ワンルームマンションが規制される理由とは｜マンション投資をしても大丈夫？

ワンルームマンションの規制によりワンルームマンションが建設されにくい状況になっています。

こう聞いてしまうとワンルームマンション投資して大丈夫なのかと不安に思うかもしれません。

しかし、実は規制されているからこそワンルームマンション投資が有利になったといっても過言ではないのです。

 

いったいそれはなぜなのか？

今回は、ワンルームマンション規制が投資に有利に働くとされる理由と他にもワンルームマンションの情報の入手方法や選び方も解説していきます。

不動産投資をする上で知っておくと有利になる情報が満載ですので、ぜひご一読ください。

1. マンションの中でワンルームマンションが規制されている理由とは？

ワンルームマンション規制とは、自治体が制定するワンルームマンションの建築を抑制する規制のことです。

その規制内容には、主に最低専有面積の基準、一定の規模を満たすマンションの場合にファミリータイプの部屋を用意しなければいけないことなどがあります。

一見すると「なぜ？」と思ってしまうかもしれませんが理由があります。

 

それはワンルームマンションの入居者には

• 「住民票を移さずに済んでいるため、住民税の徴収ができない」
• 「ゴミ出しの日を守らない」

などのマナー違反やトラブルを起こす人が多い傾向にあり、その回避のために「ワンルームマンション規制」が制定されました。

 

特に住民税の問題は深刻で、税収があげられなければ各自治体を運営していくことが困難になります。

また、単身者はマンションのルールを守らないことが多く、近隣住民とのトラブルに発展するケースが多発したこともワンルームマンション規制制定の理由となっています。

2. ワンルームマンションの規制の実態

ワンルームマンション規制は1980年代から定められています。

年を追うごとに強化されている傾向があり、現在は都内23区すべてが規制しています。

特に渋谷区では最低保有面積を18㎡から28㎡に引き上げたり、管理人の駐在も指定時間以上を求めたりなど規制内容が厳しくなっています。

他にも指定面積以上のファミリータイプを用意しなければならないなどのルールも定められています。

 

面積が広がれば賃料は上がります。

管理人の駐在も人的コストがかかります。

単身者は大学生や独身社会人、高齢者がメインとなっており、ワンルームマンション規制によって厳しい現実が突き付けられていると言ってもいいかもしれません。

上記の人たちは規制される前の古いマンションに住むことを余儀なくされているのです。

3. ワンルームマンション規制は今後どうなるのか

ワンルームマンション規制は自治体の事情により、致し方ない部分もあります。

しかし厳しいルールがあることも事実です。

規制が定められてからルールが強化されている傾向ですが今後はどうなるのかも見ていきましょう。

ワンルームマンションの規制は今後も継続される

規制自体がなくなることはほぼありません。

自治体としても税収を下げさせるようなことはしないでしょうし、トラブルの発展にも敏感です。

単身者としては新しいマンションに住むことが年々難しくなりますが、区が定めたルールですので仕方ないというのが実情です。

規制が継続されることでワンルームの需要は増加する

住む人にとってワンルームマンション規制は厳しいものです。

しかし、経営をする側として考えてみるとワンルームマンション規制は追い風になります。

需要と供給のバランスから見ても年々ワンルームの需要は増加する傾向にあるからです。

単身者といえども、なるべくなら新しいマンションや施設・環境が整っているマンションに住みたいのが本音です。

 

東京都の人口は増加傾向にあり、単身者は住む場所を必要としています。

しかし、ワンルームマンション規制により供給が減っているのです。

需要が多いのに供給が少ないということは空室リスクが軽減されるということにつながります。

住む人にとっては災難かもしれませんが経営側からすると有利であるということなのです。

ワンルームマンションの希少価値は増加していく

今後も需要が増加する傾向があるのでワンルームマンションは希少価値があります。

日本は人口減少といわれる中、単身者は増加傾向であり、特に都内では人口増加傾向です。

それに加えてワンルームマンション規制があるのですから、ワンルームマンションを持っていること自体が希少であることになります。

需要が高い物件ということは家賃収入が狙えるのはもちろんのこと、高値での売却という選択肢も出てきます。

 

需要が高くなる傾向であればマンション自体の価値も増加していくことでしょう。

一般的にマンションは年数を追うごとに価値が下がる傾向にあります。

しかし、都内のワンルームマンションでいえば逆の現象が起こる可能性があるのです。

4. 規制によりワンルームマンションの需要は増加傾向にある

 

なぜワンルームマンションの需要が増加傾向にあるのか、具体的な理由を知っておくことも大切でしょう。

主な理由として4つあります。

ワンルームマンションを購入をする人がほとんどいない

ここでの購入とは投資としての購入ではなく自宅としての購入です。

単身者の立場になれば想像は付きやすいのではないでしょうか？

単身者の属性として学生・独身社会人・高齢者になります。

 

学生がワンルームマンションを購入するには高すぎます。

独身社会人は結婚する可能性があるため購入する人は少数でしょう。

高齢者の場合は購入したとしても若者よりも住む期間が短い傾向にあるのでメリットが薄いです。

以上のことからワンルームマンションが自宅として購入されることはそうありません。

学生や単身の人に人気がある

自宅として購入されることは少ないですが住みたいと考えている人は多数存在します。

特に学生や単身の方です。

この人たちがわざわざファミリーマンションに住むでしょうか？

お金に余裕があるのであれば、そうするかもしれませんが通常そこまでする人はごく少数です。

 

