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ワンルームマンションのローン借り換えと金利交渉はできるのか?|メリットデメリットを解説

昨今、サラリーマンを中心に人気の不動産投資ですが実際に投資をしている方も多くいることでしょう。

実際に融資を受けて投資をしている方は現在のローン金利に満足出来ていますか?

高い買い物のワンルームマンション。自然と月々の支払も高くなってしまいますよね。

その支払う価格が少しでも安くなるために借り換えなど考えたことはありますか?

この記事では、ワンルームマンションローンの借り換えや金利交渉についての情報を解説していきますので、良かったら参考にしてください。

Index

1. ローン借り換えと金利の交渉について

 ローンの借り換え、金利の交渉とはどのようなことなのでしょう。

ローンの借り換えとは?

ローンの借り換えというのは、ローンを組んだ時に融資してくれた金融機関とは違う別の金融機関にローンを乗り換えることです。

結果、融資期間が延びる場合も出てきますし、金利が下がる場合も出てきます。

ローン金利の交渉とは?

ローンを組んだ時に融資してくれた金融機関に対して、金利を引き下げて貰うように交渉するのが「金利交渉」。

合意が取れたら金融機関は金利を引き下げるための審査をし、無事審査が通った際に金利が引き下げられ、毎月の支払負担が軽減されます。

2. 投資用マンションローンを借り換えするメリットとは?

 わざわざローンを借り換えることに、どのようなメリットがあるのでしょうか。

月々の返済額が減る事でキャッシュフローが改善される

ローンの借り換えや金利交渉をすることで

  • 融資期間は変わらないのに金利だけが下がる
  • 金利はそのままだが融資の期間が延長される

といった2パターンの可能性があります。

いずれにせよ、月々のローン返済額が減少し、キャッシュフローの改善につながります。

新たに融資を受けやすくなる

前述通り、借り換えをすることによってキャッシュフローが改善され、毎月の貯蓄額を増やすことができます。

そうすることによって、次の融資の際に「十分な金融資産がある」とみなされローン審査に通る可能性が高くなるでしょう。

 

また、メガバンクに借り換えできた場合は

「メガバンクでローンを組めるほど信用力がある」

とみなされてよりローンを組みやすくなります。

3. 投資用マンションローンを借り換えすることによるデメリットとは?

