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練馬で有効な不動産投資物件選びのコツとおすすめエリア5選

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東京23区の西の端にある練馬区。練馬大根が有名ですが、実は不動産投資家さんが今、最も注目をしている街だというのをご存知でしたか?

投資をするには将来を見据えた設計が必要ですが、これからどうなっていくのでしょうか?

 

練馬で不動産投資を希望するあなたのお手伝いになればと思い、

練馬区の物件に強い不動産会社・練馬の投資物件選びのコツ・おすすめの場所などをまとめました。

 

練馬区は住むにも良し、都会へのアクセスも比較的良い、誰もが住みやすい街で投資物件の宝庫なのです。

1. 練馬区ってどんな場所?

出典: http://www.city.nerima.tokyo.jp/annai/aramashi/chisei.html 練馬区HP

出典: http://www.gis.city.nerima.tokyo.jp/Nerimacat5/Mapstart.aspx 練馬区HP

まず練馬エリアはどんなエリアなのかご紹介します。

練馬の交通アクセスや生活情報、観光スポットなどの情報を知って、投資物件選びのご参考にしてください。また、練馬エリアに興味を持った方は、ご自身で足を運んで実際に雰囲気を感じてみるのもおすすめです。

1-1. 概要

練馬区は東京23区では最も新しく誕生した区で板橋区・豊島区・中野区・杉並区に接している東京23区の北西部にあります。

48.08㎢で23区の中では5番目に広い面積を有しています。

犯罪発生率は23区中11位。治安も良く、子育てもしやすい街です。

1K、1DK/マンション・アパート・一戸建ての平均家賃は65500円と23区で4番目に安くなっています。

1-2. 練馬の地域情報

アニメの発祥の地として知られており、鉄腕アトムやジャングル大帝が生まれた街です。

さらに、漫画家の街でもあります。

  • 出版社の多い千代田区一ツ橋や神保町、音羽などに程よく交通の便がよかった
  • 画材を取り扱っている店や街に近かった
  • 繁華街から少し離れていて落ち着いて作業ができる

などの利点から、手塚治虫さんや藤子不二雄さんをはじめ、多くの漫画家が住居や仕事場を構えました。

1-3. 交通アクセス

西武新宿線、池袋線。豊島線・都営大江戸線・東武東上線・東京メトロ有楽町線・副都心線とたくさんの鉄道が通っており、交通の便も非常にいいです。

1-4. 練馬区の家賃相場

練馬区全体の家賃相場は以下の通りです。

間取り 家賃相場
1R 6.06万円
1K 6.83万円
1DK 7.90万円
1LDK 10.48万円
2K 8.03万円
2DK 9.29万円
2LDK 11.84万円
3LDK 13.69万円

間取りにもよりますが、23区内でも家賃の安さランキング5位以内に入っています。

家賃が安いわりに新宿・池袋へのアクセスがしやすい・治安も良いという点で単身・ファミリー問わず賃貸需要が高くなっています。

1-5. 観光スポット

練馬で有効な不動産投資物件選びのコツとおすすめエリア5選

自然が豊かな練馬区。光が丘公園をはじめ石神井公園などの老若男女楽しめるスポットがたくさんあります。

まず誰もが知っているとしまえん。豊島園駅目の前にある、1984年に設立された歴史ある遊園地です。

雨が降ってもユナイテッドシネマとしまえん、Tジョイ大泉などの映画館やショッピング施設も豊富にあります。遊び疲れたら豊島園の庭の湯もいいでしょう。

他にも美術館が多数あり、練馬駅目の前の練馬区立美術館、いわさきちひろさん自宅の跡地に建てられたちひろ美術館(上井草駅徒歩7~8分)など、遊ぶもよし、見て楽しむもよしのスポットが豊富です。

1-6. 練馬区住みたい場所ランキングベスト3

練馬区は交通の便が良いかつ、自然が豊富でファミリー層に人気です。

では実際にどのエリアが人気なのでしょうか?ベスト3をまとめてみました。

人気No.1 光が丘

  • 大きな光が丘公園に緑もたくさんあり空気がいい。野球・ランニング・テニス・バスケ・サッカー・ゲートボールができるので子供から大人まで楽しめる公園。
  • 駅ビルにショッピングモールやスーパー、食品の専門店街もあり買い物がしやすい。
  • 都営大江戸線で新宿や六本木に乗り換えなしで行ける。駅自体もとてもきれい。

