不動産投資とはどんな投資法？｜失敗しないための全基礎知識を紹介

不動産投資に、どのようなイメージをお持ちでしょうか？

「資産家や土地を持っている地主が、土地・建物を不動産業者や管理会社に任せて利益を得るのが不動産投資」だと思っている人が少なくないでしょう。

確かに、お金をたくさん持っている人が運用している場合もあります。

お金は低いところから高いところに流れると言われます。投資額が多いほど、ケタ違いの収益をあげているお金持ちはいるでしょう。

 

しかし、不動産投資は一般のサラリーマンにこそオススメできる投資法なのです。

実は、現在不動産投資をしている投資家の半数以上がサラリーマンなのです。

特に副業ブームや少子高齢化の影響で将来受給できる公的年金だけでは心配だという人が始めているのでしょう。

興味がある人は、乗り遅れてはいけません。

 

不動産投資は既に資産を持った人が始めるのではなく、これから資産を持つために始めるのだといっても過言ではありません。したがって、始めるのであれば早いに越したことはないのです。

 

さらに、不動産投資では稼ぐことを第一に考えてしまうのですが、不動産投資で成功するコツは失敗しないことなのです。

今回は不動産投資のポイントや失敗しないために必要な基礎知識をご紹介します。不動産投資に興味のある人は必見です。

不動産投資とは？

不動産投資とは、不動産に投資して利益を得ることを意味します。たとえば、アパートや賃貸マンションを購入して、家賃という収益を得たり、物件の価値が上昇したときに売って売却益を得たりする投資方法です。

株式などの投資方法よりは、リスクが低いといわれます。なぜなら、不動産という資産を所有するため、いざという時に売却できるからです。さらに、節税効果もあるため、サラリーマンの副業としても人気があります。

しかし、不動産を購入するため、たくさんのお金が動きます。したがって、専門的な不動産知識は必要ないのですが最低限の基礎知識は必要です。まず、基本用語の概要をポイントとしてご紹介しますので、チェックしておいてください。

○ポイント

キャッシュフロー

お金の動きのこと。一定期間に入ってくるお金を「キャッシュ・イン・フロー」と言い、出ていくお金を「キャッシュ・アウト・フロー」と言う。

ディベロッパー

大規模な住宅開発・都市再開発・リゾート開発などを行なう開発業者のこと。

表面利回り（グロス利回り）

収益性を求めるための計算式であり、満室とした年間家賃収入を購入価格で割った値。想定利回りとも言われる。

実質利回り（ネット利回り）

年間家賃収入から必要な費用を差し引いてから購入費用を含めた購入価格で割った値であり、実質的な収益性を計算する方法。

キャピタルゲイン

不動産投資では、投資物件を売却したときの利益のこと。

インカムゲイン

不動産投資では、投資物件から得られる家賃収入による利益のこと。

ハイリスク・ハイリターン、ミドルリスク・ミドルリターン、ローリスク・ローリターン

損失（リスク）と利益（リターン）の可能性のこと。ハイからローに向けて低くなる。

流動性

たとえば「流動性が高い」とは現金化しやすいという意味。

イールドギャップ

借入金の金利と投資物件の利回りとの差。値が低いと空室や家賃が下がったとき、また借入金の金利が上ったときに収益が悪化する可能性がある。

レバレッジ

他人の資本を利用して自己資本の利益率を高めること。不動案投資では、金融機関の融資を受けて高価な物件を購入することを意味する。

デッドクロス

返済する元金が減価償却費を上回ること。元金を支出しているのに経費が少なくなるので所得税の支払額が増える。

不動産投資はどんな職業・年収の人がやっているのか？

不動産投資ができるのは、富裕層や土地を所有している人だけだと思っていませんか？実は、投資家の半数以上がサラリーマンだというデータがあります。年収も3人に1人は、500万円前後です。そのうち半数程度は年収500万円未満だといわれます。

不動産投資は自己資金が少なくても始めることができるのです。アパートや賃貸マンション1棟を所有する必要はありません。ワンルームマンション一部屋からでもスタートできます。さらに、一定の条件を満たしていれば銀行融資を受けることも可能です。