一見メリットばかりのように思えますが、融資の借り換えにはデメリットもしっかり存在しています。

借り換え前・借り換え後それぞれで金融機関への諸費用がかかる

借り換えというのは、新しい金融機関に融資をしてもらい元のローンを一括で返済することになるため、「繰上げ返済」という形になります。

繰上げ返済は一定期間「繰上げ返済手数料」がかかってきます。

また、借り換えた先の金融機関に対しても

  • 事務手数料
  • 印紙代
  • 出張手数料

などの諸費用が発生します。

借り換え前の金融機関からの追加融資を受けることが出来なくなる

融資を受けている金融機関にとっては「他の金融機関に乗り換えられてしまう」ということは、大きな痛手となりますし、業績にも影響すら出てきてしまうことなのです。

他の金融機関に借り換えをする際には元の金融機関からは今後一切融資を受けることは出来ないと、しっかりと肝に銘じておかなくてはなりません。

ローンの月々の返済額が増える場合がある

メガバンクや大手の銀行へ借り換えをする際には、金利が1%を下回るという魅力がある場合が多いのですが、融資期間が短くなってしまうケースが。

融資期間が短くなるということは結果、毎月の返済額が増えてしまうことに繋がります。

金利交渉をすると、新たな融資を受ける時に金利が上がる場合がある

融資を受けている金融機関に金利交渉をすることで、次回また融資を受ける場合に金利が前回の金利よりも上がってしまうというケースが多々あります。

そうならないために、当分の間は融資を受けることがないというタイミングをみて、金利交渉を行うことが大切です。

金利変動によるリスクがある

昨今では低金利が続いていますが、この金利はどのタイミングで上がってしまうのかは検討がつきませんよね。

ローン返済中に金利が上がることも考えられますので、そういったリスクを念頭にいれつつ融資を受けなければなりません。

借り換え自体出来ない場合がある

融資を受けて購入したマンションの入居率が悪かった場合など、安定した収入が期待出来ないと判断される場合があります。

そういった場合の借り換え交渉は連帯保証人を立てることで融資を受けることが可能になるケースもありますが、基本的に経営状況が悪いと厳しくなるでしょう。

4. 投資用マンションローンの借り換えや金利交渉をするタイミングはいつ?

融資を開始してから最低1年、通常であれば2年は支払いを完了している状態で借り換えや金利交渉をすることが好ましいと思われます。

というのは、融資を開始して直ぐに借り換えや金利交渉などをすると、利益も上げていないのに相手に不信感を抱かせてしまうことになりかねません。

相手側の立場になって考えてみると、こういったことは常識的なことですよね。

どちらの交渉をするにしてもバランスとタイミングは大切です。

2年程度ワンルームマンションできちんと利益を上げて、支払いもスムーズに行っていれば、相手からの信頼も出来てきている頃でしょう。

そういった先の見通しがついてからの交渉で十分ではないでしょうか。

5. 投資用マンションローンの借り換えは簡単ではない

 投資用マンションのローンの借り換えは、居住用マンションローンの借り換えに比べて難しいと言われています。

理由を詳しく見ていきましょう。

投資用マンションローンの借り換え情報を入手しにくい

居住用マンションのローンの借り換えは金融機関に相談に行くと、耳を傾けて貰えることもありますが、投資用マンションのローンの借り換えはそう簡単なことではありません。

投資用マンションのローンの借り換えは、金融機関ではなかなか相談には乗ってもらえない傾向にあります。

投資用マンションローンを取り扱う銀行自体が多くない

投資用マンションは取り扱っている金融機関がとても少ないのが現状です。

特に区分マンション・ワンルームマンションのローンの取り扱いは特に少なく、取り扱いをしている銀行があったとしても多額な自己資金に多額を用意しなくてはならなかったり、ローンの年数が限られてしまう場合もあります。

不動産業者に言われるまま投資を始めた

投資用マンションの業界では営業マンの入れ替わりが多いです。

たまたま担当になった営業マンに勧められて投資を始めてしまうと、いざ借り換えの相談や金利交渉についてなど相談をしようと思った時に、既に担当者だった営業マンは辞めてしまって情報も貰えず、相談も出来なくなってしまうケースがよくあります。

6. 区分のワンルームマンションのローンの借り換えは出来るのか?

投資用ワンルームマンションの業界では、「提携金融機関制度(提携ローン)」が存在しているので、融資付けが強い・借り換えの経験が豊富などしっかりとした不動産会社を通して購入をしていれば区分ワンルームマンションだとしても借り換えをすることは可能です。

 

不動産会社を通さずに自分で金融機関に借り換えを申請しても、なかなか相談には乗ってもらえませんので気を付けましょう。

7. 高い金利で投資用マンションローンを組んでしまう理由

 金利が高いのにも関わらず投資用マンションを購入してローンを組む方が出てしまうのには4つの理由があります。

金利が高い時期にローンを組んだ

金融機関にはそれぞれ独自の基本となる金利が設定されています。

その基準金利は経済情勢に関係なく設定されている銀行もあるため、マイナス金利政策に関係なくそもそも基準金利が高い時期や高い銀行でローンを組んでしまう場合があります。

