節税を狙った中古マンション投資がいけない理由|より多くのお金を手元に残す方法を伝授

「節税のため不動産投資をする」という話を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。

不動産投資に掛かる費用を赤字として申告することで所得税を節税することができます。

また、相続時の資産評価を抑えるために不動産を購入するという人もいますね。

しかし、節税の目的で不動産投資をすると、思わぬ落とし穴があることも。

この記事では、節税に有効なマンション投資の条件や、節税対策としてのマンション投資のデメリットなどについて紹介していきます。

1. 中古マンション投資をすることで節税対策が出来る理由

そもそもどうしてマンション投資をすると節税対策になるのでしょうか。

マンション投資によって節税につながると言われている仕組みを簡単に見て行きましょう。

所得税の節税対策

不動産所得は、総収入金額から経費を差し引いた金額で計算します。

そして、他の所得がある場合、その所得と合算して所得税の課税対象となる金額を算出します。

不動産所得を計算する際、経費として、減価償却費、管理費や修繕積立金、ローンの利息などを差し引くことができます。

このとき、経費が総収入を上回る場合、不動産所得はマイナスで計上します。

このマイナスは、他の所得での利益と相殺することができるため、トータルすると課税対象となる所得を減らすことができ、結果として節税につながるという仕組みです。

相続税の節税対策

相続税の節税としても不動産投資を活用する人がいます。

金融資産は、額面の100%の額が相続資産として評価されます。一方で不動産は60%から80%で評価されます。

つまり、資産は現金で持っているより不動産で持っているほうが、2割から4割引きで評価してもらるため、その分支払う相続税も少なくできるという節税方法です。

2. 中古マンション投資の目的が「節税目的」だと失敗しやすい?!

以上のように、不動産会社の営業マンから話を持ち掛けられることも多いマンション投資。

しかし、節税目的でマンション投資をすると、失敗してしまうこともあります。

節税目的は不動産投資の目的から外れている

不動産投資の本来の目的は、収入源を今より増やすということでしょう。

しかし、マンション投資をして所得税などの還付を受けて節税できたということは、不動産投資で支出のほうが大きく、マイナスになってしまったから税金が返って来ているということなのです。

確かに、物件の減価償却期間は、実際には収入のほうが費用を上回って黒字であるにもかかわらず、減価償却費の計上により収支をマイナスにすることができるので、その期間はお金を多く残すことができます。

しかしその償却期間が終わると、計上できる費用が大幅に減ってしまうため、多額の所得税が発生することになります。最悪の場合、黒字破綻に陥るということもあります。

税金を減らすことと資金を増やすことは同時に出来ない

日本の税制では、所得が多ければ多いほど支払う税額が増えて行きます。

逆に言うと、支払う税金を減らすということは、その分収入も減るはずなのです。

節税を目的にマンション投資をする場合は、目先の所得税還付にとどまらず、数年、数十年先のキャッシュフローまで計算し、総合的に投資するかどうかを検討することが重要です。

3. 中古マンション投資が「節税」になる条件4つ

中古マンション投資で節税する方法があります。

節税をしつつマンション投資を成功させるためには以下の4つが条件になります。

①経費として計上することが出来る費用をしっかり計上する

節税目的での不動産投資は、どれだけ経費を費用として計上できるかがカギになります。

どのような経費が計上できるのかをしっかりと確認し、取りこぼしのないよう費用計上していきましょう。

経費として計上できるのは、

  • 管理費(清掃や点検、管理組合のサポートに掛かるお金)
  • 修繕積立金
  • 賃貸管理代行手数料
  • 修繕費(退去時の修理やメンテナンスに掛かるお金)
  • 損害保険料(火災保険料・地震保険料)
  • 租税公課
  • 借入利子減価償却費
  • 建物、建物附属設備、器具備品などの減価償却資産の減価償却費

などがあります。

他にも、通信費や税理士の顧問料など、細かい項目で計上できるものがあるので、確認しておきましょう。

②経費として計上することが出来ない費用を把握しておく

経費として計上してはいけないものを計上してしまうと、後から税務署や金融機関の指摘を受けてしまう可能性があります。

 

計上できないものもしっかりチェックしておきましょう。

費用として計上できないものは、

  • 各種費用のうち、自宅に関わるもの(投資不動産の一室に自分が住んでいる場合)
  • 不動産売却によって生じる譲渡損(譲渡所得になるため不動産所得の費用ではない)
  • ローン返済のうちの元本部分
  • 私生活の費用