不動産投資における基本用語

不動産投資をするにあたって必要になる基本用語を「ポイント」としてご紹介しましたが、特に重要な内容を詳しく説明しますのでしっかり押さえてください。

①利回り

利回りとは、アパートや賃貸マンションといった物件から得ることのできる1年間の家賃合計額を物件の購入価格で割ることで収益性を求めるための値です。利回りでは、表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）の違いに注意しなければなりません。

表面利回り（グロス）

賃貸物件の広告などで使用される利回りを表面利回り（グロス）と言います。満室経営ができていると想定して、単純に1年間の家賃合計額を購入価格で割るのです。あくまで、計算上の利回りだと考えてください。計算式は次のようになります。

表面利回り（グロス）

全室の家賃総額×12カ月÷購入価格

実質利回り（ネット）

表面利回りでは、運用に必要な費用や物件購入に必要な費用が含まれていません。したがって、実際の利回りを求めるためには、家賃合計額から運用費を差し引き、購入価格に購入費を加算するのです。計算式は次のようになります

実質利回り（ネット）

（全室の家賃総額×12カ月－運用費）÷（購入価格＋購入費）

②キャピタルゲイン｜不動産の売却益

キャピタルゲインとは、売却益のことです。たとえば、株式投資であれば、株が安い時に購入して株が値上がりしたときに売却すると、その差額が売却益となることはご存知でしょう。不動産投資でも考え方は同じです。

不動産が地価下落などで価格が下がっているときに購入して、地価が上昇したときに売却すれば売買による差額が売却益になります。考え方としては、株が不動産に代わっただけです。バブル期には、キャピタルゲインで大きく稼いだ人がたくさんいました。

③インカムゲイン｜収益物件から得られる家賃収入

不動産投資では、アパートや賃貸マンションを購入して家賃収入を得ることをインカムゲインと言います。賃貸物件の需要のある立地であれば、長く家賃を得ることができるので副業として運用する人が少なくありません。

物件を持ち続けることで得ることのできる利益です。キャピタルゲインに比べると安定性や継続性が高いというメリットがあります。現在のように不動産の地価が大きく変動しないときに適した運用方法です。

④区分マンション（区分所有建物）

分譲マンションなどのことを区分所有建物と言います。具体的には、住居・事務所・店舗などに利用できる複数の区分されたスペースで構成された建物です。建物の各部分に構造状の独立性があり、利用上の独立性があれば区分所有建物になります。

各自が単独で所有することのできる戸別の部屋のことを専有部分と言い、区分所有建物の住民が共同で使用するエレベーターやエントランスを共用部分と言います。管理については、マンション管理規約で定められているので注意が必要です。

不動産投資の種類は大きく分けて5種類！

ひと口に不動産投資と言っても、さまざまな投資方法があります。大きく分けると「一棟投資」「区分マンション」「戸立て」「土地活用系」「不動産投資信託」などに分けられます。それぞれの特徴をご紹介しましょう。

①一棟投資

一棟投資とは、アパートや賃貸マンションを一棟まるごと経営することです。一般的に資産価値が高くなるので融資を受ける時に有利になります。運用の自由度も高くなり、家賃収入も多くなるでしょう。さらに、戸数が多ければ空室リスクも少なくなります。

アパート

アパート経営は、賃貸物件という実物資産をマンションに比べてローコストで持つことができます。相続税や贈与税対策としても活用できるのです。また、将来に備えて生命保険や公的年金を補うために投資している人も少なくありません。

しかし、木造物件が多く、耐用年数がRC造よりも短いため中古物件を購入する時には長期の融資を受けられない可能性があります。老朽化も早いのでメンテナンス費用などの支出が多くなるでしょう。また、運用期間が長いと売却するのも難しくなります。

マンション

マンション経営は、アパートと同じように相続税・贈与税の節税や生命保険・公的年金の代わりになります。さらにRC造のためアパートよりも耐用年数が長くなり長期の融資を受ける可能性が高まるのです。

購入価格が高くなり、融資を受けるためには金融機関から借入額に相当する担保や収入を求められます。したがって、資産を所有しない一般のサラリーマンが、投資物件として利用するには難しい投資物件だと言えるでしょう。

②区分マンション

区分マンション投資とは、一棟のマンションの一戸を購入して賃貸物件として運用するのです。マンションの一戸を購入することで運用することが可能になります。現在、一般のサラリーマンが注目し、運用の多い投資方法です。

