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ワンルームマンション空室率の現状と空室率を見る時に注意したいポイントを解説!

不動産投資のワンルームマンション経営で、家賃収入を得る際に最も痛手となるのが空室リスク。

空室が長く続いたりすると家賃収入が減り、毎月の支払が厳しくなってしまいます。

マンション経営はしてみたいけれど、空室リスクの不安があるという方は多いのではないでしょうか。

そういったトラブルを避けるために物件を選ぶ際に需要のあるエリアをしっかり見直し、空室率を把握しておくことが大切です。

この記事では、エリア別のワンルームマンション空室率について様々な情報を解説していきます。

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Index

1. ワンルームマンションの空室率とは?

空室率とはマンション内の戸数のうち空室が占める割合のことを指します。

賃貸アパートや賃貸マンションではこの空室率を求める時には戸数ベースで計算するのが一般的ですが、その他にも空室率を求める計算式は、床面積ベースの空室率、賃貸ベースの空室率があります。

不動産投資をする上で空室率を確認することは重要になる

不動産投資の目的は家賃収入というのが大半なので、この空室率が高いのはとても不味い状況になります。

空室があれば家賃収入が入らなくなってしまうので経営が成り立たなくなってしまいます。

そういったことからもこの空室率は常に把握していなければなりません。

2. エリア別ワンルームマンション投資の現状

東京圏内でのワンルームマンション投資は人気があり、実際に経営をしている方も多く存在しています。

ここからは東京圏やその他の地域についてのワンルーム投資事情を見ていきましょう。

ワンルームマンションは都心に需要がある

ワンルームマンションは単身者が使用するため、単身世帯が増加傾向にある都心では需要が高くなります。

また地価が上昇していますし、今後も上昇することが見込まれていることから需要が増えると思われます。

東京

各都市では仕事や進学など、単身者のワンルームマンションニーズが高くなっています。

加えて東京都内ではワンルームマンション建築の規制が強化されているため、入居需要に対しての供給戸数が少なくなっており、ワンルームマンションの賃貸経営にとって有利な状況にあると言えます。

関連記事ワンルームマンションが規制される理由とは|マンション投資をしても大丈夫?

2019.01.26

大阪

近年、大阪では北部や南部地区においては様々な開発が進みオフィスビルや高層マンションなどが建設されていますし、ユニバーサルスタジオのある西側から南側にかけても商業施設や産業開発拠点として発展しています。

こういった都市にも人がどんどん集まりますので、単身者の多く集まる住宅地に人気が出そうですね。

名古屋

現在名古屋では2027年開業予定のリニア中央新幹線により、名古屋を拠点に行動する需要が増えると見込んで再開発が進んでいます。

再開発が進めばさらに大都市になっていくでしょう。

ですが、名古屋は車通勤の文化があるので駅チカを狙ったワンルームマンション投資は難しいかもしれません。

名古屋市中心に近く、駅に近い立地を選ぶことが成功する秘訣と思われます。

兵庫

兵庫県の神戸近隣エリアでは、住宅地域・病院・学校・企業なども多いため単身者のニーズが高いと思われます。

閑静な住宅地域、あこがれの街としても変わらず人気があるエリアです。

福岡

福岡は九州の中でも最も多くの大学があり、そこに通う単身世帯のニーズが高まっています。

ですが、福岡では中心部からちょっと離れたエリアに住むのが好まれるようで、マンション投資の際には家賃確保が難しくなります。

東京とその他の地域を比べた場合

東京圏と比較すると他の地域は人口が少ないため、家賃下落率が高いということがあげられます。

家賃が下落するということは資産価値も同時に下がってしまうということです。

日本全国の就労者の約35%が都内勤務という集計もあり、東京圏近隣エリアも入れると更にその数は増えます。

東京圏の場合は需要があるため資産価値も下がりにくいと言えるでしょう。

3. 年々増加傾向にある空き家率

マンション投資の最大のリスクでもある空室ですが、なぜ増え続けてしまっているのでしょう。

様々な建築ラッシュ、賃貸住宅の建築が増加していた日本で空室率が下がるはずだったものが改善されなかった理由を見ていきましょう。

相続対策が地方の空き家率を増加させている現状

現金を相続した場合、評価額は金額100%から相続税が引き出されますが、投資用の不動産として相続した場合は、評価額が1/3~1/4程度に低減することが可能です。

そのために郊外、地方都市に建てられる賃貸物件の多くが相続税対策のためと推定されます。

更に日本人口が減少し、消滅都市が出てくる可能性がある

2010年~2040年までの間に20~39歳までの女性が、5割以上も減少すると予想される896の自治体(全国市町村の約半数)が消滅可能性都市に該当するとされています。

要因としては、消滅可能性都市に該当する自治体の約3割が大都市圏への人口流出が激しく、少子高齢化が更に進んでしまうと予測されること。

2040年には存続が難しいと想定されます。

4. 今後更に発展が続く東京について

東京は日本の首都でもあり、全人口の10%にあたる1,300万人が暮らしています。

2020年にはオリンピックも控えていますし、今後は、ファミリータイプのマンションよりは賃貸のコンパクトなマンションの需要が増えると見込まれているのです。

人口増加傾向にある都市は?