人気No.2 石神井台

  • 石神井公園駅前はにぎやかだが健全な店が多い。
  • 駅から少し離れると自然が多く、石神井公園など子供が遊べる公園もたくさんある。
  • 中高生も真面目そうな子が多く、子育てにオススメな街
  • 石神井台近辺はあの有名な「ど根性ガエル」の舞台になっている。

人気No.3 西大泉

  • 住宅地が多いので騒々しくなく、治安がよい。
  • 歯医者・眼科・皮膚科・内科等の医療施設が充実している。
  • 道が非常に狭いのが難点。歩道がほぼない上、バスまで通るため際は注意が必要。
  • 鉄道の交通網もよく、バスも吉祥寺に直通があるので便利。

2. 練馬で投資物件を探すときのおすすめサイト3選

練馬区で不動産投資をするときにおすすめの地域密着型の不動産会社のサイトをまとめました。

2-1. ハウスステーションプロパティマネジメント

池袋・新宿・練馬区・豊島区を中心とした投資物件サイトです。

本社が大泉学園にあるため、直接物件の相談に行くことも可能。管理会社の相談もできます。

会員登録をすれば会員限定の物件も見ることができます。

http://www.aoyama-fudosan.com/

2-2. オアシスホーム

こちらは練馬区豊玉北にある不動産会社です。

練馬区・中野区・板橋区に特化していて、物件によっては仲介手数料が割引になります。一戸建て物件が多め。

http://www.oasis-h.co.jp/

2-3. 楽待

やはり圧倒的な物件数を誇るのがこちらのサイト。

物件情報が一通り一覧で見られるので非常に分かりやすいです。たくさんの物件を比較したいときにお勧め。

http://www.rakumachi.jp/

3. 練馬で投資物件を選ぶ

練馬区は23区内では世田谷区に次いで人口が多く、都心へのアクセスも良い場所です。

さらに地価が安いとだけあってファミリー層をはじめ、学生や単身など満遍なく需要があります。

緑にもあふれており畑や農園が多く存在し、区内の都市化の中でも緑地を残して、環境保全に貢献するという意味でも23区にとって重要な存在です。

3-1. 練馬で投資物件を選ぶコツ2つ

そんな練馬区での投資物件選びのコツは主に2点。

①需要の高い人気の駅の周りの物件で空室リスクを下げる

②将来的に発展しそうな駅の周りでキャピタルゲイン(売却益)を狙う

このコツはどのエリアにも言えることですが、練馬区の需要の高い駅=急行停車駅(もしくは終点の西部新宿駅や池袋駅の1~2駅前など)

(池袋線・西武新宿線の石神井公園・練馬・椎名町・東長崎・江古田・上石神井・中井・下落合駅など)です。

将来的に発展しそうな駅については項目4-2をご覧ください。

 

練馬の物件は値段も23区内のわりに安く、人も多いので空室リスクも低い、ローリスクローリターンな物件が多いです。

また、土地価格に関しても144.7万円/坪と、23区内では江戸川区・足立区・葛飾区に次いで4番目に安くなっています。(最も高い千代田区が607.5万円)

投資家目線としても、賃貸を借りたい人にも、狙い目の街ではないでしょうか?

(参考:2018年3月現在 SUUMO 関東版 https://suumo.jp/tochi/soba/tokyo/area/ )

堅実に不動産投資をするなら練馬は非常にオススメです。

3-2. 練馬区の物件に投資するリスクと注意ポイント

練馬区は「THE住宅街」。こんなリスクも潜んでいます。

①住宅地なので、仕事を探すときに区内ではなかなか見つかりません。
ファミリー向けの場所も多く、家賃の安さより会社への近さを重視するサラリーマンの需要は少ない土地もあります。
ワンルーム投資をするか・ファミリー向け投資をするかは立地のリサーチが必要です。
②人口密度が高く、古い家が密集しているので大地震の災害時に火災の危険度が高い地域です。火災保険や地震保険にはきちんとはいりましょう。
③自転車やバス移動がメインの地域なので細い道が多く、駐車スペースが少ない。自動車を運転したい人には不向き。
駅を少しでも離れると人通りが少ないので、女性の入居者をターゲットにするなら大通り沿いがベスト。
「閑静な密集した住宅街」ならではのリスクですね。こちらも物件選びの際は考慮に入れてみてください。