ワンルーム

ワンルームマンションは、購入価格が安いというメリットのため投資物件として運用する人が増加しています。1,000万円程度の支出で不動産投資ができるので、サラリーマン投資家にとっては、絶好の投資物件と言えるでしょう。

立地の良い場所にあることが多く、入居需要のある物件を購入しやすいのです。しかし、単身者の場合、入退去の頻度が激しいため空室リスクには注意しなければなりません。一戸だけの所有であれば空室になると収入が0になります。

ファミリータイプ

区分マンション投資でも、ファミリー向けであれば入退去の回数は少なくなります。子どもの転校などを避ける傾向にあるのでしょう。また、単身者のように手軽に引っ越しできないのも影響しています。家賃もワンルームよりも高く設定可能です。

今後の入居需要として、ファミリー型の一般世帯は2023年を境に減少すると言われています。さらに、現状のように住宅ローンの低金利が続けば、自宅を購入する可能性もあるでしょう。空室リスクを負う可能性があります。

③戸建て

戸建であれば建物だけではなく土地も自由に使えるので資産価値としてはメリットが大きいでしょう。狭い敷地でも建築できます。戸建の賃貸は、区分建物よりも供給数が少ないのでライバルも少なくなるのが一般的です。

しかし、室内だけでなく、庭などを含めた室外の維持費用が必要になります。また、賃貸は、マンションのような区分建物を希望する人が多いため、入居者を募集するのが難しいケースもあるでしょう。

④土地活用系｜駐車場・シェアハウス・民泊・老人ホーム

不動産投資は、アパートや賃貸マンションだけではありません。空き地を駐車場として手軽に貸すこともあれば、将来の高齢化社会に着目すれば老人ホームとして事業運営を検討することも有望かもしれません。

また、最近の流行として、シェアハウスや民泊を経営することも可能です。シェアハウスであれば、キッチンなどの設備を共同で利用するので設備費用が軽減できます。民泊は、経営者としてのセンスが必要ですが東京オリンピックに向けて有効な投資になるでしょう。

⑤不動産投資信託（REIT）や不動産小口化商品

REITとは、不動産投資を投資信託として運用することです。投資信託とは、投資のプロが投資家から資金を集めて運用します。運用するのがプロなので比較的安心できる投資方法です。投資資金も数万円から可能なので手軽に始めることができるでしょう。

REITの場合、現物の不動産を実際に所有することはなく間接的に不動産に投資します。ところが、不動産小口化商品は投資した金額に応じて実際に不動産を所有するところが大きな違いです。どちらも小額投資ができるので、不動産投資入門には適しているでしょう。

不動産投資でよくある失敗やリスクを知って回避する

不動産投資で成功するコツは、あらかじめリスクを回避する対策を講じておくことです。そのためには、どのようなリスクがあるかを把握しておかなければなりません。

物件の選択を間違えると失敗する｜もっとも怖い空室リスク

不動産投資で最も怖いのは空室になってしまうことでしょう。ワンルーム一戸で運用していたら家賃収入が0になるからです。ローンを組んでいたとしたら、たちまち返済リスクにおちいるかもしれません。成功のためには、回避しなければならないリスクです。

1つの需要だけに頼った投資はNG

たとえば、近くに大学があれば学生の需要が見込めます。しかし、立地として1つの需要だけに頼った投資は空室リスクを負う可能性が高いのです。複数の大学があれば良いのですが、一校だけだとその大学が移転すれば需要がなくなります。

需要は多いに越したことはありません。やはり、駅に近いなどのメリットがあれば、会社に行くのも便利であれば、学校に行くのも便利なので需要があるでしょう。したがって、駅から徒歩10分圏内の立地であれば、価格は高くても賃貸としての需要があるのです。

利回りや価格だけを見るのもNG

利回りの良さは魅力的です。さらに入居済みの物件であれば購入意欲が高まるでしょう。しかし、利回りだけで判断するのは危険です。利回りが良いと言うことは、物件価格が安いケースが多いのですが、その原因を確認することがポイントになります。

たとえば、地方の物件などで高利回りのアパートが少なくありません。しかし、立地が悪かったり、建物が古かったりすれば、現在の入居者が退去した後で空室リスクを負う可能性が高くなるのです。

