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中古マンション投資で失敗しないために出来る12項目を徹底解説|メリットやデメリットも検証

中古マンション投資は新築マンションより安く購入できて、高い利回りが期待出来るとよく言われています。

確かに資産運用するには有利なのもあり、これから不動産投資を始める方にはおススメです。

ですが、中古マンションならではのデメリットやリスクももちろん出てきます。

投資というのは購入して終わりではなく、むしろ購入するところから始まります。

購入してからしっかりと運用を行い、安定した家賃収入を得ることが目的なので失敗しないためにも気を付けなければならない点をしっかりと学んでいきましょう!

今回はそんな中古マンション投資で失敗しないために自分でできる12個の項目と、中古マンション投資のメリットデメリットをご紹介します。
 

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Index

1. 中古マンション投資で失敗しないために出来る12項目とは?

投資用のマンションを購入する際は、住居用のマンションを購入する時とは違った視点で選ぶことが大切になってきます。

賃借人と購入者とは選ぶ視点が違うのです。

他にも気を付けなければならない点が多数ありますのでご紹介しましょう。

①複数の会社やサイトを良く確認した上で、比較して良い物件を探す

新築マンションであれば、購入を検討している物件にターゲットを絞って話を聞くだけで良いのですが、中古マンションの投資をする場合は、膨大な中古物件の中から最も良い物件を選ぶことが重要。

複数の不動産会社や仲介会社を利用して多くの物件を比較することが大切です。

②将来大きな人口減少が叫ばれている場所は避ける

マンション投資は入居者がいないことには成立しない投資なので、人口が減少するであろう地域の物件購入は避けるようにしましょう。

そもそも人口の危うい地域は選ばずに都心で駅チカ徒歩10分以内の物件などを選べば空室リスクは減ってくるでしょう。

③家賃収入が6万円以下になる物件は選ばない

賃貸の管理費用や修繕積立金などは家賃水準とは無関係にかかる費用であり、家賃が安くても高くても関係なく一定額かかります。

したがって、あまりに家賃が安いと収支が悪くなってしまいます。

最低でも6万円以上の家賃収入を設定しておくことが大切になってきます。

④購入物件はワンルームの方が空室リスクが低い

ファミリータイプのマンションは一戸の家賃収入が高い分、1か月以上空室が続くと収支に大きな影響が出てきます。

更に、少子化や晩婚化の影響でファミリー世帯は今後減少していくことが見込まれる一方で、単身者の数は増え続けていくと予想されます。

したがって、物件を購入する際はワンルームマンションの方が無難と言えるでしょう。

⑤購入する予定の物件の築年数を調べておく

物件を検討する際の大切なチェックポイントの上位にくるのが築年数です。

建築された年が1981年以前ではないか?ということは確認しておく必要があります。

なぜならば、1981年以降は新耐震基準という地震に強い基準で建築されるようになったので、それ以前の物件を選ぶ場合は耐震工事がしっかりされているかどうか確認が重要です。

⑥入居者の気持ちになって物件を選ぶ

賃料や物件までのアクセス方法、部屋の間取りや設備、築年数や周辺の環境などがどうなっているのか?

自分が入居する物件を探す時の目線で、物件選びをすることが空室リスクを減らすことに繋がります。

また「日本最大級のマンション口コミサイト」というサイトではさまざまなマンションの口コミを閲覧出来ますので、そういった口コミサイトのチェックも大切です。

⑦出口戦略を考えた上で物件を選ぶ

多少の費用は掛かりますが、中古の物件をリフォームすることによって、入居者を確保し、家賃収入を絶やさず得ることも可能です。

新築と変わらない物件に変身させることでグレードが飛躍的にアップし、相場以上で不動産会社が買い取ったりもしますので、そういった戦略も考えつつ物件を選ぶことも一つの手です。