などがありますよ。

ただし、不動産売却の際に発生した業者に支払った手数料などの経費は費用として計上することができます。

③青色申告で所得申告をする

青色申告で確定申告をすると、白色申告にはない、「青色申告特別控除」という控除を受けることができます。

これにより、白色申告より控除額が増えるため、白色申告に比べ節税できるのです。

ただし、白色申告は単式簿記での記帳なのに対し、青色申告は複式簿記を使用する必要があるため、記帳方法はやや複雑になります。

手間はかかりますが、一度やり方を覚えてしまえばそこまで難しくはありません。ぜひ挑戦してみましょう。

④事業的規模の適用が受けられる物件を購入する

不動産投資をする際、独立した貸家の場合は5棟以上、マンションやアパートの場合独立した室数が10室以上というのを基準として、事業的規模の物件と見なされます。

その場合、青色申告をする際の控除額が大きくなるほか、配偶者などへの給与が経費として計上できるようになるため、節税には有利です。

4. 節税対策を目的とした中古マンション投資のデメリット

それでは、節税を目的にした中古マンションに投資するデメリットについて具体的に見て行きましょう。

税金対策をしてしまうと売却の時に苦労する

悪質な業者だと、「減価償却が大きい分、赤字を大きくできるから節税になる」などと持ちかけ、相場に比べて高い価格で不動産を買わせてくることがあります。

その不動産を売却するときには他に中古物件と同じような価格でしか売ることができないので、節税にはなったけれど結果としてもっと大きな売却損を抱えてしまった、ということもあります。

小規模な節税では効果を期待することが出来ない

不動産投資は費用もそれなりに掛かるので、小規模な節税だとコストのほうが大きくなってしまったり、期待したほどの節税効果が得られない可能性があります。

節税のやりすぎは銀行の信頼を失う

節税のためにと何でもかんでも経費として計上してしまうと、銀行の信頼を損ない新しい融資を受けにくくなったり、税務署にマークされて脱税を疑われてしまうこともあります。

5. 節税をするよりもお得に手元にお金を残す方法

せっかく稼いだお金なのに、たくさん税金を取られてしまうというのはなんだか悔しいですよね。

でも節税にばかり気を取られ、結局手元に残るお金が少なくなってしまうのは本末転倒です。

不動産投資の本来の目的は、不動産を購入することで家賃収入を得て、所得を増やすことです。

経費として計上できるものはしっかりと計上し、必要な控除は受けるべきですが、本来の目的を見失わないよう気を付けてマンション投資を行いましょう。

黒字でしっかりとした納税を行う

不動産投資を使った節税は、不動産所得を赤字にすることによって他の所得から赤字分を控除するという方法を取ります。

そのため、本来であれば、不動産所得で利益を出すことと不動産投資で節税をするということは両立できません。

不動産投資で成功するためには、しっかりとした事業の道筋を立て、入居者募集や物件管理を行い、黒字を出すことを念頭に置いて行うことが重要です。

ただし、不動産投資をしていく上で、経費が利益以上にかさむ場合ももちろんあります。

上記の経費として計上できる費用をきちんとチェックし、漏れのないように計上することで、必要以上に税金を払ってしまうことは避けられますよ。

納税をして銀行の信頼を得られるようにする

節税をしすぎると、金融機関や税務署から目を付けられ、今後の融資の条件が悪くなったり、融資を受けにくくなるという事態にもなりかねません。

黒字が出た場合はきちんと納税することによって、信頼を得ることが、後々自分のためになるでしょう。

6. 不動産投資を節税目的だけで保有することはもったいない!投資をするなら利益を残すことを目的に

不動産会社のセールスマンの中には、「不動産投資が節税につながる」と謳って、割高な物件を買わせようとする人もいます。

確かに不動産投資で他の所得を節税することはできますが、不動産所得を赤字にすることが前提になってしまうため、不動産投資の本当のうま味を享受することができません。

せっかく不動産投資をするのであれば、しっかりと利益を出すようにしましょう。

今回紹介した税金面も含め、気になることがある方はぜひMIRAIMOのセミナーや個別相談に足を運んでみてはいかがでしょうか。

不動産投資のプロが物件探しからお金のことまで丁寧に相談に乗ってくれますよ。

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