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地方でのマンション投資が失敗しやすい理由とは?|失敗事例や解決方法を紹介

不動産投資は数々ある投資の中でもミドルリスク・ロングリターンと言われ、比較的安定した投資でサラリーマンの副業として始める方も多くいます。

ですが、始める方が多いのと同時に失敗してしまう方も多くいるのが現状なのです。

それは、初心者だけに限ったことではなく、成功者と呼ばれた投資家にもあり得る残酷な不動産投資の一面でもあります。

そういった失敗への不安から不動産投資に踏み出せないでいる方もまた多いのではないでしょうか。

 

しかし、不動産投資にはあらかじめ失敗しやすいと分かっているリスクの高い条件というものがあります。

その一つが、地方でのマンション投資。

この記事では地方の不動産投資に着目して失敗しやすい理由や事例、解決策をご紹介していきますので、地方での不動産投資を考えている方がいましたら参考にしてください。

1. 地方でのマンション投資が失敗してしまう理由

不動産投資で地方物件を選ぶ理由として利回りが高い、都会に比べて物件が安いなどがあげられます。

しかしこの利回りや物件価格にだけにとらわれて不動産を購入してしまうと思わぬ失敗に繋がってしまうことに。

どのような失敗になるのか、失敗理由をみていきましょう。

都心部と比べて人口が少ない

超高齢化社会が進んでいることに加えて、地方では若者は学校卒業と同時に都会に出てしまう傾向にあり、都心部は人口が増えて地方は減少していっています。

需要が安定していない

先ほどお話したように、地方の人口は減少しています。

よって賃貸の物件に住むと予想される10代~30代の若者の割合も低いことに繋がるのです。

地方に大学のキャンパスや工場などが出来る場合には若者の賃貸需要も増えますが、万が一その建物が撤退してしまったら?

その時にはまたしても賃貸の需要は減ってしまうのです。

こういったように、地方の場合は常に人が多くいる都会のように需要が安定していないため、なかなか賃貸経営も安定していません。

空室リスクが高い

不動産投資をする上で、リスクは付き物ですが、このリスクの中でも最大のリスクと言われるのが「空室リスク」です。

空室が多く家賃収入が入ってこなくては、ローンの返済も出来なくなってしまいますし、修繕費か管理費の積み立てすらも出来なくなってしまいます。

 

賃貸需要が多いとされるのは、最も人口が多く、安定した人口が見込まれる東京23区。

ということは、賃貸需要の安定しない地方は空室リスクが高いということになります。

 

サブリースによる家賃保証が継続しない

地方での賃貸経営は、空室リスクの軽減のために「サブリース契約」で一括借り上げをする場合があります。

このサブリース契約によって一定額の家賃は保証されるのですが、契約賃料の見直しで家賃が下げられてしまい、契約当初の家賃は保証されません。

万が一、このサブリース契約の賃料下げを断った場合、サブリース契約を解除されてしまい、空室だらけの物件と借金だけが手元に残ってしまうという大惨事を招いてしまうケースも。

サブリース契約では、空室は保証してくれますが、家賃の保証はしてくれないということに気を付ける必要があります。

2. マンション投資の失敗事例

不動産投資を成功させるためには、不動産投資に失敗した方の失敗事例を聞くことで、同じ失敗をしないということを肝に銘じることではないでしょうか。

新築ワンルームマンション、1棟マンションなど不動産の種類はそれぞれ違いますが、ここでは地方のマンション投資の失敗例をご紹介していきます。

地方のアパート経営で失敗

Aさんは都心のマンション購入には自己資金が多く必要になるため、価格の安い地方にアパートを購入。

その地方には国立大学があったため、大学生をターゲットとしてアパート経営を開始。

予定通りに大学生が入居をしてアパート経営も数年間は順調でした。

ですが少子高齢化のために学生が確保出来ず、大学が都心へキャンパスを移してしまったのです。

もちろんターゲットであった大学生も居なくなってしまい、賃料を下げても入居希望者は決まらず、毎月10万円以上のマイナスとなってしまいました。

高利回り物件で失敗

都心での不動産投資に比べて地方での不動産投資は高利回りと言われています。

Bさんはこの高利回りだけを考えて地方の高利回り物件を購入。

数年間はプラス収支でマンション経営も順調でしたが、入居者が退去した際に、物件が古いこともあって、その後の入居者が決まらず苦労するはめになってしまいました。

解決策としてリフォームを200万円かけて行い売却を試みましたが、リフォーム費用を上乗せして売却をすると利回りが低くなってしまうために購入者は見つからず、結果売却出来ずに完全な赤字経営を行うことになってしまいました。

3. 不動産投資での地方マンション投資の解決策

地方の不動産状況は物件が安く、空き家が増えているため投資物件が豊富になっていると言われています。

上手くそのメリットを生かして不動産投資を成功させたいものですが、どのようなことに気を付けると良いのでしょうか?