⑧購入物件に瑕疵が無いか良く確認する

  • 水回りのトラブルがないか
  • ガスコンロなどは正常に使えるか
  • 雨漏りやドアの開閉に問題はないか
  • カビやシミなどはないか
  • シロアリ問題はないか

など瑕疵をチェックする必要があります。

しっかりとこうした瑕疵をチェックしておかなければ、購入後に瑕疵担保責任期限が過ぎてしまって泣き寝入りをしなければならなくなる場合があります。

⑨建物の管理状態や管理会社を良く確認する

  • エレベーターが定期的にメンテナンスされているかどうか
  • 消防設備が定期的に点検されているかどうか
  • 貯水槽や浄化槽の点検はされているかどうか

など建物自体の管理もしっかりとチェックしなければ、入居者に不便や不快感を与えることになりマンションのイメージが悪くなってしまいます。

⑩物件購入価格は値下げ交渉しよう

中古マンションの値付けは、ある程度の値下げが出来る幅で設定してることも多いので仲介会社の方に、他の物件と比べたそのマンション良し悪しを伝えて価格交渉を依頼してみましょう。

売主はその物件の弱みをわかっているので、それを指摘すれば、価格交渉には応じてくれる可能性が高いです。

⑪賃貸需要のあるエリアを選んで購入する

長期にわたって安定した家賃収入を得るためには、将来の賃貸需要が見込めるエリアを選ぶことが大切です。

そういったことをふまえると、一番需要が見込める大都市圏のワンルームマンションがおススメです。

⑫すでに入居者がいる場合はいつから入居しているのか確認する

中古マンションの投資物件は、入居者がいる状態でその物件を売買します。

長くに渡って住んでいる入居者の場合は、相場の家賃よりも高い家賃で住んでいることになり、退去してしまった後には物件の家賃を相場まで下げる必要があります。

そうなると利回りも下がってしまうので、入居者がいつから住んでいるのか、また現在の家賃と相場家賃の違いはどのくらいあるのか、などの確認は大切です。

2. 中古マンション投資のメリット

中古マンション投資をするメリットをご紹介します。

低リスクで安定収入を継続して得ることが出来る

マンション投資は株式投資などに比べて、日々の頻繁な価格の変動が少ないため失敗するリスクが少なく、家賃収入など長期間にわたって収益を得ることが可能です。

投資では一般的にリスクが高いものは自然とリターンも大きく、逆にリスクが少なければリターンも少ないという関係性のものが多いのですが、マンション投資は少し違っているのです。

生命保険代わりや年金、相続税など老後の対策になる

投資資金として不動産投資ローンを利用すると、ローン返済中に万が一のことがあっても生命保険でローン残高が完済され、ローンの返済がない状態のマンションが遺族に残ります。

その後の家賃収入は遺族年金として受け取ることも可能なのです。

また相続税の対策が必要な場合、不動産価値は時価よりも一般的に3分の1程度まで評価額が下がるので、マンション投資は非常に効果的な節税対策の手段として活用出来ます。

実物資産のため、投資以外の活用も出来る

マンション投資は現物資産に投資するので、家賃収入を得る目的に限らず、子供の住まいや、副業に使うセカンドルームなど、多岐にわたって利用することが可能です。

物件の購入価格が安い

中古マンションは新築マンションに比べて、価格が7割から8割ほど安く購入することが出来ます。

この違いは、中古マンションの場合は買い手と売り手の両方が納得した価格で物件の価格が決まり、新築マンションは売り手の意向のみで価格が決まることから出てくる差になります。

