不動産投資を始める時期はいつがおすすめ？｜不動産投資の現状とは？

2023年東京オリンピックの誘致が決まり、不動産景気にも影響を与えると言われています。

外国人投資家も首都圏を中心に購買意欲を高めているようで、どうやら東京オリンピック開催までは、土地の価格が好調に推移すると思われます。

しかし、一方でオリンピック開催後の動向が気になります。

はたして、今が不動産投資を始めるのにふさわしい時期なのでしょうか？

大きなイベントがあると、その前後で不動産景気が一転することがあります。

特に不動産投資の初心者には不安が付きまとうでしょう。

 

そこで、今回は不動産投資を始める時期はいつがおすすめなのかを、不動産投資の現状や今後の見通しも含めてご紹介しましょう。

不動産投資は投資物件を少しでも安く買って、少しでも高く売るのが理想ですが、実はそれだけではないのです。
 

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1. 不動産投資を始めるにはタイミングが重要になる

不動産投資を始めるには、時期を選ばなければなりません。同じ物件に投資したとしても、始める時期次第で将来手にする利益が異なります。

たとえば、人気のある物件は購入価格が高いので投資する額が高くなります。これはつまり、利回りが低くなるということです。

人気が出る前に購入するのがポイントなのは誰もが理解できるところでしょう。

ところが、どの物件が将来的に有望なのかを判断することは簡単ではありません。したがって、人気が出てから購入を検討するのが一般的です。

現在はインターネットでクリックするだけで膨大な情報を得ることができます。

このような手段を駆使して得た情報と基礎的な投資知識を掛け合わせることで、投資を始めるのに適切なタイミングをつかむことが可能です。

現在は情報に長けた人が稼げる時代なのです。

2. 現在の不動産投資の状況

投資とは、将来の動きを読める人が成功します。しかし、現在の状況が把握できていなければ話になりません。

まずは、現在の状況を知ることが将来の動きを見極めるポイントになるのです。

①現在の土地の価格の推移について

2008年のリーマンショック以降の景気の悪化により都市部の地価が下落し、引きずられるように全国の地価が落ち込みました。

しかし、アベノミクス景気により、地価は景気と共に回復基調を示します。

その後、中国人富裕層の土地購入がブームになり、さらに東京オリンピックの誘致が成功したことで、東京を中心とした外国人投資家のさらなる購入意欲の高まりもあり、土地の価格は順調に推移しています。

②首都圏の新築マンションの供給数の現状

首都圏の新築マンションの供給戸数は、2016年の1月から7月の月間平均で5,800戸を超えています。前年に比べると、ほぼ横ばいです。

堅調とは言われていますが、リーマンショック前の2006年には供給戸数が10,000戸を超えていることから、不動産市場が活発だった当時と比べると市場の回復にはまだ程遠いと言えるでしょう。

③首都圏の中古マンションの価格の現状

東京オリンピックの影響で、首都圏の中古マンションの人気が高まっています。

売買価格が平米単価で毎年上昇を続けるなど、その影響は都内全域に拡がっています。

個人投資家が消費税のかからない中古マンションに購入意識の高まりを示していると言えるでしょう。

不動産投資は現在、活発化している！

現在、不動産投資が活発化していると言われています。

今までなら不動産投資について融資を受けにくかった年収400万円程度のサラリーマンでも融資が受けやすくなっているのです。

その理由としては、日銀の「金融緩和」や「マイナス金利」といった政策のため、金融機関が融資に積極的になるという傾向が続いており、個人投資家に融資する方向でカジを取っているからです。