その立地の需要も考えた投資スタイルを選ぼう

投資物件を選択するときには、立地としてのメリットを考えなければなりません。どのような需要があるかを把握してから購入してください。需要によっては、あらかじめ売却という出口戦略を検討しながら購入する投資スタイルもあるのです。

たとえば、入居者の退去時に合わせて売却を検討することもあるでしょう。現在の需要だけではいけません。将来的な需要まで考える必要があります。不動産投資とは、長い期間に渡って運用します。需要の有無が空室リスクを回避するポイントです。

ローンが返せなくなるリスク

返済計画に無理があると返済リスクにおちいるケースがあります。返済が滞れば、その運用は失敗したといえるでしょう。ローンが返せないと、せっかく購入した物件を失います。さらに、信用もなくなり、あらためて融資を受けることも難しくなるからです。

資金計画は入念に！無理のない返済計画を

資金計画を立てるときに「何とかなる」という勢いだけでは何ともならない時がくるでしょう。余裕を持って返済できる物件を購入し、滞りなく返済することで信用という実績を得ることができます。今後の投資活動に活きるのです。

収入だけでなく、費用もかかることを把握しておこう

家賃収入だけで返済を考える人が意外に多いのです。しかし、実際には定期的なメンテナンス費用・税金・管理会社への費用など、さまざまな費用が発生します。あくまで、「家賃収入－諸費用」で計算することを忘れてはいけません。

災害リスク｜地震・火災…どうしても避けられない災害への対処法

日本は災害の多い国だと言われます。自然災害を避けることは難しいでしょう。しかし、災害自体を避けることはできなくても災害に備えることはできるのです。

地盤の強い物件・燃えにくい物件を選ぶ

物件選びの時点で可能な災害対策があります。たとえば、海岸線や山の近辺を避けることも対策になれば、地盤の強い場所を選ぶのも対策です。さらに、RC造の物件であれば、地震や火災にも強いので災害リスクに備えることができます。

耐震基準にも注意してください。1981年6月以降に建築確認を受けた物件であれば、新耐震基準に適合しているので安心でしょう。最近は、自然災害が多いため、入居者も耐震基準には敏感です。古い耐震基準だと空室リスクにもつながります。

地震保険には入っておこう

万が一のときに役に立つのは保険です。不動産投資をするのであれば、保険加入は常識といえます。火災保険とセットで販売している地震保険にも加入することをおすすめします。保険金額は火災保険の半額まで設定できます。

支払の目安は、保険金額の全額が支払われる全損から5％が支払われる一部損まで破損に応じて4段階にわけられています。自然災害のような、万が一に備えることも運用上必要な費用だと考えましょう。

不動産投資にはどんなメリットがあるのか？

不動産投資をする理由はメリットがあるからです。あらかじめ、どのようなメリットがあるのかを確認することが、自分が目指す目標に向かって効率的に運用を進めるポイントになります。

家賃収入・売却益を得られる

家賃という安定した収入を継続して受け取ることができます。将来、受け取ることのできる公的年金では、余裕のある暮らしは難しいと言われています。そこで、年金をフォローする収入として運用している人が少なくありません。

不動産の相場は、人の流れにより変わります。たとえば、近くに駅ができたり、大きな商業施設ができたりすれば人が増えるので不動産価格が上昇します。購入した時よりも高く売ることができれば売却益を得ることもできるのです。

資産価値があるのでローンを組める｜少額でも始められる！

株式投資など、他の投資との大きな違いは、不動産という現物資産に投資するところです。アパートや賃貸マンションという資産を持つことになるので、金融機関から融資を受けることが可能になります。

アパートローンの場合、賃貸物件の運用実績がなくても、収入や勤続年数などが一定の要件をクリアしていれば購入する物件を担保に融資してくれるケースが多いのです。

サラリーマンやOLでも仕事の片手間で始められる

不動産投資の魅力は、サラリーマンやOLが副業として始められるところでしょう。なぜなら、管理会社に委託することで物件や入居者の管理の手間が省けるからです。株式投資やFXのようにパソコンにしがみ付いて動向をチェックする必要はありません。

節税効果が見込める

節税を意識して不動産投資を始める人が増えてきています。たとえば、相続税の改正により基礎控除額が6割に引き下げられました。そこで、不動産投資に目を付けたのです。現金を不動産に換えることで評価額が3分の1から4分の1に下がり相続税が安くなります。

