プロパーローンとは？メリット・デメリットや借入の注意点、おすすめの銀行を紹介します

長い老後を考えてサラリーマンとしてお給料をもらうだけでは不安な時代です。日本でも資産運用は一般的になってきました。資産運用として最近人気なのがマンションのオーナーになる不動産投資です。

投資物件の購入は部屋の1室から１棟まるまる保有する人もいます。購入には初期費用がとても必要になります。

自己資本１００％で購入してもいいですが、急な出費がいつ発生するかわからないので手元にお金が残したいですよね。初期費用の支払いは、準備した貯金と合わせてローンを組む方法がおすすめです。

ローンと一言にいってもさまざまな種類があることを知っていましたか。投資用の物件の場合通常の住宅ローンと異なりアパートローンやプロパーローンという商品になります。今回はあまり馴染みのないプロパーローンについてご紹介します！

そもそもプロパーローンって何？

プロパーローンはそのまま訳すと「独自の貸付」ですが、各金融機関が独自の基準で貸し出しているローンのことです。そのため金利や審査基準がそれぞれ異なります。

プロパーローンとは？

利用目的はやはり不動産購入の資金調達に利用されることが多いです。基本的には企業向けのローンなので自分の住むマンションを買う時には普通の住宅ローンを利用します。そのためプロパーローンは知らない人も多いと思います。

では、どこで借りられるかというと銀行で扱っています。地方銀行や信用金庫を中心に扱われていますが、あまり大々的に売り出していない商品です。

アパートローンとの違いは?

住宅購入のローンの中にアパートローンという商品もあります。

アパートローンとは

今回あまり深くはご紹介しませんが、ローンを考えるときにアパートローンの情報も合わせて押さえておきましょう。

アパートローンとは、投資物件専用の住宅ローンです。こちらも企業向けの商品です。こちらの商品は保証会社を利用しないといけません。そのため初期投資費用に保証会社に支払う保証金も準備が必要になります。

プロパーローンは保証金が必要ない

アパートローンは保証会社を利用が必須なのに対しプロパーローンは保証人をたてるため保証会社を利用しなくてお金を借りれます。そのため高い保証金と厳しい保証会社の審査がありません。

プロパーローンは金利が高め？

プロパーローンは保証会社への保証金を払わなくていいのであればアパートローンより得だと思いませんか。

実は、プロパーローンの金利は少し高く設定されています。プロパーローンは保証会社を利用しない分もしお金を借りたあなたがローンを返せなくなった場合銀行が負債を負うリスクがあるためです。

プロパーローンのメリット・デメリット

利用するかどうかは、プロパーローンのメリットとデメリットを知ってからのほうがいいと思います。わかりやすくまとめてみました。

メリット

プロパーローンを選ぶメリットはこちらです。

保証会社不要

保証会社を利用しないため初期費用でかかるはずの保証金が必要ないのが大きな差です。

ローンの金額で変わってきますが保証会社を利用してローンを組む場合2,000万円借りたとすると約40万かかります。この保証金が全て省けます。

審査が1度で済む

保証会社を通さないということは審査は銀行のみです。人によっては保証会社の審査がなかなか通らず苦労する人もいます。プロパーローンは審査が１度で済むため通りやすいといわれています。

不動産以外の利用も可能

プロパーローンは企業活動全般で利用できるローンです。物件購入意外の資金調達のためでも借りられます。通常の住宅ローンは家を買うのにかかるお金にしか使えませんがプロパーローンは設備投資などでかかる費用などの分も合わせて申請できます。

デメリット

やはりデメリットもあります。デメリットがあなたにとって問題ないかチェックしてみてください。

金利が高い

通常の不動産投資で借りるよりプロパーローンにすると1％近く金利が高くなります。

たった1％だったら気にしないという考えをしてはいけません！10万円の借金の1％は千円かもしれませんが、2000万円の１％は20万円の差になるということです。

連帯保証人が必要

保証会社の加入はしなくていいのですが、連帯保証人を立てなければいけません。頼める人がいない人や家族にリスクを負わせたくない人はプロパーローンを利用できないことになります。

借りられる場所が少ない

プロパーローンは独自の商品でお取り扱いのない金融機関もたくさんあります。

大手銀行であっても支店ごとに取り扱いしていないところもあるので、家から離れた銀行にわざわざ行くことになるかもしれません。

プロパーローンを組む時の注意点

・プロパーローンの方が借りやすいからと安易に決めてはいけません

審査基準がわからない

・銀行ごとの基準
・収入やクレジットカードなどの返済状況

どのローンが安くなるか

・保証会社を通さなくても金利が高い分返済額が高いかもしれない
・資金調達プランを決める時は返済プランを立てましょう

おすすめのプロパーローンは？

保証会社に加入しなくていいローンにするなら、やはり「フラット35」という商品がおすすめです。

プロパーローンのデメリットといえば金利の高さです。しかし、フラット35はー0.5%くらい金利を抑えられます。しかも、固定金利なので金融情勢が悪化しても金利は上がりません。景気の先読みができない人は長期固定金利でお金を借りた方が返済プランが立てやすいでしょう。

では、どうしてフラット35が他のプロパーローンより金利が安いかというと、そもそもこのシステムは国策でできた商品であり、ローンの原資は住宅金融支援機構のため銀行はリスクを負わない分金利を安くすることができるのです。

保証金がかからないだけでなく、繰り上げ返済の手数料もゼロです。

プロパーローンを組むのにおすすめの銀行は？

金利が抑えられるフラット35を扱っている銀行の中でおすすめをピックアップしました。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行は三井住友信託銀行とSBIホールディングスの大手2社が出資会社とするネットバンクです。

ここの銀行のフラット35のプランは、2023年11月現在の15年から25年返済の場合年利は1.35％です。とても安い金利でローンが組めます。さらに他との違いとしては、オプションとしてすべての病気や怪我が対象となる全疾病保障がローンに手数料無料で追加できます。

大手銀行が出資しているので信頼度も高い銀行です。

https://contents.netbk.co.jp/flat35/

ARUHI

銀行ではないのですがこちらもおすすめなのでご紹介します。

住宅ローン専門金融機関のARUHIは、名前も聞いたことがないという人が多いと思いますがARUHIはフラット35のスペシャリストです。金利水準の低さは8年連続ナンバーワンの実力です。一度ホームページをみてみてください。

サービスとして来店での相談もやっているのでネットバンクは心配という方におすすめです。（要事前予約）

https://www.aruhi-corp.co.jp/cp/mc01/direct/?utm_source=affiliate_linkshare

プロパーローンは早めの借り換えを検討した上で借入した方が良い

プロパーローンは借りやすさのメリットはありますが、高い金利を払い続けなければいけないデメリットがあります。プロパーローン以外の審査が全て通らなかった人も数年して徐々に貯金ができてくれば、金利の安いローンに乗り換えできるようになります。

一般的に借り換えした方が得になるかどうかの計算方法です。あなたも一度シュミレーションしてみてください。とてもざっくりとした計算にはなりますが目安になると思います。

①(現在の借入プランで残り支払う金利)－(借り換え予定のプランで支払う金利)

②(現ローン残高)×1％

①ー②＝乗り換えのメリットとなる金額

結果の数字がマイナスになる場合は、安い金利のプランに替えても借り換えにかかる手続きの費用の方がかかってしまう可能性があります。プランまたはタイミングがあまり良くないということです。

プロパーローンから他のローンへの借り換えの目安は5年以内です。5年はあっという間です。プロパーローンで契約しても今後の借り換えの資金調達も長期的に計画しておく必要があります。

プロパーローンを有効活用しよう

プロパーローンは資金調達の一つとして有効的な方法です。不動産投資を考えている人はちゃんと知っておきたいところです。しかし、金利を考えるとメリットが少なく利子で収入を圧迫してしまう恐れがあります。タイミングをみて借り換えも検討しましょう。

固定金利ならなんとなく計算しやすいですが、変動金利となるとローンのシュミレーションも複雑になりなかなか自分一人ではどうすればいいのかわからなくなります。

不動産投資向けのセミナーを利用して勉強するのもいいと思います。たとえばMIRAIMOでは無料セミナーが定期的に開催されています。セミナーに参加して情報を集めて少しでも安くローンを借りる方法を見つけてみてはいかがでしょうか。

不動産のローンは金額も大きいため1％でも金利を抑えられれば数十万円の利益につながります。