3. マイナス金利による不動産投資への影響について

マイナス金利が不動産投資に与える影響は少なくありません。

現在、金融機関が不動産投資に対して積極的に融資するのは、マイナス金利が大きく関係しているのです。

そもそもマイナス金利って何？

金利とは、お金を預けることで受けとることのできる利息です。

ところが、マイナス金利では、お金を預けることで逆に利息を支払うことになります。したがって、お金を預けるほど損をするのです。

日銀は、金融機関がお金を預けるところです。

その日銀と金融機関との間でマイナス金利が設定されたことで、金融機関は今までなら日銀から受け取ることのできた利息を逆に支払わなければならなくなったのです。

不動産投資にマイナス金利はどう影響するのか？

預けると損をすると分かっていて預ける人はいないでしょう。

金融機関もマイナス金利が設定される前であれば、日銀に預けていれば利息を受け取ることができたので、あえてリスクのある不動産投資への融資は避けていました。

ところが、マイナス金利となれば、少々のリスクがあっても融資する件数を増やして利益を得なければ仕方ありません。

マイナス金利が不動産投資のために融資を受ける間口を拡げることになったのです。

4. 不動産投資をオリンピック前に始めるのは大丈夫なのか？

オリンピック開催までは、不動産景気の好調は続くといわれています。

しかし、オリンピックが終わった後で不動産の価格が下落するのであれば、値上がりした価格で購入した物件を不景気のなか運用するというリスクを負いかねません。

ところで、東京を中心とする首都圏の人気は、オリンピックの開催という点だけでしょうか？

東京とは、世界でも有数の国際都市です。オリンピックが人気に拍車を掛けているとはいえ、オリンピック人気だけではありません。

東京では、オリンピック以降も大きな都市開発がいくつも予定されています。

5. そもそも金融機関は融資をしてくれるのか？

融資が受けられる可能性は、金融機関の融資残高で判断することができます。

融資件数が増えて残高が増えれば、それだけ金融機関が負うリスクも増えることになります。

すると、融資が消極的になるため、金利が上昇し返済期間も短くなります。

金融機関の融資残高は、日銀が公表している貸出先別の融資残高状況で確認することができます。

このデータによると、2015年以降は残高が増加傾向にあります。

参考：貸出先別貸出金：日本銀行

6. 不動産投資をする上で、予測する力を身につける必要がある

不動産投資を成功させるためには、将来の動向を予測する力の有無がポイントになります。

基礎的な知識があれば、予測することはそれほど難しいことではありません。

分からないことは専門家に確認すれば良いのです。

賃貸物件が増えている理由を知る

日銀のマイナス金利により金融機関が融資先の拡大を目指すなか、相続税法の改正がその一助となり、融資の活性化に影響を与えました。

相続税の非課税限度額が6割に引き下げられたことで、賃貸物件の建築による節税効果を期待する富裕層と金融機関の目的が一致したのです。

金融機関の融資条件が現在緩くなっている理由を知る

現在、グローバル化された経済のなかで、各企業では生き残りのため事業の軽量化が図られています。

さらに、長期に渡るデフレにより中小企業も設備投資を控え融資を受ける意識が減退している傾向があります。

これはつまり、企業による融資利用が減少しているということです。

そのため、金融機関が融資先を企業から個人投資家に方向転換していることが融資条件の緩くなる理由といえます。

アパートの需要が増えるか見極める

総世帯数と持家比率でアパート需要は決まります。

総世帯数も持家比率も横ばいが続くといわれているので、しばらくはアパート需要も横ばいで推移するでしょう。

しかし、現在のようにアパートの供給が増え続ければ空室リスクを負う可能性が高まります。

日銀が発行している賃貸物件の需給動向や融資に関するレポートを参考にする

日銀が発行している「地域金融機関の貸家業向け貸出しと与信管理の課題」では、人口の減少にともない空室リスクの危険性が高くなり、ローンの回収が難しくなる可能性が高まるという内容が記載されています。

レポートなどを参考にすることも大切でしょう。

参考：地域金融機関の貸家業向け貸出しと与信管理の課題

7. 不動産投資は売却するタイミングも重要

利回りの良い物件を購入し運用が上手くいけば、不動産投資は成功したように思うでしょう。

しかし、運用で利益を得ても売却で失敗すると元も子もありません。

せっかく積み重ねた運用益が売却損で消えてしまうことになるのです。

不動産を購入する前から出口戦略を立てる必要がある

不動産投資で成功するためには、出口戦略といわれる売却までを考えて購入しなければなりません。

建物自体は、時の経過と共に老朽化します。しかし、一般的に交通の便が良いなどの立地は変わりません。

出口戦略を考えるのであれば、立地の良い物件を購入することをおすすめします。建物の劣化をカバーするのは優れた立地です。

借入が終わるまで手放さないように努力する

金融機関のローンを利用していれば、返済額を家賃収入から差し引くことになります。

しかし、借入が終わって返済がなくなれば、家賃収入のほとんどが利益です。

空室が発生しても慌てることはありません。売却だけではなく、継続という選択もできます。

デッドクロスに陥った場合は、売り時

デッドクロスとは、減価償却費と元本返済額が逆転することです。

減価償却費は実際に出費がなくても経費にできますが、元金返済額は実際に出費があるのに経費にはできません。

この額が逆転するということは、減価償却費という経費が少なくなることで帳面上は黒字が大きくなり所得税が増えるにも関わらず、実際は元本返済で手元にお金はなく赤字と言うことになります。

したがって、デメリットが多くなるので売り時と考えるのが妥当でしょう。

家賃が下がることを見越して売り時を考えておく

家賃が下がると売却価格も下がります。家賃を下げない工夫が高値売却につながるのです。

建物の劣化による下落率は、年1％程度だといわれており、

購入時に何年後に売却すれば収支が合うのかを計算しておくのが売却のコツです。

不動産を高く売却するためにできること

投資物件を売却するときには、好景気で不動産の値打ちが上がっていればありがたいですよね。

しかし、相場とは、さまざまな要件で変動するものです。相場に左右されない付加価値を準備しておくことも売却のポイントになります。

売却時に満室経営ができていると〇

満室経営ができていれば、高値売却につながります。買主にすると、あらためて入居者を募集する手間や経費を削減できるからです。

また、購入時点で家賃収入が確定しているので運用計画も立てやすいでしょう。

満室経営ができていれば、さらに需要のある物件だと証明できるのです。

売却する不動産の外観がキレイで管理が行き届いている

中古物件を購入するときは、できればリフォームやメンテナンス費用を抑えたいと考えるでしょう。

不動産の外観や内装がキレイで管理が行き届いていれば、最小限の出費で運用することができる優良な物件だと判断できます。

家賃以外にも収入源がある

売却する物件に家賃以外の収入源があれば、セールスポイントになります。

たとえば、駐車場の併設や太陽光発電の設置です。直接収益増につながるので、買主にとっては物件プラスアルファーのメリットとなるでしょう。

不動産を高値で売ってくれそうな仲介業者を探す

不動産投資を成功させるポイントは、信頼できるパートナーとの出会いです。

物件が高く売れるかどうかは、仲介する業者によるところが大きいといえるでしょう。

顧客情報などのデータが豊富な仲介業者に任せることをオススメします。

8. 不動産投資を始めるタイミングで悩んだら1度相談を

不動産投資を始めるには、タイミングが大切です。

不動産投資の基本的な考え方は、安いときに買って高いときに売るということです。

それに加えて、金融機関が融資に積極的なときも買い時といえるでしょう。

購入時に出口戦略まで含めた将来の展望を検討してから購入するのがポイントです。

難しく感じるかもしれませんが、疑問があればプロに相談してください。

信頼できるパートナーを探すことが不動産投資を成功させる早道です。

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