中古マンションの運用方法とは｜購入後に利益を出す方法と運用方法について紹介

中古マンション投資は、「現物を見て購入を検討出来る」という大きなメリットがあります。

このメリットを有効活用することが、賢い中古マンション投資の運用方法です。

「マンションは管理を買う」と言われるように、きっちりと管理されているのものが資産価値の高いマンションになるので、運用していく中で管理はしっかりと行うのが鉄則。

その他にも、この記事ではさまざまな利益を出す方法や運用方法などをご紹介します。

1. マンション投資における中古マンション経営とは

昨今、サラリーマンの参入が増加傾向にある中古マンション経営ですが、これは「中古マンションを購入してその一室を賃貸することで、家賃収入を得てローンの支払いに回していく」という長期的な資産運用方法です。

家賃収入がローンの返済よりも高くなれば、その分収益になりますし、ローン返済後はそのマンションは自分の所有物になります。

少額の資金で始めることが出来て、収益性も高く、安定性もある中古マンション経営は不動産投資初心者にはおススメの投資方法と言われています。

2. 中古マンション運用を始めるまでの手順

マンション投資は家賃収入を安定、継続して得られることが魅力ですが、

安定した不労所得を手にするまでには、その土台がきちんとしていないといけません。

そこで、中古マンションの運用を実際にスタートするまでの手順を分かりやすくご説明します。

①マンション経営についての知識をつける

マンション経営をする際に学んでおかなくてはならない知識が多くあります。

優良物件の見極め方や適正価格と値下げ方法、契約方法や低金利で融資をしてもらう方法、リフォーム業者の選び方などの知識です。

セミナーに参加したり、資料やDVDなどで学んだりと、情報収集の方法はそれぞれですが、リスクを少しでも減らすためには、マンション運用に関する知識をつけておくことはとても大切です。

②目当てとなる物件を探す

不動産投資用の物件は地域の不動産仲介業者をあたっても見つかりません。

不動産投資をするためにマンション1棟を購入する際には住宅情報サイトよりも「楽待」「健美家」「アットホーム投資」などのサイトの方が不動産投資用の物件が見つけやすいでしょう。

