後悔しない東京の投資物件選びのコツ～鍵は将来性と立地～

不動産投資において、物件選びは何よりも大切なことです。

ここでは東京都で投資物件を選ぶコツ・投資方法・将来性・23区と郊外などを網羅していきます。

1. 東京で投資物件を選ぶサイト3選

物件を扱っているサイトは数多くあります。どのサイトが一番良いのでしょうか。

3つ大手のサイトを厳選してみました。

いろいろなサイトを見比べた上で資料請求をしたり、セミナーなどに足を運んでよい物件に巡り合いましょう。

※物件数はすべて2017.6.29現在

1-1. LIFULL　HOME’S　http://toushi.homes.co.jp/

・一覧からで価格、利回り、おすすめポイントなどがぱっと目に付くので分かりやすい。
・不動産投資のセミナーも開催
7314件

1-2. 健美家　https://www.kenbiya.com/

・投資方法から価格帯までワンクリックで設定できて調べやすい。
・現役大家さんの対話などわかりやすいコラムも複数ある。
・セミナーも多数。

14677件

1-3. 楽待　http://www.rakumachi.jp/

・国内最大級をうたっているだけあって物件数はダントツ。
・会員になると会員限定物件などが見られる。
25671件

2. 東京でワンルーム以外の投資はアリ？？

東京で不動産投資に手を出すなら「まずはワンルームから」とはよく言ったものです。それは初期費用が安く、管理会社を使用することで初心者でも簡単に始められる方法だからです。では他の経営方法はどうでしょう。

アパート・テナントビル・倉庫・駐車場いずれにもデメリットメリットが存在します。

2-1. アパート投資

アパートは基本的に1棟ごと購入するやり方なので価格は高くなりますが、満室経営ができたなら大きな収益を得ることができます。利回りは5～10％のものが多いです。

しかし都内の特に23区アパートで築浅の駅地価だと1億円超えの物件は当たり前にあります。ローンを組めたとしても利息分などを考えると出費は多めになるでしょう。やるとしたら郊外の駅近くのアパートなどがおすすめです。

更にアパートは木造が多く、劣化しやすいため、こまめな修繕やリフォームが必要となり、マンションより必要経費が多くなる傾向にあります。
管理会社との細かな連係プレーが必要になるので都内のアパート投資は上級者向きです。

2-2. テナントビル投資

テナントビルは都心でも利回りが10％近くあるところが多く、利回りが高い物件が多いです。賃料設定も高いところが多く、店舗・事務所のテナントはモノやサービスを売って利益を生み出しているので居住用より高い家賃設定が可能です。
デメリットとして、事務所や店舗は景気によって撤退や移転がいつ行われてもおかしくないので一気に退去してしまったりと空室リスクが高くなります。ビルは金額も高くなりがちなので立地によってはかなりハイリスクハイリターンな投資方法となります。

2-3. 倉庫

倉庫経営は、基本的に様々な用途に利用できます。
テニスコート・バッティングセンター・ショールーム・ディスカウントショップ・トランクルームなど
自由自在にリフォームが可能なのが特徴です。
土地の規模や幹線道路へのアクセス、立地条件がポイントとなり、騒音など近所への配慮も必要になってきます。

2-4. 駐車場

空いた駐車場を一時的に借りたい人のための「駐車場シェアリング」や「カーシェアリング」など車に関するサービスが次々に増えてきています。
保有台数が増えていく中で駐車場の数が間に合っていない部分もあるので周囲に駐車場が少ない住宅街などはねらい目です。
建物を建設するわけではないので初期費用が少なくて済む、管理修繕費用もほぼ掛からないというメリットがありますが固定資産税・都市計画税は土地の大きさによってほぼ全額かかるというデメリットもあります。

3. 将来を見据えた投資物件選び

★今後東京では2023年にオリンピックが開催されることや、再開発が進むことで物件価格に変動が出てくるところが多くあります。

重要なのは長年経っても変化しにくい条件に重きを置いて物件を選ぶことです。

★2040年までには9割の自治体で人口が減少することも考えて、人口が増えると予測されている自治体を選ぶのもいいでしょう。

• 中央区　14.4％
• 稲城市　9.4％
• 江東区　8.5％
• 港区　5.2％

ただ、稲城市は分譲やファミリー物件が中心になる場所なのでそういった需要にも目を向けることが重要です。

★先ほどは駐車場を例に挙げましたが、海外では自動車ではなくて「自転車シェアリング」なるものが芽を出し始めています。駐輪場の需要も高まることが予想されます。

海外を参考にしてこういった新しい投資の形にも目を向けてみると面白いかもしれませんね。

4. 郊外と23区投資物件の違い

一番は利回りの違いです。

都内の一等地の投資は利回りが5％前後というのもざらにあります。物件価格が高い分、家賃も高めで、アクセスのよい駅などはさらに空室率が下がるので収益を得やすいです。
郊外の不動産投資は新築で8％、中古で10％あたりが目安になります。物件価格は安いですが場所によっては地方と同じぐらい人が集まらないところもあるので、立地の選定と募集方法の工夫が不可欠です。

都内は「ローリスク・ローリターン」
郊外は「ミドルリスク・ミドルリターン」
といったところでしょう。

5. 東京は投資物件がたくさんあるので見極めが大切

東京は物件数がたくさんあって選ぶのも大変だと思いますが、

郊外の安い物件を買うにしろ、都心の少し高めの物件を買うにしろ、

サイトできちんと比較して、実際に業者の話を聞いてから立地や物件を選定することが成功への近道になることでしょう。