ローンを組んだ時の個人属性の内容が良くなかった

金融機関には、それぞれ融資の審査項目も設けられているのですが、投資マンションローンは居住用マンションローンに比べて、融資審査項目が多く厳しいのが実情。

金利も酷い時には3%程度も差が出る場合もあるようです。

投資物件を購入した不動産会社が提携している金融機関の金利が高かった

投資マンションを購入する際には、不動産会社が提携している金融機関を利用するのが一般的な購入の仕方になっています。

その限られた提携している金融機関から融資をしてもらう銀行を決めるのですが、その銀行が設定している金利が高くてもやむを得なく購入する場合も出てくるでしょう。

購入した物件の条件が悪く、金利の高い銀行でしか借入出来なかった

低金利の銀行は物件を評価する際に厳しく、高金利の銀行は物件の評価が甘いことが多いため、投資用マンションの物件があまり良くない評価を受けると低金利の銀行では融資を断られてしまう場合が…。

そうなってしまうと高金利の銀行に融資をしてもらうしか方法はなくなってしまうのです。

8. 投資用マンションの借り換えや金利交渉時に注意したいポイントについて

 投資用マンション購入時のローン金利を下げるための交渉に成功するために覚えておいた方が良い6つの項目を紹介します。

無理の無い、安定した不動産投資をする

賃貸経営が順調であることが金利交渉を成功させる第一前提でしょう。

自分が金融機関側に立ったとして、経営が上手くいってない方に融資するのは出来れば避けたいですよね。

物件の資産価値を出来るだけ維持する

資産価値の低いものに、なかなか融資はしてもらえません。

適切な時に適切な修繕を行っていき資産価値を下げないようにするのが大切です。

ローンの返済が遅れたり、フリーローンの借入をしない

ローン返済の遅延は、金融機関にとって最も印象が良くない一つの原因になります。

銀行側にとっては融資が貸し倒れになってはたまったものではありません。

また高金利のフリーローンの借入は、金融機関にとってマイナスイメージになってしまうので、なるべく避ける方が良いでしょう。

購入を検討している物件が他の金融機関で借入することが出来るのか

不動産投資ローンは、物件の耐用年数を基本に融資をする期間が決められることが一般的です。

購入しようとしている物件が築古だと、購入後いくらか年数が経った時に他の金融機関では融資してもらえず売却すら出来ないという場合も出てくるので、購入する際には築年数も念頭に入れておきましょう。

融資して貰う際に契約した定期預金や積立預金は解約せずそのままにしておく

融資をしてもらった金融機関での預金等は解約しないで、そのまま預金を続けていく方が銀行側へのイメージが良くなります。

顧客として好印象を与えておくのがベストです。

借り換え出来る金融機関が見つかった場合、融資の枠を新しい投資物件の購入も視野に入れる

新しい金融機関が借り換えを受け入れてくれるという際には、元の融資をしてくれている金融機関よりも金利が低いわけですから、新規で新しい物件を購入することも考えてみてはどうでしょう。

上手くいけばキャッシュフローが大きくなります。

9. 投資用マンションローンの借り換え先を探す方法について

 借り換えを検討している際には、交渉をする前にまずは交渉先の金融機関を探さなくてはなりません。

借り換えを成功している方はどのように探しているのでしょう。

投資用マンションローンの借り換え先を探すには?

まずは色々な金融機関の情報収集をすることから始めます。

並行して、不動産会社や大家さん、または知人など金融機関と繋がりのある方に、お勧めの金融機関を紹介してもらうなどの打診をします。

紹介して貰うことが何よりも安心安全で近道ではないでしょうか。

10. 投資用マンションローンの借り換えを検討する場合は、よく計算した上で検討しよう!

投資用マンションローンの借り換えについて解説してきました。

購入物件が高額なだけに少しでも低い金利で融資をしてもらいたいですよね。

ただし、物件の状態や管理者の状態など様々な理由から、絶対的に借り換えが成功するわけではないということを頭に入れておきましょう。

借り換えをすることで月々のローンが増えてしまう場合もあるので、検討する際にはしっかりとした情報と知識を持って間違いのない借り換えを行いましょう。

 

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