利回りが高い物件がある

利回りというのは、投資した金額に対する1年当たりの平均収益の割合ですが、中古マンションは新築マンションに比べて投資利回りが高くなります。

購入価格が安いため、家賃が高ければ高いほど投資利回りも高くなるのです。

物件の管理状況をみることが出来る

中古マンションは既に住人がいるので、マンションの管理状態を確かめることが出来ます。

修繕工事が定期的にされているのか、日常的にしっかりと清掃が実施されているか、オーナーが管理費や修繕積立を滞納していないか、などを確かめることが大切です。

3. 中古マンション投資のデメリット

メリットとデメリットは合わせて知っておき、投資を検討しましょう。

物件の耐用年数が短くなる

マンションの寿命年数は約60年と言われていて、中古マンションの年数が経過しているものは、その分だけ利用可能年数が短くなってきます。

そういったことから、相続財産として家族に残す場合には築年数の浅いものを選ぶことをおススメします。

中古マンションは設備が老朽化している可能性がある

中古マンションを購入する際、部屋についているエアコンなどの設備は新品に交換されているわけではなく古い状態なので、購入後に交換をしなければならない場合があります。

マンションの間取りや備え付けの設備が古い

分譲マンションにはトレンドがあるので、建てた年代によっては流行から外れている設備や間取りがある場合があります。

例えば、ホテルライクだと人気を集めたユニットバスなどは今は特に女性からは敬遠されがちです。

地震等の自然災害によるリスクがある

日本は地震大国なので、地震をはじめとした自然災害のリスクは常に想定しておく必要があります。

ポイントは、昭和56年に施行された新耐震基準法に基づいて建てられたマンションを選ぶことです。

昭和58年以降に建てた物件を選ぶようにすれば問題ないでしょう。

空室によるリスクがある

地方の中古マンションは価格は安いですが、その分需要も少なく空室リスクが高くなります。

不動産の価格が下がる可能性がある

需要を考えない相続対策のマンションなどが大量供給されることによって、賃貸マーケットの価値が大幅に下落することもあります。

金利上昇によるリスクがある

借入金の金利が低いからといって、必要以上の借入をしては、金利が上昇した時に返済が出来なくなってしまいます。

ローンの借り過ぎには要注意です。

4. 中古マンション投資で抑えておきたいポイント

以下のポイントを押さえて、中古マンション投資を成功させましょう。

中古マンションの耐用年数が短く、設備が古いので修繕や建て替えが必要になる可能性がある

購入価格が安いからと、利用可能年数が少ない物件を選んでしまうと、投資した金額を回収出来ずに利益どころかマイナスになってしまうこともあります。

中古のマンションには瑕疵担保責任による保証をつけることが出来ない

新築物件の場合は住宅品質確保促進法(品確法)で、住宅を供給する事業者が引き渡して10年間は瑕疵があった場合に補修や損害賠償する義務を負っていますが、中古物件の場合は品確法の対象外なので、売買時の契約内容によるものとされています。

中古マンションによる家賃保証には注意が必要

35年間家賃を保証してくれるという家賃保証があります。

ですがこれは1年目から35年間ずっと同じ金額を保証してくれるわけではないので契約時には注意しましょう。

中古マンションでローンを組む場合は条件を確認しよう

不動産をローンで購入する場合、不動産投資ローンと住宅ローンの選択がありますが、不動産投資ローンはマンション投資やアパート投資をする場合の融資になります。

住宅ローンとは条件が少し違ってくるので、ローンを組む場合にはしっかりと把握してから契約しましょう。

地方の安い物件は空室のリスクがある

地方の物件は、価格は安いですが空室リスクが高く半年以上も空室が埋まらないことも多々あるので選ぶときは慎重に!

5. 中古マンション投資に興味を持ったらまずは無料セミナーがおすすめ!

中古マンションの投資についてご紹介しましたが、いかがでしたでしょうか?

マンションの投資なんてちょっぴり敷居が高い投資と思いがちですが、やり方次第でリスクも少なく安定した収入が期待出来る投資です。

必要な情報を収集し、しっかりと知識を得て投資を進めていくことで確実に資産を増やしていくことが出来ます。

始める前に投資の知識を深めるためにも、マンション投資をサポートしてくれる会社のセミナーに参加することが重要です。

MIRAIMOでも無料セミナー及び個別相談を行っているのでお気軽に参加してみてください。

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