関西圏や名古屋圏の人口は減少傾向にありますが、東京・埼玉・神奈川・千葉の首都圏に加えて沖縄県、愛知県の6都県の人口が増加傾向にあります。

特に首都圏に関しては人口流入が集中しているようです。

不動産投資先に東京を選ぶ魅力とは

日本の首都である東京には、日本人の人口はもとより外国人も増加しています。日本在住の海外留学生の1/3以上が東京に住んでいるという統計。

外国人が定住するようになっていくことで国際化が進みますし、東京の治安の良さが外国人に人気があるので海外からの人口増が期待出来ます。

人が集まれば仕事も住宅設備も増えるということで、東京における不動産投資が魅力だという認識に繋がります。

5. 空き家率を見る時に注意したい点

マンション投資をする際の最大のリスクでもある空室率ですが、算出される方法によって空室率が変わってきます。

どういうことが原因でそうなってしまうのでしょう。

全体の空き家率を求める計算方法

総務省統計局が公表している「住宅・土地統計調査」 (https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/index.html)の空室率は、全体から見た空室率を算出しています。

計算方法としては、「空室数÷全体の部屋数=空室率」となります。

大家から見た空家率の計算方法

株式会社タスが公表している「タス空室インデックス(空室率TVI)」(https://corporate.tas-japan.com/news/news_cate/report/)は、大家側から見た“競争率”を意識した空室率になります。

計算方法としては、「空室数÷募集している部屋数=空室率」となります。

見る視点では大きく空室率が変わるので注意が必要

上記の通り、見る視点によって空室率は何倍も違ってきます。

ですが、情報を提供する不動産会社が有利になるように空室率を提示する場合も多々あるので、注意することが大切です。

6. 少しでも空室率を下げるために出来ることは?

マンション経営で空室を出さずに継続的に収益を出していくためには、投資家自身で工夫をしていくことが大切です。

賃貸に需要がある投資物件を選ぶ

東京は全国的に見ても空室率の低いエリアであり、アパートよりもマンションの方が空室率が低い傾向にあります。

このことから「東京のマンション」が投資対象として好ましいと言えるでしょう。

また、エリア別でのその特性の違いを把握し、需要のある物件選びをすることが成功に繋がる鍵になると思われます。

購入物件場所の土地柄に強い不動産業者を選ぶ

物件の購入を検討している時に選ぶ不動産会社ですが、その物件のある地域に詳しくオーナーの目線に立って管理をしてくれるような業者を探すようにしましょう。

管理会社は入居者の目線で良いと思う会社を選ぶ

空室率を下げるためには、今、入居している方が「快適に暮らしていけるマンション」を提供することが重要です。

そのためには、管理会社は入居者の目線になって物件の管理を行ってくれるところを選ぶようにしましょう。

インターネットの口コミなどから調べてみるのがおススメです。

退去者の情報は早く入手して、すぐに対策をとる

入居者が退去してから対策を取るのではなく、退去前の早い段階から対策を取るのが大切。

退去のタイミングで直ぐに次の入居者が入れるよう手配をしてくれる管理会社がおススメです。

物件の資産価値を下げない

定期的に修繕を行ったり、物件のクリーニングを行って入居者の方が快適に暮らしていけるように心がけることは、空室リスクを下げる他に、物件の価値を下げず良い状態を保つことにも繋がります。

7. 空室リスクの少ない物件を知る

様々な投資物件の中から空室リスクの少ない物件を見ていきましょう。

マンションとアパートでどちらが空室によるリスクが少ないのか

結果的にはマンションの勝ち。

なぜかというと、マンションはセキュリティや防音がアパートに比べてしっかりとされているので、女性はマンションを選ぶ傾向にあるからです。

ワンルームとファミリータイプではどちらが空室によるリスクが少ないのか

結果的にはワンルームの勝ち。

なぜかというと、ファミリータイプは家族数人が暮らすために生活環境や間取りなど一人の意見で決めることが難しいですが、単身向けのワンルームであれば、自分一人の好みや都合で部屋を決めることが可能なため、入居者が見つかりやすいのです。

新築と中古ではどちらが空室によるリスクが少ないのか

結果的には引き分け。

なぜかというと、新築であっても中古であっても物件の管理がしっかりされていなければ入居者は出ていってしまいますし、キレイに管理されていない物件では新築であっても入居者は見つかりません。

他力本願にはなりますが管理会社次第となるので、しっかりと管理を行ってくれるパートナー選びがやはり重要になります。

8. サブリースは空室リスクの対策となるのか?

不動産投資の際に、物件をオーナーから管理会社が借り上げをして経営をしてくれるサブリースというものがあります。

このサブリースで空室リスクを下げることが出来るのでしょうか。

サブリースによる危険性を知る

サブリース契約では、空室がある場合でも家賃収入を得ることが出来るので空室リスク対策になると思ってしまいがちです。

しかし、サブリース契約をした管理会社が万が一倒産してしまった場合は、契約は無効になり家賃収入を得ることも出来なくなるという危険性もあります。

サブリースには様々な落とし穴がある

サブリース契約では、月額家賃の10%~20%を手数料として払わなければなりません。

また、入居者が見つからず家賃を下げることになって、予定通りの家賃収入が得られない場合も出てきます。

9. 空室率を把握して、少しでも空室リスクを下げよう!

主要都市のワンルームマンション投資においては、人口の集中が一番期待されるエリアですし、ワンルームマンションは建築規制がされていることもあり今後も希少価値が高いと予測されます。

安定した需要と資産価値の維持が期待出来るとはいえ、収益を上げるためには空室率をしっかりと把握しておくことが大切になります。

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