また競売専門の「BIT」や事故物件専門の「大島てる」などもおススメです。

③物件の現地調査を行う

1. 年利
2. 距離
3. 地価
4. 築年数
5. 面積
6. 諸経費

の6つの項目で現地の物件を評価します。

自宅を探す訳ではないので客観的な視点での判断が必要です。

年利は、

坪賃料×専有面積×12カ月÷購入価格

で計算をして年利12%以上であれば合格ライン。

地価は、「全国地価マップ」で調べることが可能で、50~60%以上であれば合格ラインです。

築年数の理想は10年以下ですが、30年前後までは許容範囲内ではないでしょうか。

④価格交渉など条件を詰めていく

自身の目標利回りや、リフォームに掛ける費用をふまえて価格の交渉をします。

不動産価格は一般の相場よりも増額されており、基本的には値引きの余地があるようになっています。

上手に価格交渉を不動産仲介業者と行いましょう。

⑤物件の売買契約を締結する

購入したい物件が決まったら、契約書に記載されている重要事項説明書を読み契約を完了させます。

瑕疵が発覚した時のために必要な「瑕疵担保責任」は問題が発覚した時に、どちらが責任を負うかといった内容が記載されています。

中古マンションを運営するうえでとても重要すなポイントですから、しっかりと内容を把握して納得してから契約を締結するようにしましょう。

⑥入居者の募集を行う

まず、マンションの各位置からの写真を撮ります。

そして物件周辺の不動産仲介業者を5社程度回り入居者探しの依頼をします。

この時点で、入居後のクレーム対応やトラブル時なども対応してくれるような、優秀な仲介人を見つけることがマンション運用を順調にしていくコツになります。

3. 失敗しにくい中古マンションの見つけ方

インターネットサイトや不動産屋、新聞広告など物件の探し方は色々ありますが、不動産投資を失敗で終わらせないためには、とにかく優良な物件を探すことですよね。

どのように見つけるのが良いのかご提案します。

物件の価格は相場よりも割安か

中古マンションを探す際に、とても重要なことは優秀な不動産業者と知り合うことです。

優秀な不動産業者と巡り合うことで、インターネットなどには公開されていない未公開物件などを紹介してもらうことも可能になる場合もあります。

少しでも良い物件を相場よりも安く手に入れるためには、優秀な不動産屋、優秀な担当者を見つけることです。

高利回りを期待出来るか

投資の成功は投資に対してのリターンが多いこと。

中古マンションは新築マンションに比べて高利回りの場合が多いです。

しかし、計算上の利回りが高くても、そもそも人が入居しなければ収益をあげることは不可能になってしまいます。

そのことを考慮してなるべく利回りの良い物件を見つけましょう。

土地の価格が上昇する可能性があるか

交通や近隣商業施設といった利便性は、再開発などによって変貌することが多くあります。

物価の価格や表面的な利回りは経済情勢の影響を多大に受けてしまうので、なるべくであれば「20年経っても変わらない要素」を優先にして物件を検討しましょう。

リスクが少ない物件かどうか

空室のリスク、ローン金利上昇や不動産価値の下落、災害による被害のリスクなど不動産投資におけるリスクを最小限に抑えることも投資を成功させるポイントになります。

中古マンション運営では、あらかじめしっかりとリスクを把握しておく必要もあります。

4. 中古マンションの運用で利益を出す方法6つ

せっかく始める中古マンション投資で失敗しないために、しっかりと利益を出し、成功させるためのベストな運用方法を6つご紹介します。

①情報収集をしっかりと行う

中古マンション投資で重要なことの一つは「情報」です。

数ある中古物件の中から優良な物件を探すためには出来るだけ多くの情報を収集することが必要不可欠です。

大手ポータルサイト、不動産投資会社や仲介会社を複数利用することもおススメします。

②どのような目的で投資・運用を行うのか事前に決めておく

マンション投資を始める際には投資や運用の目的を明らかにしておくことが大切です。

• 老後の私的年金
• 生命保険の代わり
• 相続税対策
• 分散投資

などさまざまありますが、中長期的に所有することが前提にマンション投資を行う目的を明確にしておく必要があります。

③どのような金融機関を使うことが出来るのか

不動産投資ローンは、借りる人の属性や物件価値・担保能力などの違いによって、融資条件や可否が決定されます。

個人の年収によって使える金融機関がある程度決まってきますので、年収別にご紹介します。

ただし、不動産会社で提携していたり、懇意にしている銀行などもあるので、不動産会社とよく相談して決めましょう。

④金融機関でどれぐらいの融資枠があるのかを確認しておく

中古マンション投資を行う際には、不動産投資ローンを利用する方が多いと思います。

通常の住宅ローンとは多少違う部分があるので把握しておきましょう。

1. 貸付の目的が異なるため、審査基準が違う
2. 住宅ローンと比べると不動産投資ローンは審査が厳しい
3. 金利の設定が違う

⑤マンション運営に関するセミナーに参加する

現在、サラリーマンのマンション投資が増加傾向にある流れから、さまざまな不動産業者が初心者を対象にした投資に関するセミナーを開催しています。

そのようなセミナーに参加して投資に関する知識を身につけることが運営を成功させることに繋がります。

⑥周辺の相場と環境を把握しておく

中古マンションを購入する場合、すでに建物は建っているので、周辺の環境をチェックすることが出来るというのが大きなメリットです。

利便性や夜道の防犯性など気になる点は全てチェックしておけば、収益を生む物件かどうかの判断ができます。

5. 中古マンションの購入後の運用方法

実際にマンションを購入してもその運用方法次第で、利益は大きく変わってきます。

その物件に合った正しい運用方法を考えてみましょう。

民泊として運用する

今注目されている「民泊」。

一般的な住宅から古民家まで、さまざまなタイプの住宅でとても需要が増えている人気の短期宿泊です。

「住宅宿泊事業法」という法律があり、都道府県への届出が必要となる場合もあるので、始める際には地域の役所などで確認を取る必要があります。

賃貸住宅としての貸し出し

中古で安く手に入れた物件をリノベーションし、オシャレに変身させて賃貸するケースも人気です。

床や壁紙など替えるなど、借り手側のニーズに応えることで人気物件に生まれ変わる可能性も出てきます。

資産としての保有をしておく

物件が古くなりすぎて住むことが不可能になってしまった場合には、解体して更地にしてしまい保有しておく、または売却するという選択もあります。

しかし解体するにはかなりの費用が掛かる場合もある上に、更地にしてしまうことで固定資産税が膨れ上がってしまうリスクが出てくるので注意が必要です。

物件を売却して利益を出す

物件の売却は、利益を得られることに加えてそれまで維持・修繕にかかっていたコストの削減するという大きなメリットがあります。

少しでも高く売るためにリノベーションをする手もありますが、中途半端にリノベーションをしてしまうことで買い手がつかなくなってしまうことも。

リノベーションをするよりもハウスクリーニングを徹底することをおススメします。

6. 購入後の中古マンションを管理する方法3つ

マンションを管理する方法にも3パターンがあるのでそれぞれについて説明します。

①サブリースによる物件管理

サブリースは「一括借上管理」とも言われ、管理会社がオーナーから物件を一括して借り上げてそれを転貸するという仕組みです。

サブリース契約する場合は、入居者と賃貸借契約（厳密に言うと転貸借契約）を結ぶのは、オーナーではなく管理会社となります。

オーナーが不動産収入を確定申告する際には、収支内訳書には管理会社からのリース料を記入するだけで良いというメリットもあります。

②管理会社に管理を委託する

マンションを管理するには専門的な知識や技術が必要です。

また管理員業務・清掃業務・賃貸管理・危機管理など個人ではとても大変な管理は管理会社に委託することをおススメします。

全て管理会社が管理してくれるのでオーナーは安心して中古マンションを運用できます。

③自分で物件管理をする

分譲マンションの共用部分や敷地の管理業務を、管理会社へ委託せずに、マンションの住人自らの手で行う管理方法です。

住居購入者が加入する「マンション管理組合」が自分たちで設備のメンテナンスや予算管理までを行うシステムになっています。

7. 中古マンションの運用方法の選択肢は色々！自分に合った運用方法を把握しよう

マンションの運用方法はさまざまですが、まずは自身の投資の目的を明確にして自分に合った運用方法を見つけましょう。

そのためには投資についての知識は必須です。

せっかく始めるマンション投資で失敗をせず利益を出すためには、投資についてのイロハをセミナーなどに参加して学ぶことが大切。

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