死亡保険・年金代わりにも

不動産投資ローンにも住宅ローンと同じように団体信用生命保険が適用されるので、契約者の死亡や高度障害について保険で残額を支払ってくれるのです。家族には、ローンのない賃貸物件を残せるので、死亡保険などを見直すことで保険料を節約できます。

家賃という不労所得を得ることができ、老後に受ける公的年金に加算することで余裕のある生活が送れるでしょう。特に自営業者の場合、一般的に年金の受給額がサラリーマンよりも少ないのでアパート経営にはメリットがあります。

初心者が不動産投資を始める前は入念な準備が必要

不動産投資は、仲介業者と管理会社に任せればOKだと考えている人がいます。確かに信頼できるパートナーを見つけることは大切です。しかし、丸投げではいけません。最低限のポイントは押さえておかないと、パートナーの良し悪しさえも分からないでしょう。

不動産投資・投資関連の本を読む｜投資への心構えや知識をつける

不動産投資で成功するためには、最低限の基礎知識が必要です。不動産投資や投資関連の本を読むことをおすすめします。投資の実践に活かせる本をご紹介しますので参考にしてください。賃貸経営で運用の心構えや知識を身に付けておくと必ず役に立ちます。

50万円の元手を月収50万円に変える不動産投資法

不動産投資には興味があるが、お金も時間もないという人が多いでしょう。この本は、行動力やアイデアで、お金や時間をかけずにもうける方法が書かれています。少ない元手から不動産投資に挑戦するノウハウを学ぶことができるのです。

たとえば、50万円の元手で廃屋をターゲットにし、メンテナンスで今風に造り換えるのです。「入居者が集まれば、それでOK」ではありません。早速、物件を売却することで現金を増やし、次のグレードアップした物件を探すのです。

[新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意 

サラリーマンが不動産経営を始めるときには、ワンルームマンションから始めるのが一般的でしょう。ところが、この本ではアパート一棟からの始め方を紹介しています。元手300万円程度でスタートするのです。

中古物件の探し方から、融資の受け方・物件管理の仕方・リフォームに至るまで具体的に学ぶことができます。続編で「資金300万円でも、アパート一棟、買えました! ド素人がリスクを避けて収益物件を作る実践マニュアル」も出版されています。

1年目から成功する不動産投資 村田式ロケット戦略のすべて

この本は、「失敗から学べ」的な内容です。高利回りのアパートを選んだ失敗を活かし、地方のRC造の物件に方向転換した資金繰りや運用計画を紹介しています。収入や資産が多い人向けの投資ノウハウが書かれているのです。

RC造の物件を購入し続けるための融資戦略など、投資初心者には難しい内容かもしれません。しかし、資産拡大の定番的な内容なので、将来的に投資物件を増やすことを目指しているのであれば読むことをおすすめします。

サイトでどんな物件があるか調べる

今は物件探しをインターネットという便利なツールを利用して探すことができます。サイトにアクセスすれば、誰でも簡単に物件情報を得ることができるのです。そこで、不動産投資で一般的に利用されているサイトをご紹介しましょう。

楽待

楽待とは、国内最大の不動産投資情報を掲載しているサイトです。不動産投資のステップである、学習・購入・運用・売却に役立つサービスを提供しています。購入前の事前情報として、都道府県・物件種別・価格・利回りで検索して相場などを調べることも可能です。

無料会員登録をすることで有名投資家から専門的な講義を受けることもできれば、不動産会社から物件紹介を受けることもできるのです。さらに、コラムやコメントを利用して他の投資家と交流できるというメリットもあります。

不動産投資 連合体

不動産投資 連合体とは、全国各地の収益物件と不動産投資家の集まる商店街をイメージコンセプトとして運営している不動産投資情報サイトです。たまたま立ち寄った商店で気にいた商品を見つけるような出会いを大切にしたサービスを展開しています。

目玉商品をピックアップしてチラシ風のトップページに掲載しているため、じっくり調べると掘り出し物に出会うこともあります。都市部だけではなく地方でも面白い物件を掲載しているので、地方の物件に興味がある人もチェックしてください。

ブログで実際の体験談や失敗談を覗く

不動産投資には、情報収集が欠かせません。特に、実際の体験談や失敗談が役に立ちます。実際の生きた情報を得るためには、現役の投資家のブログを覗くのが効果的です。経験からのコトバは重みがあるでしょう。