4. 練馬区で人気が高くて投資向きな駅ベスト5

↑練馬区役所から見た豊島園方面

練馬区の駅ごとに人気の秘訣を探りました。

4-1. 石神井公園駅

駅前の商業施設は大規模なものはないですが、最近開発が進んで賑わってきました。

他にも石神井公園が近いこと、そして西武池袋線の急行停車駅なので、1駅で池袋(15分以内)にアクセスできるとだけあって人気のエリアとなっています。

4-2. 大泉学園駅

学園都市として発展を遂げた大泉学園は畑や緑も多く人気の住宅地です。

駅の1日の平均乗降人数は86759人(2016年度)と年々増加しており、路線バスの発着数は一日千便を超える交通拠点です。駅前もしかり、駅から少し歩くと映画館やショッピング施設もあります。

4-3. 光が丘駅

人気の理由は光が丘公園が近いこと、都営大江戸線の始発駅として通勤や通学に便利ということです。

田柄や旭町1丁目住所は特に人気があります。

4-4. 練馬駅

都営大江戸線、西武池袋線の駅で都心部までのアクセスが準急で池袋まで1駅と良好です。

また、駅周辺は飲食店も多く、比較的賑やかです。区役所があるのも練馬駅付近。

4-5. 江古田駅

商店街があり、駅周辺にある日本大学藝術学部・武蔵野音楽大学・武蔵大学の影響で学生の街としても発展しています。

ちなみに日本大学藝術学部と武蔵野音楽大学とはこれから、全学年が江古田キャンパスで授業を行うようになるので学生数がより増加することが見込めます。副都心線の小竹向原なども人気。

5. 練馬の将来を見据えた投資物件選びをしよう

5-1. 少子化問題

日本全国の問題は少子化ですが、練馬区の年少人口も昭和50年の約13万人をピークに減少しています。
現在はほぼ横ばいに推移していますが10年後にはおよそ7000人、20年後には1万7000人減少すると考えられます。
その為の対策として練馬区では平成26年度は子育て支援に500億円を費やすなど対策を進めています。
他には・・・
  • 他区より低い保育料設定
  • 中学3年までは自己負担なしで医療費助成がでる

など子育てのしやすい環境の整備を進めています。

5-2. 将来的に期待できそうなエリア

上記に述べた大学の周辺、駅の近くなどおすすめのエリアはたくさんありますが、中でも将来的に伸びていく、キャピタルゲインも狙える立地の場所をまとめました。

地下鉄赤塚駅・小竹向原駅・氷川台駅・平和台駅

西武鉄道・地下鉄有楽町線・地下鉄副都心線が乗り入れているので渋谷・新木場・元町中華街などへ1本でアクセスできます。

元町中華街までの直通運転を開始してまだ数年なので、伸びしろのある地域です。

大江戸線延伸による大泉学園町駅

都営大江戸線はJR武蔵野線東所沢駅まで延伸する計画が出ています。

今は終点が「光が丘駅」ですが、

土支田(どしだ)駅」「大泉町駅」「大泉学園町駅」(仮称)が整備される計画で、うち大泉学園はさらに発展することが予想されます。

開通すると、大泉学園から青山・六本木・上野など都市部へのアクセスが更に便利になります。

いつ開通するかや、着工時期はまだ未定ですが、練馬区は早期実現に向けて「大江戸線延伸フォーラム」を開催するなど積極的に取り組みを続けています。

6. ローリスクで安定の練馬区で投資物件選びを

都会と田舎の中間で非常に住みやすい街が東京都練馬区です。

人口も老若男女問わず多く、収益物件も豊富。

家賃も安いので非常に安定した不動産投資が可能な地です。また、将来的に開発が進みそうな駅周辺で投資をすれば、地価の値上がりも狙えるでしょう。

練馬で不動産投資をお考えの方は当記事を参考にしていただけたら幸いです。

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