不動産がもっと楽しくなるメディアMIRAIMO

ワンルームマンションに自分で住むのは可能?|投資物件に住む場合の注意点を解説

  • ワンルームマンション投資をした場合、自分で住むことはできるのか?
  • 投資物件に住む場合、何に注意すればいいのか?

ちょっとした疑問ですよね。

実はちょっとした知識を知っているだけで不動産経営を有利にすることが可能です。

今回は投資用に買ったワンルームマンションに自分で住むことの具体的なメリットや注意点など初心者でもわかりやすく解説していきます。

1. ワンルームマンションに自分で住むのは可能!

結論から言えば投資用に購入したワンルームマンションでも自分で住むことは可能です。

そもそも不動産に投資用と自宅用の区別はありません。

購入した物件は自分のものですから、どのようにしても問題ないのです。

仮に自分で住む場合には下記のメリットがあります。

  1. 自身の状況に応じて賃貸にするか居住するかを選ぶことができる
  2. 家賃を支払わなくてもよい(ローンや固定資産税などは別)

結婚や自身の仕事の状況などによって、臨機応変に対応できるのは便利です。

家賃も都内ワンルームであれば月に7,8万円かかりますので、その分浮くことになります。

投資用のワンルームマンションに自分で住むというメリットを生かすことができますし、選択肢として持つことは有用性があると言っていいでしょう。

老後の住処にできるメリットも

老後をどう過ごすかにもよりますが、ワンルームマンションを持っていると有利になりやすいです。

たとえば結婚をして相手が先に亡くなった場合、自身が住むだけであればワンルームで問題ありません。

ワンルームマンションを購入した時期にもよりますが、老後であればローンを完済している可能性も高いです。

よってローンの返済もないので安く住むことが可能です。

年金問題もあり、先行きが不安な中で少しでも老後を安心して過ごす選択肢として「投資用ワンルームマンションへの居住」を入れてみるといいでしょう。

2. 投資物件に自分で住む場合の注意点4つ

ワンルームマンションに自分で住むメリットを学びました。

しかし、デメリットの方も抑えておかないといけません。

投資物件に自分で住む場合に注意したい事項が4つありますので見ていきましょう。

①ローンの借り換えができないこともある

不動産のローンには大きく2種類あり、不動産投資ローンと住宅ローンがあります。

この2つの大きな違いは金利です。

一般的に不動産投資をする上でのローンのほうが金利が高いのです。

投資用マンションで不動産投資ローンを組み、購入して居住用にしたからといって住宅ローンに変更することはできません。

そして注意していただきたいのがワンルームマンションの場合、部屋の広さが30㎡ほどです。

実は住宅ローンの融資の基準になるのは40㎡以上からが主なボーダーラインになっています。

多くのワンルームマンションは不動産投資ローンになることが多い点も知識として入れておきましょう。

②家賃収入がなくなってしまう

自身で住むわけですから当然家賃収入はない状態になります。

代わりに家賃を払わなくてもよくなるかもしれませんが、管理費や固定資産税などの支出は変わりません。

自身の状況にもよりますが賢く資産を運用するためにも、さまざまな角度からシミュレーションする必要があります。

③入居者は一方的に退去させられない

たとえば、自身が保有しているワンルームマンションに入居者がいた場合、すぐに退去はできません。

逆の立場になって考えてみれば当然の話だと思います。

今まで住んでいたのに突然オーナーの事情で退去させられても困りますよね。

法律的にも正当事由がない限りは一方的に退去させることはできないようになっているのです。

 

正当事由の判断はあいまいな部分もありますが少なくともオーナー側が「自分が住みたいから」「売却したいから」という理由では通りません。

入居者とのやり取りを経て、お互いが納得したうえであれば問題はありません。

実際問題としてはオーナー側の都合であれば、入居者の引っ越しの費用を負担するなどの対応が必要でしょう。

④自宅物件は減価償却できない

物件の取得価格を耐用年数に沿った償却率で割った分を、経費として計上できるのが減価償却です。

多くの不動産経営者が有効活用しているこの減価償却費は、投資用のマンションであれば有効ですが自宅の物件の場合は経費計上ができません。

ただ、自宅物件ではなく自宅兼事業用の物件にすれば、いくらかの減価償却が可能です。

自宅兼事業用の場合はどのくらいのスペースを事業として使っているかで変わってきます。

事業内容や部屋の状況などにより、変わりますので税理士に相談するのがベターです。

3. 居住目的で投資物件を探す場合の注意点

投資目的ではなく居住目的で投資物件を探す場合も注意が必要です。

居住目的の場合に注目したい点を見ていきましょう。

投資物件の購入は入居者の目線を優先させよう

物件を購入するわけですから、相応の資金が必要になります。

資金事情にもよりますが簡単に次の物件を購入というのは難しいのが現実です。

したがって、投資物件を選ぶ際にはより安定した需要を確保できるよう入居者が「長期的に住めるかどうか」を優先して判断する必要があります。

少なくとも自身のライフプランとして設定している期間住むことが可能かどうかを見ましょう。

 

そして、結婚している人であれば子供が生まれた場合のことも検討しましょう。

赤ちゃんのままであれば部屋は両親と同じ部屋でも構わないかもしれません。

しかし、年を重ねるごとに自分の部屋が必要になってきます。

自身の状況と今後のプランをもとに冷静に対応しましょう。

4. 居住用?投資用?迷った時はプロの力を借りるのも手!

person standing near the stairs

今回はワンルームマンション投資において、自分が住む場合のことをさまざまな角度から解説しました。

メリットもありますがデメリットも存在します。

今回紹介したメリット・デメリットはあくまでも一般的なものです。

一人一人が持っている事情や状況は個人差があるので、デメリットがデメリットにならない場合もあります。

 

MIRAIMOでは毎日セミナー・個別相談を行っております。

ワンルームマンションを探しているが居住用がいいか、投資用がいいか判断が難しくなったら一度弊社にいらしてください。

不動産のプロが誠心誠意をもって、お答えさせていただきます。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする