東京でワンルーム投資をするメリットとは? 3つの注意点と成功させる6つのポイントを解説

不動産投資を始めるにあたって、『東京のワンルーム』を検討したことはありませんか?

「東京は人口が多いし、ワンルームだと比較的買いやすい価格帯だし・・・」

投資に興味を持つ人が一度は考える東京ワンルーム、はたして成功するのでしょうか?

ここでは、東京のワンルームを買う具体的なメリットや成功させるためのポイント、決めるときの注意点について解説いたします。

1. 東京でワンルーム投資をする4つのメリット

人口減少が進んでいる日本ですが、そんなさなかでワンルーム投資をするメリットはあるのでしょうか?

実は、東京ならワンルーム投資でも収益が見込める4つの理由があるのです。

① 人口流入が多く需要が見込める

東京は、今もぞくぞくと人口が増え続けています。(人口流入)

2015年国税調査ベースの地域人口推計(平成30年)によると、東京の人口は30年後も現在の100%を超える水準で維持されるという結果が出ているように、東京一極集中がますます強まっています。

人口流入が多いということは、入居者が退去してしまっても、すぐに新たな入居者が見つかる可能性が高いということです。

② 経済機能が集中している

では、なぜ東京一極集中が加速しているのでしょうか?

それは、日本の経済や政治、文化などの中心はすべて東京にあるからです。

特に、上場企業の約半数の1800社が、東京に本社を置いているように、ヒト・モノ・カネが集まる仕組みができているのです。

地方に比べて、仕事が多く給与も高水準であるため、仕事を求める若者や、外国の人たちが仕事を求めてやってきます。

また東京でも、特に、都心への移動がスムーズなエリアは、単身者に人気があり、ワンルームの需要が非常に高くなっています。

③ 大学の都心回帰

2000年以降、郊外にあった大学を、便利な東京の都心に移転する、都心回帰が広がっています。

大学側には、若者が好む便利で華やかな都心にキャンパスを構えて、学生を増やし、経営を安定させようという狙いがあるようです。

そしてこの目論見は今のところ成功しているといえます。

この14年間で郊外から都心にきた学生の数は、約3万2,000人、移転が決まっており、今後くる予定の学生は約1万4,000人。

学生で一人暮らしをする割合は、約37%といわれていますので、単純にここ20年以内に新たに約17,000戸のワンルームの需要が生まれているという計算になります。

そして、この傾向は、ますます加速しています。

④ 新築の供給戸数は減少

東京23区では、条例で、ワンルームマンションの開発規制がかかっており、新しく建てることが難しくなっています。

これは、ワンルームに居住する単身者ではなく、地域に根付き貢献してくれるファミリー層を誘致したい自治体の思惑だといわれています。

投資家にとって、これはチャンスです。供給を規制したからといって需要がなくなるわけではありません。

これまで説明したようにワンルームの需要は増える一方なのです。

これ以上供給されないということは、需要と供給のバランスが崩れる(値崩れを起こす)可能性が、限りなく低くなることを意味しています。

2. 東京でのワンルーム投資の3つの注意点

一見メリットばかりのように見える東京でのワンルーム投資ですが、注意点やリスクも少なからず存在します。

以下の3つの注意点を考慮してワンルーム投資を検討してください。

① 自然災害に弱い

30年以内に震度6弱以上の地震が発生する確率は、江戸川区で85.8%、台東区で83.9%と23区内でも高くなっています。

また東京都は、軟弱地盤の地域も多いので、壊滅的な直下型地震ではなくても、液状化や不同沈下などで、建物が傾いたり、倒壊したりする可能性もあります。

もし自分の持っている建物がこのような事態になってしまったら、資産も収入も一瞬ですべて失ってしまうのです。

保険でカバーをするという考えもありますが、地震保険の場合、保険金額の設定に限度があるため、全額補填できることは、まずありません。

② 回転率が高く経費が掛かる

東京のワンルームは、一時的な仮住まいでとして単身者が入居するため、どうしても入居者の入れ替わりが早くなります。

東京ならすぐ入居者が決まるから安心とおもいきや、入居者の退去には思っている以上にお金が掛かります。

リフォーム費用、仲介会社に支払う手数料や広告費などの経費。それに空室期間の収入減を考えると、最低でも家賃収入3か月分の損失が発生するといわれています。

③ 値崩れする可能性もある

東京オリンピックが決まった2013年以降、東京のマンション販売は大盛況であり、海外からも投資目的で積極的に購入されています。

しかしその反動で、オリンピック後の東京の地価が暴落するのではないかという説もあり、2020年までに投資用マンションが大量に売却され、マンションの価格が大幅に下がるのではないかと懸念されているのです。

需要と供給のバランスが崩れ、マンションの価格が下がると、結果的に賃料相場が下がることになり、投資家としては大きな痛手になります。

3. 東京でのワンルーム投資を成功させる6つのポイント

ここまでメリットや注意点・リスクなどを解説してきましたが、東京でワンルーム投資を成功させるには一体どのような対策をとればいいのでしょうか?

以下の6つのポイントを実践すれば、成功率は格段に上がります。

① ターゲットに合ったエリアを選ぶ

東京のワンルーム投資を成功させるには、どんな人に住んでもらいたいか、ターゲットを決めることが必要です。

ターゲットが決まっていると物件選びの軸となり、なにに重きを置くか、どの条件なら捨ててもいいかということも明確になります。

例えば、大学生をターゲットにした場合は、駅から多少遠くても、大学へのアクセスが良く、家賃が安く設定できる物件。

一人暮らしの女性の場合は、駅から近く、セキュリティがしっかりしているおしゃれな物件。多少家賃が高くても良い。など

特に、購入するエリアとターゲットが合わない場合は、誰に向けた部屋なのかわからず、アピールポイントがない物件になりますので気をつけましょう。

② 新築物件にこだわりすぎない

新築物件は、都心にワンルーム規制があるため、少し離れた場所への建築が進んでいます。

また、新築マンションは周りの相場家賃より高く設定していること(家賃プレミアム)があります。

これらを考えると、竣工当初はいいのですが、いったん退去者が出てしまうと、入居者がなかなか決まらない、想定家賃より低く設定しなければならないなど、「こんなはずじゃなかったのに。」という事態に発展してしまいます。

耐用年数も長く、新しくキレイな新築は、心情的に惹かれてしまいますが、投資物件の場合には、新築にこだわりすぎず、条件で判断しましょう。

③ 中古物件は、修繕費も考えて選ぶ

では、中古物件の方が・・・と思いますが、中古物件にも注意する点があります。

特に修繕費は、新築と比べると高くなることが多いです。

ワンルームの場合は、ファミリータイプと違い、派手に暴れたりすることもないので、少なくはあるのですが、設備の劣化は防ぎようがありません。

特にエアコンやコンロなどは、入居者のためにすぐ修理する必要があり、急な出費を要します。

また、共用部分では、修繕積立金を払っているから安心というわけではなく、10年~15年で取り掛かる大規模修繕工事のときに、一時金が必要になる場合もあります。

中古物件は、今後かかってくる修繕費を視野に入れて物件を選ぶようにしましょう。

④ 利回りより安定した家賃収入を優先させる

物件の検討を始めると、はじめに利回りを確認すると思います。

ただ、これまで高い利回りで推移していたとしても、それがずっと保たれるわけではないことを頭に入れておきましょう。

まず、空室期間が短い物件を見極めるために、すぐに入居者が決まる物件かを考えましょう。空室期間が短ければ、損失を最小限に抑えることができます。

次に、周辺相場を調べて、5年先の家賃の下げ幅は想定範囲内でおさまっているかを確認しましょう。

供給過多の地域では、古くなると一気に家賃が下がる可能性があるため十分な調査が必要です。

今の利回りより、数年先あるいは数十年先まで、安定して家賃収入がある物件の方が価値があることを肝に銘じましょう。

⑤ 投資金額に見合った家賃を設定する

新しい入居者を募集するときに、新規家賃を設定します。

そのとき、投資金額に見合った家賃を設定することはとても大切です。

「高いローンを払っているのだから、家賃も高く設定したい」と欲を出すと入居者がなかなか決まらず空室損失ばかり増えていくということになります。

また、「空室の期間が怖いから、安くても借りてくれる人を探そう」と家賃を低く設定すると、後々さまざまな経費が掛かり、マイナス経営をすることにもなりかねません。

それでは一体何のために投資をしているのか分かりませんね。

投資金額に見合った適正な家賃の幅を把握し、管理会社とよく相談して設定することが必要です。

⑥ 入居者に合わせた設備を整える

マンションの設備は、ターゲットである入居者に合わせたものを揃えましょう。

特に女性は、内覧のときに設備をよく見ています。

「ここで料理ができるかな。」「ベッドはどこに置こうかな」など、自分の生活と照らし合わせながらひとつひとつ確認しています。

女性をターゲットにする場合は、普通より少し上等なキッチンを入れたり、壁紙を一面だけ違う色に変えてみたりする(アクセントクロス)だけで、入居率がぐっと上がることもあります。

決めたターゲットがどのようなものを好むのか、よく考え、それに合わせた設備を整えるようにしましょう。

基本的に重要なことは

  • 「どうしたらこの物件に入居したいと思うか」
  • 「どうすれば入居者が気持ちよく住み続けられるか」

など入居者や入居希望者の立場に立って考えることです。

4. 東京でのワンルーム投資は物件選びが重要!

東京でのワンルーム投資は、物件選びを間違えなければ、とても魅力的な投資先であることがわかりました。

とはいっても、一人で物件を探して、検討して、決める!というのは時間もかかりますし、精神にも負担がかかります。

副業の場合は、そのことだけに注力できず、不動産投資の敷居がますます上がって、結局、購入までいたらないということが多いのではないでしょうか。

やってみたいけど一人で背負うには重すぎる不動産投資、プロに相談してみるのも一案です。

MIRAIMOのセミナー及び個別相談なら、東京のワンルーム投資をいくつも見てきた専門家がいますので、物件選びのアドバイスや自分で気付かなかったマイナス点も指摘してくれます。

他にも、ここには書いていない物件の選び方や家賃設定についてなどをお伝えすることができます。

ご興味がありましたら、MIRAIMOの無料セミナーにぜひお越しください。

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