場以上に高い管理費のマンションだと、物件価格が安くてもその分だけ実質利回りを押し下げることになるのです。

以上で紹介した物件は約8％ですが、上で紹介したように単身の男女どちらにも魅力的な物件なので募集に力を入れれば空室リスクはかなり下げることができます。

6. 東陽町区分マンションのキャッシュフロー

以下は上記の物件の計算表です。

自己資金を極力増やすことでより多くの収益を得ることができます。

江東区は2010～2035年の25年間で最も人口が増加する区と予想されています。これから活気を見せてくるので今のうちに購入してオリンピックが終わって少ししたぐらいの売却を狙えばそこまで価格の下降はないでしょう。

江東区のこれから

★江東区は高層マンションの建設ラッシュがあり、若い夫婦が移住してきました。

結果待機児童が最も多い地域で、区は医療費の助成や幼稚園入園料補助金を増額するなど、行政施策として子育て支援をしてます。

よってこれからも子育て世代が増えていくことが予想されます。

★オリンピック後にバブルが崩壊して、ゴーストタウンと化してしまったケースも世界ではあります。

区政はその対策も進めていますが、オリンピック以外での利便性も考慮に入れて物件や周辺環境をしっかりと選定することが大切です。

7. 江東区の物件に投資するリスク

• 海抜が低い地域で埋め立て地が多く、水害に弱い土地だと不安に思う人も多い
• 江東区北部（亀戸・大島・砂町）などは総合危険度（建物倒壊や延焼の危険性を表した指標）の高い建物が多い

8. 江東区の不動産投資は下町地域がおすすめ

江東区で不動産投資をする時は「利便性に比べて価格が安く抑えられている下町地域」がおすすめです。

オリンピックで注目され、これから人口が上昇していく江東区は不動産投資を始めるのによい区であると言えます。立地の選定は慎重に行っていきましょう。
 

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