ワンルームマンションは家賃が安い傾向がありますので学生や単身の人に人気があります。

需要が高いということは経営をする上で空室リスクを減らすことができるので有利なのです。

新規建設が規制され資産価値が上昇している

ワンルームマンション規制によりワンルームマンションが建設されにくくなっていることから、更なる需要増加が期待できるでしょう。

経営という視点で見た場合、ワンルームマンションは資産価値が落ちにくい、もしくは上昇する可能性すらあるのです。

安定した家賃収入と資産価値の上昇がが見込める現状だからこそ、ワンルームマンション投資が有利であることが理解できるかと思います。

外国人労働者などによる人口増加

学生や単身者が日本人だけとは限りません。

都内のコンビニやファストフード店などを見てみると外国人労働者が目立つようになってきました。

厚生労働省でも2016年から2017年にかけて18%も外国人労働者が増加したと発表されています。

日本の人口が減少傾向にあり、労働力の問題も指摘されている中外国人労働者を採用する流れが活発になってきています。

 

日本の人口が減るから不動産投資は不利であるという声を見かけますが、外国人労働者が増えているのであれば不動産投資が絶対に不利であると言い切れるでしょうか？

地方で働く外国人は少ないかもしれませんが都内は多いのが現実です。

外国人労働者誘致による人口増加は、ワンルームマンション投資の追い風になると言えるでしょう。

5. 投資の狙い目！需要が高いワンルームマンションを選ぶ方法

ワンルームマンション規制のお陰ですべてのワンルームマンションの需要が高い！と考えているのであれば注意が必要です。

中には需要が低いものも存在しますし、ワンルームマンションの中でも需要が高いものを選ぶのが経営をする上での鉄則です。

需要が高いワンルームマンションを選べば、収益も上がりますし資産運用としても効果的です。

どのような選び方をすればいいのか主に3つありますので見ていきましょう。

人口が多い人気のある地域を選ぶ

人口が多い地域は基本的に経済が盛んに行われています。

商品の取引やサービスの展開などは人口が多い地域で盛んに行われます。

人口が多ければ多い地域ほどマンションの需要も高く、有利に経営を進めることが可能です。

マンション建設が規制されている場所を選ぶ

ワンルームマンション建設が規制されているということは供給が減っているので自然と需要が高まります。

需要が高まればマンションの資産価値が上昇する可能性もありますし、空室のリスクも低いです。

規制と聞くとマイナスのイメージを持ってしまうかもしれませんがワンルームマンション規制に限ってはオーナー側に有利に働くのです。

マンションの供給量が少ない地域を探す

供給量が少ない地域のマンションはそれだけで需要が高くなる傾向があります。

当然のことながら、該当する地域の人口を調べたうえでマンション供給量とのバランスを見るようにしましょう。

もし人口に対してマンションの供給量が少ない地域があれば狙い目です。

6. ワンルームマンションに関する情報を手に入れる方法

物事すべてに言えることですが情報は重要です。

知っていると知らないでは天と地ほどの差が出てくることでしょう。

たとえばテストでどんな問題が出てくるかわかっていたらどうでしょうか？

出てくる問題の部分を勉強することで解決することが可能です。

 

極端な話かもしれませんが、それほど情報というのは重要です。

適切な情報を入手して必要であれば対策を練ることが不動産経営では求められているのです。

不動産会社の人と面識を持つ

一番の方法は不動産会社の人と面識を持つことです。

不動産に関する業務を行っているのですから、一般的な人よりも知識量や経験は圧倒的に高いです。

特に不動産会社の上役もしくは営業マンが適切です。

面識を持つことで業界の生きた情報を仕入れることができます。

 

しかし、不動産会社と面識を持つと「買わされるのでは？」と考えてしまうかもしれません。

このことについては一概に言えることではありませんが、買わせることが目的の不動産会社と購入者の利益になるように努力する不動産会社があることを知っておくといいです。

見極め方は難しいので、おすすめは親戚・友人もしくはそこからの紹介をしてもらうことです。

100%とは言い切れませんが信頼関係のある間柄からの紹介を無碍にする人は少数です。

 

少し手間がかかるかもしれませんが一度やってみるといいでしょう。

プロパー会社のサイトを確認する

プロパー会社のサイトを確認すれば物件情報を入手することが可能です。

プロパーとは「正規の」という意味があります。

ここでいうプロパー会社とは不動産を正規で売っている会社です。

 

インターネットで不動産情報を閲覧できるサイトは多くありますが、プロパー会社の不動産を掲載しているものがほとんどです。

一次情報から確認したい場合はプロパー会社のサイトを確認するようにしましょう。

インターネットで不動産に関する情報を手に入れる

投資物件情報の検索サイトで情報を得ることでも十分です。

基本的に不動産に関する情報は正確に記されています。

検索サイトの良いところは条件を指定して不動産情報を手に入れられることです。

価格や地域、マンションタイプなどの選択ができるので効率的に情報を集めることができるでしょう。

7. 規制された今がワンルームマンション投資へのチャンスに

ワンルームマンション規制により、新築もしくは築浅のワンルームマンションに単身者が住むことは今後難しくなるかもしれません。

しかし、経営側に立つと逆の立場になります。

需要が高まる中、供給が減ることによりワンルームマンションを持っていることが有利に働きます。

規制自体は継続されるので今のうちにワンルームマンションに投資することで利益率が高まる可能性があるでしょう。

 

しかし、すべてのワンルームマンションが有利というわけではありません。

その物件が投資に有利か不利かを見極めるためのカギが「情報」です。

適切に情報を把握し、分析・対応をすることで有利に資産形成をすることが可能になります。

生きた情報を得るためにも信頼できる情報元を選ぶようにしましょう。

 

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