実践では、ネットで確認したノウハウでは対応できないこともあります。経験者のブログなら、事前に現実の対処法などを学べるのです。特に失敗談は効果があります。同じ失敗をしないと意識することで、運用がスムーズにできることが少なくありません。

一通り知識を得たらセミナーに足を運ぶのがおススメ！

現在はインターネットという便利なツールがあります。ネットサーフィンをすれば、不動産投資に必要な基礎的な知識は身につくでしょう。体系的に調べたければ基本的な専門書を読むことをおすすめします。基礎知識が身につけば、次はセミナーを活用してください。

勉強すればするほど、疑問が生じてくるのではありませんか？疑問を解決しないまま実践に移るのは危険です。また、不安を持って投資の意思決定をすることはおすすめできません。セミナーに足を運んで疑問を解決してください。

セミナーに参加してみよう

インターネットの情報や専門書には、さまざまな投資方法が紹介されています。はたして、どの投資方法を選べば自分にとって効果的なのか分かりますか？多くの投資初心者が疑問に思っているでしょう。セミナーに参加することをおすすめします。

不動産投資セミナーでは個別相談などを設け、プロの視点により、その人に応じたアドバイスを提供できるように準備しています。また、セミナーでは同じような状況の仲間とも出会えます。不動産投資のコツは、信頼できるパートナーとめぐり会うことなのです。

不動産投資をするときに必要になるローンについて

不動産とは高額な商品です。よほどの資産家でない限りキャッシュで購入することはできないでしょう。したがって、不動産投資に金融機関からの借入は欠かせません。ローンについては少し触れましたが、より具体的に説明します。

アパートローン・不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、投資目的でアパートやマンションを購入したり建築したりするときに借り入れるローンです。金融機関では、「アパートローン」と言う名称で商品化しているところが少なくありません。レバレッジ効果により利益を高めることができるのです。

不動産投資のレバレッジ効果とは、投資物件を購入するための手持ちの資金が少なくても金融機関から融資を受けて購入する物件の価格を高めることができるという効果です。投資物件に投じた資金が多くなるので利益も増えます。

住宅ローンとの違いは？

住宅ローンは契約者自身が住むのが目的なのに対して、アパートローンは他人に貸して家賃を得るのが目的です。目的の性質が異なるため、ローンの性質も違ってきます。そこで、住宅ローンとアパートローンの違いをご紹介しましょう。

住宅ローンとアパートローンの違い

	住宅ローン	アパートローン
金利	生活に必要な住宅を購入するための借入なので金利が低い。低金利の現在では、1％を切る金利でローンを組める。	賃貸物件を購入するという事業性の高い借入なので、住宅ローンよりも高い金利が設定される。一般的に変動金利であれば1～4％くらいになる。
借入額	契約者の年収などを基準に融資額を決めるので、年収の8倍くらいまでが設定の目安になる。	契約者の年収以外に家賃による収益なども融資額に反映するので、年収の30倍くらいになることもある。
審査基準	契約者自身の年収・勤務先・年齢・借入金の有無など、本人の属性により審査する。	契約者の属性だけではなく、購入する物件の担保価値や過去の運用実績なども判断材料になる。

アパートローンの金利相場

金融機関が商品化しているアパートローンの金利は、大きく分けて、全借入期間で金利が変わらない「固定金利型」と金利が半年ごとに見直される「変動金利型」があり、さらにバリエーションを加えた、さまざまな金利タイプの商品をそろえています。

そこで、相場を知るためにメガバンクや都市銀行で実際に適用されている金利をご紹介しましょう。

銀行名	日本政策金融金庫	みずほ銀行	三井住友銀行	りそな銀行	三菱UFJ銀行
融資限度額	〜4800万	物件の担保評価次第	物件の担保評価次第	物件の担保評価次第	物件の担保評価次第
借入期間（融資期間）	10〜15年以内（最長20年）	原則 RC：35年 SRC：34年 木造：22年 鉄骨：19年	原則 RC：35年 SRC：34年 木造：22年 鉄骨：19年	原則 RC：35年 SRC：34年 木造：22年 鉄骨：19年	原則 RC：35年 SRC：34年 木造：22年 鉄骨：19年
金利タイプ	固定金利型	連動金利型 固定金利選択型 固定金利型	変動金利 固定金利特約型	変動金利 固定金利特約型	変動金利 固定金利特約型
固定金利10年	1.25 〜1.85％	3.10％	3.25％	3.15％	－
変動金利	－	1～2％前半	1～2％前半	1～2％前半	1～2％前半