解決策を4つ提案していきます。

家賃を下げるのでなく、礼金などの初期費用を負担する

入居者がマンション契約時に負担する初期費用は結構な金額になります。

敷金、礼金1か月というのが一般的でしょうか。

家賃を4万円として計算していくと、敷金・礼金・前家賃・仲介手数料だけでも16万円になり、その他保険なども含めると約20万円程度。

そういった負担を軽減するために最近増えているのが、敷金0、礼金0のゼロゼロ物件なのですが、それでも合計で約13万円程度と決して安くはありません。

この負担を少しでも減らすために敷金、礼金に加えて、仲介手数料も0円にするケースが増えています。

地方は都会に比べて収入も少なくなるため、少しでも初期費用を減らすことが満室にするための解決策と言えるでしょう。

居住者の入居条件緩和

入居者の募集条件を設定する際に、一般的に厳しいとされる条件を緩和することを検討してみてはいかがでしょうか。

例えば、水商売の方であれば生活時間の違いから、住民同士のトラブルになる恐れがあるのでNG。

外国人は、突然帰国してしまう可能性もあるのでNG。

孤独死の危険性が高い高齢者はNG。

などいくつか例が挙げられますが、可能な限りで条件を緩和することで入居率は上がると考えられます。

入居者のニーズを満たしたリノベーション

新築物件の人気が高いことでもわかるように、賃貸住宅を選ぶ人の誰もが出来れば新しい物が好ましいと思っているはず。

単身者用のマンションであれば、モニター付きインターフォンなどを新品に替えることで防犯性も高くなりますね。

綺麗であること、新品であることが売りになるように、入居者が喜びそうな部屋を想像してリノベーションすることで価値は上がりますし、入居希望者も増えると考えます。

相場よりも低い家賃設定

物件のある場所や築年数・間取り・入居条件などから判断することが求められる家賃設定は、不動産投資の要とも言われています。

家賃設定によって表面利回りやローン返済に影響が出てくるので、安易に設定することは避けましょう。

物件は時間の経過に伴って必然的に価値が低下してしまうので、周辺の類似物件を参考にして相場よりも多少低く設定してみるのも一つの手段です。

4. 地方マンション投資をする前に確認するべきこと

地方の不動産投資で失敗しないため、損失を回避するために、地方での投資物件を探す前に確認した方が良い3つのポイントをみていきます。

物件周辺の家賃相場

購入を考えている物件の相場はもちろんのこと、その物件の周辺にあるマンションの家賃相場を押さえておくことも大切です。

企業や大学の移転や賃貸物件の乱立によって需要バランスが崩壊を起こし家賃相場の暴落が起こります。

この家賃相場の暴落で、地方の物件の場合は2~3万円台まで家賃が下落することも。

こうなった際には復活は難しく、空室リスクは高いままで空室が埋まることは厳しくなります。

不動産物件の需要・供給

地方の人口減少は顕著なのが現状ですし、この先も地方の人口増が期待出来るとは言えません。

ですが、地方都市全ての人口が減少するわけではなく、人口が減りにくい地方都市も必ずあります。

地方都市の中でも大学のある地域は学生の需要がありますし、大学病院などがある地域などは生活保護世帯の需要が見込まれます。

こういった需要のある地域も地方には存在するので、そのような地域に目を向けてみることも大切です。

物件周辺の環境

空室リスクが高いとされる地方の物件では、周辺の環境が重要です。

毎日の生活に便利なスーパー・コンビニ・学校・病院などが近ければ、マンションの入居者も決まりやすくなります。

その地域のニーズにあった間取りや設備の情報も必要になるので、周辺の物件はどうなっているのか?などのリサーチも大切です。

5. 地方の投資はリスクが高い!成功させるには地域の情報を手に入れよう

地方物件の不動産投資は、実際のところハイリスク・ハイリターンで失敗する可能性が高いと言われます。

不動産投資は一般的にミドルリスク・ミドルリターンと言われる中、地方物件にいたっては多少の違いが出てきます。

そのようなリスクの高い地方での不動産投資を成功させるための条件として、地域の情報収集を十分にして、それを理解した上で物件を選ぶことが大切。

情報収集は不動産選びの基本中の基本。

なぜなら、不動産需要に地域性は欠かせないものだからです。

地域の情報収集は、マクロ的情報(不動産投資の現状など全体的な視点からみた情報)とミクロ的情報(その地域の細かい個別の情報)から得ることが大切です。

そういった情報を得る際に、不動産会社で開催されているセミナーは貴重な情報収集場となります。

MIRAIMOでは無料セミナーを開催していますし、オンライン相談も常時受け付けていますので、地域の情報収集の一つにMIRAIMO無料相談を利用してみてはいかがでしょうか?

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