参考：MIRAIMO【2024年版】アパートローン金利銀行別比較｜不動産投資で生き残る術！

不動産投資において重要な会社の選び方｜本当にいい会社とは？

不動産投資で最も大切なことは、信頼できるパートナーとなる不動産業者と出会うことだと言っても過言ではないでしょう。なぜなら、不動産業者が物件選びから運用、さらには売却までのアドバイスを提供してくれるからです。

特に不動産投資の実戦経験のない初心者にとっては、分からないことだらけでしょう。おのずと業者任せになるところが多くなります。したがって、信頼できる不動産業者を探すことが、不動産投資で成功する近道だと言えるのです。

お客様視点に立っているか

信頼できる不動産業者とは、顧客目線で判断しているかどうかです。たとえば、「このお客さまには、どのような物件がふさわしいのか」という視点で、顧客の年収・貯蓄・年齢などに応じた物件を探しているかをチェックしなければなりません。

「顧客」よりも「物件」に重きを置くような不動産業者ではいけないのです。手持ちの物件の在庫処分まがいの発想では信頼することはできません。また、投資物件には、さまざまな特長があります。顧客に応じた特徴の物件を紹介できる能力も必要です。

物件の良さを具体的な説明や数字で見せてくれる

信頼できる不動産業者は、顧客とのコミュニケーションを大切にします。なぜなら、不動産という高価な商品を取り扱うので、意思の疎通をはかることが大切だからです。誤解が生じれば、顧客が思わぬ不利益を受けることになるかもしれません。

そこで、信頼できる不動産業者であれば、たとえば物件の良さを説明するときには、具体的な事例や数字を使って初心者にも分かりやすい表現を心がけます。不動産の素人を相手にして、難しい専門用語を多用するようでは信頼することはできないでしょう。

リスクも交えて紹介してくれる

不動産業者のなかには、物件のセールスポイントばかりを強調する担当者もいます。不動産業界では、営業成績をあげないと給与に反映しないのが一般的な給与システムです。しかし、成績に走ってリスクを隠す担当者を信用することはできないでしょう。

メリットばかりの投資物件なんてありません。あるとすれば、既に売れているはずです。出回っている物件には、メリットとデメリットがあると考えてください。そして、自分にとってメリットの多い物件を探すことができれば物件選びに成功したと言えるのです。

不動産投資の成功率は？

たとえば、大きな利益を得ることを目的に投資した人であれば、利益が少なければ成功したとは言えません。しかし、そもそも大きな利益など期待していなければ、少ない利益でも成功したことになるのです。

不動産投資の目的は、ひとつではありません。したがって、成功率を判断することは難しいのです。それぞれの投資の目的に応じて、成功したかどうかを判断することになります。そこで、具体的にどのような目的があるのかをご紹介しましょう。

安定した家賃収入を得て仕事の副収入にする場合

不動産投資は、株式などの他の投資のように大きなアップダウンがあるわけではありません。物件価格や家賃は、それほど上昇したり下降したりすることはないのです。一度軌道にのると堅実な運用さえ怠らなければ、継続して安定した収益を得ることが可能でしょう。

したがって、株式のようにパソコンで値動きをチェックする必要もありません。建物や入居者の管理も管理会社に任せることができます。不動産投資は、時間や手間をかけずに運用することができるので本業が忙しい人でも副業として成り立つのです。

老後に備えて…年金代わりにしたい場合

少子高齢化のため、将来受給できる公的年金では余裕のある暮らしが難しいと言われています。不動産投資における家賃収入は長期に渡って安定した収益を見込めるので、高齢時に受給する公的年金をカバーする目的で運用している人が増えているのです。

また、高齢になると相続税の心配もしなければなりません。現金を所有していると相続税をたくさん納めることになります。そこで、現金を不動産に換えて節税効果を目的とした不動産投資を始めるのです。

物件を得て売却益を得たい場合

不動産の相場が下がっているときに物件を安く購入して、高くなってから売却すれば売却益が得られます。1980年代のバブル景気の時には、地価の高騰により不動産の転売がブームになり、土地売買で巨額の財産を稼いだ人が少なくありませんでした。

しかし、バイブル崩壊や、その後のリーマンショックにより土地が大きく下落し、現在では不動産の売却益を期待するのは難しいでしょう。もちろん、今も売却益を得ている人はいますが、不動産投資の初心者が目指せる方向ではありません。

○ポイント

不動産投資の成功率は、目的もそれぞれなので数字で表すことは難しいでしょう。そこで、逆に失敗した場合で考えると、不動産投資は物件を所有しているので最悪の場合でも物件を処分すれば、それ以上のリスクを負うことは少ないのです。

あらかじめ、リスク回避の対策さえ講じておけば破産するような状況に追い込まれることはないでしょう。リスクを管理して運用しなければなりません。不動産投資の成功のコツは、想定されるリスクをいかにコントロールできるかということです。

年間家賃収入1,000万円までのシミュレーション

年間家賃収入を1,000万円にすることは可能なのでしょうか？不動産投資であれば、融資によるレバレッジを効かすことができるので不可能ではありません。たとえば、上場企業に勤務していれば、年収の10～20倍くらい融資してくれる可能性があります。

年収が800万円程度あれば、年間家賃収入を1,000万円にすることは、それほど難しくないでしょう。しかし、収入の少ない人でもあきらめることはありません。時間は必要ですが、物件と信用を積み重ねていけばよいのです。

○年収が800万円ない場合

最初は中古のワンルームから始めて運用の感覚をつかむことも大切です。現金での購入であれば、家賃収入を新たな投資への資金とできます。また、融資を受けるのであれば滞りなく返済することで金融機関に対して実績をアピールできるでしょう。

中古ワンルームの場合

購入価格：800万円 利回り：7.5％ 年間家賃収入： 60万円

運用が順調に進めば、ワンルームを増やしていくケースもあれば、アパート経営を目指すケースもあるでしょう。アパートであればワンルームよりも購入価格は高くなりますが、入居者が多くなるので家賃収入を増やすためには有効です。

ところで、「短期間で複数のローンを融資してくれるのか？」と疑問が生じるでしょう。しかし、ローンの返済が数年続けば元金も減り、家賃収入により新たな物件の頭金が貯まっているかもしれません。さらに、金融機関の信用も高まります。

○年収が800万円ある場合

年収が800万円程度であれば、最初から中古物件1棟を購入することも可能です。800万円に満たない場合でも、運用実績があれば返済実績に応じてキャッシュフローを年収に上乗せして融資してくれる金融機関もあります。

中古1棟の場合（ローン利用）

購入価格：1億円 利回り：10％ 家賃収入：1,000万円（年間） 融資期間：26年 返済額：500万円（年間） 経費と空室損の合計額：300万円（物件価格の30％） キャッシュフロー：200万円（年間） 1,000万円（家賃収入）－500万円（返済額）－経費と空室損の合計（300万円）

1億円程度の融資を受けることができれば1,000万円の家賃収入を得ることができ、200万円くらいのキャッシュフローがあります。物件を2棟、3棟と増やしていけば、キャッシュフローの額が400万円、600万円と増えていくのです。

金融機関はお金を貸して利子を稼ぐのが仕事なので、返済能力がある投資家には、いくらでも融資したいのです。適正に返済計画を実行し、順調に資産形成ができていれば前向きな話ができるでしょう。

入念な準備をしてから不動産投資に臨もう

不動産投資は、比較的ローリスクな投資だと言われます。しかし、リスクのない投資はありません。投資物件自体が高価なので、失敗すれば損失の額が大きくなります。また、返済が滞るようなことになれば金融機関の信用も失うでしょう。

失敗しないためのコツは、あらかじめ入念な準備をしておくことです。リスクに備えることができれば、大きな損失を負う可能性は少なくなります。不動産投資の成功のコツが失敗しないことであることを忘れてはいけません。

しかし、適切なリスク管理ができているかどうかを判断することは難しいでしょう。疑問が生じれば積極的に専門家に聞いて確認するのが効果的です。MIRAIMOでは、セミナーを無料で開催しています。疑問解決のためにお気軽にご活用ください。